네, 가능합니다. 콘도미니엄 세대는 외국인이 본인 명의로 완전히 취득하여 등기된 소유권(프리홀드)을 보유할 수 있는 유일한 태국 부동산입니다. 거주 자격도, 태국 법인도, 태국인 동업자도 필요하지 않습니다 — 이 취득 경로는 법률 자체에 규정되어 있으며, 매년 수천 명의 외국인 소유자가 이를 이용합니다.
다만 두 가지 조건이 따르고, 이 가이드의 거의 모든 내용이 여기에서 파생됩니다. 해당 단지에 외국인 쿼터가 남아 있어야 하고, 매입 자금이 올바른 방식으로 해외에서 태국으로 들어와야 한다는 것입니다.
어느 법률이 외국인의 태국 콘도미니엄 소유를 허용합니까?
「콘도미니엄법」 불기 2522년(서기 1979년)이며, 「콘도미니엄법(제4호)」 불기 2551년(서기 2008년)으로 개정되었습니다. 제19조는 세대를 보유할 수 있는 외국인의 유형을 열거하며, 그중 제19조 (5)항은 매입 자금을 외화로 태국에 반입하는 사람을 포함합니다. 그리고 제19조의2(19 bis)는 외국인의 보유 면적을 해당 콘도미니엄 전체 세대 면적의 49%로 제한합니다. 소유권은 토지국에 등기되고, 세대 권리증서는 고객 본인 명의로 발급됩니다 — 태국인 소유자가 받는 것과 동일한 문서입니다.
소유권(프리홀드)은 문자 그대로의 의미입니다. 존속기간의 정함이 없고, 쿼터가 허용하는 범위에서 누구에게나 매도할 수 있으며, 세대를 임대할 수 있고, 상속인에게 남길 수 있습니다(외국인 상속인 역시 제19조의 요건을 충족해야 하며, 통상은 쿼터 범위 안에 들어감으로써 이를 충족합니다).
외국인 매수인이 충족해야 하는 두 가지 조건은 무엇입니까?
외국인 쿼터, 그리고 해외에서 들어온 자금입니다. 첫째는 쿼터입니다. 「콘도미니엄법」 불기 2522년(서기 1979년) 제19조의2에 따라 한 단지의 전체 세대 면적 중 외국인이 소유할 수 있는 비율은 49%를 넘을 수 없으며, 이는 층별이나 평면 타입별이 아니라 건물 전체를 기준으로 산정합니다. 특정 세대가 고객 명의로 이전될 수 있는지는 이전 등기 당일의 해당 단지 쿼터 상황에 달려 있습니다 — 진지한 매수 제안이라면 반드시 쿼터 확인을 조건으로 해야 하는 이유가 여기에 있습니다. 다음 글에서 자세히 다룹니다.
둘째는 자금의 출처입니다. 같은 법 제19조 (5)항은 외화를 왕국 내로 반입하는 것을 외국인 소유의 경로 중 하나로 정하고 있으며, 제19조의3(19 ter)은 이전 등기 시 그 증빙을 담당 공무원에게 제출하도록 요구합니다. 해외에서 들어온 자금은 고객의 태국 은행이 서류로 증명하고, 그 서류를 고객께서 토지국에 가지고 가시게 됩니다. 이미 태국 국내에 태국 바트로 있는 자금은, 아무리 적법하게 반입된 것이라 하더라도 통상 이 요건을 충족하지 않습니다.
태국에서 외국인이 소유할 수 없는 것은 무엇입니까?
토지입니다. 「토지법전」 불기 2497년(서기 1954년) 제86조는 조약이 허용하는 경우를 제외하고 외국인의 토지 취득을 금지합니다. 단독주택과 타운하우스가 외국인에게 임차권 방식으로, 또는 매우 신중한 법률 검토가 필요한 구조로 제안되는 이유가 여기에 있습니다. 콘도미니엄 소유권은 이 문제를 모두 피해 갑니다 — 토지는 콘도미니엄 관리단(법인)이 공동으로 보유하고, 고객의 권리는 세대 자체에 대한 것입니다.
이따금 듣게 되시는 우회 방법, 예를 들어 그 목적으로 설립한 태국 법인을 통해 부동산을 보유하는 방식에는 신중하셔야 합니다. 명의대여(노미니) 주주를 이용해 외국인을 위해 부동산을 보유하는 것은 위법이며, 「토지법전」을 위반하여 취득한 토지는 제94조에 따라 처분 명령의 대상이 될 수 있습니다. 어떤 거래가 특정 구조를 통해야만 성립한다면, 그것은 속도를 늦추고 무엇을 약정하기 전에 법률 자문을 받으라는 신호입니다.
태국에서 콘도미니엄을 매수하는 데 얼마나 걸립니까?
권리관계가 단순한 재판매 세대라면 예약부터 통상 4주에서 8주입니다. 신규 분양은 대신 개발사의 시공 및 인도 일정에 따릅니다. 순서는 어느 쪽이든 같습니다. 문의하고 둘러보신 뒤 가격과 조건을 합의하고, 예약금을 지급하고, 매매계약서에 서명하고, 해외에서 자금을 송금하고, 그런 다음 양측이 토지국에서 만나 이전 등기를 하고 잔금을 지급합니다.
이전 당일에는 여권, 은행이 발급한 송금 증빙, 그리고 건물 관리단(법인) 사무실이 발급한 확인서 — 쿼터 확인서를 포함합니다 — 가 필요합니다. 직접 참석하기 어려우신 경우에는 공증받은 위임장으로 대리인이 대신 참석할 수 있습니다.
본 가이드는 외국인 매수인을 위한 일반적인 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 규정, 요율 및 절차는 변경되고 개별 사안의 사정도 다릅니다. 법률 검토를 원하시는 경우 Suwanvara Law Firm에 별도의 위임계약으로 의뢰하실 수 있습니다.