Chaque programme de copropriété en Thaïlande est soumis à un plafond de détention étrangère : au maximum 49 % de la surface totale de l’ensemble des lots peut être détenu par des étrangers. C’est le chiffre le plus important d’un achat par un étranger, car il détermine si un lot peut, ou non, être légalement transféré à votre nom.
Comment le quota étranger de 49 % est-il mesuré ?
En surface de plancher, et non en nombre de lots. L’article 19 bis de la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979) fixe le plafond à 49 % de la surface totale de l’ensemble des lots de la copropriété : si un programme compte 40 000 mètres carrés de surface de lots, les propriétaires étrangers peuvent en détenir ensemble jusqu’à 19 600. Un grand penthouse consomme davantage de quota qu’un studio, ce qui explique qu’un programme puisse avoir son quota plein alors que la plupart de ses lots appartiennent à des Thaïlandais.
La position est suivie par le syndicat de copropriété — l’organe de gestion de l’immeuble — qui enregistre chaque mutation. Le Département des Terres n’enregistrera pas de transfert au profit d’un étranger sans une lettre du syndicat confirmant que l’opération reste dans la limite de 49 %.
Comment vérifier le quota étranger encore disponible dans un programme ?
Interrogez le promoteur s’il s’agit d’un programme neuf, et le syndicat de copropriété s’il s’agit d’une revente. Dans les secteurs prisés des acquéreurs internationaux, les promoteurs gèrent délibérément l’allocation du quota, et certains fixent aux lots relevant du quota étranger un prix différent de celui des lots réservés au quota thaïlandais : la réponse doit donc toujours porter sur un lot précis.
Pour une revente, le bureau du syndicat de copropriété peut confirmer la situation du moment. Le document déterminant est la lettre de quota étranger émise pour votre mutation — mais n’attendez pas le jour de la mutation pour en connaître la teneur. Demandez-la tôt, et subordonnez votre contrat de réservation à la disponibilité du quota au jour de la mutation, votre dépôt vous étant restitué à défaut.
Quelles sont mes options lorsque le quota étranger est plein ?
Trois options honnêtes : acheter un lot déjà détenu par un étranger (une revente d’étranger à étranger ne modifie pas la position du programme au regard du quota), prendre un bail longue durée enregistré plutôt que la pleine propriété, ou choisir un autre programme. Le quota se remplit effectivement dans les immeubles prisés des propriétaires internationaux — près des stations du BTS, à Sukhumvit, à Sathorn ou dans les quartiers riverains du fleuve — et mieux vaut l’apprendre avant d’avoir eu un coup de cœur pour un lot qu’après.
Ce que vous ne devez pas faire, c’est accepter un arrangement informel destiné à contourner la limite. Les montages de type actionnariat prête-nom sont illicites, et un achat qui ne peut pas être régulièrement enregistré n’est une propriété en aucun sens utile du terme.
Le quota peut-il s’épuiser entre la réservation et la mutation ?
Oui — la position au regard du quota évolue. Entre votre réservation et la date de mutation, d’autres transferts au profit d’étrangers dans le même immeuble peuvent absorber le solde disponible, et c’est la situation au jour de la mutation que mesure l’article 19 bis. Cela pose rarement problème dans les immeubles disposant d’une marge confortable, mais dans les immeubles tendus il vaut la peine de faire revérifier la position peu avant la mutation et de maintenir votre protection contractuelle jusqu’à l’émission de la lettre.
Ce guide contient des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente. Un examen juridique est possible auprès de Suwanvara Law Firm, dans le cadre d’un mandat distinct.