Nach der Schlüsselübergabe

Das Jahr nach der Umschreibung

Wer aus dem Ausland eine Wohnung in Thailand hält, dem begegnen fast jedes Jahr dieselben wenigen Dinge. Hier steht jedes davon in der Reihenfolge, in der es Ihnen begegnet: was wir tun, was wir nicht tun und wo Ihr Teil oder der eines Dritten beginnt.

Das Jahr eines Eigentümers

Nichts davon ist ein Paket, und nichts ist gekoppelt. Jede Leistung ist ein eigenes Mandat, das Sie annehmen oder lassen können, und Sie können jederzeit jemand anderen beauftragen.

Die Wohnung vermieten

Immobilienabteilung

Wenn Sie sich für die Vermietung entscheiden

Einen Mieter finden, das Mietverhältnis schriftlich fassen und die Wohnung ordnungsgemäß übergeben.

Was enthalten ist

Einen Mieter vorstellen und prüfen, wer er ist, bevor etwas unterschrieben wird
Den schriftlichen Mietvertrag erstellen und ihn mit Ihnen Klausel für Klausel durchgehen
Inventar, Zustand der Wohnung und Zählerstände bei der Übergabe festhalten
Den Mieter bei der Eigentümergemeinschaft anmelden und seinen Zugang organisieren

Was nicht enthalten ist

Wir halten weder Ihre Miete noch die Kaution Ihres Mieters. Die Miete wird an Sie gezahlt, die Kaution gehört dem Mieter; keines von beidem läuft zu irgendeinem Zeitpunkt über uns.
Wir versprechen keinen Mieter, keine Miethöhe und keinen Zeitpunkt, zu dem eines von beidem zustande kommt.
Tages- und Kurzzeitvermietung organisieren, bewerben und verwalten wir nicht — siehe den Hinweis unten.
Die Eintragung eines langfristigen Mietrechts beim Land Department ist juristische Arbeit unter einem eigenen Mandat der Kanzlei.

Wer was tut

Unser Teil: Wir stellen den Mieter vor und prüfen ihn, erstellen den Mietvertrag und führen die Übergabe durch.
Ihr Teil: Wen Sie zu welchen Bedingungen annehmen, entscheiden Sie; Sie unterschreiben den Vertrag, und Miete wie Kaution bewegen sich zwischen Ihnen und dem Mieter.
Der Teil des Dritten: Der Mieter, die Eigentümergemeinschaft und jeder Handwerker sind Dritte. Wir stimmen mit ihnen ab; wir handeln nicht für sie und gewährleisten ihr Tun nicht.

Tages- und Kurzzeitvermietung ist rechtlich etwas anderes. Das Hotelgesetz definiert ein Hotel als Unterkunft, die Reisenden gegen Bezahlung vorübergehend zur Verfügung gestellt wird, und nimmt Vermietungen, die monatlich oder länger abgerechnet werden, ausdrücklich aus. Eine Eigentumswohnung nächteweise zu vermieten heißt daher in der Regel, ein Hotel ohne Lizenz zu betreiben, und das ist eine Straftat. Auch die Hausordnung verbietet es meist. Wir bieten es nicht an und werden es nicht arrangieren.

Quellen

Dazu anfragen

Betreuung, während Sie im Ausland sind

Immobilienabteilung

Solange die Wohnung vermietet ist

Ein namentlich benannter Ansprechpartner in Bangkok für Ihren Mieter und die Eigentümergemeinschaft, damit ein Problem in der Wohnung nicht auf Ihren nächsten Flug wartet.

Was enthalten ist

Eine Person, die Ihr Mieter und die Eigentümergemeinschaft erreichen können und die Ihnen sagt, was vorgefallen ist
Die Abstimmung einer Reparatur: einen Handwerker finden, Ihnen dessen Angebot vorlegen und ihn nach Ihrer Freigabe hineinlassen
Mitteilungen, Einladungen und Hausgeldabrechnungen des Hauses weitergeben, sobald sie eintreffen
Hilfe bei der TM30-Meldung für einen ausländischen Mieter — Ihre Pflicht als Eigentümer
Eine schriftliche Aufzeichnung, was in Ihrer Wohnung getan wurde und wann

Was nicht enthalten ist

Wir ziehen Ihre Miete nicht ein. Sie wird von Ihrem Mieter auf Ihr eigenes Konto gezahlt, und wir halten sie nie.
Wir halten die Kaution des Mieters nicht. Sie ist das Geld des Mieters und bleibt zwischen Ihnen und ihm.
Wir überweisen kein Geld für Sie ins Ausland. Die Überweisung von Mieten aus Thailand nimmt Ihre eigene Bank nach den Regeln der Bank of Thailand vor.
Wir führen die Reparatur nicht selbst aus und gewährleisten weder Arbeit, Material, Preis noch Termine eines Handwerkers.
Kurzzeit- oder Ferienvermietung verwalten wir nicht.

Wer was tut

Unser Teil: Wir sind der Ansprechpartner, wir stimmen ab, und wir halten fest, was vorgefallen ist.
Ihr Teil: Jede Ausgabe geben Sie frei, bevor sie entsteht, die Miete erhalten Sie, und die gesetzlichen Pflichten des Eigentümers — darunter TM30 — bleiben Ihre.
Der Teil des Dritten: Den Handwerker beauftragen Sie, er stellt Ihnen die Rechnung und ist Ihnen verantwortlich. Wir stellen vor und stimmen ab; wir beschäftigen ihn nicht und garantieren seine Arbeit nicht.

Wenn eine ausländische Person in Ihrer Wohnung wohnt, legt das Einwanderungsgesetz die Pflicht, die Einwanderungsbehörde innerhalb von 24 Stunden zu benachrichtigen, dem Eigentümer oder Besitzer der Wohnung auf — also Ihnen, nicht Ihrem Mieter. Wir können die Meldung für Sie erstellen und einreichen; die Pflicht selbst wandert nicht.

Quellen

Immigration Act B.E. 2522 (1979), section 38 — the owner or possessor of a residence must notify Immigration of a foreign national staying there · geprüft am 2026-07-25
Bank of Thailand — foreign-exchange regulations · geprüft am 2026-07-25

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Die Pflichten des Jahres

Suwanvara Law Firm — eigenes Mandat

Einmal im Jahr und wenn das Haus abrechnet

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage sowie die Versicherung Ihrer Wohnung — Ihre Pflichten, unsere Unterstützung.

Was enthalten ist

Erklären, welche Erklärungen und Zahlungen sich aus Ihrer Lage ergeben und wann sie anstehen
Eine thailändische Einkommensteuererklärung über Mieteinnahmen erstellen und einreichen, wenn Sie die Kanzlei dazu beauftragen
Die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft mit Ihnen lesen und einen von Ihnen bestrittenen Rückstand oder eine Sonderumlage aufgreifen
Prüfen, ob die Versicherung Ihrer Wohnung und Ihre Haftung als Eigentümer verlängert sind — und wo die Police des Hauses endet

Was nicht enthalten ist

Dies sind allgemeine Informationen über die Pflichten, keine Steuerberatung zu Ihrer eigenen Lage und keine Feststellung dessen, was Sie schulden.
Die Steuererklärung ist ein eigenes Mandat von Suwanvara Law Firm, mit eigenem schriftlichen Umfang und eigenem Honorar.
Wir zahlen weder Ihr Hausgeld noch Ihre Steuer noch Ihre Prämie für Sie, und kein Geld von Ihnen wird von uns gehalten.
Wir handeln weder für die Eigentümergemeinschaft noch für den Versicherer.

Wer was tut

Unser Teil: Wir sagen Ihnen, was ansteht, erstellen, womit Sie uns beauftragen, und reichen es ein.
Ihr Teil: Die Pflichten sind Ihre. Miete aus einer Wohnung in Thailand ist steuerbares Einkommen, und die Erklärung wird in Ihrem Namen abgegeben; das Hausgeld schulden Sie als Miteigentümer; die Police läuft auf Ihren Namen.
Der Teil des Dritten: Finanzamt, Eigentümergemeinschaft und Versicherer entscheiden selbst. Wir erstellen und reichen ein; wir steuern nicht, was sie tun oder wann.

Miete aus einer in Thailand gelegenen Immobilie ist hier steuerpflichtig, unabhängig davon, ob Sie in Thailand leben und ob das Geld Ihnen im Ausland gezahlt wird. Was Sie tatsächlich schulden, hängt von Ihren eigenen Verhältnissen und von einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Thailand und Ihrem Land ab — holen Sie Rat zu Ihrer Lage ein, bevor Sie sich auf etwas verlassen.

Quellen

Revenue Code, sections 40(5), 41 and 48 — rent from property is assessable income; income from property situated in Thailand is taxable regardless of where the owner lives or where it is paid; personal income tax is charged at progressive rates · geprüft am 2026-07-25
Condominium Act B.E. 2522 (1979), as amended — co-owners share the common expenses of the building, at the rate the juristic person resolves · geprüft am 2026-07-25
Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) — assessed and collected by the local administrative organisation for the area in which the unit stands · geprüft am 2026-07-25

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Ihr Visum und Ihr Aufenthalt

Suwanvara Law Firm — eigenes Mandat

Zu den Terminen, die Ihre Aufenthaltserlaubnis vorgibt

Verlängerungen, die 90-Tage-Meldung und die Wiedereinreisegenehmigung vor einer Reise — die Arbeit der Kanzlei, unter eigenem Mandat.

Was enthalten ist

Prüfen, auf welchem Weg Sie sich befinden und was die nächste Verlängerung von Ihnen verlangt
Eine Verlängerung des Aufenthalts, die 90-Tage-Meldung oder eine Wiedereinreisegenehmigung erstellen und einreichen, wenn Sie die Kanzlei beauftragen
Ihnen sagen, was sich seit Ihrer letzten Verlängerung geändert hat, bevor Sie sich auf die Liste des Vorjahres verlassen

Was nicht enthalten ist

Wir erstellen und reichen ein. Entschieden wird nicht von uns, und kein Visum, keine Verlängerung und keine Genehmigung ist garantiert — das liegt im Ermessen der Einwanderungsbehörde.
Dies ist ein eigenes Mandat von Suwanvara Law Firm und niemals Teil eines Immobilienhonorars.
Das Eigentum an einer Wohnung in Thailand gibt Ihnen für sich genommen kein Visum und kein Aufenthaltsrecht.

Wer was tut

Unser Teil: Wir prüfen den Weg, erstellen die Unterlagen und reichen sie ein, wenn Sie uns beauftragen.
Ihr Teil: Die Pflichten sind persönlich: die Meldung alle 90 Tage ist Ihre als hier lebende ausländische Person, und die Meldung eines Bewohners Ihrer Wohnung bei der Einwanderungsbehörde ist Ihre als Eigentümer.
Der Teil des Dritten: Die Einwanderungsbehörde gewährt oder verweigert. Darauf haben wir keinen Einfluss und können weder Ergebnis noch Termin versprechen.

Quellen

Immigration Act B.E. 2522 (1979), section 38 — the residence's owner or possessor notifies Immigration of a foreign occupier (the TM30 duty) · geprüft am 2026-07-25

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Wenn Sie später verkaufen

Immobilienabteilung

Wann immer Sie sich entscheiden

Wir führen keinen Wiederverkaufs-Desk; hier wird Ihnen nichts verkauft — festgehalten ist nur, was ein Verkauf mit sich bringt, bevor Sie es brauchen.

Was enthalten ist

Was die Käuferseite verlangen wird: die Lage der Ausländerquote, die Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft und den Nachweis, wie Ihr Geld nach Thailand gekommen ist
Die rechtliche Seite eines Verkaufs und die Teilnahme beim Land Department durch die Kanzlei, unter eigenem Mandat

Was nicht enthalten ist

Wir vermarkten derzeit keine Wiederverkäufe und treten nicht als Ihr Verkaufsmakler auf — diesen Dienst gibt es noch nicht, und wir sagen das, statt das Mandat anzunehmen.
Wir bewerten Ihre Wohnung nicht, prognostizieren keinen Verkaufspreis und schätzen nicht, was sie erzielen würde.

Wer was tut

Unser Teil: Die Kanzlei kann die rechtliche Seite eines Verkaufs unter eigenem Mandat übernehmen. Der Immobilienbereich nimmt derzeit keine Wiederverkaufsmandate an.
Ihr Teil: Die Entscheidung, der Preis und die Wahl des Maklers liegen bei Ihnen.
Der Teil des Dritten: Jeder Makler, den Sie zur Vermarktung beauftragen, ist Ihr Makler, nicht unserer, und wir gewährleisten weder seine Arbeit noch sein Honorar.

Wir bieten das nicht an; es gibt hier also nichts anzufragen.

Einrichtung und Ausstattung

Vorhänge, Kühlschrank und Waschmaschine, Fernseher, Möbel, Klimaanlage, Reinigung vor der Übergabe. Wir vermitteln unabhängige Anbieter; der Vertrag über die Arbeiten besteht zwischen Ihnen und dem Anbieter.

Anbieter ansehen

Was das kostet

Vor Beginn schriftlich beziffert

Auf dieser Seite steht keine Zahl. Was es kostet, hängt von der Wohnung ab, davon, was das Jahr tatsächlich bringt, und davon, wie viel davon wir tragen sollen — das Honorar wird deshalb vor Beginn schriftlich beziffert, mit dem Leistungsumfang daneben. Für nicht vereinbarte Arbeit wird nichts berechnet.

Wohin Ihr Geld geht und wohin nicht

Wir vereinnahmen ausschließlich unser eigenes Honorar. Die Miete wird an Sie gezahlt, die Kaution gehört Ihrem Mieter, und ein Handwerker oder Lieferant rechnet direkt mit Ihnen ab — nichts davon läuft über uns.

Wir handeln für den Käufer — als Ihr Makler und als Ihr Anwalt — und stellen Ihre Interessen, Ihren Schutz und die Transparenz Ihnen gegenüber an die erste Stelle. Erhalten wir von einem Verkäufer, einem Bauträger, einem anderen Makler oder von einem Lieferanten oder Dienstleistungspartner, den wir Ihnen vorstellen, eine Vergütung, eine Maklerprovision oder einen sonstigen Vorteil, teilen wir Ihnen dies vorab und in klaren Worten mit, damit ein Interessenkonflikt vermieden und unsere Unabhängigkeit bei der rechtlichen Beratung gewahrt bleibt.
Rechtliche Arbeit ist ein gesondertes Mandat bei Suwanvara Law Firm zu deren eigenem Honorar und wird niemals in eine Maklerprovision eingerechnet. Es steht Ihnen jederzeit frei, einen anderen Berater zu beauftragen.
Das Mandat beginnt nach einer Interessenkonfliktprüfung und mit einem schriftlichen Mandatsvertrag, der den Leistungsumfang, das Honorar und die Pflichten beider Seiten festhält.
Diese Seite beschreibt Leistungen und allgemeine Informationen. Sie stellt keine Rechtsberatung zur Situation einer bestimmten Person dar.
Vorschriften, Gebühren und Bearbeitungszeiten ändern sich — lassen Sie sich die aktuellen Anforderungen von uns bestätigen.
Wir bereiten vor und reichen ein. Wir gewährleisten weder die Erteilung eines Visums noch die Eintragung einer Gesellschaft, einen Übertragungstermin, einen Preis oder ein sonstiges rechtliches Ergebnis — die Entscheidung liegt bei den thailändischen Behörden und steht in deren Ermessen.