Валовая и чистая доходность: что на самом деле съедает ваш доход

Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на уплаченную вами цену, до вычета каких-либо расходов; чистая доходность — то, что остаётся после вычета расходов на владение квартирой и её сдачу в аренду. Разрыв между ними — не погрешность округления: это эксплуатационный взнос, комиссии за сдачу и управление, недели простоя, ремонт, страхование и налог, а вместе они способны превратить уверенно звучащий заголовок в заметно меньшую реальную цифру.

Именно поэтому цифра, которую выдаёт калькулятор в нашем инвестиционном разделе, помечена как валовая и ведёт сюда. Эта цифра — отправная точка, построенная на запрашиваемой застройщиком арендной плате и заявленной цене; арифметика честная, но описывает она только верхнюю строку. Ниже разбирается каждый расход, стоящий между валовой и чистой доходностью, а затем один гипотетический пример проводится через вычитание. Каждый показатель в этом примере выбран для иллюстрации метода — ни один из них не является арендной платой, ценой или доходностью, которые мы называем.

Коротко

• Валовая доходность — это годовая арендная плата к цене до расходов; чистая доходность — то, что остаётся после текущих расходов, и потратить можно только чистую — да и то она приводится до подоходного налога.
• Обычно их разделяют семь видов расходов: эксплуатационный взнос, взносы в резервный фонд, комиссия за сдачу, управление, простой, обслуживание и страхование, а также налог.
• Эксплуатационный взнос — единственная подтверждённая цифра здесь: по резиденциям, которые мы представляем, там, где он опубликован, он составляет 45–70 батов/м²/месяц (прайс-листы застройщиков за июль 2026 года); резервный фонд обычно вносится единовременно при передаче квартиры, и по нашему предложению его размер не публикуется.
• В намеренно гипотетическом примере валовые 4,8 % падают примерно до 3,1 % чистых, стоит только учесть обычные расходы, — и это всё ещё до подоходного налога и налога на землю и здания.
• Каждый показатель в этом примере иллюстративен; валовая цифра опирается на запрашиваемую, а не на фактически полученную арендную плату, поэтому чистая цифра — это способ думать о расходах, а не доход, который мы предлагаем или ожидаем.
• Доход от аренды облагается налогом по ст. 40(5) Налогового кодекса; арендатор-компания удерживает 5 % (15 % для собственника-нерезидента), а Закон о налоге на землю и здания B.E. 2562 добавляет небольшой ежегодный платёж.

Чем валовая доходность отличается от чистой?

Валовая доходность — это двенадцать месяцев арендной платы, выраженные в процентах от цены покупки; чистая доходность — та же арендная плата за вычетом годовых текущих расходов, выраженная в процентах от цены (или, строго говоря, от всей вложенной суммы, включая расходы на переоформление и меблировку). Валовая отвечает на вопрос «как арендная плата выглядит на фоне цены?»; чистая — «сколько на самом деле остаётся у меня на руках до налога?». Потратить можно только вторую, да и она приводится до подоходного налога, если не указано иное.

Это различие важнее всего при сравнении двух квартир. Более дешёвая квартира с высокой валовой доходностью может в итоге дать более низкую чистую доходность, чем более дорогая, потому что маленькая квартира всё равно несёт эксплуатационный взнос, всё равно требует управления и всё равно простаивает между арендаторами. Валовая приукрашивает; чистая различает. Когда рекламный материал приводит доходность, не уточняя, какая это, исходите из того, что валовая — приукрашивающая, — и спрашивайте, во что она превращается после расходов.

Какие расходы превращают валовую доходность в чистую?

Между ними обычно стоят семь видов расходов, и они делятся на сборы, взимаемые зданием, расходы на сдачу в аренду и налоги. Разберём их по порядку.

Эксплуатационный взнос (сбор в пользу юридического лица кондоминиума, или «плата за обслуживание») — это регулярный платёж, который каждый сособственник вносит на содержание общего имущества; он взимается на основании Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979 г.) и устанавливается за квадратный метр в месяц. По резиденциям, которые мы представляем, там, где размер взноса опубликован, он находится в диапазоне от 45 до 70 батов за квадратный метр в месяц (рассчитано по прайс-листам застройщиков за июль 2026 года); для квартиры площадью 30 м² это примерно от 16 200 до 25 200 батов в год. Он подлежит уплате независимо от того, сдана квартира или нет.

Резервный фонд (фонд накоплений на капитальный ремонт) — это отдельный взнос в капитальный резерв здания на крупные работы, также предусмотренный Законом о кондоминиумах. Обычно это разовый платёж, собираемый при передаче квартиры, а не ежегодный расход, поэтому он относится скорее к бюджету приобретения, чем к расчёту доходности, — но здание может потребовать дополнительный взнос, когда резерв истощается, и именно поэтому состояние фонда стоит проверять. Проекты, которые мы представляем, не публикуют размер резервного фонда, поэтому и мы никаких цифр не приводим.

Расходы на сдачу и управление — это то, что требуется, чтобы найти арендатора и вести аренду: комиссия агента по сдаче (обычно часть арендной платы) и, если вы не управляете квартирой сами, текущая плата за управление. Простой — это арендная плата, которую вы не получаете, пока квартира стоит между арендаторами: даже хорошо сдающаяся квартира редко занята каждый день каждого года, а месяц простоя — это потерянная месячная плата. Обслуживание и ремонт покрывают износ, бытовую технику и периодическое обновление отделки; страхование покрывает имущество и ответственность, которую вы несёте как собственник. Ни одна из этих величин не фиксирована — именно поэтому чистая доходность является диапазоном, а не точкой.

Последним откусывает налог. Доход от аренды является облагаемым доходом по статье 40(5) Налогового кодекса Таиланда и облагается тайским подоходным налогом с физических лиц; если арендатор — тайская компания, она удерживает у источника 5 % арендной платы (15 %, если вы собственник-нерезидент), и удержанное засчитывается в счёт итогового обязательства. Отдельно Закон о налоге на землю и здания B.E. 2562 (2019 г.) устанавливает небольшой ежегодный налог на оценочную стоимость квартиры, и 2026 год — первый, когда он взимается по полным ставкам. Поскольку налог зависит от вашего собственного статуса резидентства, срока владения и структуры владения, приведённые ниже цифры даны до подоходного налога, а подробности изложены в нашей заметке о налогах для иностранных инвесторов в недвижимость.

Как эта арифметика выглядит на практике?

Ниже приведён один разобранный пример с полностью гипотетическими исходными данными, выбранными лишь для того, чтобы показать, как валовая доходность превращается в чистую, — это не квартира, не арендная плата и не доходность, которые мы называем. Допустим, квартира площадью 30 м² куплена за 3 500 000 батов и сдаётся условно за 14 000 батов в месяц. Годовая арендная плата составляет 168 000 батов, значит валовая доходность равна 168 000 ÷ 3 500 000 = 4,8 %.

Теперь вычтем годовые расходы. Эксплуатационный взнос: взяв середину подтверждённого источником диапазона 45–70 батов/м²/месяц, около 55 × 30 × 12 = 19 800 батов. Комиссия за сдачу: допустим, одна месячная арендная плата за поиск арендатора — 14 000 батов (это допущение, а не рыночная ставка). Простой: допустим, квартира пустует один месяц в году — ещё 14 000 батов неполученной арендной платы. Обслуживание, мелкий ремонт и страхование: допустим, 10 000 батов в совокупности. Эти четыре строки в сумме дают 57 800 батов.

Остаётся 168 000 − 57 800 = 110 200 батов, то есть чистая доходность составляет 110 200 ÷ 3 500 000 = около 3,1 % — и это всё ещё до подоходного налога и до ежегодного налога на землю и здания. В этой иллюстрации заголовочные 4,8 % превращаются примерно в 3,1 %, стоит только учесть обычные расходы, — падение более чем на треть. Измените любое допущение — более длительный простой, договор управления, более низкий эксплуатационный взнос — и чистая цифра сдвинется; эта чувствительность и есть суть, и именно поэтому одна приведённая цифра доходности сама по себе говорит очень мало.

Почему даже чистая цифра не является прогнозом?

Потому что каждое число в ней — это либо запрашиваемая ставка, либо допущение, и ни то, ни другое не является обещанием. Арендная плата, на которой держится валовая доходность, — это опубликованная застройщиком запрашиваемая ставка, а не фактически полученная плата по подписанному договору аренды; строки простоя, управления и обслуживания — это оценки, меняющиеся вместе с рынком, зданием и годом. Перемножение допущений не делает их достоверными — оно их накапливает. Чистая доходность — это способ думать о расходах, а не доход, на который можно рассчитывать.

Поэтому используйте калькулятор валовой доходности в инвестиционном разделе для верхней строки, затем прочтите эту статью, чтобы честно её дисконтировать, и прочтите нашу заметку о реальных рисках инвестиций в бангкокские кондоминиумы, прежде чем считать какую-либо цифру надёжной. Если вы намерены сдавать квартиру, то сама сдача и её документальное оформление, соглашение об управлении и налоговая отчётность — это отдельные виды работ: услуги по структурированию и регистрации договора аренды и услуги после перехода права описывают, как оформляются аренда и отношения с юридическим лицом кондоминиума, а наша заметка об управлении арендой охватывает ведение квартиры из-за рубежа. Честное резюме коротко: валовая — это заголовок, чистая — это диапазон, а доход — ни то, ни другое.

Границы этой статьи

• Разобранный пример использует гипотетические исходные данные для демонстрации метода; это не прогноз, не проекция и не доход, который предлагается, ожидается или гарантируется. Suwanvara Property не проверяет и не подтверждает никакие показатели доходности, а прошлые арендные ставки и цены не являются показателем будущих результатов.
• Единственная подтверждённая цифра — диапазон эксплуатационного взноса (45–70 батов/м²/месяц), рассчитанный по резиденциям, которые мы представляем, на основании прайс-листов застройщиков за июль 2026 года там, где взнос опубликован; это не среднерыночное значение. Показатели по сдаче, управлению, простою, обслуживанию и страхованию в примере — допущения, а не подтверждённые источниками ставки.
• Цифры приведены до подоходного налога и до ежегодного налога на землю и здания. Ваш фактический налог зависит от статуса резидентства, срока владения и структуры владения, а ставки и льготы меняются — уточните текущее положение у фирмы, прежде чем полагаться на какую-либо цифру.
• Только общая информация, не налоговая, юридическая или инвестиционная консультация. Сдача квартиры в аренду, структурирование договора аренды и подача налоговой отчётности выполняются в рамках отдельного соглашения с Suwanvara Law Firm и никогда не являются условием покупки через брокерскую компанию.

Читать далее

• Indicative gross-yield calculator
• Lease structuring and registration
• Post-transfer registration and juristic-person handover

В случае расхождений между языковыми версиями преимущественную силу имеет английская версия. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

Источники

• Common-fee range across the residences Suwanvara Property lists — computed from the developers' July-2026 price sheets (13 of 23 developments publish a common fee, 45–70 THB/m²/month); recorded in the site's investment data register (проверено 2026-07-25)
• Revenue Code (ประมวลรัษฎากร), s.40(5) — rent of property is assessable income subject to Thai personal income tax; s.50 — withholding on payments. Revenue Department (กรมสรรพากร) (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department practice — a Thai juristic-person tenant withholds 5% of rent paid to a resident individual lessor (credited against the lessor's annual tax); 15% is withheld on rent paid to a non-resident lessor. Revenue Department (กรมสรรพากร) (проверено 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) — annual tax on immovable property by use category, assessed on appraised value and collected by the local authority; residential rates set by Royal Decree, with 2026 the first year of full-rate collection (проверено 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522), ss.18 and 40 — co-owners' liability for common-area expenses and the sinking (reserve) fund administered by the condominium juristic person. Department of Lands (กรมที่ดิน) (проверено 2026-07-25)