Oui. Le lot de copropriété est la seule forme de bien immobilier thaïlandais qu’un étranger puisse détenir en pleine propriété, à son propre nom, avec un titre de propriété enregistré. Vous n’avez besoin ni d’un titre de séjour, ni d’une société thaïlandaise, ni d’un associé thaïlandais : cette voie d’accès à la propriété est inscrite dans la loi elle-même, et des milliers de propriétaires étrangers l’empruntent chaque année.
Elle s’accompagne de deux conditions, dont découle presque tout le reste de ce guide : le programme doit disposer d’un quota étranger encore disponible, et vos fonds d’acquisition doivent parvenir en Thaïlande depuis l’étranger dans les formes requises.
Quelle loi autorise un étranger à détenir un lot de copropriété thaïlandais ?
La loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), telle que modifiée par la loi sur les copropriétés (n° 4) B.E. 2551 (2008). Son article 19 énumère les catégories d’étrangers admis à détenir un lot — dont, à l’article 19 (5), toute personne qui fait entrer en Thaïlande les fonds d’acquisition en devises étrangères — et l’article 19 bis plafonne la détention étrangère à 49 % de la surface totale de l’ensemble des lots de la copropriété. La propriété est enregistrée auprès du Département des Terres et le titre de propriété du lot est établi à votre nom : le même acte que celui remis à un propriétaire thaïlandais.
La pleine propriété signifie exactement ce qu’elle suggère : aucune échéance, le droit de vendre à tout acquéreur que le quota autorise, le droit de donner le lot en location, et le droit de le transmettre à vos héritiers (un héritier étranger doit lui aussi remplir les conditions de l’article 19, généralement en s’inscrivant dans le quota).
Quelles sont les deux conditions qu’un acquéreur étranger doit remplir ?
Le quota étranger, et des fonds venus de l’étranger. D’abord le quota : en vertu de l’article 19 bis de la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979), la détention étrangère ne peut excéder 49 % de la surface totale des lots d’un programme, mesurée sur l’ensemble de l’immeuble et non étage par étage ou type de lot par type de lot. Qu’un lot déterminé puisse ou non vous être transféré dépend de la position du programme au regard du quota le jour de la mutation — raison pour laquelle toute offre sérieuse doit être faite sous réserve de confirmation du quota. L’article suivant traite ce point en détail.
Ensuite, l’origine des fonds. L’article 19 (5) de la loi range l’entrée de devises étrangères en Thaïlande parmi les voies d’accès à la propriété étrangère, et l’article 19 ter exige que la preuve en soit produite au fonctionnaire compétent lors de l’enregistrement de la mutation. Votre banque thaïlandaise atteste le virement entrant, et ce document vous accompagne au Département des Terres. Des fonds déjà présents en Thaïlande et libellés en bahts ne satisfont généralement pas cette condition, quelle que soit la régularité de leur provenance.
Que ne peut pas posséder un étranger en Thaïlande ?
La terre. L’article 86 du Code foncier B.E. 2497 (1954) interdit à un étranger d’acquérir un terrain, sauf lorsqu’un traité le permet — c’est pourquoi les maisons individuelles et les maisons de ville sont habituellement proposées aux étrangers en bail longue durée ou au moyen de montages qui méritent le plus grand examen juridique. La pleine propriété d’un lot de copropriété évite tout cela : le terrain appartient collectivement au syndicat de copropriété, et votre titre porte sur le lot.
Méfiez-vous des contournements dont vous entendrez parler, par exemple la détention d’un bien par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise constituée à cette fin. Le recours à des actionnaires prête-nom pour détenir un bien pour le compte d’un étranger est illicite, et un terrain acquis en violation du Code foncier peut faire l’objet d’une injonction de cession en application de son article 94. Si une opération ne tient que par un montage, c’est le signal qu’il faut ralentir et prendre un conseil juridique avant de s’engager à quoi que ce soit.
Combien de temps prend l’achat d’un lot de copropriété en Thaïlande ?
Couramment de quatre à huit semaines à compter de la réservation pour un lot de revente au titre incontesté ; un programme neuf suit en revanche le calendrier de construction et de livraison du promoteur. La séquence est la même dans les deux cas : vous vous renseignez et visitez, vous convenez du prix et des conditions, vous versez un dépôt de réservation, vous signez un contrat de vente, vous transférez les fonds depuis l’étranger, puis les deux parties se retrouvent au Département des Terres, où la mutation est enregistrée et le solde payé.
Le jour de la mutation, vous aurez besoin de votre passeport, de la preuve du virement délivrée par votre banque et des attestations émises par le bureau du syndicat de copropriété — dont la lettre de quota. Si vous ne pouvez pas être présent en personne, une procuration notariée permet à un tiers de vous représenter.
Ce guide contient des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente. Un examen juridique est possible auprès de Suwanvara Law Firm, dans le cadre d’un mandat distinct.