Pour un acquéreur étranger, la façon dont l’argent circule compte autant que son montant. La loi thaïlandaise exige que les fonds employés par un étranger pour acquérir un lot de copropriété parviennent en Thaïlande depuis l’étranger, en devises — et que cette arrivée soit attestée par une banque thaïlandaise. Bien exécutée, la mutation est une formalité ; mal exécutée, le Département des Terres peut refuser d’enregistrer votre propriété.
Pourquoi les fonds d’acquisition doivent-ils venir de l’étranger ?
Parce que c’est l’entrée de devises étrangères en Thaïlande qui rend la plupart des acquéreurs étrangers admis à détenir un lot. L’article 19 (5) de la loi sur les copropriétés B.E. 2522 (1979) range l’étranger qui fait entrer des devises dans le Royaume parmi les catégories admises à détenir un lot, et l’article 19 ter exige que cette preuve soit produite au fonctionnaire compétent lors de l’enregistrement de la propriété. Concrètement : vous devez pouvoir démontrer qu’au moins l’intégralité du prix d’acquisition est entrée en Thaïlande depuis l’étranger, en devises, en lien avec votre achat.
Quel document bancaire le Département des Terres exige-t-il ?
Un formulaire de transaction de change — encore couramment appelé formulaire FET, pour Foreign Exchange Transaction — pour un transfert de 50 000 USD ou plus, et un avis de crédit ou une lettre de confirmation de la banque thaïlandaise réceptrice en deçà de ce seuil. Ce seuil correspond au niveau de déclaration fixé par la Banque de Thaïlande pour les entrées de devises, et c’est la banque en Thaïlande, et non la banque émettrice, qui délivre le document. L’un comme l’autre indiquent le montant, la devise, le donneur d’ordre, le bénéficiaire et l’objet, et l’un comme l’autre sont acceptés par le Département des Terres.
Vous pouvez transférer en plusieurs fois ; chaque virement doit simplement disposer de sa propre justification, et l’ensemble doit couvrir le prix. Demandez les documents à votre banque thaïlandaise au fur et à mesure de l’arrivée des fonds, plutôt que d’avoir à les reconstituer plus tard.
Comment le virement doit-il être émis, et au nom de qui ?
En devises, depuis un compte au nom de la personne qui figurera sur le titre de propriété, en mentionnant l’achat du lot de copropriété comme objet. Envoyez des devises, et non des bahts : la conversion en bahts doit avoir lieu auprès de la banque réceptrice en Thaïlande, car c’est cela qui rend le transfert éligible. La plupart des banques internationales vous permettent de demander que le virement soit émis en USD, EUR, GBP ou autre, plutôt que converti avant le départ.
Faites concorder les noms. L’arrangement le plus net est que le donneur d’ordre et le bénéficiaire soient vous-même, la personne qui figurera sur le titre. Lorsque les fonds proviennent d’un compte joint ou d’un conjoint, prévenez votre banque et votre conseil à l’avance, afin que la documentation désigne correctement l’acquéreur.
Indiquez l’objet. Demandez à votre banque émettrice d’inclure une mention telle que « achat d’un lot de copropriété au sein du programme [nom du programme], Bangkok ». Les banques et les bureaux fonciers lisent cette mention ; un objet clair évite des questions ultérieures.
Les fonds doivent-ils être versés sur mon propre compte thaïlandais ou sur celui du vendeur ?
Le plus souvent sur votre propre compte thaïlandais, depuis lequel vous payez le vendeur. Pour un programme neuf, vous pouvez également transférer directement sur le compte de la société du promoteur — celui-ci vous aide alors à obtenir les justificatifs — mais le titulaire du compte doit correspondre au vendeur désigné dans votre contrat. Pour une revente, les fonds arrivent en général sur votre propre compte thaïlandais et le solde est réglé par chèque de banque au Département des Terres le jour de la mutation. Ouvrir un compte bancaire thaïlandais en qualité de non-résident suppose quelques formalités : prévoyez du temps, ou renseignez-vous sur les solutions adaptées à votre situation.
Combien de temps dois-je conserver les justificatifs de transfert ?
Indéfiniment — les mêmes preuves vous serviront à la sortie. Le jour où vous revendrez, le rapatriement du produit de la vente en devises se fera sans difficulté dès lors que vous pourrez démontrer que les fonds étaient à l’origine venus de l’étranger. Conservez les formulaires FET et les avis de crédit avec vos titres de propriété, gardez-en une copie numérisée, et remettez-en un exemplaire à la personne qui agirait pour vous si vous en étiez empêché.
Ce guide contient des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente. Un examen juridique est possible auprès de Suwanvara Law Firm, dans le cadre d’un mandat distinct.