Prüfliste für den Kauf einer Bestandswohnung

Was sollte ich an der Eigentumsurkunde und am Verkäufer prüfen?

Drei Punkte, anhand einer Kopie der Eigentumsurkunde: dass der eingetragene Eigentümer die Person ist, die an Sie verkauft (oder eine dokumentierte Verfügungsbefugnis hat), dass die beschriebene Wohnung und Wohnfläche dem entsprechen, was Sie besichtigt haben, und der Abschnitt zu den Belastungen — eine Hypothek muss spätestens bei der Übertragung gelöscht werden, was normal ist und am selben Tag beim Land Department erledigt wird, aber geplant und nicht entdeckt werden sollte.

Ist der Verkäufer im Ausland und handelt über eine Vollmacht, lassen Sie die Urkunde prüfen: Sie muss der vorgeschriebenen Form entsprechen, und fehlerhafte Vollmachten sind eine wiederkehrende Ursache gescheiterter Übertragungen.

Wie prüfe ich die finanzielle Gesundheit des Gebäudes?

Fordern Sie drei Unterlagen an: die Schuldenfreiheitsbescheinigung, den Stand der Instandhaltungsrücklage und das Protokoll der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung. § 29 des Condominium Act B.E. 2522 (1979) verlangt eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass für die Wohnung keine Gemeinschaftskosten offen sind, bevor das Land Department eine Übertragung einträgt; die Schuldenfreiheitsbescheinigung wird also ohnehin erstellt. Bestehen Sie darauf, den Stand früh zu sehen: Rückstände folgen der Wohnung, und ein Verkäufer mit Zahlungsrückstand muss sie aus dem Erlös ausgleichen. Fragen Sie bei der Gelegenheit auch nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage, nach geplanten Sonderumlagen — Fassadenarbeiten, Aufzugserneuerung, Abdichtung — und danach, ob das Gebäude ordentlich versichert ist. Eine schöne Wohnung in einem unterfinanzierten Gebäude ist eine aufgeschobene Rechnung.

Das Protokoll der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung zu lesen, ist der schnellste ehrliche Blick auf ein Gebäude: Streitigkeiten, Vorhaben, Haushaltslage und Qualität der Verwaltung stehen alle darin.

Wirken sich ein bestehendes Mietverhältnis oder die Ausländerquote auf einen Wiederverkaufskauf aus?

Beides kann es, und beides gehört in den Vertrag und nicht in ein Gespräch. Lassen Sie sich den Stand der Ausländerquote von der Eigentümergemeinschaft bestätigen, bevor Sie sich binden, und machen Sie Ihre Anzahlung davon abhängig, dass das Quotenschreiben bei der Übertragung ausgestellt wird. Kaufen Sie von einem ausländischen Eigentümer, ist die Übertragung quotenneutral — einer der stillen Vorzüge von Wiederverkäufen unter Ausländern.

Fragen Sie, ob jemand die Wohnung bewohnt. Ein Mietverhältnis überdauert den Verkauf — § 569 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs lässt einen Mietvertrag bei Eigentumsübergang fortbestehen, und nach § 538 bindet ein Mietvertrag bis zu drei Jahren den neuen Eigentümer auch ohne Eintragung —, sodass Sie bei einer vermieteten Wohnung entscheiden müssen, ob Sie eine Anlage mit laufendem Ertrag kaufen oder die Räumung brauchen, und die Antwort in den Vertrag schreiben sollten.

Was müssen Reservierungsvereinbarung und Kaufvertrag regeln?

Zusammen: den Preis, die Anzahlung und jede Bedingung, unter der sie zurückkommt. Die Reservierungsvereinbarung sollte Preis und Anzahlung nennen und genau angeben, wann diese erstattet wird — fehlende Quote, Mangel des Titels, Verzug des Verkäufers. Der Kaufvertrag sollte Übertragungsgebühren und Steuern ausdrücklich zuordnen, den Übertragungstermin festlegen und aufzählen, was bei der Wohnung bleibt: Möblierung, fest eingebaute Ausstattung, Rechte an einem Stellplatz, verbleibende Gewährleistungspositionen.

An dieser Stelle verdient eine rechtliche Prüfung ihr Honorar: Titelrecherche, Vertragsprüfung und Begleitung bei der Übertragung sind genau der Leistungsumfang der Sorgfaltsprüfungs- und Übertragungspakete, die Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats anbietet. Erforderlich ist sie nie — bei einem Wiederverkauf mit irgendeiner Komplexität ist sie jedoch gut angelegtes Geld.

• Kopie der Eigentumsurkunde — Eigentümer, Fläche, Belastungen
• Identität des Verkäufers oder geprüfte Vollmacht
• Schuldenfreiheitsbescheinigung und Stand der Hausgeldrückstände
• Stand der Instandhaltungsrücklage, geplante Sonderumlagen, Gebäudeversicherung
• Protokoll der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung
• Bestätigung der Ausländerquote, bei der Übertragung erneut geprüft
• Mietstatus und Bedingungen für die Übergabe im geräumten Zustand
• Bedingungen für die Rückzahlung der Anzahlung, schriftlich
• Ausdrückliche Zuordnung von Übertragungsgebühren und Steuern
• Verzeichnis dessen, was mit der Wohnung übergeht

Wie kaufe ich sicher aus dem Ausland?

Indem Sie das Geld genauso sorgfältig bewegen und die Papiere genauso sorgfältig unterschreiben wie zu Hause — und indem Sie jeden Druck, es anders zu tun, als Grund zum Innehalten behandeln. Die Sorgfaltsprüfung beantwortet, ob die Immobilie in Ordnung ist; dieser Abschnitt beantwortet eine andere Frage: ob das Geschäft um sie herum ordentlich abgewickelt wird. Die meisten Schwierigkeiten, in die ausländische Käufer in Thailand geraten, sind nichts Exotisches — es sind gewöhnliche Vorsichtsmaßnahmen, die unterblieben, weil der Käufer 8.000 Kilometer entfernt war, in Eile, und ein Dokument in einer Sprache las, die er nicht überprüfen konnte.

Zuerst das Geld, denn es ist der Teil, der sich nicht rückgängig machen lässt. Das Kaufgeld sollte per Banküberweisung von Ihrem eigenen Konto im Ausland auf ein Konto fließen, dessen Inhaber dem in Ihrem Vertrag genannten Verkäufer entspricht — die Gesellschaft des Bauträgers bei einer neuen Wohnung, der eingetragene Eigentümer bei einem Wiederverkauf, oder ein Treuhandkonto (Escrow), wo eines vereinbart ist. Die Aufforderung, auf ein Privatkonto zu zahlen, obwohl der Vertrag eine Gesellschaft nennt, in ein Drittland zu zahlen oder bar zu zahlen, ist ein Grund innezuhalten und schriftlich nach dem Warum zu fragen. Bewahren Sie jede Überweisungsanzeige auf: Sie brauchen sie beim Land Department ohnehin, um zu belegen, dass die Mittel aus dem Ausland kamen.

Dann die Papiere. Unterschreiben Sie niemals ein Dokument, das Sie nicht lesen können. Thailändische Verträge werden häufig zweisprachig ausgefertigt; existiert nur eine thailändische Fassung, lassen Sie sie vor der Unterzeichnung übersetzen und nicht danach — und wissen Sie, dass bei Abweichungen zwischen beiden Fassungen der Vertrag üblicherweise vorsieht, dass der thailändische Wortlaut maßgeblich ist. Lesen Sie, was Ihnen die Anzahlung verschafft und, wichtiger noch, was sie zurückbringt: Ein Reservierungsformular ohne schriftliche Rückzahlungsbedingungen ist ein Reservierungsformular ohne Rückzahlungsbedingungen.

Schließlich die Personen. Sie haben ein Recht darauf zu wissen, mit wem Sie es zu tun haben und für wen diese Person handelt. Fragen Sie, welche Gesellschaft für das Exposé verantwortlich ist, ob der Makler für Sie oder für den Verkäufer tätig wird und wie er vergütet wird — ein seriöses Unternehmen beantwortet alle drei Fragen ohne Zögern. Druck, noch heute zu entscheiden, ein Angebot, das nur über eine Gesellschafts- oder Strohmann-Gestaltung funktioniert, oder das Beharren darauf, das Land Department zu umgehen, sind jeweils für sich hinreichender Grund, das Geschäft nicht zu machen.

Nichts davon erfordert eine Anwältin oder einen Anwalt. Alles davon ist mit anwaltlicher Begleitung einfacher, und genau deshalb gibt es die rechtliche Sorgfaltsprüfung als Leistung — verfügbar bei Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats oder bei einem Berater, den Sie selbst beauftragen. Sie ist niemals Voraussetzung für einen Kauf, und die Veröffentlichung einer Immobilie auf dieser oder einer anderen Website ist keine rechtliche Prüfung dieser Immobilie.

• Überweisen Sie das Kaufgeld von Ihrem eigenen Konto im Ausland, in Fremdwährung, und bewahren Sie den Überweisungsnachweis der Bank auf
• Zahlen Sie nur auf ein Konto, dessen Inhaber dem Verkäufer in Ihrem Vertrag entspricht — nie auf ein Privatkonto bei einem Verkauf durch eine Gesellschaft, nie bar
• Seien Sie misstrauisch bei jeder Aufforderung, an einen Dritten, in ein Drittland oder auf ein in letzter Minute per E-Mail nachgereichtes Konto zu zahlen
• Unterschreiben Sie nie ein Dokument, das Sie nicht lesen können; lassen Sie zuerst übersetzen und prüfen Sie, welche Sprachfassung maßgeblich ist
• Lassen Sie sich die Rückzahlungsbedingungen der Anzahlung schriftlich geben, bevor Sie irgendetwas zahlen
• Klären Sie, wer für das Exposé verantwortlich ist, für wen der Makler handelt und wie er vergütet wird
• Lassen Sie sich den Stand der Ausländerquote von der Eigentümergemeinschaft bestätigen und halten Sie Ihr Angebot unter diesem Vorbehalt
• Bestehen Sie darauf, dass die Übertragung beim Land Department stattfindet, mit wahrheitsgemäß angegebenem Preis in der Eintragung
• Nehmen Sie die Übertragung selbst wahr oder bevollmächtigen Sie jemanden durch eine ordnungsgemäß errichtete Vollmacht
• Behandeln Sie Entscheidungsdruck, zugesagte Renditen und Strohmann-Gestaltungen als Grund, langsamer zu werden, nicht schneller