Ja. Die Eigentumswohnung ist die einzige Form thailändischer Immobilie, die ein Ausländer unmittelbar im Volleigentum halten kann, auf den eigenen Namen und mit eingetragener Eigentumsurkunde. Sie brauchen dafür weder einen Aufenthaltstitel noch eine thailändische Gesellschaft oder einen thailändischen Partner — dieser Weg zum Eigentum ist im Gesetz selbst angelegt, und Tausende ausländischer Eigentümer gehen ihn Jahr für Jahr.
Er ist an zwei Bedingungen geknüpft, und nahezu alles Weitere in diesem Ratgeber folgt aus ihnen: Im Projekt muss noch Ausländerquote frei sein, und Ihr Kaufgeld muss auf dem richtigen Weg aus dem Ausland nach Thailand gelangen.
Welches Gesetz erlaubt es einem Ausländer, eine thailändische Eigentumswohnung zu besitzen?
Der Condominium Act B.E. 2522 (1979) — das thailändische Wohnungseigentumsgesetz — in der Fassung des Condominium Act (Nr. 4) B.E. 2551 (2008). § 19 zählt die Gruppen von Ausländern auf, die eine Wohneinheit halten dürfen — darunter in § 19 (5) jede Person, die das Kaufgeld in Fremdwährung nach Thailand einbringt —, und § 19 bis begrenzt ausländisches Eigentum auf 49 % der Gesamtfläche aller Wohneinheiten dieser Anlage. Das Eigentum wird beim Land Department eingetragen, und die Eigentumsurkunde der Wohnung wird auf Ihren Namen ausgestellt: dieselbe Urkunde, die auch ein thailändischer Eigentümer erhält.
Volleigentum bedeutet genau das, was das Wort verspricht: kein Ablaufdatum, das Recht, an jeden Käufer zu verkaufen, den die Quote zulässt, das Recht, die Wohnung zu vermieten, und das Recht, sie zu vererben (ein ausländischer Erbe muss die Voraussetzungen des § 19 ebenfalls erfüllen, in der Regel dadurch, dass er innerhalb der Quote liegt).
Welche zwei Bedingungen muss ein ausländischer Käufer erfüllen?
Die Ausländerquote und ausländisches Geld. Zuerst die Quote: Nach § 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979) dürfen höchstens 49 % der gesamten Wohnfläche eines Projekts in ausländischer Hand sein, gemessen über das gesamte Gebäude und nicht je Etage oder je Wohnungstyp. Ob eine bestimmte Wohnung auf Sie übertragen werden kann, hängt vom Quotenstand des Projekts am Übertragungstag ab — deshalb sollte jedes ernsthafte Angebot unter dem Vorbehalt der Quotenbestätigung stehen. Der nächste Beitrag behandelt das im Einzelnen.
Zweitens die Herkunft der Mittel. § 19 (5) des Gesetzes macht das Einbringen von Fremdwährung nach Thailand zu einem der Wege zu ausländischem Eigentum, und § 19 ter verlangt, dass der Nachweis darüber der zuständigen Stelle bei der Eintragung der Übertragung vorgelegt wird. Ihre thailändische Bank dokumentiert den Geldeingang aus dem Ausland, und diese Bescheinigung nehmen Sie zum Land Department mit. Geld, das bereits in Thailand in Baht liegt, erfüllt die Voraussetzung in aller Regel nicht, so rechtmäßig es auch dorthin gelangt sein mag.
Was darf ein Ausländer in Thailand nicht besitzen?
Grund und Boden. § 86 des Landgesetzbuchs (Land Code) B.E. 2497 (1954) untersagt einem Ausländer den Erwerb von Grundstücken, soweit nicht ein Staatsvertrag ihn zulässt; deshalb werden Häuser und Reihenhäuser Ausländern gewöhnlich als Langzeitpacht oder über Gestaltungen angeboten, die eine sehr sorgfältige rechtliche Prüfung verdienen. Das Volleigentum an einer Eigentumswohnung umgeht all das: Das Grundstück gehört der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich, und Ihre Urkunde bezieht sich auf die Wohnung.
Seien Sie vorsichtig bei Umgehungen, von denen Sie vielleicht hören — etwa dem Halten einer Immobilie über eine eigens dazu gegründete thailändische Gesellschaft. Der Einsatz von Strohmann-Gesellschaftern, die eine Immobilie für einen Ausländer halten, ist rechtswidrig, und unter Verstoß gegen das Landgesetzbuch erworbener Grundbesitz kann nach § 94 zur Veräußerung angeordnet werden. Funktioniert ein Geschäft nur über eine Gestaltung, ist das ein Signal, langsamer zu machen und Rechtsrat einzuholen, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.
Wie lange dauert der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand?
Üblicherweise vier bis acht Wochen ab der Reservierung, wenn es sich um eine Wiederverkaufswohnung mit unproblematischem Titel handelt; ein Neubauprojekt folgt stattdessen dem Bau- und Übergabezeitplan des Bauträgers. Der Ablauf ist in beiden Fällen derselbe: Sie fragen an und besichtigen, einigen sich über Preis und Bedingungen, leisten eine Reservierungsanzahlung, unterzeichnen einen Kaufvertrag, überweisen die Mittel aus dem Ausland — und dann treffen sich beide Seiten beim Land Department, wo die Übertragung eingetragen und der Restkaufpreis gezahlt wird.
Am Übertragungstag benötigen Sie Ihren Reisepass, den Überweisungsnachweis Ihrer Bank und die Bescheinigungen der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft — darunter das Quotenschreiben. Können Sie nicht persönlich erscheinen, kann eine notariell beglaubigte Vollmacht jemanden ermächtigen, für Sie aufzutreten.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen für ausländische Käufer und ist keine Rechtsberatung. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden. Eine rechtliche Prüfung ist über Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats möglich.