Die Kosten des Eigentums an einer thailändischen Eigentumswohnung sind der am besten wissbare Teil der ganzen Übung — genau deshalb verdienen sie eine eigene Seite. Nahezu jede Zahl weiter unten lässt sich aus einem Dokument berechnen statt schätzen — und wo kein Dokument existiert, sagt diese Notiz das, statt die Lücke zu füllen.
Zwei Rahmungen lohnen sich zu merken. Das erste Jahr ist nicht wie die anderen: Es trägt die Abgaben des Übertragungstags und die Einrichtungskosten, und es beschönigt nichts. Und jede laufende Kostenposition weiter unten lautet auf Baht, in welcher Währung auch immer Ihr Einkommen eingeht.
Was kostet das erste Jahr des Eigentums an einer thailändischen Eigentumswohnung?
Mehr als jedes folgende Jahr, denn es trägt die Abgaben des Übertragungstags und die Einrichtung. Zuerst die Abgaben des Übertragungstags: die Übertragungsgebühr von 2 % auf den amtlichen Schätzwert und, bei einem Verkauf durch einen Bauträger, die besondere Geschäftssteuer und die Quellensteuer der Gesellschaft, die nach der Verkehrssitte beim Verkäufer liegen. Thailändisches Recht begrenzt das, was ein Bauträger einem Käufer auferlegen darf, auf die Hälfte der Übertragungsgebühr, weshalb der übliche Anteil des Käufers bei Neubaubestand 1 % des Preises beträgt. Unser Rechner ermittelt alle vier Abgaben aus denselben Konstanten wie die Objektseiten und kennzeichnet das Ergebnis aus gutem Grund als Richtwert: Die Abgaben werden auf den amtlichen Schätzwert des Staates erhoben und nicht auf den Preis.
Dann die Einrichtung. Ein einmaliger Beitrag zur Instandhaltungsrücklage der Anlage ist nach § 40 des Condominium Act bei der ersten Übertragung zu zahlen; die Höhe bestimmt die Hausordnung des Gebäudes. Kein einziges der 23 Projekte in unseren Büchern veröffentlicht dazu eine Zahl, weshalb diese Website nirgends einen Betrag für die Instandhaltungsrücklage abdruckt — zwei von ihnen erwähnen sie nur als etwas, das eine Aktion übernimmt, was nicht dasselbe ist wie ein veröffentlichter Satz.
Mehrere Bauträger ziehen bei der Übergabe außerdem zwölf Monate Hausgeld im Voraus ein, und die Aktionen auf unseren Blättern unterscheiden sich von Projekt zu Projekt: Die meisten geben an, dass die Kosten des Übertragungstags übernommen werden, nehmen davon aber die Gebühr für die Eintragung einer Hypothek aus, drei nehmen stattdessen das Hausgeld aus, und eines erklärt ausdrücklich, dass die Übertragungskosten nicht enthalten sind. Wir geben jede einzelne in den eigenen Worten des Bauträgers auf dem Exposé wieder, denn jede zusammenfassende Zeile wäre für mindestens drei von ihnen falsch.
Schließlich das, was niemand auf ein Blatt schreibt: Möbel, soweit die Wohnung nicht möbliert übergeben wird, Kautionen für Versorgungszähler und eine erste Einrichtung oder Grundreinigung.
Wie hoch ist das Hausgeld einer Eigentumswohnung?
45 ฿ bis 70 ฿ je Quadratmeter und Monat, über die 13 unserer 23 Projekte hinweg, die einen Satz veröffentlichen. Das Hausgeld wird je Quadratmeter Ihrer Wohnung und Monat berechnet und finanziert den Betrieb des Gebäudes — Sicherheit, Reinigung, Aufzüge, Versorgung der Gemeinschaftsflächen, Verwaltung. Es ist die größte einzelne laufende Kostenposition des Eigentums, und es ist fällig, ob die Wohnung bewohnt, leer oder in Renovierung ist.
Dreizehn unserer 23 Projekte veröffentlichen einen Satz, und diese Sätze reichen von 45 ฿ bis 70 ฿ je Quadratmeter und Monat. Zehn veröffentlichen nichts, und wir lassen deren Jahresschätzung leer, statt sie mit einer plausiblen Zahl zu füllen. Wo ein Satz veröffentlicht ist, ist die Rechnung schlicht Satz × Fläche × 12: Eine Wohnung von 30 m² zu 55 ฿ ergibt 19.800 ฿ im Jahr, als Richtwert, auf Grundlage des vom Bauträger veröffentlichten Satzes und der angegebenen Fläche dieser Wohnung.
Zwei Dinge verspricht dieser Satz nicht. Er ist ein veröffentlichter Satz, kein festgeschriebener — die Eigentümerversammlung setzt die Beiträge fest und ändert sie, und ein Gebäude mit dünnen Rücklagen wird sie irgendwann erhöhen oder eine Sonderumlage beschließen. Und ein niedriger Beitrag ist nicht automatisch eine gute Nachricht: Er kann ebenso gut ein Gebäude bedeuten, das zu wenig für die Instandhaltung einsammelt, die es im zehnten Jahr brauchen wird.
Welche Steuern, Versicherungen und Reparaturkosten fallen jedes Jahr an?
Die Grund- und Gebäudesteuer, Ihre eigene Hausratdeckung und eine Instandhaltungsrückstellung. Die Grund- und Gebäudesteuer wird seit 2020 jährlich nach dem Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) festgesetzt. Sie wird auf den amtlichen Schätzwert erhoben, zu Sätzen, die von der Nutzung der Immobilie abhängen, und die Einordnung einer vermieteten Wohnung ist Sache der örtlichen Verwaltung, die den Bescheid erlässt. Genau deshalb drucken wir hier keinen Satz ab: Der Bescheid kommt vom Bezirksamt, und die Einordnung des Bezirksamts entscheidet ihn.
Die Versicherung des Gemeinschaftseigentums schließt die Eigentümergemeinschaft ab und zahlt sie aus dem Hausgeld. Ihr Hausrat, Ihre Einbauten und Ihre eigene Haftung sind davon nicht gedeckt; eine Police dafür ist Ihre Entscheidung und Ihre Kosten.
Dann die Instandhaltung. Wartung der Klimaanlage, Ersatz von Geräten, Neuanstrich, der Durchlauferhitzer, der im sechsten Jahr ausfällt. Nichts davon ist dramatisch, und alles davon trägt sich leichter als kleine jährliche Rückstellung denn als Überraschung. Eine über die gewöhnliche Reparatur hinausgehende Renovierung bedarf nach der Hausordnung meist der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
- Hausgeld — monatlicher Satz je m², fällig unabhängig davon, ob die Wohnung bewohnt ist
- Beitrag zur Instandhaltungsrücklage — einmalig bei der ersten Übertragung, Höhe nach der Hausordnung
- Grund- und Gebäudesteuer — jährlich, von der örtlichen Verwaltung auf den amtlichen Schätzwert festgesetzt
- Hausrat- und Einbauversicherung — die Eigentümergemeinschaft versichert das Gebäude, nicht Ihre Sachen
- Instandhaltung und Ersatz — eine kleine jährliche Rückstellung, kein Ereignis
- Vermietungskosten, falls Sie vermieten: Provision, Möblierung, Mieterwechsel, leere Monate
- Sonderumlagen — die Eigentümerversammlung kann sie beschließen, und irgendwann wird sie es
Welche zusätzlichen Kosten entstehen nur, wenn Sie vermieten?
Zuerst der Leerstand, dann Provision, Möblierung und die Einkommensteuer auf die Miete. Der Leerstand ist die Position, die in einer Kalkulation am häufigsten fehlt, denn er ist die eine Zahl, die ein Verkäufer keinen Anlass hat anzusprechen. Jeder Monat ohne Mieter ist ein Monat mit Hausgeld, mit Grundgebühren für Versorgung und ohne Einnahmen, und er ist zwischen zwei Mietverhältnissen nichts Ungewöhnliches — er ist der gewöhnliche Rhythmus der Vermietung.
Hinzu kommen Vermietungsprovision, Möblierung und deren Ersatz, die Abnutzung, die ein Mietverhältnis in einer Wohnung hinterlässt, und die Einkommensteuer auf die Miete nach § 40 (5) des Steuergesetzbuchs (Revenue Code). Unser eigener Renditerechner hat bewusst kein Feld für Wertsteigerung und behandelt jede dieser Positionen als Zahl, die Sie eingeben, statt als eine, die wir liefern — weil uns keine Daten vorliegen, aus denen wir sie liefern könnten.
Die redliche Rechnung auf dieser Website endet bei einer Bruttozahl. Eine Nettozahl braucht Kosten, die keine Preisliste belegt — Instandhaltungsrücklage, Leerstand, Vermietungs- und Verwaltungsgebühren, Reparaturen, Versicherung, Einkommensteuer —, und ein Hausgeld ist dort, wo ein Projekt eines veröffentlicht, eine einzelne Zeile darunter und keine Nettorendite. Wir zeigen lieber die Bruttozahl und benennen, was sie ausschließt, als eine Nettozahl aus Annahmen zu erzeugen.
Was Ihnen diese Notiz nicht sagt
Jede Notiz in diesem Bereich enthält diesen Block. Er ist kein Haftungsausschluss, der am Ende angehängt wurde — er ist der Teil, der darüber entscheidet, ob dem Rest zu trauen ist.
- Die Hausgeldsätze auf dieser Website sind die Sätze, die die Bauträger auf ihren Preislisten vom Juli 2026 veröffentlicht haben. Sie sind nicht festgeschrieben, nicht garantiert und von uns nicht geprüft. Die Eigentümerversammlung setzt die Beiträge fest und ändert sie, und ein Gebäude kann sie erhöhen und tut es auch.
- Zehn unserer 23 Projekte veröffentlichen überhaupt kein Hausgeld. Für diese bleibt die Jahreszahl auf jeder Seite leer. Wir mitteln nicht, wir schließen nicht und wir entleihen keinen Satz von einem vergleichbaren Gebäude, denn eine plausible und eine belegte Zahl sind nicht dasselbe.
- Kein Projekt in unseren Büchern veröffentlicht einen bezifferten Beitrag zur Instandhaltungsrücklage, weshalb auf dieser Website nirgends eine Zahl dazu erscheint. Fragen Sie den Bauträger oder die Eigentümergemeinschaft nach dem Betrag, bevor Sie ihn einplanen.
- Wir veröffentlichen keine Zahl zur Grund- und Gebäudesteuer. Der Satz hängt von der Einordnung ab, die die örtliche Verwaltung Ihrer Wohnung gibt, und dieser Bescheid ist ihrer, nicht unserer.
- Die hier beschriebenen Kosten sind diejenigen, die Dokumente tragen. Alles, was mit Einnahmen zu tun hat — erzielte Miete, Auslastung, Dauer des Leerstands, tatsächlich berechnete Vermietungsprovision —, fehlt in unseren Unterlagen vollständig, und diese Notiz schätzt es nicht.
Quellen
Namentlich genannte Rechtsquellen und namentlich genannte öffentliche Stellen, mit ihrem Datum. Stammt eine Zahl stattdessen aus unseren eigenen Preislisten, wird die Datei, aus der sie berechnet wurde, in derselben Liste genannt.
- Condominium Act B.E. 2522 (1979), §§ 18, 32 und 40Haftung der Miteigentümer für die Gemeinschaftskosten im Verhältnis ihrer Wohnung; die eingetragene Hausordnung, die jeden Eigentümer bindet; und die Rücklage der Anlage, deren Beitrag die Hausordnung des Gebäudes festlegt. Department of Lands.
- Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), in Kraft seit 2020Jährliche Steuer auf Grundstücke und Gebäude, bemessen auf den amtlichen Schätzwert, zu Sätzen, die von der Nutzung der Immobilie abhängen; festgesetzt und erhoben von der örtlichen Verwaltungsbehörde.
- Steuergesetzbuch (Revenue Code), § 40 (5)Mieteinnahmen aus einem Gebäude sind steuerpflichtiges Einkommen für Zwecke der Einkommensteuer natürlicher Personen. Revenue Department (rd.go.th).
- Amtliche Schätzwerte des Treasury Department, aktueller Fortschreibungszyklus mit Wirkung ab 2023Die Bemessungsgrundlage für die Übertragungsgebühr und für die Grund- und Gebäudesteuer. Treasury Department (treasury.go.th).
- Bestand von Suwanvara Property, Preislisten Stand Juli 202613 von 23 Projekten veröffentlichen ein Hausgeld von 45 ฿ bis 70 ฿ je m² und Monat; keines veröffentlicht einen bezifferten Beitrag zur Instandhaltungsrücklage; der Wortlaut der Aktionen zum Übertragungstag unterscheidet sich je Projekt und wird auf jedem Exposé wortgetreu wiedergegeben.
Diese Beiträge enthalten allgemeine Informationen für ausländische Käufer und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Es werden keine Mieteinnahmen, Auslastungen, Renditen oder Wertzuwächse prognostiziert, zugesagt oder nahegelegt, und keine der hier genannten Zahlen ist von Suwanvara Property als Ertrag geprüft oder bestätigt. Die Zahlen sind entweder aus den uns vorliegenden Preislisten der Bauträger berechnet, der jeweils namentlich genannten öffentlichen Quelle zugeordnet oder von Ihnen selbst eingegeben. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden; lassen Sie Ihre eigene Lage steuerlich und rechtlich in Thailand beraten.