Brutto- gegen Nettorendite: Was Ihre Rendite tatsächlich aufzehrt

Die Bruttorendite ist ein Jahr Miete geteilt durch den gezahlten Preis, vor jeglichen Kosten; die Nettorendite ist das, was nach Abzug der Kosten für Eigentum und Vermietung der Einheit übrig bleibt. Der Abstand zwischen beiden ist keine Rundungsdifferenz — es sind das Hausgeld, die Vermietungs- und Verwaltungsgebühren, die Wochen, in denen die Einheit leer steht, die Reparaturen, die Versicherung und die Steuer; zusammen können sie aus einer selbstbewusst klingenden Schlagzeile eine spürbar kleinere reale Zahl machen.

Deshalb ist die Zahl, die der Rechner auf unserem Investment-Hub ausgibt, als Bruttozahl gekennzeichnet, und deshalb verweist er hierher. Diese Zahl ist ein Ausgangspunkt, gebildet aus einer Angebotsmiete eines Bauträgers und einem gelisteten Preis; sie ist ehrliche Rechenkunst, beschreibt aber nur die oberste Zeile. Was folgt, erklärt jede Kostenposition zwischen brutto und netto und führt anschließend ein hypothetisches Beispiel durch die Subtraktion. Jeder Eingabewert in diesem Beispiel wurde allein zur Veranschaulichung der Methode gewählt — keiner ist eine Miete, ein Preis oder eine Rendite, die wir nennen.

Kurz gefasst

• Die Bruttorendite ist eine Jahresmiete geteilt durch den Preis, vor Kosten; die Nettorendite ist das, was nach laufenden Kosten bleibt, und nur netto ist eine Zahl, die Sie ausgeben könnten — und selbst diese vor Einkommensteuer.
• Typischerweise trennen sieben Kosten die beiden: Hausgeld, Beiträge zum Erneuerungsfonds, Vermietungsgebühr, Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung und Versicherung sowie Steuern.
• Das Hausgeld ist hier die einzige belegte Zahl: Bei den von uns angebotenen Objekten liegt es, soweit veröffentlicht, bei 45–70 Baht/m²/Monat (Preisblätter vom Juli 2026); ein Erneuerungsfonds ist meist eine Einmalzahlung bei Übergabe, und unser Bestand veröffentlicht dazu keine Zahl.
• In einem bewusst hypothetischen Beispiel fallen 4,8 % brutto auf rund 3,1 % netto, sobald die gewöhnlichen Kosten mitgezählt werden — und das immer noch vor Einkommensteuer und Grund- und Gebäudesteuer.
• Jeder Eingabewert dieses Beispiels ist eine Veranschaulichung; eine Bruttozahl beruht auf einer Angebotsmiete, nicht auf einer erzielten, und eine Nettozahl ist daher eine Denkweise über Kosten, keine Rendite, die wir anbieten oder erwarten.
• Mieteinnahmen sind nach Abschnitt 40(5) des Revenue Code steuerpflichtig; eine Mieterin in Form einer Gesellschaft behält 5 % ein (15 % bei nicht ansässigen Eigentümern), und der Land and Building Tax Act B.E. 2562 fügt eine geringe jährliche Abgabe hinzu.

Worin besteht der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite sind zwölf Monate Miete, ausgedrückt als Prozentsatz des Kaufpreises; die Nettorendite ist dieselbe Miete nach den jährlichen laufenden Kosten, ausgedrückt als Prozentsatz des Preises (genauer: des gesamten eingesetzten Betrags einschließlich Erwerbsnebenkosten und Möblierung). Brutto beantwortet die Frage „Wie sieht die Miete gegenüber dem Preis aus?“; netto beantwortet die Frage „Was bleibt mir vor Steuern tatsächlich in der Hand?“. Nur die zweite Zahl könnten Sie ausgeben, und selbst sie ist vor Einkommensteuer angegeben, sofern nichts anderes gesagt wird.

Am meisten zählt die Unterscheidung, wenn Sie zwei Einheiten vergleichen. Eine günstigere Einheit mit hoher Bruttorendite kann am Ende eine niedrigere Nettorendite haben als eine teurere, weil eine kleine Einheit ebenfalls Hausgeld trägt, ebenfalls verwaltet werden muss und ebenfalls zwischen zwei Mietverhältnissen leer steht. Brutto schmeichelt; netto unterscheidet. Wenn ein Verkaufsprospekt eine Rendite nennt, ohne zu sagen, welche gemeint ist, gehen Sie von brutto aus — der schmeichelnden — und fragen Sie, was nach Kosten daraus wird.

Welche Kosten machen aus der Brutto- eine Nettorendite?

Typischerweise stehen sieben Kostenarten dazwischen, und sie fallen in drei Gruppen: Abgaben des Gebäudes, Kosten der Vermietung und Steuern. Der Reihe nach.

Das Hausgeld (die Gebühr der Eigentümergemeinschaft, häufig „maintenance fee“ genannt) ist die laufende Abgabe, die jede Miteigentümerin und jeder Miteigentümer für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen zahlt, erhoben nach dem Condominium Act B.E. 2522 (1979) und je Quadratmeter und Monat festgesetzt. Bei den von uns angebotenen Objekten liegt sie, soweit eine Gebühr veröffentlicht ist, in einer Spanne von 45 bis 70 Baht je Quadratmeter und Monat (berechnet aus den Preisblättern der Bauträger vom Juli 2026); bei einer Einheit von 30 m² sind das rund 16.200 bis 25.200 Baht im Jahr. Sie ist zu zahlen, ob die Einheit vermietet ist oder nicht.

Der Erneuerungsfonds (Rücklage, „sinking fund“) ist ein gesonderter Beitrag zur Kapitalrücklage des Gebäudes für größere Maßnahmen, ebenfalls im Condominium Act vorgesehen. Er wird meist einmalig bei der Übergabe erhoben und ist keine jährliche Kostenposition, gehört also eher in Ihr Erwerbsbudget als in eine Renditerechnung — ein Gebäude kann jedoch einen weiteren Beitrag erheben, wenn die Rücklage zur Neige geht, weshalb es sich lohnt, deren Stand zu prüfen. Die von uns angebotenen Projekte veröffentlichen keine Zahl zum Erneuerungsfonds, daher nennen wir keine.

Vermietungs- und Verwaltungskosten sind das, was es braucht, um eine Mieterin oder einen Mieter zu finden und das Mietverhältnis zu führen: die Gebühr eines Vermietungsmaklers (üblicherweise ein Teil der Miete) und, wenn Sie nicht selbst verwalten, eine laufende Verwaltungsgebühr. Leerstand ist die Miete, die Sie nicht erhalten, während die Einheit zwischen zwei Mietverhältnissen steht — selbst eine gut vermietete Einheit ist selten an jedem Tag jedes Jahres belegt, und ein leerer Monat ist eine Monatsmiete weniger. Instandhaltung und Reparaturen decken Abnutzung, Geräte und regelmäßige Renovierungen ab; die Versicherung deckt Inventar und Haftung, die Sie als Eigentümerin oder Eigentümer tragen. Keine dieser Positionen ist fix — und genau deshalb ist eine Nettorendite eine Spanne und kein Punkt.

Die Steuer ist der letzte Biss. Mieteinnahmen sind nach Abschnitt 40(5) des thailändischen Steuergesetzbuchs (Revenue Code) steuerpflichtige Einkünfte und unterliegen der thailändischen Einkommensteuer; ist die Mieterin eine thailändische Gesellschaft, behält sie 5 % der Miete ein (15 %, wenn Sie nicht in Thailand ansässig sind), anrechenbar auf Ihre endgültige Steuerschuld. Daneben erhebt der Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) eine geringe jährliche Steuer auf den amtlich festgesetzten Wert der Einheit, und 2026 ist das erste Jahr, in dem sie zu vollen Sätzen erhoben wird. Weil die Steuer von Ihrem eigenen Ansässigkeitsstatus, der Haltedauer und der Struktur abhängt, sind die nachstehenden Zahlen vor Einkommensteuer angegeben; die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur Besteuerung ausländischer Immobilieninvestoren.

Wie sieht die Rechnung konkret aus?

Hier ein durchgerechnetes Beispiel mit vollständig hypothetischen Eingabewerten, allein gewählt, um zu zeigen, wie aus brutto netto wird — es ist keine Einheit, keine Miete und keine Rendite, die wir nennen. Angenommen, eine Einheit von 30 m² wird für 3.500.000 Baht gekauft und zu hypothetischen 14.000 Baht im Monat vermietet. Eine Jahresmiete sind 168.000 Baht, die Bruttorendite also 168.000 ÷ 3.500.000 = 4,8 %.

Nun ziehen Sie ein Jahr Kosten ab. Hausgeld: Bei Ansatz der Mitte der belegten Spanne von 45 bis 70 Baht/m²/Monat rund 55 × 30 × 12 = 19.800 Baht. Vermietungsgebühr: angenommen eine Monatsmiete für die Mietersuche, 14.000 Baht (eine Annahme, kein Marktsatz). Leerstand: angenommen, die Einheit steht einen Monat im Jahr leer, weitere 14.000 Baht nicht erhaltene Miete. Instandhaltung, kleinere Reparaturen und Versicherung: angenommen 10.000 Baht zusammen. Diese vier Positionen ergeben zusammen 57.800 Baht.

Damit bleiben 168.000 − 57.800 = 110.200 Baht, die Nettorendite also 110.200 ÷ 3.500.000 = rund 3,1 % — und das immer noch vor Einkommensteuer und vor der jährlichen Grund- und Gebäudesteuer. In dieser Veranschaulichung werden aus der Schlagzeile von 4,8 % rund 3,1 %, sobald die gewöhnlichen Kosten mitgezählt werden — ein Rückgang um mehr als ein Drittel. Ändern Sie eine beliebige Annahme — ein längerer Leerstand, ein Verwaltungsvertrag, ein niedrigeres Hausgeld — und die Nettozahl verschiebt sich; genau diese Empfindlichkeit ist der Punkt, und deshalb sagt eine einzelne genannte Rendite für sich genommen sehr wenig.

Warum ist selbst die Nettozahl keine Prognose?

Weil jede Zahl darin entweder ein Angebotssatz oder eine Annahme ist, und keines von beidem ist ein Versprechen. Die Miete, die eine Bruttorendite verankert, ist die veröffentlichte Angebotsmiete des Bauträgers, keine erzielte Miete aus einem unterschriebenen Mietvertrag; die Positionen Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung sind Schätzungen, die mit Markt, Gebäude und Jahr schwanken. Annahmen zu multiplizieren macht sie nicht sicher — es potenziert sie. Eine Nettorendite ist eine Art, über Kosten nachzudenken, keine Rendite, mit der Sie rechnen können.

Nutzen Sie also den Bruttorenditerechner auf dem Investment-Hub für die oberste Zeile, lesen Sie dann diesen Artikel, um sie ehrlich abzuschlagen, und lesen Sie unseren Beitrag zu den tatsächlichen Risiken einer Bangkoker Condo-Investition, bevor Sie eine Zahl für belastbar halten. Wenn Sie die Einheit vermieten wollen, sind die Vermietung und ihre Dokumentation, die Verwaltungsvereinbarung und die Steuererklärungen gesonderte Arbeitspakete — die Leistungen zur Vertragsgestaltung der Vermietung und zur Nachbereitung der Umschreibung beschreiben, wie das Mietverhältnis und die Position gegenüber der Eigentümergemeinschaft behandelt werden, und unser Beitrag zur Mietverwaltung behandelt die Führung einer Einheit aus dem Ausland. Die ehrliche Zusammenfassung ist kurz: Brutto ist eine Schlagzeile, netto ist eine Spanne, und eine Rendite ist keines von beidem.

Die Grenzen dieses Artikels

• Das durchgerechnete Beispiel verwendet hypothetische Eingabewerte, um die Methode zu zeigen; es ist keine Prognose, keine Projektion und keine angebotene, erwartete oder garantierte Rendite. Suwanvara Property überprüft und bestätigt keine Renditezahl, und vergangene Mieten und Preise sind kein Indikator für künftige Ergebnisse.
• Die einzige belegte Zahl ist die Hausgeldspanne (45–70 Baht/m²/Monat), berechnet über die von uns angebotenen Objekte aus den Preisblättern der Bauträger vom Juli 2026, soweit eine Gebühr veröffentlicht ist — sie ist kein Marktdurchschnitt. Die Werte für Vermietung, Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung und Versicherung im Beispiel sind Annahmen, keine belegten Sätze.
• Die Zahlen sind vor Einkommensteuer und vor der jährlichen Grund- und Gebäudesteuer angegeben. Ihre tatsächliche Steuer hängt von Ihrem Ansässigkeitsstatus, der Haltedauer und der Eigentumsstruktur ab, und Sätze wie Vergünstigungen ändern sich — lassen Sie sich den aktuellen Stand von der Kanzlei bestätigen, bevor Sie sich auf eine Zahl verlassen.
• Nur allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Die Vermietung einer Einheit, die Gestaltung des Mietvertrags und die Steuererklärung werden im Rahmen eines gesonderten Mandats mit Suwanvara Law Firm bearbeitet, niemals als Bedingung eines Kaufs über die Vermittlung.

Weiterlesen

• Indicative gross-yield calculator
• Lease structuring and registration
• Post-transfer registration and juristic-person handover

Bei Abweichungen zwischen den Sprachfassungen ist die englische Fassung maßgeblich. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

Quellen

• Common-fee range across the residences Suwanvara Property lists — computed from the developers' July-2026 price sheets (13 of 23 developments publish a common fee, 45–70 THB/m²/month); recorded in the site's investment data register (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Code (ประมวลรัษฎากร), s.40(5) — rent of property is assessable income subject to Thai personal income tax; s.50 — withholding on payments. Revenue Department (กรมสรรพากร) (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department practice — a Thai juristic-person tenant withholds 5% of rent paid to a resident individual lessor (credited against the lessor's annual tax); 15% is withheld on rent paid to a non-resident lessor. Revenue Department (กรมสรรพากร) (geprüft am 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562) — annual tax on immovable property by use category, assessed on appraised value and collected by the local authority; residential rates set by Royal Decree, with 2026 the first year of full-rate collection (geprüft am 2026-07-25)
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522), ss.18 and 40 — co-owners' liability for common-area expenses and the sinking (reserve) fund administered by the condominium juristic person. Department of Lands (กรมที่ดิน) (geprüft am 2026-07-25)