Инвестиции
Затраты посчитать можно. Доходность — нет.
Мы подбираем, проверяем и переоформляем кондоминиумы для клиентов, покупающих из-за рубежа. На этой странице собраны все значимые для инвестора цифры, которые подтверждаются нашими собственными материалами, — цена за квадратный метр, эксплуатационный сбор, расходы при переоформлении, условия оплаты, — и прямо сказано, где заканчиваются доказательства. Мы не прогнозируем доходность.
Общая информация · Не является инвестиционной консультацией · Доходность не прогнозируется
Что мы делаем на самом деле
Одно окно — от короткого списка до свидетельства о праве собственности.
У инвестора, покупающего из-за рубежа, проблема координации возникает раньше инвестиционной: прайс-листы составлены на тайском, положение с иностранной квотой в каждом доме меняется от недели к неделе, деньги на покупку должны прийти в документально подтверждённой форме, а само переоформление происходит в отделении Земельного департамента в назначенный час. Эта координация и есть наша работа.
Мы получаем брокерское вознаграждение, когда сделка состоялась. Мы не управляем фондами, не храним средства клиентов и не участвуем в доходах, которые жильё приносит впоследствии, — в том числе поэтому ни одна цифра на этой странице не подаётся как доходность.
- 01
Подбор
Мы читаем сами прайс-листы застройщиков и отбираем варианты по вашему заданию — бюджет, район, планировка, цель владения. Сегодня в работе 22 проекта и 1 538 объектов с указанной ценой.
- 02
Проверка квоты
Иностранная собственность возможна только там, где в этом конкретном доме осталась квота. Мы подтверждаем её наличие у застройщика прежде, чем вы примете на себя какие-либо обязательства; из объявления она никогда не выводится и до подтверждения никогда не описывается как доступная.
- 03
Покупка
Бронирование, договор и график платежей на собственных условиях застройщика — переведённых и разъяснённых. Эти условия напечатаны в прайс-листе у 3 из наших проектов; остальные сообщают их при бронировании.
- 04
Деньги и переоформление
Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть подтверждены документально для Земельного департамента. Мы согласуем график и запись на день переоформления; подтверждающие документы выдаёт ваш банк.
- 05
Юридическая часть, если она вам нужна
Юридическая проверка и правовая экспертиза договора — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm с отдельным профессиональным вознаграждением. Никогда не условие покупки, и вы вправе назначить любого консультанта по своему выбору.
- 06
После переоформления
Передача юнита, регистрация эксплуатационного сбора и документы юридического лица дома. Если в проекте работает программа аренды, мы вас с ней познакомим; если её нет — мы так и скажем, а не станем намекать на арендатора.
Как устроены эти цифры
Четыре величины, которые мы можем посчитать, и две, которые не можем.
Всё, что приведено ниже, — арифметика по имеющимся у нас прайс-листам. Она описывает наш собственный ассортимент, а не рынок, поэтому такая пометка стоит везде, где эти цифры появляются, вместе с числом проектов, на которых они построены.
Цена за квадратный метр
Цифра, с которой тайский покупатель начинает сравнение. В кондоминиумах, которые мы публикуем, — а это 22 проекта, — цены предложения составляют от ฿67 468 до ฿251 600 за квадратный метр площади помещений. Бо́льшая часть этого разброса — различие продукта и расположения: студия в студенческом доме в Рангсите и просторный юнит в центре Бангкока не лежат на одной кривой.
По районам, где выборка достаточно широка
Показатель по району появляется только там, где у нас два проекта или больше. Этому условию отвечают 3 района из 18, в которых у нас есть объекты; для остальных «показатель по району» был бы прайс-листом одного застройщика, переписанным в виде ориентира, — а это не ориентир.
По объектам, которые мы публикуем, — не рыночный индекс
| Район | Проектов | Объектов | ฿/м² — от минимума к максимуму | Медиана |
|---|---|---|---|---|
| ChatuchakBangkok | 2 | 182 | ฿105 366 – ฿166 253 | ฿128 496 |
| Bang NaBangkok | 2 | 279 | ฿79 744 – ฿124 530 | ฿100 769 |
| Khlong LuangPathum Thani | 3 | 247 | ฿67 468 – ฿176 682 | ฿89 914 |
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
Даже отвечающий условию район может опираться на узкую выборку. Широкий диапазон обычно означает различие продукта между двумя домами, а не различие территории, — число проектов рядом с каждой строкой приведено как раз для того, чтобы было видно, насколько тонка выборка.
По проектам — кондоминиумы
По объектам, которые мы публикуем, — не рыночный индекс
| Проект | Объектов | ฿/м² — от минимума к максимуму | Медиана | Эксплуатационный сбор |
|---|---|---|---|---|
| Modiz Sukhumvit 50Phra Khanong, Bangkok | 30 | ฿134 554 – ฿216 844 | ฿174 768 | — |
| Modiz Collection BangphoBang Sue, Bangkok | 30 | ฿132 143 – ฿251 600 | ฿163 331 | ฿70 |
| Modiz Rhyme RamkhamhaengBang Kapi, Bangkok | 23 | ฿131 614 – ฿153 770 | ฿147 817 | ฿55 |
| Modiz Vault Kaset-SripatumChatuchak, Bangkok | 101 | ฿110 294 – ฿166 253 | ฿132 095 | — |
| Origin Plug & Play Nonthaburi StationMueang Nonthaburi, Nonthaburi | 47 | ฿76 890 – ฿148 064 | ฿126 394 | ฿55 |
| Modiz AvantgardeKhlong Luang, Pathum Thani | 95 | ฿110 965 – ฿176 682 | ฿119 027 | ฿59 |
| Maroon Ratchada 32Chatuchak, Bangkok | 81 | ฿105 366 – ฿139 456 | ฿115 912 | ฿49 |
| Atmoz Palacio Ladprao-WanghinLat Phrao, Bangkok | 92 | ฿98 790 – ฿115 141 | ฿106 639 | — |
| Origin Play Sri Udom StationBang Na, Bangkok | 202 | ฿79 744 – ฿124 530 | ฿101 608 | ฿53 |
| Chewathai Hallmark Ladprao-Chokchai 4 Phase 2Wang Thonglang, Bangkok | 5 | ฿98 279 – ฿99 501 | ฿99 499 | ฿45 |
| Atmoz Kanaal RangsitThanyaburi, Pathum Thani | 29 | ฿74 793 – ฿101 912 | ฿95 547 | ฿50 |
| Atmoz Oasis OnnutSuan Luang, Bangkok | 130 | ฿89 535 – ฿112 747 | ฿95 459 | ฿55 |
| Kave COCO BangsaenMueang Chonburi, Chonburi | 28 | ฿91 379 – ฿98 214 | ฿94 828 | — |
| Atmoz Serene SrirachaSi Racha, Chonburi | 77 | ฿74 750 – ฿136 036 | ฿94 783 | — |
| Atmoz Tropicana BangnaBang Na, Bangkok | 77 | ฿79 896 – ฿102 953 | ฿92 378 | — |
| Kave Genesis Nakhon PathomMueang Nakhon Pathom, Nakhon Pathom | 73 | ฿86 974 – ฿94 564 | ฿90 808 | — |
| Kave WonderlandKhlong Luang, Pathum Thani | 63 | ฿80 451 – ฿100 000 | ฿88 827 | — |
| Atmoz Flow MinburiMin Buri, Bangkok | 62 | ฿79 835 – ฿91 858 | ฿87 623 | ฿49 |
| Atmoz Portrait SrisamarnPak Kret, Nonthaburi | 92 | ฿77 486 – ฿90 989 | ฿83 430 | ฿49 |
| Atmoz Canvas RayongChoeng Noen, Rayong | 88 | ฿80 061 – ฿96 103 | ฿82 682 | — |
| Atmoz Season LadkrabangLat Krabang, Bangkok | 24 | ฿73 406 – ฿90 349 | ฿81 465 | ฿45 |
| KAVE Embryo RangsitKhlong Luang, Pathum Thani | 89 | ฿67 468 – ฿83 794 | ฿78 640 | ฿55 |
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
Эксплуатационный сбор и резервный фонд, который не публикует никто
Проектов с опубликованным эксплуатационным сбором — 13 из 22: от ฿45 до ฿70 за квадратный метр в месяц, начисляется на площадь вашего юнита. По остальным 9 годовую сумму мы оставляем пустой, вместо того чтобы заполнить её правдоподобным числом, — если на странице объекта эксплуатационного сбора нет, значит, его не было и в прайс-листе.
Ни один проект в нашем ассортименте не публикует размер резервного фонда в цифрах. Два упоминают его лишь как то, что покрывается акцией. Поэтому нигде на этом сайте мы не печатаем сумму резервного фонда: это реальный разовый платёж, и придумать ему размер значило бы занизить стоимость покупки ровно так же, как и вовсе о нём умолчать.
Расходы при переоформлении
В день переоформления возникают четыре государственных платежа. На странице каждого объекта приведена ориентировочная сумма, рассчитанная от его собственной цены предложения, а калькулятор ниже моделирует сделку целиком. Весь наш ассортимент — объекты застройщиков, то есть продавец является юридическим лицом: специальный налог на предпринимательскую деятельность и корпоративный налог у источника несёт застройщик, переложить их нельзя, а тайское законодательство ограничивает то, что застройщик вправе переложить на покупателя, половиной 2-процентного сбора за переоформление.
Стоимость владенияЧего мы вам сказать не можем
Двух вещей, которые инвестору хочется знать больше всего, в наших материалах нет — а значит, нет и на этом сайте: за сколько объект будет сдаваться в аренду и сколько он будет стоить потом.
У нас нет ни фактически полученных арендных ставок, ни данных о заполняемости или простое, ни договоров аренды, ни условий арендных пулов и гарантий, ни цен вторичных продаж, ни исторических ценовых рядов. Поэтому здесь нет основания ни для прогноза арендного дохода, ни для чистой доходности, ни для какого бы то ни было утверждения о приросте стоимости — и никакая формулировка не сделала бы такое утверждение безопасным. Мы не прогнозируем доходность, и ни одна цифра на этом сайте не проверена и не подтверждена компанией Suwanvara в качестве доходности.
Данные об аренде
Проектов с опубликованным прайсом арендных ставок — 17 из 22.
Для расчёта доходности нужна аренда. Прайс арендных ставок публикуется вместе с прайс-листом цен лишь у части проектов — таких у нас 17, и это единственные данные об аренде в нашем ассортименте: их достаточно, чтобы разделить ставку на цену предложения там, где планировка и площадь конкретного юнита попадают в указанный в прайсе диапазон. Один из них приведён здесь полностью: Kave Genesis Nakhon Pathom — 5 строк, по одной на планировку, каждая с диапазоном месячной ставки. Аренды больше нет ни в одном из наших документов.
Поэтому ориентировочную валовую доходность может нести лишь часть объектов в продаже: 861 из 1 538 (56,0%). У всех остальных её нет — ни более низкой, ни расчётной.
Прайс арендных ставок, как он опубликован
| Планировка | Диапазон площади | Месячная ставка | Объектов с ценой | Ориентировочная валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 21.23-22.20 м² | ฿8 000 – ฿8 500 | — | — |
| 1 Bedroom | 23.20-24.30 м² | ฿9 000 – ฿9 500 | 24 | 5,0% – 5,5% |
| 1 Bedroom Exclusive | 26.20-28.30 м² | ฿10 000 – ฿11 000 | 43 | 4,6% – 5,6% |
| 1 Bedroom Extra | 30.30-30.70 м² | ฿12 000 – ฿13 000 | — | — |
| 1 Bedroom Plus | 34.90-35.00 м² | ฿14 000 – ฿15 000 | — | — |
Прокрутите таблицу вбок, чтобы увидеть все столбцы.
Прайс арендных ставок, опубликованный застройщиком (сентябрь 2023 г.). Приведён дословно; две его строки описывают планировки, по которым у нас нет объектов в продаже, поэтому цену они ни к чему не привязывают.
Расчёт полностью
Возьмём SWP-KVG-047 — 26.98 м², цена предложения ฿2 510 000. Прайс указывает для планировки 1 Bedroom Exclusive от ฿10 000 до ฿11 000 в месяц для юнитов площадью 26.20-28.30 м². Двенадцать месяцев по нижней ставке дают ฿120 000; делённые на эту цену предложения — 4,8%. По верхней ставке того же диапазона — 5,3%. Это деление и есть весь метод: без поправок, без допущений о рынке и без единой цифры, заимствованной из другого дома.
Открыть объект, по которому сделан расчёт — SWP-KVG-047Что эта цифра предполагает
- Она валовая. До эксплуатационного сбора, резервного фонда, расходов при переоформлении, меблировки, комиссий за сдачу и управление, простоя, ремонта, страхования, подоходного налога и любых расходов на заёмные средства.
- Она предполагает, что объект сдан весь год по опубликованной ставке, без простоя между арендаторами.
- Ставка — это запрашиваемая застройщиком ставка по программе аренды, а не фактически полученная аренда. Ни один объект не заявлен как сданный, и данных о заполняемости по этому дому у нас нет.
- Знаменатель — цена предложения из прайс-листа, а не согласованная цена и не оценочная стоимость Земельного департамента.
- Сдача дома ожидается в 2026, и эта дата взята из публичных объявлений, а не из достроенного здания, которое мы могли бы проверить.
Suwanvara не проверяет и не подтверждает этот результат. Это арифметика по двум опубликованным числам — не прогноз, не ожидание и не обещание.
Остальные проекты — 5
Данных об аренде нет — значит, нет и доходности. Если ориентир по аренде важен для вашего решения, обратитесь к нам: мы запросим застройщика или агента по аренде по этому дому и пришлём вам то, что они действительно скажут, с указанием источника и даты. Чего мы делать не станем — так это моделировать аренду, которую нечем подтвердить.
Запросить ориентир по арендеИностранная собственность
Механика — в трёх статьях.
Правила, с которыми сталкивается инвестор, — те же, с которыми сталкивается любой иностранный покупатель, и в гиде для покупателя они уже изложены как следует. Чтобы не пересказывать их здесь короче и небрежнее:
- Как устроена иностранная квотаДо 49% продаваемой площади дома может находиться в иностранной собственности. Квота принадлежит дому, а не вам, и подтверждается по каждому юниту до подписания чего бы то ни было.
- Перевод средств на покупку в ТаиландДеньги должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте и быть подтверждены документально. Это подтверждение — условие регистрации права собственности на иностранное имя, а не бумага, которую оформляют потом.
- Полная собственность или долгосрочная арендаЧто именно вы приобретаете и почему полная собственность (freehold) и право аренды (leasehold) — не один и тот же актив, когда приходит время продавать.
Стоимость владения
Покупка, владение, выход.
Три момента — три разных набора расходов. Первые два считаются по нашим материалам и опубликованным ставкам; третий зависит от цены, которую сегодня знать невозможно.
- 01
При покупке
- Сбор за переоформление — 2% от оценочной стоимости Земельного департамента. Застройщик вправе переложить на покупателя не более половины, поэтому обычная доля покупателя составляет 1% от цены.
- Специальный налог на предпринимательскую деятельность по ставке 3,3% и корпоративный налог у источника 1% при продаже новостройки несёт застройщик, и переложить их на вас нельзя. Гербовый сбор при этом дополнительно не взимается — уплачивается либо одно, либо другое.
- Акции застройщиков различаются от проекта к проекту, и формулировку каждой мы печатаем дословно, а не сводим её к утверждению: в большинстве наших проектов указано, что расходы в день переоформления не взимаются, но исключения везде разные, а в одном прямо написано обратное.
- Суммы бронирования, договора и рассрочки — на собственных условиях застройщика, которые три наших проекта печатают прямо в прайс-листе.
- 02
Пока вы им владеете
- Эксплуатационный сбор — публикуется большинством, хотя и не всеми нашими проектами, и начисляется ежемесячно на площадь вашего юнита. На странице каждого объекта показана сумма за первый год там, где прайс-лист публикует ставку.
- Резервный фонд — реальный разовый платёж, размер которого не публикует ни один проект в нашем ассортименте. Заложите его в бюджет; цифру, которой у нас нет, мы печатать не станем.
- Всё остальное — коммунальные платежи, страхование, комиссии за сдачу и управление, если вы сдаёте, и тайский подоходный налог с арендного дохода — зависит от обстоятельств, касающихся вас, а не дома. Это вопрос к бухгалтеру, а мы не бухгалтеры.
- 03
При выходе
- Те же платежи возникают по другую сторону стола: сбор за переоформление, затем специальный налог на предпринимательскую деятельность при владении менее пяти лет или гербовый сбор после этого срока, плюс налог у источника с продавца. Калькулятор моделирует и перепродажу — переключите его на вторичный рынок и укажите срок владения.
- Иностранная квота относится к ликвидности, а не только к покупке: юнит, находящийся в иностранных 49%, легче всего продать другому иностранному покупателю, а этот круг покупателей уже внутреннего.
- Чего мы смоделировать не можем — так это цену выхода. Данных о перепродажах и вторичном рынке по этим домам у нас нет, поэтому нигде на этом сайте не появляется ни стоимость выхода, ни величина прироста, ни цифра совокупной доходности.
Калькулятор расходов при переоформлении
Только ориентировочно
- Сбор за переоформление2% от оценочной стоимости — здесь рассчитано от введённой ценыЗастройщик вправе переложить на покупателя не более половины; акции часто покрывают и эту половину
- примерно ฿120 000
- Специальный налог на предпринимательскую деятельность3,3% с учётом местного налога — при продаже застройщиком применяется всегдаНесёт застройщик — переложить это на покупателя нельзя
- примерно ฿198 000
- Налог, удерживаемый у источника1% по фиксированной ставке, если продавец — юридическое лицоНесёт застройщик — переложить это на покупателя нельзя
- примерно ฿60 000
Обычная доля покупателя
примерно ฿60 000
примерно $1 720
примерно CN¥12 400
примерно €1 600
Все расходы обеих сторон
≈ ฿378 000
Ориентировочный курс — июль 2026 г.
Распределение расходов — обычай, а не норма закона: на практике встречаются любые сочетания, и оно согласуется сторонами и фиксируется в договоре бронирования и договоре купли-продажи. Сбор за переоформление, гербовый сбор и налог у источника исчисляются от оценочной стоимости Земельного департамента, а это иная величина, чем цена, и обычно ниже — поэтому приведённые выше суммы являются потолком для планирования, а не расчётом к оплате.
При продаже застройщиком специальный налог на предпринимательскую деятельность применяется всегда, а налог у источника взимается по фиксированной корпоративной ставке 1% — ни то, ни другое нельзя переложить на покупателя, и гербовый сбор при этом дополнительно не взимается.
Ставки и льготы меняются — правительство Таиланда периодически снижает сборы за переоформление, чтобы поддержать рынок. Уточните действующие цифры для вашей собственной сделки, прежде чем принимать на себя какие-либо обязательства.
Только ориентировочно — подлежит подтверждению и юридической проверке. Ничто здесь не является ни расчётом к оплате, ни налоговым заключением, ни гарантией.
Как устроены тайские сборы и налоги при переоформленииКалькулятор открывается на примерной цене и на продаже застройщиком — а весь наш ассортимент именно таков; измените любое поле, чтобы смоделировать свой случай. Платежи исчисляются от оценочной стоимости Земельного департамента, а это иная и обычно более низкая величина, чем цена, поэтому показанное является потолком для планирования, а не расчётом к оплате. Кто что платит — вопрос обычая: это согласуется сторонами и фиксируется в договоре бронирования и договоре купли-продажи.
Калькулятор доходности и совокупного результата
Только ориентировочно
Вводите собственные допущения. Каждый результат сопровождается формулой, по которой он получен — здесь нет прогнозов, и ничто из введённого вами не покидает этот браузер.
Значения подставлены из: Kave Genesis Nakhon Pathom — SWP-KVG-047. Любое поле вы можете изменить.
Ваши допущения
Подставлено из собственного опубликованного прайса арендных ставок этого проекта (1 Bedroom Exclusive, 26.20-28.30 м²), сентябрь 2023 г. — это запрашиваемая ставка, а не фактически полученная аренда.
Этот проект не публикует эксплуатационный сбор, поэтому поле начинается с нуля — введите его, если знаете.
Заполняемость и плата за управление начинаются с условных значений — это не рыночные показатели, и их следует заменить собственными. Целые проценты.
Ориентировочные результаты
Валовая доходность
4,8%
Аренда в месяц × 12 ÷ цена покупки
Чистая доходность, после смоделированных расходов
4,0%
Годовой денежный поток ÷ общая вложенная сумма
Годовой денежный поток
฿102 600
Собранная аренда − эксплуатационный сбор − плата за управление
Собранная аренда рассчитана исходя из того, что объект сдан 90% года.
Общая вложенная сумма
฿2 535 100
Цена покупки + расходы покупателя при переоформлении + меблировка и обустройство
Заполняемость безубыточности
—
Годовой эксплуатационный сбор ÷ (годовая аренда × (1 − плата за управление))
Не рассчитывается — эксплуатационный сбор не введён, а этот проект его не публикует. При нулевых постоянных расходах формула даёт ноль, что читалось бы как безубыточность при пустой квартире. Введите эксплуатационный сбор, чтобы её смоделировать.
Денежный поток за 5 лет
฿513 000
Годовой денежный поток × срок владения, при неизменных аренде и расходах
Включает обычную долю покупателя в расходах при переоформлении — ฿25 100, то есть половину 2-процентного сбора Земельного департамента, из того же калькулятора, что и на странице расходов. Расходы продавца не учтены, поскольку покупатель их не платит.
Не включено — Ремонт, страхование, подоходный налог с арендного дохода, комиссия за сдачу в аренду, взносы в резервный фонд там, где они взимаются, любые расходы на заёмные средства и расходы продавца при переоформлении.
Рост стоимости не прогнозируется. В этом калькуляторе нет поля роста и нет результата, показывающего прирост стоимости. Он моделирует аренду и расходы при цене, которая принимается неизменной. Никто не может сказать вам, сколько тайский кондоминиум будет стоить через пять лет, и цифра, делающая вид, что может, хуже, чем отсутствие цифры.
Только ориентировочно — это арифметика по введённым вами цифрам, а не прогноз, оценка или обещание. Аренда, заполняемость и расходы — ваши собственные допущения; цены и наличие подлежат подтверждению.
Риски и юридическая проверка
Пять рисков, которые стоит назвать.
Это не набор оговорок, выстроенный в список: именно эти обстоятельства решают, окажется ли покупка удачной, и к каждому приложено то, что наши собственные материалы о нём говорят и чего не говорят.
Риск застройщика и дома
Мы публикуем проверенные факты о каждом проекте с указанием адреса источника, а поле, для которого источник не найден, оставляем пустым. Это указание источника, а не аудит. Мы не изучаем бухгалтерскую отчётность и не проверяем качество строительства, а прайс-лист застройщика — прежде всего документ продажи.
Риск незавершения строительства
Построенных домов среди наших проектов — 19 из 22. Modiz Avantgarde — Строится, 2027; Kave COCO Bangsaen — Ожидается в 2025; Kave Genesis Nakhon Pathom — Ожидается в 2026. «Ожидается» и «сдан» разведены намеренно: дата, взятая из публичных объявлений, не является фактом о достроенном здании, а деньги, уплаченные до сдачи, подвержены именно этой разнице.
Ликвидность на вторичном рынке
Вторичный рынок тайских кондоминиумов медленнее первичного, а иностранные 49% — меньший круг покупателей, чем тайская сторона. Цен перепродаж по этим домам у нас нет, поэтому мы можем сказать вам, сколько юнит стоит новым, и ничего — о том, за сколько он перепродаётся.
Валютный риск
Договор составлен в батах, и цена — цена в батах. К вашей покупке применяется тот курс, который даст ваш банк в день поступления средств; пересчёты на этом сайте выполнены по ориентировочному курсу по состоянию на июль 2026 г. и служат подспорьем при чтении, а не котировкой.
Риск, связанный с арендой
Ни один объект на этом сайте не заявлен как сданный, и данных о заполняемости или простое ни по одному дому у нас нет. Прайс арендных ставок — это запрашиваемая ставка; пустой месяц — это месяц с эксплуатационным сбором и без арендной платы, а валовая доходность, посчитанная на полный год, об этом не говорит ничего.
Что на самом деле охватывает проверка
Свидетельство о праве собственности и обременения, полномочия продавца на переоформление, письменное подтверждение положения с иностранной квотой, условия договора о нарушении и просрочке, а также отчётность юридического лица дома. Ничего из этого не делается публикацией объявления и ничего из этого не входит в наши брокерские услуги — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm либо с любым консультантом, которого вы назначите.
Как оформляется юридическое сопровождениеСпросите нас об этом
О чём инвесторы спрашивают, прежде чем просить подборку.
Короткий ответ на каждый вопрос и заметка, где он разобран. Там, где у нас нет данных, ответ так и говорит, а не оценивает.
- На какую доходность можно рассчитывать в бангкокской квартире?
Мы не публикуем ожидаемую доходность, и ни одна цифра на этом сайте не является прогнозом. Часть проектов в нашей работе публикует собственную арендную тарифную сетку; там, где планировка и площадь квартиры попадают в эту сетку, мы показываем ориентировочную валовую цифру вместе с её допущениями — и больше нигде.
Посчитать на своих числах →- Могу ли я сдавать квартиру и как облагается арендная плата?
Сдавать можно; регламент самого дома и Закон о гостиницах B.E. 2547 (2004) исключают проживание сроком менее тридцати дней. Арендная плата — облагаемый доход по статье 40(5) Налогового кодекса, по прогрессивной шкале, с двумя декларациями в год.
Как облагается доход от аренды →- Во сколько обходится год владения?
Самая крупная регулярная статья — эксплуатационный взнос: от 45 до 70 бат за квадратный метр в месяц в тех 13 из наших 23 проектов, которые публикуют ставку. Налог на землю и строения ежегодно начисляет местный орган власти от оценочной стоимости.
Расходы год за годом →- Кому я смогу продать и во что обойдётся выход?
Другому иностранцу (квота при этом не меняется), тайскому покупателю или иностранцу, которому нужен запас квоты. При переоформлении продавец по обычаю несёт специальный налог на предпринимательскую деятельность либо гербовый сбор и налог, удерживаемый у источника; отдельного налога на прирост капитала в Таиланде нет.
Что забирает государство →- Что лучше купить — на стадии строительства или готовое?
Это разные риски, а не лучше и хуже. Покупка на стадии строительства распределяет платежи на годы и до регистрации даёт вам договорное право; готовый объект даёт отчётность, протоколы и вид, в котором можно постоять.
Где находятся деньги →- Гарантируете ли вы какую-либо доходность и предлагаете ли арендный пул?
Нет. Ни один проект в нашей работе сегодня не предлагает гарантию аренды или арендный пул, а если бы предлагал, мы напечатали бы дословно его условия, а не заголовок. Мы получаем брокерское вознаграждение при завершении сделки и не берём доли в том, что зарабатывает квартира.
Как управляется квартира →
Заметки для инвестора
Пять заметок о том, чего прайс-лист показать не может.
Цифры выше — это то, что подтверждается нашими собственными файлами. Эти заметки о механике вокруг них: как облагается налогом аренда, что движет оценкой, чего стоит по срокам покупка на стадии строительства, как устроен выход из владения и во что обходится год владения.
Аналитика для инвесторов
О доходности, налогах, форме собственности и выходе.
Материалы со ссылками на источники о том, как эти числа работают на самом деле: каждый ведёт к инструменту или к риску, о котором говорит. Ни один из них не является прогнозом: приведённые расчёты иллюстративны и даны до налогов, и никакая доходность не прогнозируется и не гарантируется.
- Валовая и чистая доходность: что на самом деле съедает ваш доходВаловая доходность — это заголовок; чистая доходность — то, что остаётся после того, как свою долю забрали здание, сдача в аренду и налоговая. В этой заметке даны определения обоих показателей, перечислены расходы, которые их разделяют, и разобран один намеренно гипотетический пример — обозначенный как иллюстративный и приведённый до уплаты подоходного налога, — чтобы вы читали цифру доходности такой, какая она есть, а не такой, какой она выглядит.9 мин чтения
- Налоги для иностранного инвестора в недвижимость в ТаиландеИностранный собственник, сдающий тайскую квартиру, платит тайский налог с арендной платы, а при продаже налоги возникают снова, — но конкретная сумма зависит от того, как долго и в какой форме вы владеете квартирой, поэтому здесь карта платежей, а не расчёт вашего. Ниже — как облагается арендный доход и что удерживается, что возникает при продаже и с какого момента начинает иметь значение ваше собственное налоговое резидентство.9 мин чтения
- Реальные риски инвестиций в бангкокские кондоминиумыВзвешенный и подкреплённый источниками разбор того, что действительно может пойти не так: избыток предложения в отдельных локальных сегментах, риск застройщика и незавершения строительства, слабая ликвидность вторичного рынка, валютная позиция, простой и иностранная квота, которая снова применяется при продаже. Никаких прогнозов и никаких обещаний роста цен.9 мин чтения
- Сдача квартиры из-за рубежа: управление, обязанности и вывод арендной платыРеалистичные варианты управления тайской арендой, пока вы живёте за границей, что управляющий делает за своё вознаграждение и какие две обязанности остаются вашими, где бы вы ни находились, — иммиграционное уведомление TM30 и подоходный налог. Со ссылками на Иммиграционное бюро и Налоговое управление.8 мин чтения
- Валюта и валютный риск при владении тайской квартирой из-за рубежаВаша тайская квартира зарабатывает баты, но если вы планируете бюджет, копите или тратите в другой валюте, между этой арендной платой и вашим реальным доходом стоит обменный курс. Что движение курса делает с доходом собственника, как переводить арендную плату и выручку от продажи и каковы честные пределы хеджирования — без консультаций по валютным операциям и инвестициям.7 мин чтения
- Продажа и вывод денег: выход иностранного собственникаПродажа тайского кондоминиума иностранным собственником — это документально подтверждённая цепочка: договориться с покупателем, зарегистрировать переход права, уплатить сборы и перевести выручку за рубеж. Самый важный документ был выдан в день покупки — здесь показано, как эта цепочка связана воедино, от решения продать до поступления денег на ваш домашний счёт.8 мин чтения
- Полная собственность или право аренды для инвестора: контроль, перепродажа, финансирование и наследованиеДля инвестора выбор между полной собственностью и правом аренды определяет четыре вещи — контроль, перепродажу, финансирование и наследование, — и различие здесь структурное. Полная собственность — бессрочный титул; право аренды — зарегистрированное право на срок до тридцати лет по статье 540 Гражданского и торгового кодекса.7 мин чтения
- Прямое владение квартирой против тайского фонда недвижимости или REIT: что подходит вам?Владение кондоминиумом и владение паями тайского фонда недвижимости или REIT — это два разных способа войти в тайскую недвижимость, а не близкие заменители. Здесь они поставлены рядом по контролю, ликвидности, порогу входа, диверсификации, доходу и — для иностранца — по тому, кому что вообще разрешено держать. Это сравнение, а не консультация, и без прогнозируемой доходности.9 мин чтения
- Покупка на стадии строительства как инвестиция: что вы на самом деле покупаетеПокупка на стадии строительства меняет более низкую цену входа и поэтапный график платежей на риск строительства и незавершения. Здесь изложено, как устроены графики платежей, какую защиту закон требует включить в договор, почему ваши деньги редко находятся на эскроу и чем денежный поток и сроки отличаются от покупки готовой квартиры — без обещаний прибыли от перепродажи.7 мин чтения
- Законно ли сдавать тайскую квартиру на Airbnb? Краткосрочная аренда и Закон о гостиницахНет — посуточная и понедельная сдача тайской квартиры, как правило, является гостиничной деятельностью по Закону о гостиницах B.E. 2547 (2004) и требует лицензии, которую большинство зданий никогда бы не допустило; законный путь — аренда на месяц и более.7 мин чтения
Обращение инвестора
Расскажите задачу — мы расскажем, что говорят прайс-листы.
Бюджет, районы, цель владения и сроки. Мы ответим в течение одного рабочего дня, на английском языке, и сообщим, что действительно доступно, во сколько обойдётся завершение сделки и откуда взяты данные за любой цифрой, которую мы приводим.
Обращение поступает в консультационную службу Suwanvara Property. Юридическая проверка, если она вам нужна, — это отдельный договор с Suwanvara Law Firm с отдельным профессиональным вознаграждением, и никогда не условие покупки.
Ничто на этой странице не является инвестиционной консультацией, оценкой, налоговым заключением или прогнозом. Каждая цифра — арифметика по имеющимся у нас прайс-листам застройщиков, помечена как ориентировочная и подлежит подтверждению.
Информация об объектах, цены, акции, наличие иностранной квоты и условия переоформления подлежат подтверждению. Публикация объекта не является юридической проверкой и не является гарантией права собственности, состояния объекта, инвестиционной доходности или возможности переоформления.
При завершении сделки Suwanvara Property может получить брокерское вознаграждение. Юридические услуги, если они запрошены, оказываются отдельно фирмой Suwanvara Law Firm по отдельному договору. Клиент во всех случаях сохраняет право назначить другого юридического консультанта.
Данные об объектах по состоянию на июль 2026 г. Наличие и цены подлежат подтверждению.