Да. Квартира в кондоминиуме — единственная форма тайской недвижимости, которой иностранец может владеть напрямую, на своё собственное имя, с зарегистрированным правом полной собственности. Ни вид на жительство, ни тайская компания, ни тайский партнёр для этого не нужны: этот путь предусмотрен самим законом, и тысячи иностранных собственников пользуются им каждый год.
У него есть два условия, и почти всё остальное в этом руководстве вытекает из них: в проекте должна оставаться свободная иностранная квота, а деньги на покупку должны поступить в Таиланд из-за рубежа надлежащим образом.
Какой закон разрешает иностранцу владеть тайской квартирой в кондоминиуме?
Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) с изменениями, внесёнными Законом о кондоминиумах (№ 4) B.E. 2551 (2008). Статья 19 перечисляет категории иностранцев, которые могут владеть квартирой, — включая, в пункте 19(5), любого, кто ввозит средства на покупку в Таиланд в иностранной валюте, — а статья 19-бис ограничивает иностранное владение 49 % совокупной площади всех квартир в этом кондоминиуме. Право собственности регистрируется в Земельном департаменте, и свидетельство о праве собственности на квартиру выдаётся на ваше имя — тот же документ, который получает тайский собственник.
Полная собственность означает ровно то, на что это похоже: отсутствие срока действия, право продать любому покупателю, которого допускает квота, право сдавать квартиру в аренду и право передать её наследникам (наследник-иностранец также должен соответствовать статье 19, как правило — попадая в квоту).
Каким двум условиям должен соответствовать иностранный покупатель?
Иностранная квота и иностранные деньги. Сначала квота: согласно статье 19-бис Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) в иностранной собственности может находиться не более 49 % совокупной площади квартир проекта, причём измеряется это по зданию в целом, а не по этажам или типам квартир. Может ли конкретная квартира перейти к вам, зависит от положения с квотой в этом проекте на день регистрации перехода права, — поэтому любое серьёзное предложение должно делаться под условием подтверждения квоты. Следующая статья разбирает это подробно.
Второе — источник средств. Пункт 19(5) Закона делает ввоз иностранной валюты в Таиланд одним из оснований иностранного владения, а статья 19-тер требует представить подтверждающие документы компетентному должностному лицу при регистрации перехода права. Ваш тайский банк документально оформляет входящий перевод, и этот документ вы приносите в Земельный департамент. Деньги, уже находящиеся в Таиланде в тайских батах, как правило, не подходят — сколь бы законным ни было их происхождение.
Чем иностранец не может владеть в Таиланде?
Землёй. Статья 86 Земельного кодекса B.E. 2497 (1954) запрещает иностранцу приобретать землю, кроме случаев, когда это разрешает международный договор, — именно поэтому дома и таунхаусы обычно предлагаются иностранцам в долгосрочную аренду или через структуры, заслуживающие очень внимательного юридического изучения. Полная собственность на квартиру в кондоминиуме позволяет всего этого избежать: земля принадлежит юридическому лицу кондоминиума коллективно, а ваше право собственности — на квартиру.
Будьте осторожны с обходными путями, о которых вы можете услышать, например с владением недвижимостью через тайскую компанию, созданную для этой цели. Использование номинальных акционеров для владения недвижимостью в интересах иностранца незаконно, а земля, приобретённая в нарушение Земельного кодекса, может быть по статье 94 предписана к отчуждению. Если сделка работает только через структуру — это сигнал притормозить и получить юридическую консультацию, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства.
Сколько времени занимает покупка квартиры в Таиланде?
Обычно от четырёх до восьми недель с момента бронирования для вторичной квартиры с несложным титулом; новостройка идёт по графику строительства и передачи застройщика. Последовательность в обоих случаях одна: вы обращаетесь и смотрите объект, согласуете цену и условия, вносите задаток за бронирование, подписываете договор купли-продажи, переводите средства из-за рубежа, а затем обе стороны встречаются в Земельном департаменте, где регистрируется переход права и уплачивается остаток.
При регистрации перехода права вам понадобятся паспорт, банковское подтверждение перевода и справки, выдаваемые офисом юридического лица кондоминиума, включая письмо о квоте. Если вы не можете присутствовать лично, нотариально удостоверенная доверенность позволит кому-то присутствовать вместо вас.
Настоящее руководство содержит общую информацию для иностранных покупателей и не является юридической консультацией. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои. Юридическая проверка доступна через Suwanvara Law Firm по отдельному договору.