投資
コストは算出できる。リターンは算出できない。
当社は、海外から購入されるお客様のために住戸を探し、確認し、所有権移転までを行います。本ページには、当社自身の資料が裏づけられる投資関連の数値 — 専有面積あたり単価、共益費、所有権移転費用、支払条件 — をすべて記載し、証拠がどこで尽きるのかを明示します。当社は収益予測を行いません。
一般情報 · 投資助言ではありません · 収益予測は行いません
当社が実際に行うこと
候補リストから権利証まで、窓口はひとつ。
海外から購入する投資家は、投資の問題に直面する前に調整の問題に直面します。価格表はタイ語で書かれ、各建物の外国人所有枠の残りは週ごとに変わり、購入資金は証憑の残る形で着金させなければならず、所有権移転そのものは土地局の窓口で定められた時刻に行われます。この調整こそが、当社の仕事です。
当社は取引が成立した時点で仲介報酬を受け取ります。ファンドマネージャーではなく、お客様の資金をお預かりすることもなく、住戸がその後生み出す収益から分配を受けることもありません — 本ページのいかなる数値もリターンとして装われていないのは、そのためでもあります。
- 01
物件の選定
デベロッパー自身の価格表を読み込み、ご要望 — ご予算、地区、間取り、保有目的 — に照らして候補を絞り込みます。現在、22 プロジェクト、価格の付いた 1,538 戸を取り扱っています。
- 02
外国人枠の確認
外国人名義での所有には、その建物に外国人所有枠が残っている必要があります。お客様が何かをお約束される前に、当社がデベロッパーに枠の状況を確認いたします。掲載情報から推定することはなく、確認が取れるまで「取得可能」と申し上げることもありません。
- 03
購入
予約、契約、支払スケジュールはデベロッパー自身の条件に従い、翻訳のうえご説明します。当社の取扱プロジェクトのうち 3 件は価格表に支払条件を記載しており、残りは予約時に提示されます。
- 04
資金の送金と所有権移転
購入資金は外貨で海外から送金し、土地局に提出する証憑を残す必要があります。当社は日程と移転当日の予約を調整いたします。証憑はお客様の銀行が発行します。
- 05
法務、ご希望の場合
デューデリジェンスと契約書レビューは、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約に基づき、別途の専門家報酬をいただきます。購入の条件となることは一切なく、お客様はご希望のアドバイザーを自由に選任いただけます。
- 06
所有権移転の後
引渡し、共益費の登録、管理組合法人に関する手続きです。賃貸運用プログラムのあるプロジェクトについてはご紹介し、ない場合は、借主がつくかのような書き方はせず、ないと申し上げます。
数字の成り立ち
算出できる四つの数字と、算出できない二つ。
以下はすべて、当社が保有する価格表に対する算術です。市場ではなく当社自身の取扱物件を説明するものですので、数値が現れる箇所には必ずその旨と、根拠となるプロジェクト数を併記しています。
専有面積あたり単価
タイの買主が最初に比較する数字です。当社が掲載する 22 件のコンドミニアムプロジェクトでは、提示価格は専有面積 1 平方メートルあたり ฿67,468 から ฿251,600 までの幅があります。この幅の大半は商品性と立地の差によるものです — ランシットの学生向け物件のスタジオと、バンコク中心部の広い住戸は、同じ曲線上の 2 点ではありません。
地区別、母数が足りる場合のみ
地区ごとの数値は、当社のプロジェクトが 2 件以上ある地区にのみ表示します。当社が在庫を持つ 18 地区のうち 3 地区が該当します。残りの地区で「地区の数値」を出せば、1 社の価格表を基準値と言い換えたものにすぎず、それは基準値ではありません。
当社が掲載する住戸に基づく数値 — 市場指数ではありません
| 地区 | プロジェクト数 | 住戸数 | ฿/㎡ — 低〜高 | 中央値 |
|---|---|---|---|---|
| ChatuchakBangkok | 2 | 182 | ฿105,366 – ฿166,253 | ฿128,496 |
| Bang NaBangkok | 2 | 279 | ฿79,744 – ฿124,530 | ฿100,769 |
| Khlong LuangPathum Thani | 3 | 247 | ฿67,468 – ฿176,682 | ฿89,914 |
表を横にスクロールすると全列をご覧いただけます。
該当する地区であっても母数が薄いことはあります。幅が大きいときは、地区の差ではなく 2 棟の商品性の差であるのが通例です。各行に併記したプロジェクト数は、母数の薄さをご自身で確認いただくためのものです。
プロジェクト別 — コンドミニアム
当社が掲載する住戸に基づく数値 — 市場指数ではありません
| プロジェクト | 住戸数 | ฿/㎡ — 低〜高 | 中央値 | 共益費 |
|---|---|---|---|---|
| Modiz Sukhumvit 50Phra Khanong, Bangkok | 30 | ฿134,554 – ฿216,844 | ฿174,768 | — |
| Modiz Collection BangphoBang Sue, Bangkok | 30 | ฿132,143 – ฿251,600 | ฿163,331 | ฿70 |
| Modiz Rhyme RamkhamhaengBang Kapi, Bangkok | 23 | ฿131,614 – ฿153,770 | ฿147,817 | ฿55 |
| Modiz Vault Kaset-SripatumChatuchak, Bangkok | 101 | ฿110,294 – ฿166,253 | ฿132,095 | — |
| Origin Plug & Play Nonthaburi StationMueang Nonthaburi, Nonthaburi | 47 | ฿76,890 – ฿148,064 | ฿126,394 | ฿55 |
| Modiz AvantgardeKhlong Luang, Pathum Thani | 95 | ฿110,965 – ฿176,682 | ฿119,027 | ฿59 |
| Maroon Ratchada 32Chatuchak, Bangkok | 81 | ฿105,366 – ฿139,456 | ฿115,912 | ฿49 |
| Atmoz Palacio Ladprao-WanghinLat Phrao, Bangkok | 92 | ฿98,790 – ฿115,141 | ฿106,639 | — |
| Origin Play Sri Udom StationBang Na, Bangkok | 202 | ฿79,744 – ฿124,530 | ฿101,608 | ฿53 |
| Chewathai Hallmark Ladprao-Chokchai 4 Phase 2Wang Thonglang, Bangkok | 5 | ฿98,279 – ฿99,501 | ฿99,499 | ฿45 |
| Atmoz Kanaal RangsitThanyaburi, Pathum Thani | 29 | ฿74,793 – ฿101,912 | ฿95,547 | ฿50 |
| Atmoz Oasis OnnutSuan Luang, Bangkok | 130 | ฿89,535 – ฿112,747 | ฿95,459 | ฿55 |
| Kave COCO BangsaenMueang Chonburi, Chonburi | 28 | ฿91,379 – ฿98,214 | ฿94,828 | — |
| Atmoz Serene SrirachaSi Racha, Chonburi | 77 | ฿74,750 – ฿136,036 | ฿94,783 | — |
| Atmoz Tropicana BangnaBang Na, Bangkok | 77 | ฿79,896 – ฿102,953 | ฿92,378 | — |
| Kave Genesis Nakhon PathomMueang Nakhon Pathom, Nakhon Pathom | 73 | ฿86,974 – ฿94,564 | ฿90,808 | — |
| Kave WonderlandKhlong Luang, Pathum Thani | 63 | ฿80,451 – ฿100,000 | ฿88,827 | — |
| Atmoz Flow MinburiMin Buri, Bangkok | 62 | ฿79,835 – ฿91,858 | ฿87,623 | ฿49 |
| Atmoz Portrait SrisamarnPak Kret, Nonthaburi | 92 | ฿77,486 – ฿90,989 | ฿83,430 | ฿49 |
| Atmoz Canvas RayongChoeng Noen, Rayong | 88 | ฿80,061 – ฿96,103 | ฿82,682 | — |
| Atmoz Season LadkrabangLat Krabang, Bangkok | 24 | ฿73,406 – ฿90,349 | ฿81,465 | ฿45 |
| KAVE Embryo RangsitKhlong Luang, Pathum Thani | 89 | ฿67,468 – ฿83,794 | ฿78,640 | ฿55 |
表を横にスクロールすると全列をご覧いただけます。
共益費と、どこも公表しない修繕積立金
22 プロジェクトのうち 13 件が共益費を公表しています — 1 平方メートルあたり月額 ฿45 から ฿70 で、住戸の面積に応じて課されます。残る 9 件については、もっともらしい数字で埋めるのではなく年額を空欄のままにしています。したがって住戸ページに共益費の表示がない場合、それは価格表に記載がなかったという意味です。
当社の取扱物件のうち、修繕積立金の金額を数字で公表しているプロジェクトはひとつもありません。2 件が、キャンペーンの対象として触れているだけです。そのため本サイトのどこにも修繕積立金の金額は記載しません — 実際に発生する一時金であり、金額を作り出せば、無視するのと同じくらい確実に購入コストを過小に見せることになるからです。
所有権移転費用
所有権移転の当日には 4 種類の公的費用が発生します。各住戸ページには、その住戸自身の提示価格から算出した参考値を掲載し、下部の試算ツールでは取引全体を試算できます。当社の取扱物件はすべてデベロッパーの物件であるため、売主は法人です。特定事業税と法人源泉徴収税はデベロッパーの負担であり、買主に転嫁することはできません。またタイの法律は、デベロッパーが買主に負担させられる額を、移転登録料 2% の半分までに制限しています。
保有コストお伝えできないこと
投資家が最も知りたい二つのことは当社の資料に存在せず、したがって本サイトにも存在しません。その住戸がいくらで貸せるのか、そして将来いくらの価値になるのか、です。
当社は、実際の成約賃料も、稼働率・空室率も、賃貸借契約も、賃料保証やレンタルプールの条件も、転売価格も、過去の価格推移も保有していません。したがって、賃料収入の予測、実質利回り、資産価値の上昇に関する言明を行う根拠はここにはなく、どのような言い回しを用いてもそれが安全になることはありません。当社は収益予測を行わず、本サイトのいかなる数値も、Suwanvara がリターンとして検証または保証したものではありません。
賃料の裏づけ
22 プロジェクトのうち 17 件が賃料表を公表しています。
利回りの算出には賃料が必要です。当社のプロジェクトのうち 17 件が価格表とあわせて賃料表を公表しており、これが当社の取扱物件における唯一の賃料の裏づけです。住戸の間取りと面積が賃料表の区分に収まる場合に限り、提示価格で割ることができます。ここではそのうち 1 件を全文で示します。Kave Genesis Nakhon Pathom — 5 行、1 行が 1 間取りで、それぞれ月額の幅を示しています。当社の資料でほかに賃料を含むものはありません。
そのため、売買掲載 1,538 戸のうち 861 戸（56.0%）に参考値としての表面利回りを付すことができます。それ以外の住戸には何も付しません — 低めの数値でもなく、推計値でもありません。
公表されている賃料表
| 間取り | 面積帯 | 月額賃料 | 価格の付いた住戸 | 参考表面利回り |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 21.23-22.20 ㎡ | ฿8,000 – ฿8,500 | — | — |
| 1 Bedroom | 23.20-24.30 ㎡ | ฿9,000 – ฿9,500 | 24 | 5.0% – 5.5% |
| 1 Bedroom Exclusive | 26.20-28.30 ㎡ | ฿10,000 – ฿11,000 | 43 | 4.6% – 5.6% |
| 1 Bedroom Extra | 30.30-30.70 ㎡ | ฿12,000 – ฿13,000 | — | — |
| 1 Bedroom Plus | 34.90-35.00 ㎡ | ฿14,000 – ฿15,000 | — | — |
表を横にスクロールすると全列をご覧いただけます。
デベロッパーが公表した賃料表、2023年9月。原文どおり転記しています。うち 2 行は当社が売買在庫を持たない間取りのため、いずれの価格にも対応しません。
計算の全過程
例として SWP-KVG-047 — 面積 26.98 ㎡、提示価格 ฿2,510,000。賃料表は 1 Bedroom Exclusive について、面積 26.20-28.30 ㎡ の住戸を月額 ฿10,000 から ฿11,000 としています。低いほうの賃料で 12 か月分は ฿120,000、これをその提示価格で割ると 4.8% です。同じ区分の高いほうの賃料であれば 5.3% になります。この割り算が方法のすべてです — 調整も、市場に関する仮定も、他の建物から借りてきた数値も、一切ありません。
計算に用いた住戸を開く — SWP-KVG-047この数値が前提としていること
- 表面利回りです。共益費、修繕積立金、所有権移転費用、家具設備費、賃貸仲介手数料・管理委託手数料、空室、修繕費、保険料、所得税、借入コストを差し引く前の数値です。
- 公表賃料で 1 年間貸し出され、借主の入替えによる空室期間がないものと仮定しています。
- この賃料は、デベロッパーが賃貸運用プログラムについて提示している募集賃料であり、実際の成約賃料ではありません。借主がついていると表示された住戸はなく、当該建物の稼働率データも保有していません。
- 分母は価格表上の提示価格であり、交渉後の価格でも、土地局の評価額でもありません。
- 当該建物の竣工は 2026 年の予定であり、この時期は一般に公開されている情報によるもので、当社が確認できた完成建物によるものではありません。
Suwanvara はこの結果を検証も保証もしていません。公表された二つの数値に対する算術であり、予測でも、期待値でも、約束でもありません。
残る 5 プロジェクトについて
賃料の裏づけがないため、利回りもありません。賃料の目安がご判断に必要であれば、お申し付けください。当該建物についてデベロッパーまたは賃貸仲介会社に照会し、先方が実際に述べた内容を、出典と日付を添えてお送りします。当社が行わないのは、裏づけのない賃料をモデル化することです。
賃料の目安について問い合わせる外国人による所有
仕組みは、3 本の記事に。
投資家が向き合う規則は、外国人買主が誰しも向き合う規則と同じであり、購入ガイドがすでに丁寧に説明しています。ここで短く緩い形で繰り返すのではなく、該当する章をそのままご案内します。
保有コスト
購入時、保有中、売却時。
三つの時点に、三組の異なるコストがあります。最初の二つは当社の資料と公表された料率から算出できますが、三つ目は今日誰にも分からない価格に左右されます。
- 01
購入時
- 移転登録料 — 土地局の評価額の 2%。デベロッパーが買主に転嫁できるのは最大でもその半分までのため、慣行上の買主負担は価格の 1% にあたります。
- 新築販売では、特定事業税 3.3% と法人源泉徴収税 1% はデベロッパーの負担であり、お客様に転嫁することはできません。印紙税が重ねて課されることはなく、いずれか一方です。
- デベロッパーのキャンペーンはプロジェクトごとに異なるため、当社は内容を要約して主張に変えることはせず、各社の文言をそのまま掲載しています。当社の取扱物件では移転当日の費用を無償とするものが多数ですが、除外条件は同一ではなく、1 件は正反対のことを明記しています。
- 予約金、契約金、分割金はデベロッパー自身の条件によります。当社の取扱プロジェクトのうち 3 件が、これを価格表に記載しています。
- 02
保有中
- 共益費 — 当社の取扱プロジェクトの多くが、すべてではありませんが公表しており、住戸の面積に応じて毎月課されます。価格表に料率の記載があるプロジェクトについては、各住戸ページに初年度の金額を表示しています。
- 修繕積立金 — 実際に発生する一時金ですが、当社の取扱物件で金額を公表しているプロジェクトはありません。ご予算に見込んでおいてください。保有していない数字を掲載することはいたしません。
- そのほかのすべて — 水道光熱費、保険料、賃貸に出す場合の仲介手数料・管理委託手数料、賃料収入に対するタイの所得税 — は、建物ではなくお客様ご自身の事情によって決まります。これは会計士の領域であり、当社は会計士ではありません。
- 03
売却時
- 同じ費目が取引の反対側で再び現れます。移転登録料、保有 5 年以内であれば特定事業税、それ以降であれば印紙税、加えて売主の源泉徴収税です。試算ツールは購入だけでなく転売も試算できます — 転売に切り替え、保有年数をご入力ください。
- 外国人枠は購入だけでなく流動性にも関わります。外国人枠 49% の中で保有されている住戸は、別の外国人買主に最も売却しやすく、その買主層はタイ国内の買主層より小さいのが実情です。
- 試算できないのは売却価格です。これらの建物について転売・流通市場のデータを一切保有していないため、売却時の価格も、値上がり幅も、トータルリターンの数値も、本サイトのどこにも掲載していません。
所有権移転費用の試算
参考値です
- 移転登録料評価額の2% — ここでは入力された価格をもとに試算していますデベロッパーが買主に転嫁できるのは最大で半額まで。プロモーションでその半額を負担することも多くあります
- 約 ฿120,000
- 特定事業税地方税を含め3.3% — デベロッパーによる販売には常に適用されますデベロッパーの負担です — 買主に転嫁することはできません
- 約 ฿198,000
- 源泉徴収税法人が売主の場合は一律1%デベロッパーの負担です — 買主に転嫁することはできません
- 約 ฿60,000
買主が慣行上負担する分
約 ฿60,000
約 $1,720
約 CN¥12,400
約 €1,600
売主・買主双方の全費用
≈ ฿378,000
参考レート — 2026年7月
費用の分担は慣行であって法律で定められたものではありません — 実務ではあらゆる組み合わせが存在し、交渉のうえ予約契約書および売買契約書に記載されます。移転登録料、印紙税、源泉徴収税はいずれも土地局の評価額に基づいて課され、この評価額は売買価格とは別の数字で通常はより低いため、上記の金額は見積りではなく、資金計画上の上限とお考えください。
デベロッパーによる販売には特定事業税が常に適用され、その源泉徴収は法人一律の1%です — いずれも買主に転嫁することはできず、印紙税が重ねて課されることもありません。
税率および軽減措置は変わります — タイ政府は市場刺激のため、移転登録料を随時引き下げてきました。何かをお決めになる前に、ご自身の取引について現行の数値をご確認ください。
参考値です — 確認および法務レビューを前提とします。ここに示したものは見積り、税務意見、保証のいずれでもありません。
タイの移転登録料と税金の仕組み試算ツールは、サンプル価格とデベロッパーからの購入 — 当社の取扱物件はすべてこれにあたります — を初期値としています。任意の項目を変更して、ご自身の条件で試算いただけます。各費用は土地局の評価額に対して課され、これは価格とは別の、通常はより低い数値です。したがって表示されるのは見積りではなく、予算の上限です。誰が何を負担するかは慣行であり、予約契約書および売買契約書の中で交渉して定められます。
利回り・トータルリターン試算
参考値です
ご自身の前提をご入力ください。すべての出力には、その計算過程を併記しています — ここに予測は一切なく、入力された内容がこのブラウザの外に出ることもありません。
Kave Genesis Nakhon Pathom — SWP-KVG-047 の内容を初期値としています。どの項目もご自由に変更いただけます。
お客様の前提条件
このプロジェクト自身が公表した賃料表（1 Bedroom Exclusive、26.20-28.30 ㎡）、2023年9月 時点の内容を初期値としています — 募集賃料であり、成約賃料ではありません。
このプロジェクトは共益費を公表していないため、初期値は0です — 金額をご存じであればご入力ください。
稼働率と管理委託手数料は仮の初期値です — 市場のデータではありませんので、ご自身の前提に置き換えてください。 整数の%でご入力ください。
参考出力
表面利回り
4.8%
月額賃料 × 12 ÷ 購入価格
実質利回り（試算した費用控除後）
4.0%
年間キャッシュフロー ÷ 投下資金総額
年間キャッシュフロー
฿102,600
回収賃料 − 共益費 − 管理委託手数料
回収賃料は、年間の 90% を賃貸に出した前提で計算しています。
投下資金総額
฿2,535,100
購入価格 + 買主の移転費用 + 家具・初期設営
損益分岐となる稼働率
—
年間共益費 ÷（年間賃料 ×（1 − 管理委託手数料率））
試算していません — 共益費が入力されておらず、このプロジェクトも公表していません。固定費がゼロだとこの算式の答えもゼロになり、空室でも損益が合うかのように読めてしまいます。共益費をご入力のうえ試算してください。
5年間のキャッシュフロー
฿513,000
年間キャッシュフロー × 保有期間。賃料と費用は変動しないものとして計算
買主が慣行上負担する移転費用 ฿25,100 を含みます — 土地局の移転登録料2%の半額で、費用ページと同じ試算によります。売主側の費用は、買主が負担しないため含めていません。
含まれていないもの — 修繕費、保険料、賃料収入に対する所得税、賃貸仲介手数料、徴収される場合の修繕積立金、借入に伴う費用、および所有権移転時の売主側費用。
資産価格の値上がりは予測していません. この試算には値上がりの入力欄がなく、値上がり額を算出することもありません。価格は変わらないものとして、賃料と費用を試算するだけです。タイのコンドミニアムが5年後にいくらになるかは誰にも申し上げられませんし、できるふりをした数字は、数字がないことよりも悪いものです。
参考値です — ご入力いただいた数値に対する計算であり、予測でも、評価額でも、お約束でもありません。賃料、稼働率、費用はお客様ご自身の前提です。価格と販売状況は要確認です。
リスクとデューデリジェンス
名指しすべき五つのリスク。
免責文を箇条書きにしたものではありません。ここでの購入がうまくいくかどうかを左右するのはこの五つであり、それぞれについて当社自身の資料が何を語り、何を語らないかを添えています。
デベロッパーと建物のリスク
当社は各プロジェクトについて調査した事実を、その出典 URL とともに公表し、出典が見つからなかった項目は空欄のままにしています。それは出典の明示であって、監査ではありません。財務諸表や施工品質を検査することはなく、デベロッパーの価格表は、何よりもまず販売資料です。
竣工リスク
当社の 22 プロジェクトのうち 19 件が竣工済みの建物です。Modiz Avantgarde — 建設中、2027 年; Kave COCO Bangsaen — 2025 年竣工予定; Kave Genesis Nakhon Pathom — 2026 年竣工予定.「竣工予定」と「竣工済み」は意図的に分けています。一般に公開されている情報から得た日付は、完成した建物についての事実ではなく、竣工前に支払われた資金はその差にさらされているからです。
転売時の流動性
タイのコンドミニアムの中古市場は新築市場より動きが緩やかで、外国人枠 49% の買主層はタイ人側より小さいのが実情です。これらの建物について転売価格を保有していないため、新築でいくらかは申し上げられても、転売でいくらになるかはまったく申し上げられません。
為替リスク
契約はバーツ建てで、価格もバーツ建てです。お客様の購入に実際に適用される為替レートは、資金が着金した日にお客様の銀行が提示するレートです。本サイトに表示している換算は 2026年7月 時点の参考レートによるもので、読みやすさのための補助であり、見積りではありません。
賃貸のリスク
本サイトに、借主がついていると表示された掲載物件はなく、いずれの建物についても稼働率・空室率のデータを保有していません。賃料表は募集賃料です。空室の 1 か月は、賃料収入がないまま共益費が発生する 1 か月であり、1 年間貸し出される前提で算出した表面利回りは、それについて何も語りません。
法務レビューが実際に扱う範囲
権利証と担保・負担の有無、売主の移転権限、外国人枠の状況の書面確認、契約上の債務不履行および引渡遅延の条項、そして管理組合法人の会計です。いずれも物件を掲載することで行われるものではなく、当社の仲介サービスにも含まれません — Suwanvara Law Firm との別途の委任契約、またはお客様が選任されたアドバイザーとの契約によるものです。
法務の委任はどのように行われるかよくいただくご質問
投資家の方が、候補リストをご依頼になる前にお尋ねになること。
それぞれについての短い回答と、詳しく検討したノートへのリンクです。当社がデータを保有していない事柄については、推計するのではなく、保有していないとお答えします。
- バンコクの分譲マンションで、どのくらいの利回りが見込めますか。
当社は期待利回りを公表しておらず、本サイトのいかなる数値も予測ではありません。当社が扱う開発案件の一部は、それぞれ自社の賃料表を公表しています。住戸の間取りと面積がその表の範囲に収まる場合に限り、前提条件を添えて表面利回りの目安をお示しします。それ以外の場所ではお示ししません。
ご自身の数値で試算する →- 住戸を賃貸に出せますか。賃料はどのように課税されますか。
賃貸に出すことは可能です。ただし、建物自体の規約およびホテル法（仏暦2547年／2004年）により、30日未満の滞在は認められません。賃料は歳入法典第40条(5)に基づく課税所得であり、累進税率が適用され、年2回の申告が必要です。
賃料収入への課税 →- 所有していると、年間どのくらいの費用がかかりますか。
継続的に発生する費用のうち最も大きいのは共益費です。当社が扱う 23 の開発案件のうち料率を公表している 13 件で、1 ㎡あたり月額 45〜70 バーツです。土地建物税は、地方自治体が評価額に基づき毎年賦課します。
年ごとの費用 →- 誰に売却できますか。売却時の費用はどのくらいですか。
他の外国人（所有枠に影響しません）、タイ人の購入者、または所有枠の空きを必要とする外国人です。所有権移転時には、慣行上、売主が特定事業税または印紙税と源泉徴収税を負担します。タイにはこれとは別のキャピタルゲイン税はありません。
国に納めるもの →- プレビルドと完成物件では、どちらが良い買い物ですか。
優劣ではなく、性質の異なるリスクです。プレビルドは支払を数年に分散でき、登記までは契約上の権利を得ます。完成物件は、決算書と議事録、そして実際に立って確かめられる眺望を与えてくれます。
資金がどこに置かれるか →- 収益の保証や、レンタルプールの提供はありますか。
ございません。現在、当社が扱う開発案件に賃料保証やレンタルプールを提供しているものはありません。仮にあれば、その謳い文句ではなく契約条件をそのまま掲載します。当社は成約時の仲介報酬を受け取るのみで、住戸が生む収益の分配は一切受けません。
住戸の管理のしかた →
投資家向けノート
価格表では見えない部分についての 5 本のノート。
上に示した数字は、当社自身のファイルが裏づけられる範囲のものです。これらのノートが扱うのは、その周りにある仕組み — 賃料がどう課税されるのか、評価を動かすものは何か、未完成物件はタイミングの面で何を要するのか、出口はどう機能するのか、そして保有 1 年分の費用はいくらか、です。
投資家向けインサイト
利回り、税、所有形態、そして出口についての読みもの。
数字が実際にどう動くのかを、出典を明示して書いた記事です。それぞれが、扱っている計算ツールまたはリスクの項目にリンクしています。いずれも予測ではありません。示した計算は例示であり、税引前の数値です。いかなる収益も予測または保証するものではありません。
- 表面利回りと実質利回り — 収益を実際に削るもの表面利回りは見出しの数字であり、実質利回りは建物・賃貸運営・税務がそれぞれの取り分を取った後に残るものです。本稿では両者を定義し、その差を生む費用を列挙したうえで、あえて仮定にもとづく一例（例示であり、所得税控除前と明記します）を計算します。利回りの数字を、見かけどおりにではなく、そのままの意味で読めるようになるためのものです。読了 6 分
- タイの不動産に投資する外国人のための税務タイのコンドミニアムを賃貸する外国人所有者は、賃料についてタイの税を負担し、売却時にも改めて税が生じます。ただし実際の税額は、そのユニットをどれだけの期間、どのような形で保有しているかによって決まりますので、本記事はお客様の税額の計算ではなく、税目の見取り図です。賃料収入への課税と源泉徴収、売却時に生じるもの、そしてお客様ご自身の税務上の居住地がどこから効いてくるのかをご説明します。読了 6 分
- バンコクのコンドミニアム投資における現実のリスク実際に何がうまくいかなくなり得るのかを、出典を示しながらバランスよく整理します。個別サブマーケットの供給過剰、デベロッパー・完工のリスク、薄い転売流動性、為替エクスポージャー、空室、そして売却時に再び適用される外国人所有枠。将来予測も、価格が上がるという約束もありません。読了 5 分
- 海外からコンドミニアムを賃貸に出す — 管理、義務、そして賃料を手元に届けるまで海外にお住まいのままタイの賃貸物件を管理するための現実的な選択肢、管理会社が報酬に見合って行うこと、そしてどこにいても所有者に残る二つの義務 — TM30 の入国管理上の届出と所得税 — を整理します。出典は入国管理局および歳入局です。読了 5 分
- 海外からタイのコンドミニアムを所有する際の通貨・為替リスクタイの住戸が生むのはバーツです。しかし予算・貯蓄・支出を別の通貨で行っているなら、その賃料と実際の収益との間には為替レートが横たわります。為替の動きがオーナーの収益に何をもたらすのか、賃料と売却代金をどのように送金するのか、そしてヘッジの率直な限界を整理します。為替および投資に関する助言は行いません。読了 4 分
- 売却して資金を持ち出す — 外国人オーナーの出口外国人オーナーがタイのコンドミニアムを売却する過程は、書類でつながる一本の連鎖です。買主と合意し、移転を登記し、諸費用を納め、代金を海外へ送金します。最も重要な書類は、購入したその日に発行されています。本稿では、売却を決めてから資金が母国の口座に届くまで、その連鎖がどうつながるのかを追います。読了 5 分
- 投資家のためのフリーホールドとリースホールド——支配、転売、資金調達、相続投資家にとって、フリーホールドとリースホールドは四つのこと——支配、転売、資金調達、相続——を左右し、その違いは構造的なものです。フリーホールドは期限のない所有権であり、リースホールドは民商法典第540条に基づく最長30年の登記された権利です。読了 5 分
- コンドミニアムの直接所有と、タイの不動産ファンド・REIT — どちらが合うかコンドミニアムを所有することと、タイの不動産ファンドや REIT の受益証券を保有することは、タイの不動産に投資する二つの異なる方法であり、互いに代替物ではありません。本稿では、支配権、流動性、参入コスト、分散、収益、そして外国人にとっては「誰が何を保有できるか」という観点から両者を並べて比較します。助言ではなく比較であり、将来収益の予測は行いません。読了 6 分
- 投資としてのオフプラン購入 — 実際に買っているものは何かオフプラン（竣工前）購入は、より低い取得価格と段階的な支払スケジュールを、建設リスク・完工リスクと引き換えにするものです。本稿では、支払プランの仕組み、法が契約に義務づけている保護、なぜ資金がエスクローに置かれることがまれなのか、そして完成物件を買う場合とキャッシュフローおよびタイミングがどう異なるのかを整理します。転売益をお約束するものではありません。読了 4 分
- タイのコンドミニアムをAirbnbで貸すのは合法ですか？——短期賃貸とホテル法合法ではありません。タイのコンドミニアムを日単位・週単位で貸すことは、一般にホテル法（仏暦2547年／2004年）上のホテル営業に当たり、大半の建物が決して認めない許可を必要とします。適法な方法は1か月以上の賃貸借です。読了 4 分
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