Иностранные покупатели в Таиланде сталкиваются с двумя формами владения квартирой в кондоминиуме: полной собственностью в пределах иностранной квоты и долгосрочной арендой. Иногда их подают как почти равноценные. Это не так — различия в надёжности, перепродаже и финансировании являются структурными и должны влиять и на ваш выбор, и на вашу цену.
Что даёт иностранному покупателю полная собственность?
Зарегистрированное право собственности на саму квартиру без срока действия. Вы можете в любой момент продать её любому покупателю, которого допускает квота, сдавать квартиру в аренду, делать ремонт в рамках правил дома и передать её наследникам. Ваше имя указано в свидетельстве о праве собственности в Земельном департаменте, и для всего, что затрагивает вашу квартиру, требуется ваше согласие.
Единственное ограничение для иностранцев — квота в 49 % по статье 19-бис Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979): полная собственность доступна вам лишь там, где в проекте есть запас.
Что на самом деле представляет собой тайская квартира в долгосрочной аренде?
Зарегистрированный договор аренды, а не право собственности. «Покупка» в формате leasehold — это долгосрочная аренда, зарегистрированная в отношении квартиры на срок не более 30 лет: статья 540 Гражданского и торгового кодекса устанавливает именно такой предел регистрируемого срока. Предложения «30 + 30 + 30 лет» опираются на договорные обещания о продлении. Обещание продлить связывает того, кто его дал, но не является зарегистрированным вещным правом: если собственник продаст объект, станет неплатёжеспособным или просто откажет, добиться продления спустя десятилетия — вопрос судебного разбирательства, а не формальности.
Регистрация аренды стоит 1,1 % от совокупной арендной платы за весь срок (1 % регистрационный сбор плюс 0,1 % гербовый сбор), что обычно значительно меньше расходов на переход права полной собственности. Но аренда — это убывающий актив: с оставшимися 12 годами она стоит гораздо меньше, чем с 28, а банки редко финансируют перепродажу арендных прав. Возможность субаренды и переуступки зависит от текста договора, поэтому такие пункты требуют внимательного изучения.
В каких случаях иностранному покупателю предложат долгосрочную аренду?
В трёх ситуациях: в проектах, где иностранная квота исчерпана и аренда остаётся единственным путём для иностранных покупателей; в проектах, построенных на арендованной земле — часто на первоклассных центральных участках, принадлежащих институциональным владельцам, которые их не продают, — где все покупатели, тайские и иностранные, получают арендные права; и в части курортных проектов. Ни одна из этих ситуаций сама по себе не является проблемой, но каждая оценивается по-своему, а арендное право, предложенное по цене полной собственности, оценено неверно.
Что выбрать — полную собственность или долгосрочную аренду?
Полную собственность везде, где позволяет квота, а долгосрочную аренду — только по цене, отражающей то, чем она является. Полная собственность подходит покупателям, которым нужен актив: гибкость перепродажи, наследование, отсутствие обратного отсчёта. Долгосрочная аренда может подойти для длительного личного проживания при более низкой цене входа или для доступа к локации, недостижимой в полной собственности, — при условии, что вы оцениваете её как то, чем она является: право пользоваться квартирой в течение определённого срока.
Прежде чем соглашаться на долгосрочную аренду, выясните, кто является собственником объекта, что именно — дословно — договор говорит о продлении, можно ли переуступать аренду или сдавать в субаренду и как будет выглядеть оставшийся срок к моменту, когда вы планируете выйти из актива. Именно на эти вопросы и рассчитана юридическая проверка, доступная по отдельному соглашению.
Настоящее руководство содержит общую информацию для иностранных покупателей и не является юридической консультацией. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои. Юридическая проверка доступна через Suwanvara Law Firm по отдельному договору.