中古のコンドミニアムは、非常に良い買い物になり得ます。完成しており、実際に見て確かめられ、しかも建物の管理実績が約束ではなく事実として存在することが多いからです。しかし同時に、お客様はそのユニットの履歴も引き継ぐことになります。本チェックリストは、ユニットを気に入ってから手付金をお支払いになるまでの間に何を確認すべきか、そして何を移転登記まで条件として保持しておくべきかを扱います。
権利証書と売主について、何を確認すべきですか？
区分所有権証書の写しから、三点を確認します。登記名義人が実際にお客様に売却する本人であること（または売却権限を書面で有していること）、証書に記載されたユニットと床面積が内見されたものと一致していること、そして担保等の負担の記載欄です。抵当権があれば移転登記時またはそれ以前に抹消される必要があります。これ自体は通常のことで、当日に土地局で処理されますが、当日に発見するのではなく、あらかじめ段取りしておくべきものです。
売主が海外にいて委任状を通じて手続する場合は、その文書を検証してください。法定の様式に従っている必要があり、不備のある委任状は移転登記が不成立になる原因として繰り返し現れます。
建物の財務の健全性は、どう確認しますか？
三つの書類をご請求ください。共益費完納証明書（デットフリーレター）、修繕積立金の残高、そして直近の管理組合総会の議事録です。コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第29条は、土地局が移転登記を行う前に、当該ユニットに共益費の未納がないことについてコンドミニアム管理法人の証明書を求めています。したがって、完納証明書はいずれにせよ発行されます。状況は早い段階でご確認ください。未納はユニットに付いて回るため、滞納している売主は売却代金からこれを清算する必要があります。あわせて、修繕積立金の残高、予定されている特別徴収（外壁工事、エレベーター更新、防水改修）の有無、そして建物が適切な保険に加入しているかもお尋ねください。資金の乏しい建物にある美しい住戸は、先送りされた請求書です。
直近の管理組合総会の議事録を読むことは、建物の姿を最も早く、最も正直に知る方法です。紛争、進行中の工事、予算の健全性、管理の質は、すべてそこに書かれています。
入居中の賃借人や外国人枠は、中古の購入に影響しますか？
どちらも影響します。そしてどちらも、会話ではなく契約書に書かれるべき事項です。ご確約の前にコンドミニアム管理法人へ外国人枠の状況を確認し、手付金は「移転登記時に外国人枠証明書が発行されること」を条件としてください。外国人の所有者から購入される場合、その移転は枠に対して中立です。これが外国人から外国人への中古取引の、あまり語られない利点です。
そのユニットに誰かが居住していないかをお尋ねください。賃貸借は売買の後も存続します。民商法典第569条は所有権の移転によって賃貸借が消滅しないことを定め、第538条により3年以内の賃貸借は登記がなくても新所有者を拘束します。したがって、ユニットが賃貸中である場合は、収入付きの投資物件を買われるのか、それとも空室での引渡しが必要なのかを先に決め、その答えを契約書に書き込んでください。
予約契約書と売買契約書には、何を定めなければなりませんか？
両者を合わせて、価格、手付金、そしてそれが返還されるすべての条件です。予約契約書には、価格、手付金の額、そしてどのような場合に返還されるのか（外国人枠がない、権利に瑕疵がある、売主の債務不履行）を正確に記載すべきです。売買契約書には、移転登記手数料と各種税の負担を明示し、移転登記日を定め、ユニットとともに引き渡されるもの（家具、造作、駐車場の権利、残存する保証事項）を列挙すべきです。
まさにここが、法的レビューがその費用に見合う場面です。権利調査、契約書レビュー、移転登記への立会いは、Suwanvara Law Firmが別途の委任契約に基づき提供するデューデリジェンスおよび移転登記パッケージの範囲そのものです。これは決して必須ではありませんが、少しでも複雑さのある中古取引においては、有意義な支出です。
- 区分所有権証書の写し — 名義人、面積、担保等の負担
- 売主の本人確認書類、または検証済みの委任状
- 共益費完納証明書と、共益費の未納状況
- 修繕積立金の残高、予定されている特別徴収、建物保険
- 直近の管理組合総会の議事録
- 外国人枠の確認（移転登記時に再確認）
- 賃貸借の状況と、空室引渡しの条件
- 手付金の返還条件の書面化
- 移転登記手数料と各種税の明確な分担
- ユニットとともに引き渡される物品の一覧
海外から安全に購入するには？
ご自身の国で購入されるときとまったく同じ慎重さで資金を動かし、書類に署名すること、そしてそれを省くよう促す圧力は、いずれも立ち止まる理由として扱うことです。デューデリジェンスは、その物件が健全かどうかに答えます。本節が答えるのは別の問いです。その物件をめぐる取引が、適正に行われているかどうかです。外国人購入者がタイで直面する困難のほとんどは、特殊なものではありません。買主が8,000キロメートル離れた場所にいて、急いでおり、自分では確認できない言語の書類を読んでいたために、当たり前の慎重さが省かれただけです。
まず資金です。取り返しがつかないのは資金の部分だからです。購入資金は、海外にあるお客様ご自身の口座から、契約書に記載された売主と名義が一致する口座へ、銀行送金で動かすべきです。新築ならデベロッパー法人、中古なら登記名義人、または合意されたエスクロー（第三者預託）の枠組みがあればその口座です。契約書が法人を売主としているのに個人口座への支払いを求められた場合、第三国への送金を求められた場合、あるいは現金での支払いを求められた場合は、立ち止まり、書面で理由を尋ねる理由になります。送金明細はすべて保管してください。いずれにせよ、資金が海外から入ったことを証明するために土地局で必要になります。
次に書類です。読めない書類には決して署名しないでください。タイの契約書は二言語で作成されることが一般的ですが、タイ語版しか存在しない場合は、署名の後ではなく前に翻訳を入手してください。そして、二つの版が異なる場合、契約書は通常タイ語版が優先すると定めていることにご留意ください。手付金によって何が得られるのか、そしてより重要なこととして、何があれば返還されるのかをお読みください。返還条件が書かれていない予約書は、返還条件のない予約書です。
最後に、相手方です。お客様には、誰と、誰のために取引しているのかを知る権利があります。その物件情報にどの会社が責任を負っているのか、その仲介業者はお客様と売主のどちらのために動いているのか、そして報酬はどこから支払われるのかをお尋ねください。まっとうな事業者であれば、この三つにためらいなくお答えします。今日中に決めるよう迫られること、法人スキームや名義貸しを通じてしか成立しない提案、土地局を通さずに済ませようとする主張は、そのいずれか一つだけでも、その取引から離れる十分な理由になります。
これらのいずれも弁護士を必要とするものではありません。しかし、いずれも弁護士がいればより容易になります。法務デューデリジェンスというサービスが存在するのは、そのためです。Suwanvara Law Firmに別途の委任契約に基づきご依頼いただくことも、お客様ご自身が選任される顧問にご依頼いただくこともできます。それは購入の条件では決してなく、本サイトを含むいかなるサイトへの物件掲載も、その物件についての法的な検証を意味するものではありません。
- 購入資金は、海外にあるご自身の口座から外貨で送金し、銀行の送金証明を保管してください
- 支払先は、契約書に記載された売主と名義が一致する口座に限ってください。法人取引で個人口座へ、また現金での支払いは決して行わないでください
- 第三者への支払い、第三国への送金、直前にメールで追加された口座への送金の依頼には、警戒してください
- 読めない書類には決して署名しないでください。まず翻訳を入手し、どちらの言語版が優先するかを確認してください
- 支払いを行う前に、手付金の返還条件を書面で取得してください
- その物件情報に責任を負う会社、仲介業者が誰のために動くか、報酬の出所を確認してください
- コンドミニアム管理法人に外国人枠の状況を確認し、購入申込みは常にこれを条件としてください
- 移転登記は必ず土地局で行い、登記の際は売買価格を正直に申告してください
- 移転登記にはご自身で出席されるか、適正に作成された委任状により代理人を立ててください
- 決断を迫ること、収益の約束、名義貸しスキームは、いずれも急ぐ理由ではなく、歩みを緩める理由として扱ってください
本ガイドは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法的助言ではありません。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。法務レビューをご希望の場合は、Suwanvara Law Firm に別途の委任契約に基づいてご依頼いただけます。