持有一套房子，每年要花多少

持有泰国公寓的第一年要花多少钱？

比之后任何一年都多，因为第一年同时承担过户当日的费用与各项启动成本。首先是过户当日的费用：按评估价计的 2% 过户费，以及在开发商销售中按惯例由卖方承担的特种商业税与公司预扣税。泰国法律将开发商可转由买方承担的部分限定在过户费的一半，因此一手房源中买方按惯例承担的部分为成交价的 1%。我们的估算器使用与房源页面相同的常数计算全部四项费用，并把结果标注为参考值 — 理由很充分：这些费用是按国家的评估价而不是按成交价征收的。

接着是入住配置。依《公寓法》第 40 条，首次过户时须一次性缴纳公寓基金；金额由楼盘自身的规约确定。我们在册的 23 个项目中，没有一个公布了具体数额，因此本站任何地方都不会印出维修基金的数字 — 其中两个只是在提到某项优惠涵盖它时带了一句，而那与公布费率并不是一回事。

另有若干开发商会在交房时预收十二个月的共有部分管理费，而我们价格表上的优惠条款因项目而异：多数载明过户当日费用由开发商承担，但把抵押登记费除外；三个则把共有部分管理费除外；还有一个明确写着过户费用不包含在内。我们在房源页面上以开发商自己的措辞逐一呈现，因为任何一句概括，对其中至少三个项目来说都是错的。

最后是那些不会出现在任何价格表上的东西：若非带家具交付则有家具支出、水电表押金，以及首次装修或开荒保洁。

公寓的共有部分管理费是多少？

在我们 23 个项目中公布费率的 13 个里，为每平方米每月 45 至 70 泰铢。共有部分管理费按您单位的每平方米每月计收，用于楼盘的运营 — 安保、清洁、电梯、公共区域水电、管理。它是持有过程中最大的一项经常性支出，而且无论单位有人居住、空置还是正在装修，都照常发生。

我们的 23 个项目中有十三个公布了费率，区间为每平方米每月 45 至 70 泰铢。有十个什么也没公布，我们把它们的年度估算留空，而不是填上一个看似合理的数字。凡公布了费率的，算式就是费率 × 面积 × 12：一套 30 平方米、费率 55 泰铢的单位，一年为 19,800 泰铢，参考值，依据开发商公布的费率与该单位载明的面积。

有两件事，那个费率并没有承诺。它是已公布费率，而不是固定费率 — 共有业主大会有权设定与调整费用，而储备金单薄的楼盘，迟早会提高费率或征收专项摊派。而低费率也不自动意味着好消息：它同样可能意味着这栋楼在为第十年所需的维护少收了钱。

每年重复发生的税、保险与维修支出有哪些？

土地与建筑物税、您自己的室内财产保险，以及一笔维修准备。自 2020 年起，依《土地与建筑物税法》佛历 2562 年（2019 年）按年征收土地与建筑物税。它按评估价计征，税率取决于该房产的使用方式，而一套出租中的单位如何归类，由出具税单的地方政府决定。正因如此，我们此处不印出税率：税单来自区办公室，而决定税额的正是区办公室的归类。

楼盘共有部分自身的保险由业主法人团体安排，费用从共有部分管理费中支出。您的室内物品、装修与您自身可能承担的责任，均不在其承保范围内，为这些投保是您自己的决定与成本。

然后是维修。空调保养、电器更换、重新粉刷、第六年坏掉的热水器。这些都不戏剧化，而每一项作为一笔小额的年度预提来承担，都比作为一次意外来承担更容易。超出日常修缮的装修，通常还须依楼盘规约取得业主法人团体的同意。

• 共有部分管理费 — 按每平方米月费率计，无论单位是否有人居住都要缴
• 公寓基金缴款 — 首次过户时一次性缴纳，费率由楼盘确定
• 土地与建筑物税 — 按年由地方政府依评估价核定
• 室内物品与装修保险 — 业主法人团体投保的是楼盘，不是您的东西
• 维修与更换 — 一笔小额的年度预提，而不是一次事件
• 若出租则另有：中介佣金、家具、租客更替、空置月份
• 专项摊派 — 业主大会有权征收，而且迟早会征收

把房子租出去之后，会多出哪些成本？

首先是空置，其次是中介佣金、家具与租金所得税。空置是最常被排除在表格之外的成本，因为它是卖方没有理由提起的那个数字。每一个没有租客的月份，都是一个照缴共有部分管理费与水电基本费、却没有收入的月份，而在两位租客之间出现空档并不罕见 — 它就是出租的常态节奏。

再加上出租佣金、家具及其更换、租赁对单位造成的损耗，以及《税法典》第 40(5) 条项下的租金所得税。我们自己的收益率测算器刻意没有设置增值字段，并把上述每一项都当作由您输入的数字，而不是由我们提供 — 因为我们并不掌握能够支撑这些数字的任何数据。

本站诚实的算术，止步于毛收益率。净数字需要租金价目表并未载明的成本 — 基金、空置的月份、租赁与管理费、维修、保险、所得税；而共有部分管理费，即便某个项目公布了，也只是其中一项，并非净收益率。与其靠假设造出一个净数字，我们宁可只给出毛收益率，并写明它不含什么。