タイのコンドミニアムを保有する費用は、この一連の作業のなかで最も知り得る部分です。だからこそ、独立した1ページに値します。以下のほぼすべての数字は、推測ではなく書類から算出できます。そして書類が存在しない箇所では、本稿は空白を埋めるのではなく、存在しないと明記します。
二つの枠組みを覚えておく価値があります。第一の年は他の年とは異なります。移転登記当日の負担と初期費用を含んでおり、何も美化しません。そして以下の経常費用はすべてバーツ建てです。お客様の収入がどの通貨であってもです。
タイのコンドミニアムを保有する最初の1年は、いくらかかりますか？
その後のどの年よりも多くかかります。移転登記当日の負担と初期費用を含むからです。まず移転登記当日の負担。評価額に対する2％の移転登記手数料、そしてデベロッパーからの購入では、慣行上売主が負担する特定事業税と法人の源泉徴収税です。タイの法律は、デベロッパーが買主に転嫁できる範囲を移転登記手数料の半額までに制限しているため、新築在庫における買主の慣行上の負担は価格の1％です。当社の見積りツールは、物件ページと同じ定数から四つの負担をすべて計算し、その結果に参考値と明記します。これらの負担が価格ではなく国家の評価額に対して課されるという、しかるべき理由があるからです。
次に初期費用です。コンドミニアム法第40条に基づき、初回移転時にコンドミニアム基金への一時拠出金を支払います。金額は建物自身の規約で定められます。当社が取り扱う23プロジェクトのうち、これについて具体的な金額を公表しているものは1件もありません。したがって本サイトでは、修繕積立金の数字をどこにも掲載していません。うち2件はキャンペーンでカバーされるものとして言及しているにすぎず、それは料率の公表とは異なります。
複数のデベロッパーが引渡し時に共益費12か月分を前払いで徴収しており、当社の資料上のキャンペーン内容もプロジェクトごとに異なります。多くは移転登記当日の費用を負担すると記載しつつ抵当権設定登記料を除外し、3件は代わりに共益費を除外し、1件は移転費用は含まれないと明記しています。当社は物件情報において、それぞれをデベロッパー自身の文言のまま表示します。どのような要約の一文も、少なくとも3件については誤りになるからです。
最後に、どの資料にも載らないものです。家具付きで引き渡されない場合の家具、公共料金メーターの保証金、そして最初の内装工事または清掃です。
コンドミニアムの共益費はいくらですか？
当社の23プロジェクトのうち料率を公表している13件では、1平方メートル当たり月額45バーツから70バーツです。共益費はユニットの1平方メートル当たり月額で課され、建物の運営（警備、清掃、エレベーター、共用部の光熱費、管理）を賄います。保有に伴う最大の経常費用であり、ユニットが使用中でも、空室でも、改装中でも発生します。
当社の23プロジェクトのうち13件が料率を公表しており、その料率は1平方メートル当たり月額45バーツから70バーツの範囲にあります。10件は何も公表しておらず、当社はそれらの年額の見積りを、もっともらしい数字で埋めるのではなく空欄のままにしています。料率が公表されている場合、計算は単純に料率×面積×12です。30平方メートルの住戸で1平方メートル当たり55バーツであれば、年額19,800バーツ。デベロッパーの公表料率と当該住戸の記載面積に基づく参考値です。
その料率が約束していないことが二つあります。それは公表された料率であって、固定された料率ではありません。区分所有者総会が費用を定め、改定します。準備金の薄い建物は、いずれ費用を引き上げるか、特別徴収を課すことになります。そして、低い共益費が自動的に良い知らせであるとは限りません。10年目に必要となる維持管理に対して徴収が不足している建物であることを、同じくらいよく意味し得ます。
毎年生じる税、保険、修繕の費用は？
土地建物税、ご自身の家財保険、そして維持管理のための引当てです。土地建物税は、土地建物税法 仏暦2562年（2019年）に基づき2020年以降、毎年賦課されています。評価額に対して課され、税率はその不動産がどう使われているかによって決まります。賃貸に出されているユニットの区分は、賦課を行う地方自治体の判断事項です。当社がここで税率を掲載しないのは、そのためです。賦課は区役所から届き、それを決めるのは当社ではなく区役所の区分です。
共用部分についての建物自身の保険は管理法人が手配し、共益費から支払われます。お客様の家財、内装、ご自身の賠償責任はこれに含まれず、それらの保険はお客様のご判断とご負担になります。
そして維持管理です。エアコンの整備、家電の交換、再塗装、6年目に壊れる給湯器。いずれも劇的なものではありませんが、いずれも不意の出費として抱えるより、少額の年次引当てとして抱えるほうが容易です。通常の修繕を超える改装は、通常、建物の規約に基づき管理法人の同意を要します。
- 共益費 — 1平方メートル当たりの月額。ユニットの使用の有無にかかわらず発生します
- コンドミニアム基金への拠出金 — 初回移転時に一度。金額は建物が定めます
- 土地建物税 — 毎年。地方自治体が評価額に対して賦課します
- 家財・内装の保険 — 管理法人が付保するのは建物であって、お客様の家財ではありません
- 維持管理と更新 — 出来事ではなく、少額の年次引当てとして
- 賃貸に出す場合の費用 — 仲介手数料、家具、テナントの入替え、空室の月
- 特別徴収 — 総会はこれを課すことができ、いずれ課すことになります
賃貸に出す場合にだけ生じる追加費用は？
まず空室、次に仲介手数料、家具、そして賃料への所得税です。空室は、表計算から最も頻繁に抜け落ちる費用です。売り手側にそれを持ち出す理由がない唯一の数字だからです。テナントのいない1か月は、共益費と光熱費の基本料金が出ていき、収入のない1か月です。そしてそれはテナントの入替えの間に起こる例外的な出来事ではなく、賃貸の通常のリズムです。
これに、賃貸仲介手数料、家具とその更新、賃貸によるユニットの傷み、そして歳入法典第40条(5)号に基づく賃料への所得税が加わります。当社自身の利回り計算ツールに意図的に成長率の入力欄がなく、これらすべてを当社が提供する数字ではなくお客様が入力される数字として扱っているのは、それらを提供できるデータを保有していないからです。
本サイトにおける誠実な算術は、グロスの数字で止まります。ネットの数字には、いかなる料金表にも記載のない費用（修繕積立金、空室、賃貸・管理手数料、修繕、保険、所得税）が必要であり、プロジェクトが公表している場合の共益費は、そのなかの一行にすぎず、ネット利回りではありません。当社は、仮定によってネットの数字を作り出すよりも、グロスの数字を示し、それが何を除いているかを明示するほうを選びます。
このノートがお伝えできないこと
この節は、本セクションのすべてのノートに設けています。末尾に付け足した免責文ではありません — 残りの内容を信頼してよいかどうかを決めるのが、この節です。
- 本サイトの共益費の料率は、デベロッパーが2026年7月の価格表に公表した料率です。固定でも保証でもなく、当社が検証したものでもありません。区分所有者総会が費用を定め、改定します。建物は費用を引き上げることができ、実際に引き上げます。
- 当社の23プロジェクトのうち10件は共益費をまったく公表していません。それらについては、すべてのページで年額を空欄にしています。当社は平均値をとることも、推定することも、類似する建物の料率を借りることもいたしません。もっともらしい数字と、書類に裏づけられた数字は別物だからです。
- 当社が取り扱うプロジェクトで修繕積立金の具体的な拠出額を公表しているものはなく、したがって本サイトのどこにもその数字は現れません。ご予算に組み入れられる前に、デベロッパーまたは管理法人に金額をお尋ねください。
- 当社は土地建物税の数字を公表していません。税率は地方自治体がお客様のユニットに適用する区分によって決まり、その賦課は当社ではなく自治体のものです。
- ここで述べた費用は、書類に裏づけられたものです。収入に関わるもの（実現賃料、稼働率、空室期間、実際に請求された賃貸仲介手数料）は当社の記録に一切存在せず、本稿はそれを推計しません。
出典
名称を明示した法令と公的機関を、日付とともに記載します。数字が当社自身の価格表から得られたものである場合は、その計算に用いたファイル名を同じ一覧に記載します。
- コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第18条、第32条、第40条区分所有者が持分に応じて共用費用を負担する義務、すべての所有者を拘束する登記された規約、および建物自身の規約で拠出額が定められるコンドミニアム基金。土地局。
- 土地建物税法 仏暦2562年（2019年）、2020年から施行評価額に対して賦課される土地および建物に係る年税。税率は当該不動産の用途によって決まり、地方行政機関が賦課・徴収する。
- 歳入法典 第40条(5)号建物からの賃料収入は個人所得税の課税所得である。歳入局（rd.go.th）。
- 財務省国有財産局 評価額（現行改定周期は2023年発効）移転登記手数料および土地建物税の算定基礎となる評価額。財務省国有財産局（treasury.go.th）。
- Suwanvara Property 取扱い在庫、2026年7月時点の価格表23プロジェクトのうち13件が1平方メートル当たり月額45〜70バーツの共益費を公表。修繕積立金の具体的な拠出額を公表しているものはない。移転登記当日のキャンペーンの文言はプロジェクトごとに異なり、各物件情報に逐語で表示している。
本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。