タイの外国人購入者は、コンドミニアムについて二つの権利形態に出会います。外国人枠内のフリーホールド（永久所有権）と、リースホールド（長期賃借権）です。両者はときに、ほぼ同等のものとして提示されます。しかし、そうではありません。安全性、転売、資金調達における差は構造的なものであり、その差はお客様の選択にも、提示される価格にも反映されるべきです。
フリーホールドは外国人購入者に何を与えますか？
ユニットそのものについての登記された所有権であり、期限はありません。外国人枠が許す買主であればいつでも売却でき、ユニットを賃貸に出し、建物の規約の範囲内で改装し、相続人に残すことができます。お名前は土地局の区分所有権証書に記載され、お客様のユニットに影響する事項にはお客様の同意が必要です。
外国人にとって唯一の制約は、コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第19条の2に定める49％の外国人枠です。フリーホールドは、そのプロジェクトに余裕がある場合にのみ取得できます。
タイのリースホールド・コンドミニアムとは、実際には何ですか？
所有権ではなく、登記された賃借権です。リースホールドの「購入」とは、実際にはユニットの権利に対して登記される最長30年の長期賃貸借です。民商法典第540条が、登記可能な期間の上限をここに定めています。「30年＋30年＋30年」といった提案は、契約上の更新の約束に依拠しています。更新の約束は、約束をした当事者を拘束しますが、登記された物権ではありません。所有権者が売却したり、支払不能に陥ったり、あるいは単に拒んだりした場合、数十年後に更新を強制することは手続の問題ではなく訴訟の問題になります。
賃貸借の登記費用は、期間全体の賃料総額の1.1％（登記料1％と印紙税0.1％）であり、通常はフリーホールドの移転費用よりはるかに低額です。しかし賃借権は減価していく資産です。残り12年の賃借権は、残り28年のそれよりも大幅に価値が低く、銀行がリースホールドの中古取引に融資することはまれです。転貸や譲渡ができるかどうかは賃貸借契約の定め次第ですので、それらの条項は慎重に検討すべきです。
外国人購入者にリースホールドが提示されるのは、どのような場合ですか？
三つの場面です。外国人枠が満杯のプロジェクトで、リースホールドが外国人購入者に残された唯一のルートである場合。借地の上に建てられたプロジェクト（多くは土地を売却しない機関が保有する都心の一等地です）で、タイ人・外国人を問わずすべての買主がリースホールドを取得する場合。そして、リゾート市場の一部のプロジェクトです。いずれもそれ自体が問題というわけではありませんが、価格の考え方はそれぞれ異なります。フリーホールドと同じ価格で提示されるリースホールドは、価格設定を誤っています。
フリーホールドとリースホールド、どちらを買うべきですか？
外国人枠が許す限りフリーホールドを、リースホールドはその実質を反映した価格である場合にのみご検討ください。フリーホールドは、資産としての性格を求める購入者に適しています。転売の自由、相続、そして進んでいく時計がないことです。リースホールドは、より低い初期費用で長期に居住される場合や、フリーホールドでは手が届かない立地に入る場合に適し得ますが、それはあくまでその実質、すなわち一定期間ユニットを使用する権利として評価される場合に限られます。
リースホールドを決断される前に、所有権者は誰か、更新について契約書が正確にどう書かれているか、賃借権を譲渡または転貸できるか、そして退出を想定される時点で残存期間がどうなっているかをご確認ください。これらはまさに法的レビューが答えるために設けられた論点であり、別途の委任契約に基づきご利用いただけます。
本ガイドは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法的助言ではありません。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。法務レビューをご希望の場合は、Suwanvara Law Firm に別途の委任契約に基づいてご依頼いただけます。