Für einen ausländischen Käufer ist der Weg des Geldes ebenso wichtig wie sein Betrag. Das thailändische Recht verlangt, dass die Mittel, mit denen ein Ausländer eine Eigentumswohnung kauft, aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand gelangen — und dass dieser Eingang von einer thailändischen Bank dokumentiert wird. Machen Sie es richtig, ist die Übertragung Routine; machen Sie es falsch, kann das Land Department die Eintragung Ihres Eigentums verweigern.
Warum muss das Kaufgeld aus dem Ausland kommen?
Weil es das Einbringen von Fremdwährung nach Thailand ist, das die meisten ausländischen Käufer überhaupt erst berechtigt, eine Wohnung zu halten. § 19 (5) des Condominium Act B.E. 2522 (1979) zählt den Ausländer, der Fremdwährung in das Königreich einbringt, zu den Gruppen, die eine Wohneinheit halten dürfen, und § 19 ter verlangt, dass dieser Nachweis der zuständigen Stelle bei der Eintragung des Eigentums vorgelegt wird. Praktisch bedeutet das: Sie müssen belegen können, dass mindestens der volle Kaufpreis im Zusammenhang mit Ihrem Kauf in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand gelangt ist.
Welches Bankdokument benötigt das Land Department?
Ein Foreign-Exchange-Transaction-Formular — weiterhin verbreitet FET-Formular genannt — bei einer Überweisung von 50.000 USD oder mehr, und eine Gutschriftsanzeige oder ein Bestätigungsschreiben der empfangenden thailändischen Bank bei allem darunter. Der Schwellenwert ist die Meldegrenze der Bank of Thailand für eingehende Fremdwährungsüberweisungen, und ausgestellt wird das Dokument von der Bank in Thailand, nicht von der sendenden Bank. Beide Papiere nennen Betrag, Währung, Auftraggeber, Empfänger und Verwendungszweck, und beide akzeptiert das Land Department.
Sie können in mehreren Teilbeträgen überweisen; jeder braucht schlicht seinen eigenen Nachweis, und zusammen müssen sie den Kaufpreis decken. Fordern Sie die Unterlagen bei Ihrer thailändischen Bank an, sobald der jeweilige Betrag eingeht, statt sie später zu rekonstruieren.
Wie und auf wessen Namen sollte überwiesen werden?
In Fremdwährung, von einem Konto, das auf die Person lautet, die in die Eigentumsurkunde eingetragen wird, und mit dem Kauf der Eigentumswohnung als Verwendungszweck. Senden Sie Fremdwährung, nicht Baht: Der Umtausch in Baht soll bei der empfangenden Bank in Thailand stattfinden, denn erst das macht die Überweisung anrechenbar. Die meisten internationalen Banken lassen Sie festlegen, dass in USD, EUR, GBP und so weiter gesendet und nicht schon vor dem Versand umgetauscht wird.
Lassen Sie die Namen übereinstimmen. Am saubersten ist es, wenn Auftraggeber und Begünstigter Sie selbst sind — die Person, die in die Eigentumsurkunde eingetragen wird. Kommt das Geld von einem Gemeinschaftskonto oder von einem Ehegatten, sagen Sie es Ihrer Bank und Ihrem Berater vorab, damit die Unterlagen den Käufer richtig bezeichnen.
Nennen Sie den Verwendungszweck. Bitten Sie Ihre sendende Bank, eine Zweckangabe aufzunehmen, etwa „zum Kauf einer Eigentumswohnung im Projekt [Projektname], Bangkok“. Banken und das Land Department lesen diese Zeile; ein klarer Zweck erspart spätere Rückfragen.
Soll das Geld auf mein eigenes thailändisches Konto oder auf das des Verkäufers gehen?
In der Regel auf Ihr eigenes thailändisches Konto, von dem aus Sie den Verkäufer bezahlen. Bei einem Neubauprojekt können Sie stattdessen unmittelbar auf das Gesellschaftskonto des Bauträgers überweisen — der Bauträger hilft dann bei den Nachweisen —, aber der Kontoinhaber muss dem im Vertrag genannten Verkäufer entsprechen. Bei einem Wiederverkauf gehen die Mittel üblicherweise auf Ihr eigenes thailändisches Konto ein, und der Restkaufpreis wird am Übertragungstag per Bankscheck beim Land Department gezahlt. Die Eröffnung eines thailändischen Bankkontos als Nichtansässiger erfordert einigen Papieraufwand; planen Sie Zeit dafür ein oder fragen Sie nach den Alternativen für Ihre Situation.
Wie lange muss ich die Überweisungsunterlagen aufbewahren?
Dauerhaft — dieselben Nachweise helfen Ihnen auch beim Ausstieg. Wenn Sie eines Tages verkaufen, ist die Rückführung des Erlöses in Fremdwährung unkompliziert, sobald Sie belegen können, dass die Mittel ursprünglich aus dem Ausland kamen. Bewahren Sie die FET-Formulare und Gutschriftsanzeigen bei Ihren Eigentumsunterlagen auf, halten Sie einen Scan bereit und geben Sie eine Kopie an die Person, die für Sie handeln würde, wenn Sie es selbst nicht könnten.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen für ausländische Käufer und ist keine Rechtsberatung. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden. Eine rechtliche Prüfung ist über Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats möglich.