Investment
Die Kosten lassen sich berechnen. Die Rendite nicht.
Wir suchen, prüfen und übertragen Eigentumswohnungen für Mandanten, die aus dem Ausland kaufen. Diese Seite legt jede für einen Investor erhebliche Zahl dar, die unsere eigenen Unterlagen tragen — Preis je Quadratmeter, Hausgeld, Übertragungskosten, Zahlungsbedingungen — und sagt klar, wo die Belege enden. Wir prognostizieren keine Renditen.
Allgemeine Information · Keine Anlageberatung · Keine prognostizierte Rendite
Was wir tatsächlich tun
Ein Ansprechpartner, von der Auswahlliste bis zur Eintragung.
Wer aus dem Ausland kauft, hat ein Koordinationsproblem, bevor er ein Anlageproblem hat: Die Preislisten sind auf Thai, der Stand der Ausländerquote ändert sich in jedem Gebäude von Woche zu Woche, das Kaufgeld muss in dokumentierter Form eintreffen, und die Übertragung selbst findet in einem Büro des Landamts zu einer festen Uhrzeit statt. Diese Koordination ist unsere Arbeit.
Vergütet werden wir mit einer Vermittlungsprovision, wenn eine Transaktion zustande kommt. Wir sind keine Fondsmanager, wir halten keine Mandantengelder, und wir nehmen keinen Anteil an dem, was eine Wohnung später erwirtschaftet — auch deshalb wird auf dieser Seite nichts als Rendite aufgemacht.
- 01
Objektsuche
Wir lesen die Preislisten der Bauträger selbst und stellen anhand Ihrer Vorgaben eine Auswahlliste zusammen — Budget, Bezirk, Grundriss, Halteabsicht. Heute stehen 22 Projekte und 1.538 bepreiste Wohneinheiten in unseren Büchern.
- 02
Quotenprüfung
Ausländisches Eigentum setzt voraus, dass in genau diesem Gebäude noch Quote frei ist. Wir lassen uns den Stand vom Bauträger bestätigen, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten; er wird nie aus einem Exposé abgeleitet und nie als verfügbar bezeichnet, solange er nicht bestätigt ist.
- 03
Kauf
Reservierung, Vertrag und Zahlungsplan zu den Bedingungen des Bauträgers selbst, übersetzt und erläutert. 3 unserer Projekte veröffentlichen diese Bedingungen auf der Preisliste; die übrigen nennen sie bei der Reservierung.
- 04
Geldmittel und Übertragung
Das Kaufgeld muss aus dem Ausland in Fremdwährung eintreffen und für das Landamt dokumentiert sein. Wir koordinieren den Zeitplan und den Termin am Übertragungstag; den Nachweis stellt Ihre Bank aus.
- 05
Rechtliches, wenn Sie es wünschen
Rechtliche Prüfung und Vertragsdurchsicht sind ein gesondertes Mandat bei der Suwanvara Law Firm gegen gesondertes Honorar. Niemals Voraussetzung für einen Kauf, und es steht Ihnen frei, jede andere Beraterin oder jeden anderen Berater zu beauftragen.
- 06
Nach der Übertragung
Übergabe, Anmeldung des Hausgeldes und die Formalitäten bei der Eigentümergemeinschaft. Wo ein Projekt ein Vermietungsprogramm betreibt, stellen wir es Ihnen vor; wo es keines gibt, sagen wir das, statt einen Mieter anzudeuten.
Wie die Zahlen zustande kommen
Vier Zahlen, die wir berechnen können, und zwei, die wir nicht können.
Alles Folgende ist Rechenarbeit über die Preislisten, die uns vorliegen. Es beschreibt unseren eigenen Bestand und nicht den Markt, und genau so ist es überall beschriftet, samt der Zahl der Projekte, die dahinterstehen.
Preis je Quadratmeter
Die Zahl, die ein thailändischer Käufer zuerst vergleicht. Über die 22 Eigentumswohnungsprojekte, die wir anbieten, reichen die Angebotspreise von ฿67.468 bis ฿251.600 je Quadratmeter Wohnfläche. Der größte Teil dieser Spanne ist Produkt und Lage — ein Studio in einem Studentenhaus in Rangsit und eine große Wohnung im inneren Bangkok sind nicht zwei Punkte auf einer Kurve.
Nach Bezirk, wo die Grundlage breit genug ist
Eine Bezirkszahl erscheint nur dort, wo mindestens zwei unserer Projekte liegen. 3 der 18 Bezirke, in denen wir Bestand haben, erfüllen diese Bedingung; für die übrigen wäre eine „Bezirkszahl“ die Preisliste eines einzigen Bauträgers, ausgegeben als Vergleichsmaßstab — und das ist keiner.
Über die Wohneinheiten, die wir anbieten — kein Marktindex
| Bezirk | Projekte | Wohneinheiten | ฿/m² — niedrig bis hoch | Median |
|---|---|---|---|---|
| ChatuchakBangkok | 2 | 182 | ฿105.366 – ฿166.253 | ฿128.496 |
| Bang NaBangkok | 2 | 279 | ฿79.744 – ฿124.530 | ฿100.769 |
| Khlong LuangPathum Thani | 3 | 247 | ฿67.468 – ฿176.682 | ฿89.914 |
Tabelle seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen.
Auch ein qualifizierter Bezirk kann schmal sein. Wo die Spanne weit ist, liegt das meist an einem Produktunterschied zwischen zwei Gebäuden und nicht an einem Unterschied der Lage — die Zahl der Projekte neben jeder Zeile steht dort, damit Sie sehen, wie dünn die Grundlage ist.
Nach Projekt — Bestand an Eigentumswohnungen
Über die Wohneinheiten, die wir anbieten — kein Marktindex
| Projekt | Wohneinheiten | ฿/m² — niedrig bis hoch | Median | Hausgeld |
|---|---|---|---|---|
| Modiz Sukhumvit 50Phra Khanong, Bangkok | 30 | ฿134.554 – ฿216.844 | ฿174.768 | — |
| Modiz Collection BangphoBang Sue, Bangkok | 30 | ฿132.143 – ฿251.600 | ฿163.331 | ฿70 |
| Modiz Rhyme RamkhamhaengBang Kapi, Bangkok | 23 | ฿131.614 – ฿153.770 | ฿147.817 | ฿55 |
| Modiz Vault Kaset-SripatumChatuchak, Bangkok | 101 | ฿110.294 – ฿166.253 | ฿132.095 | — |
| Origin Plug & Play Nonthaburi StationMueang Nonthaburi, Nonthaburi | 47 | ฿76.890 – ฿148.064 | ฿126.394 | ฿55 |
| Modiz AvantgardeKhlong Luang, Pathum Thani | 95 | ฿110.965 – ฿176.682 | ฿119.027 | ฿59 |
| Maroon Ratchada 32Chatuchak, Bangkok | 81 | ฿105.366 – ฿139.456 | ฿115.912 | ฿49 |
| Atmoz Palacio Ladprao-WanghinLat Phrao, Bangkok | 92 | ฿98.790 – ฿115.141 | ฿106.639 | — |
| Origin Play Sri Udom StationBang Na, Bangkok | 202 | ฿79.744 – ฿124.530 | ฿101.608 | ฿53 |
| Chewathai Hallmark Ladprao-Chokchai 4 Phase 2Wang Thonglang, Bangkok | 5 | ฿98.279 – ฿99.501 | ฿99.499 | ฿45 |
| Atmoz Kanaal RangsitThanyaburi, Pathum Thani | 29 | ฿74.793 – ฿101.912 | ฿95.547 | ฿50 |
| Atmoz Oasis OnnutSuan Luang, Bangkok | 130 | ฿89.535 – ฿112.747 | ฿95.459 | ฿55 |
| Kave COCO BangsaenMueang Chonburi, Chonburi | 28 | ฿91.379 – ฿98.214 | ฿94.828 | — |
| Atmoz Serene SrirachaSi Racha, Chonburi | 77 | ฿74.750 – ฿136.036 | ฿94.783 | — |
| Atmoz Tropicana BangnaBang Na, Bangkok | 77 | ฿79.896 – ฿102.953 | ฿92.378 | — |
| Kave Genesis Nakhon PathomMueang Nakhon Pathom, Nakhon Pathom | 73 | ฿86.974 – ฿94.564 | ฿90.808 | — |
| Kave WonderlandKhlong Luang, Pathum Thani | 63 | ฿80.451 – ฿100.000 | ฿88.827 | — |
| Atmoz Flow MinburiMin Buri, Bangkok | 62 | ฿79.835 – ฿91.858 | ฿87.623 | ฿49 |
| Atmoz Portrait SrisamarnPak Kret, Nonthaburi | 92 | ฿77.486 – ฿90.989 | ฿83.430 | ฿49 |
| Atmoz Canvas RayongChoeng Noen, Rayong | 88 | ฿80.061 – ฿96.103 | ฿82.682 | — |
| Atmoz Season LadkrabangLat Krabang, Bangkok | 24 | ฿73.406 – ฿90.349 | ฿81.465 | ฿45 |
| KAVE Embryo RangsitKhlong Luang, Pathum Thani | 89 | ฿67.468 – ฿83.794 | ฿78.640 | ฿55 |
Tabelle seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen.
Hausgeld — und die Instandhaltungsrücklage, die niemand veröffentlicht
13 der 22 Projekte veröffentlichen ein Hausgeld — ฿45 bis ฿70 je Quadratmeter und Monat, berechnet auf die Fläche Ihrer Wohnung. Bei den übrigen 9 lassen wir die Jahresangabe leer, statt sie mit einer plausiblen Zahl zu füllen: Zeigt eine Objektseite kein Hausgeld, dann hat die Preisliste keines veröffentlicht.
Kein Projekt in unserem Bestand veröffentlicht eine bezifferte Instandhaltungsrücklage. Zwei erwähnen sie lediglich als etwas, das eine Aktion übernimmt. Deshalb drucken wir nirgends auf dieser Website eine Zahl dafür — es ist eine reale einmalige Abgabe, und ihre Höhe zu erfinden würde den Kaufpreis ebenso sicher zu niedrig darstellen wie sie zu verschweigen.
Übertragungskosten
Am Tag der Übertragung fallen vier staatliche Abgaben an. Jede Objektseite trägt einen Richtwert, gerechnet auf ihren eigenen Angebotspreis, und der Rechner weiter unten bildet die gesamte Transaktion ab. Unser gesamter Bestand ist Bauträgerbestand, der Verkäufer ist also eine Gesellschaft: Die besondere Geschäftssteuer und die Quellensteuer der Gesellschaft trägt der Bauträger, er kann sie nicht weitergeben, und thailändisches Recht begrenzt das, was ein Bauträger an einen Käufer weitergeben darf, auf die Hälfte der 2 % Übertragungsgebühr.
Kosten des EigentumsWas wir Ihnen nicht sagen können
Die beiden Dinge, die einen Investor am meisten interessieren, fehlen in unseren Unterlagen — und deshalb fehlen sie auf dieser Website: wofür sich eine Wohnung vermieten lässt und was sie später wert sein wird.
Uns liegen keine tatsächlich erzielten Mieten vor, keine Vermietungs- oder Leerstandszahlen, keine Mietverträge, keine Bedingungen eines Mietpools oder einer Mietgarantie, keine Wiederverkaufspreise und keine historischen Preisreihen. Es gibt hier deshalb keine Grundlage für eine Prognose von Mieteinnahmen, für eine Nettorendite oder für irgendeine Aussage über Wertsteigerung — und keine Formulierung würde eine solche Aussage tragfähig machen. Wir prognostizieren keine Renditen, und keine Zahl auf dieser Website wird von Suwanvara als eine solche geprüft oder bestätigt.
Mietnachweis
17 von 22 Projekten veröffentlichen eine Mietpreisliste.
Eine Rendite braucht eine Miete. 17 unserer Projekte veröffentlichen neben der Preisliste auch eine Mietpreisliste — der einzige Mietnachweis in unserem Bestand, und genug, um durch einen Angebotspreis zu teilen, wo Grundriss und Fläche einer Wohnung in die Spanne einer solchen Liste fallen. Eine davon ist hier vollständig abgebildet: Kave Genesis Nakhon Pathom — 5 Zeilen, eine je Grundriss, jede mit einer monatlichen Spanne. Nichts anderes in unseren Unterlagen trägt eine Miete.
861 von 1.538 Verkaufsangeboten (56,0 %) können deshalb eine indikative Bruttorendite tragen. Jedes andere Angebot trägt keine — keine niedrigere und keine geschätzte.
Die Mietpreisliste, wie veröffentlicht
| Grundriss | Flächenspanne | Monatsmiete | Bepreiste Wohneinheiten | Indikative Bruttorendite |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 21.23-22.20 m² | ฿8.000 – ฿8.500 | — | — |
| 1 Bedroom | 23.20-24.30 m² | ฿9.000 – ฿9.500 | 24 | 5,0% – 5,5% |
| 1 Bedroom Exclusive | 26.20-28.30 m² | ฿10.000 – ฿11.000 | 43 | 4,6% – 5,6% |
| 1 Bedroom Extra | 30.30-30.70 m² | ฿12.000 – ฿13.000 | — | — |
| 1 Bedroom Plus | 34.90-35.00 m² | ฿14.000 – ฿15.000 | — | — |
Tabelle seitlich scrollen, um alle Spalten zu sehen.
Vom Bauträger veröffentlichte Mietpreisliste, September 2023. Wortgetreu übernommen; zwei ihrer Zeilen beschreiben Grundrisse, für die wir keinen Verkaufsbestand halten, sie bepreisen also nichts.
Die Rechnung, vollständig
Nehmen Sie SWP-KVG-047 — 26.98 m², Angebotspreis ฿2.510.000. Die Mietpreisliste nennt für 1 Bedroom Exclusive ฿10.000 bis ฿11.000 im Monat bei Wohnungen von 26.20-28.30 m². Zwölf Monate zum unteren Satz sind ฿120.000; geteilt durch diesen Angebotspreis ergibt das 4,8 %. Zum oberen Satz derselben Spanne sind es 5,3 %. Diese Division ist die ganze Methode — keine Anpassung, keine Annahme über den Markt und keine Zahl, die aus einem anderen Gebäude entliehen wäre.
Die Wohnung öffnen, aus der das gerechnet wurde — SWP-KVG-047Wovon diese Zahl ausgeht
- Sie ist brutto. Vor Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Übertragungskosten, Möblierung, Vermietungs- und Verwaltungsgebühren, Leerstand, Reparaturen, Versicherung, Einkommensteuer und jeglichen Finanzierungskosten.
- Sie unterstellt ein volles Jahr Vermietung zum veröffentlichten Satz, ohne Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.
- Der Satz ist die Angebotsmiete des Bauträgers für ein Vermietungsprogramm, keine tatsächlich erzielte Miete. Keine Wohnung wird als vermietet ausgewiesen, und uns liegen für das Gebäude keine Vermietungsdaten vor.
- Der Nenner ist der Angebotspreis der Preisliste, kein verhandelter Preis und nicht der amtliche Schätzwert des Landamts.
- Die Fertigstellung des Gebäudes wird für 2026 erwartet, und dieses Datum stammt aus öffentlichen Exposés und nicht aus einem fertigen Gebäude, das wir hätten prüfen können.
Suwanvara prüft dieses Ergebnis nicht und macht es sich nicht zu eigen. Es ist Rechenarbeit über zwei veröffentlichte Zahlen — keine Prognose, keine Erwartung und kein Versprechen.
Für die übrigen 5 Projekte
Es gibt keinen Mietnachweis, also gibt es keine Rendite. Wenn eine Mieteinschätzung für Ihre Entscheidung wichtig ist, fragen Sie uns: Wir wenden uns an den Bauträger oder an einen Vermietungsmakler für dieses Gebäude und senden Ihnen, was diese tatsächlich sagen — mit Quelle und Datum. Was wir nicht tun, ist eine Miete zu modellieren, die wir nicht belegen können.
Fragen Sie uns nach einer MieteinschätzungAusländisches Eigentum
Die Mechanik, in drei Beiträgen.
Die Regeln, auf die ein Investor trifft, sind die Regeln, auf die jeder ausländische Käufer trifft, und der Käuferratgeber legt sie bereits ordentlich dar. Statt sie hier kürzer und ungenauer zu wiederholen:
- Die Ausländerquote verstehenBis zu 49 % der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes dürfen in ausländischer Hand sein. Die Quote gehört dem Gebäude, nicht Ihnen, und sie wird Wohnung für Wohnung bestätigt, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
- Kaufsumme nach Thailand überweisenDas Geld muss aus dem Ausland in Fremdwährung eintreffen und nachgewiesen werden. Dieser Nachweis ist Voraussetzung für die Eintragung der Übertragung auf einen ausländischen Namen — kein Papierkram, den man hinterher ordnet.
- Volleigentum oder Erbbau-/MietrechtWas Sie tatsächlich erwerben, und warum eine Wohnung im Volleigentum (Freehold) und eine in Langzeitpacht (Leasehold) nicht dasselbe Wirtschaftsgut sind, wenn es ans Verkaufen geht.
Kosten des Eigentums
Kauf, Halten, Ausstieg.
Drei Zeitpunkte, drei verschiedene Kostenblöcke. Die ersten beiden lassen sich aus unseren Unterlagen und aus veröffentlichten Sätzen berechnen; der dritte hängt von einem Preis ab, den heute niemand kennen kann.
- 01
Beim Kauf
- Übertragungsgebühr — 2 % des amtlichen Schätzwerts des Landamts. Ein Bauträger darf höchstens die Hälfte davon an einen Käufer weitergeben, der übliche Anteil des Käufers beträgt also 1 % des Preises.
- Die besondere Geschäftssteuer von 3,3 % und die Quellensteuer von 1 % sind beim Neubauverkauf Sache des Bauträgers und können nicht an Sie weitergegeben werden. Stempelsteuer wird daneben nicht erhoben — es ist das eine oder das andere.
- Aktionen der Bauträger unterscheiden sich von Projekt zu Projekt, und wir drucken den Wortlaut jeder einzelnen wörtlich ab, statt ihn zu einer Aussage zusammenzufassen: Die meisten unserer Aktionen erklären, dass die Aufwendungen am Übertragungstag kostenfrei sind, doch die Ausnahmen sind nicht dieselben, und eine erklärt ausdrücklich das Gegenteil.
- Reservierungs-, Vertrags- und Ratenbeträge zu den Bedingungen des Bauträgers selbst, die drei unserer Projekte auf der Preisliste abdrucken.
- 02
Während Sie halten
- Hausgeld — von den meisten, aber nicht von allen unseren Projekten veröffentlicht und monatlich auf die Fläche Ihrer Wohnung berechnet. Jede Objektseite zeigt den Betrag für das erste Jahr, wo die Preisliste einen Satz veröffentlicht.
- Instandhaltungsrücklage — eine echte einmalige Abgabe, für die kein Projekt in unserem Bestand eine Zahl veröffentlicht. Planen Sie sie ein; wir drucken keine Zahl, die uns nicht vorliegt.
- Alles Weitere — Nebenkosten, Versicherung, Vermietungs- und Verwaltungsgebühren, wenn Sie vermieten, und thailändische Einkommensteuer auf Mieteinnahmen — hängt von Umständen ab, die Sie betreffen und nicht das Gebäude. Das ist eine Frage für Steuerberater, und wir sind keine Steuerberater.
- 03
Beim Ausstieg
- Dieselben Abgaben tauchen auf der anderen Seite des Tisches wieder auf: Übertragungsgebühr, dann besondere Geschäftssteuer innerhalb von fünf Jahren Haltedauer oder danach Stempelsteuer, dazu die Quellensteuer beim Verkäufer. Der Rechner bildet einen Wiederverkauf ebenso ab wie einen Kauf — stellen Sie ihn auf Wiederverkauf und setzen Sie die Haltedauer.
- Die Ausländerquote gehört zur Liquidität, nicht nur zum Kauf: Eine Wohnung in den ausländischen 49 % verkauft sich am ehesten an einen anderen ausländischen Käufer, und dieser Kreis ist kleiner als der inländische.
- Was wir nicht abbilden können, ist der Ausstiegspreis. Uns liegen für keines dieser Gebäude Daten zu Wiederverkäufen oder zum Zweitmarkt vor; deshalb erscheint nirgendwo auf dieser Website ein Ausstiegswert, eine Wertsteigerungszahl oder eine Gesamtertragszahl.
Rechner für Übertragungskosten
Nur Richtwerte
- Übertragungsgebühr2 % des amtlichen Schätzwerts — hier auf den eingegebenen Preis geschätztEin Bauträger darf höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben; Aktionen übernehmen diese Hälfte häufig
- ungefähr ฿120.000
- Besondere Geschäftssteuer3,3 % einschließlich Gemeindesteuer — fällt bei einem Verkauf durch den Bauträger immer anTrägt der Bauträger — sie kann nicht an den Käufer weitergegeben werden
- ungefähr ฿198.000
- Quellensteuer1 % pauschal, wenn der Verkäufer eine Gesellschaft istTrägt der Bauträger — sie kann nicht an den Käufer weitergegeben werden
- ungefähr ฿60.000
Üblicher Anteil des Käufers
ungefähr ฿60.000
ungefähr $1.720
ungefähr CN¥12.400
ungefähr €1.600
Alle Abgaben, beide Seiten
≈ ฿378.000
Richtkurs — Juli 2026
Die Aufteilung ist üblich, aber gesetzlich nicht festgelegt — in der Praxis kommt jede Kombination vor, und sie wird verhandelt und in der Reservierungs- und der Kaufvereinbarung festgehalten. Übertragungsgebühr, Stempelsteuer und Quellensteuer werden auf den amtlichen Schätzwert des Land Department erhoben, der eine andere und meist niedrigere Größe ist als der Preis; die obigen Beträge sind daher eher eine Planungsobergrenze als ein Angebot.
Bei einem Verkauf durch einen Bauträger fällt die besondere Geschäftssteuer immer an, und die Quellensteuer beträgt pauschal 1 % wie bei Gesellschaften — beides kann nicht an einen Käufer weitergegeben werden, und Stempelsteuer wird daneben nicht erhoben.
Sätze und Vergünstigungen ändern sich — thailändische Regierungen senken die Übertragungsgebühren periodisch, um den Markt zu beleben. Lassen Sie die aktuellen Zahlen für Ihre eigene Transaktion bestätigen, bevor Sie sich binden.
Nur Richtwerte — vorbehaltlich Bestätigung und rechtlicher Prüfung. Nichts hiervon ist ein Angebot, eine steuerliche Auskunft oder eine Garantie.
Wie thailändische Übertragungsgebühren und Steuern funktionierenDer Rechner öffnet mit einem Beispielpreis und einem Verkauf durch den Bauträger, was unser gesamter Bestand ist; ändern Sie ein beliebiges Feld, um Ihren eigenen Fall zu rechnen. Die Abgaben werden auf den amtlichen Schätzwert des Landamts erhoben, der eine andere und in der Regel niedrigere Größe ist als der Preis; was er zeigt, ist daher eher eine Planungsobergrenze als ein Angebot. Wer was zahlt, ist Üblichkeit und wird in die Reservierungs- und die Kaufvereinbarung hineinverhandelt.
Rechner für Rendite und Gesamtertrag
Nur Richtwerte
Geben Sie Ihre eigenen Annahmen ein. Jedes Ergebnis zeigt die Rechnung, aus der es hervorgeht — nichts hiervon ist eine Prognose, und nichts, was Sie eingeben, verlässt diesen Browser.
Vorbelegt aus Kave Genesis Nakhon Pathom — SWP-KVG-047. Jedes Feld können Sie ändern.
Ihre Annahmen
Vorbelegt aus der vom Projekt selbst veröffentlichten Mietpreisliste (1 Bedroom Exclusive, 26.20-28.30 m²), September 2023 — eine Angebotsmiete, keine tatsächlich erzielte Miete.
Dieses Projekt veröffentlicht kein Hausgeld, daher beginnt der Wert bei null — tragen Sie eines ein, wenn es Ihnen bekannt ist.
Vermietungsquote und Verwaltungsgebühr beginnen mit Platzhalterwerten — es sind keine Marktzahlen, und Sie sollten sie durch Ihre eigenen ersetzen. Ganze Prozentwerte.
Indikative Ergebnisse
Bruttorendite
4,8%
Monatsmiete × 12 ÷ Kaufpreis
Nettorendite nach angesetzten Kosten
4,0%
Jährlicher Zahlungsüberschuss ÷ insgesamt eingesetztes Kapital
Jährlicher Zahlungsüberschuss
฿102.600
Vereinnahmte Miete − Hausgeld − Verwaltungsgebühr
Die vereinnahmte Miete unterstellt, dass die Wohnung 90 % des Jahres vermietet ist.
Insgesamt eingesetztes Kapital
฿2.535.100
Kaufpreis + Übertragungskosten des Käufers + Möblierung und Einrichtung
Break-even-Vermietungsquote
—
Jährliches Hausgeld ÷ (Jahresmiete × (1 − Verwaltungsgebühr))
Nicht gerechnet — es wurde kein Hausgeld eingegeben, und dieses Projekt veröffentlicht keines. Ohne laufende Kosten ergibt die Formel null, was sich läse, als erreiche eine leer stehende Wohnung den Break-even. Geben Sie ein Hausgeld ein, um dies zu rechnen.
Zahlungsüberschuss über 5 Jahre
฿513.000
Jährlicher Zahlungsüberschuss × Haltedauer, bei konstant gehaltenen Mieten und Kosten
Enthält die üblichen Übertragungskosten des Käufers von ฿25.100 — die Hälfte der 2 % Übertragungsgebühr des Land Department, aus demselben Rechner wie auf der Gebührenseite. Die Abgaben des Verkäufers bleiben außen vor, weil ein Käufer sie nicht zahlt.
Nicht enthalten — Reparaturen, Versicherungen, Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, Vermietungsprovision, Instandhaltungsrücklage, soweit erhoben, jegliche Finanzierungskosten sowie die Abgaben des Verkäufers bei der Übertragung.
Eine Wertsteigerung wird nicht prognostiziert. Dieser Rechner hat kein Feld für Wachstum und liefert keine Wertsteigerungszahl. Er rechnet Mieten und Kosten gegen einen als unverändert angenommenen Preis. Niemand kann Ihnen sagen, was eine thailändische Eigentumswohnung in fünf Jahren wert sein wird, und eine Zahl, die etwas anderes vorgibt, ist schlechter als gar keine.
Nur Richtwerte — Rechenwerte über die von Ihnen eingegebenen Zahlen, keine Prognose, keine Bewertung und kein Versprechen. Miete, Vermietungsquote und Kosten sind Ihre eigenen Annahmen; Preise und Verfügbarkeit stehen unter dem Vorbehalt der Bestätigung.
Risiko und Prüfung
Fünf Risiken, die man beim Namen nennen sollte.
Keine als Liste gesetzte Haftungsklausel — dies sind die Punkte, die darüber entscheiden, ob ein Kauf hier aufgeht, jeweils mit dem, was unsere eigenen Unterlagen dazu sagen und was nicht.
Bauträger- und Gebäuderisiko
Wir veröffentlichen recherchierte Angaben zu jedem Projekt samt der URL, aus der sie stammen, und lassen ein Feld leer, wo sich keine Quelle gefunden hat. Das ist Quellenangabe, keine Prüfung. Wir sehen weder Bilanzen noch Bauqualität ein, und die Preisliste eines Bauträgers ist zuerst ein Verkaufsdokument.
Fertigstellungsrisiko
19 unserer 22 Projekte sind fertiggestellte Gebäude. Modiz Avantgarde — Im Bau, 2027; Kave COCO Bangsaen — Erwartet 2025; Kave Genesis Nakhon Pathom — Erwartet 2026. „Erwartet“ wird von „fertiggestellt“ bewusst getrennt gehalten: Ein aus öffentlichen Exposés übernommenes Datum ist keine Tatsache über ein fertiges Gebäude, und Geld, das vor der Fertigstellung gezahlt wird, ist diesem Unterschied ausgesetzt.
Liquidität beim Wiederverkauf
Der Wiederverkauf thailändischer Eigentumswohnungen ist ein langsamerer Markt als der Neubaumarkt, und die ausländischen 49 % sind ein kleinerer Käuferkreis als die thailändische Seite. Uns liegen für diese Gebäude keine Wiederverkaufspreise vor; wir können Ihnen also sagen, was eine Wohnung neu kostet, und überhaupt nichts darüber, wofür sie sich weiterverkaufen lässt.
Währungsrisiko
Der Vertrag lautet auf Baht, und der Preis ist ein Baht-Preis. Der für Ihren Kauf maßgebliche Kurs ist der, den Ihre Bank an dem Tag stellt, an dem die Mittel eintreffen — die auf dieser Website gezeigten Umrechnungen verwenden einen Richtkurs mit Stand Juli 2026 und sind eine Lesehilfe, niemals ein Angebot.
Vermietungsrisiko
Kein Angebot auf dieser Website wird als vermietet ausgewiesen, und uns liegen für kein Gebäude Vermietungs- oder Leerstandszahlen vor. Eine Mietpreisliste ist eine Angebotsmiete; ein leerer Monat ist ein Monat Hausgeld ohne Miete dagegen, und eine auf ein volles Jahr gerechnete Bruttorendite sagt darüber nichts.
Was eine Prüfung tatsächlich umfassen würde
Eigentumsurkunde und Belastungen, die Verfügungsbefugnis des Verkäufers, den Stand der Ausländerquote in Schriftform, die Verzugs- und Verzögerungsklauseln des Vertrags und die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft. Nichts davon geschieht dadurch, dass ein Exposé veröffentlicht wird, und nichts davon ist in unserer Vermittlungsleistung enthalten — es ist ein gesondertes Mandat bei der Suwanvara Law Firm oder bei einer beliebigen Beraterin oder einem beliebigen Berater, die oder den Sie beauftragen.
Wie ein Mandat abläuftFragen Sie uns das
Was Investoren fragen, bevor sie um eine Auswahl bitten.
Die kurze Antwort auf jede Frage und der Beitrag, der sie durchrechnet. Wo uns keine Daten vorliegen, sagt die Antwort das, statt zu schätzen.
- Welche Rendite kann ich bei einer Bangkoker Eigentumswohnung erwarten?
Wir veröffentlichen keine erwartete Rendite, und keine Zahl auf dieser Website ist eine Prognose. Einige der Projekte in unseren Büchern veröffentlichen eine eigene Mietpreisliste; wo Grundriss und Fläche einer Wohneinheit in diese Liste fallen, zeigen wir eine indikative Bruttorendite samt ihren Annahmen — und sonst nirgends.
Mit Ihren eigenen Zahlen rechnen →- Darf ich die Wohnung vermieten, und wie wird die Miete besteuert?
Vermieten dürfen Sie; die Hausordnung des Gebäudes und der Hotel Act B.E. 2547 (2004) schließen Aufenthalte von weniger als dreißig Tagen aus. Miete ist steuerpflichtiges Einkommen nach § 40 (5) des Steuergesetzbuchs (Revenue Code), zum progressiven Tarif, mit zwei Erklärungen im Jahr.
Wie Mieteinnahmen besteuert werden →- Was kostet ein Jahr Eigentum?
Das Hausgeld ist der größte laufende Posten: ฿45 bis ฿70 je Quadratmeter und Monat über die 13 unserer 23 Projekte, die einen Satz veröffentlichen. Die Grund- und Gebäudesteuer setzt die Kommune jährlich auf den amtlichen Schätzwert fest.
Die Kosten, Jahr für Jahr →- An wen kann ich verkaufen, und was kostet der Ausstieg?
An einen anderen Ausländer (quotenneutral), an einen thailändischen Käufer oder an einen Ausländer, der Platz in der Ausländerquote braucht. Bei der Übertragung trägt üblicherweise der Verkäufer die besondere Geschäftssteuer oder die Stempelsteuer sowie die Quellensteuer; eine gesonderte Kapitalertragsteuer kennt Thailand nicht.
Was der Staat einbehält →- Ist der Kauf vor Fertigstellung oder das fertige Objekt der bessere Kauf?
Das sind unterschiedliche Risiken, nicht besser und schlechter. Der Kauf vor Fertigstellung verteilt die Zahlung über Jahre und gibt Ihnen bis zur Eintragung einen vertraglichen Anspruch; ein fertiges Objekt gibt Ihnen Abrechnungen, Protokolle und eine Aussicht, in der Sie stehen können.
Wo das Geld liegt →- Garantieren Sie eine Rendite oder bieten Sie einen Mietpool an?
Nein. Kein Projekt in unseren Büchern bietet heute eine Mietgarantie oder einen Mietpool an; täte es eines, würden wir dessen Bedingungen wortgetreu abdrucken statt seiner Schlagzeile. Vergütet werden wir mit einer Vermittlungsprovision bei Abschluss und nehmen keinen Anteil an dem, was eine Wohnung erwirtschaftet.
Wie eine Wohneinheit verwaltet wird →
Investorennotizen
Fünf Notizen über das, was eine Preisliste nicht zeigen kann.
Die Zahlen oben sind das, was unsere eigenen Unterlagen hergeben. Diese Notizen behandeln die Mechanik ringsherum — wie Miete besteuert wird, was eine Bewertung bewegt, was der Kauf vom Plan an Zeit kostet, wie ein Ausstieg abläuft und was ein Jahr des Haltens kostet.
Analysen für Investoren
Zum Nachlesen: Rendite, Steuern, Eigentumsform und Ausstieg.
Mit Quellen belegte Beiträge dazu, wie die Zahlen tatsächlich funktionieren — jeder verweist auf das Werkzeug oder das Risiko, um das es geht. Keiner davon ist eine Prognose: Durchgerechnete Zahlen sind beispielhaft und vor Steuern, und kein Ertrag wird prognostiziert oder garantiert.
- Brutto- gegen Nettorendite: Was Ihre Rendite tatsächlich aufzehrtDie Bruttorendite ist die Schlagzeile; die Nettorendite ist das, was übrig bleibt, nachdem das Gebäude, die Vermietung und das Finanzamt ihren Anteil genommen haben. Dieser Beitrag definiert beides, listet die Kosten auf, die sie voneinander trennen, und rechnet ein bewusst hypothetisches Beispiel durch — als Veranschaulichung und vor Einkommensteuer gekennzeichnet —, damit Sie eine Renditezahl als das lesen können, was sie ist, und nicht als das, wonach sie aussieht.9 Min. Lesezeit
- Steuern für ausländische Immobilieninvestoren in ThailandEin ausländischer Eigentümer, der eine thailändische Eigentumswohnung vermietet, zahlt in Thailand Steuern auf die Miete, und beim Verkauf werden erneut Abgaben fällig — wie hoch die Rechnung ausfällt, hängt jedoch davon ab, wie lange und in welcher Form Sie die Wohnung halten. Dies ist deshalb eine Übersicht der Abgaben und keine Berechnung Ihrer eigenen. Hier steht, wie Mieteinkünfte besteuert werden und was einbehalten wird, was beim Verkauf anfällt und ab wann Ihre eigene steuerliche Ansässigkeit ins Spiel kommt.10 Min. Lesezeit
- Die tatsächlichen Risiken einer Condo-Investition in BangkokEine ausgewogene, belegte Darstellung dessen, was wirklich schiefgehen kann: Überangebot in einzelnen Teilmärkten, Bauträger- und Fertigstellungsrisiko, dünne Liquidität im Wiederverkauf, Währungsrisiko, Leerstand und die Ausländerquote, die beim Verkauf erneut greift. Keine Prognose, kein Versprechen steigender Preise.9 Min. Lesezeit
- Ihre Eigentumswohnung aus dem Ausland vermieten: Verwaltung, Pflichten und der Weg der Miete nach HauseDie realistischen Möglichkeiten, eine thailändische Mietwohnung zu betreuen, während Sie im Ausland leben, was eine Verwaltung für ihre Gebühr leistet, und die beiden Pflichten, die überall bei Ihnen bleiben — die TM30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde und die Einkommensteuer. Belegt mit Quellen des Immigration Bureau und der Steuerbehörde.9 Min. Lesezeit
- Währungs- und Wechselkursrisiko, wenn Sie eine thailändische Eigentumswohnung aus dem Ausland besitzenIhre thailändische Einheit erwirtschaftet Baht; wenn Sie aber in einer anderen Währung planen, sparen oder ausgeben, steht der Wechselkurs zwischen dieser Miete und Ihrer tatsächlichen Rendite. Was Kursbewegungen mit der Rendite von Eigentümern machen, wie Sie Miete und Verkaufserlös überweisen, und die ehrlichen Grenzen der Absicherung — ohne Devisen- oder Anlageberatung.7 Min. Lesezeit
- Verkaufen und das Geld herausholen: der Ausstieg ausländischer EigentümerDer Verkauf einer thailändischen Eigentumswohnung als ausländische Eigentümerin oder ausländischer Eigentümer ist eine dokumentierte Kette: Käufer finden, Umschreibung eintragen, Abgaben zahlen und den Erlös ins Ausland überweisen. Das wichtigste Dokument wurde am Tag Ihres Kaufs ausgestellt — hier lesen Sie, wie die Kette zusammenhängt, von der Verkaufsentscheidung bis zum Geldeingang auf Ihrem Heimatkonto.9 Min. Lesezeit
- Volleigentum oder Leasehold für Investoren: Kontrolle, Wiederverkauf, Finanzierung, ErbfolgeFür einen Investor entscheiden Volleigentum (Freehold) und Leasehold über vier Dinge — Kontrolle, Wiederverkauf, Finanzierung und Erbfolge —, und der Unterschied ist struktureller Art. Volleigentum ist ein zeitlich unbegrenztes Eigentumsrecht; Leasehold ist ein eingetragenes Nutzungsrecht von höchstens dreißig Jahren nach § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs.8 Min. Lesezeit
- Direktes Wohnungseigentum gegen thailändischen Immobilienfonds oder REIT: Was passt zu Ihnen?Eine Eigentumswohnung zu besitzen und Anteile an einem thailändischen Immobilienfonds oder REIT zu halten, sind zwei verschiedene Wege in thailändische Immobilien, keine nahen Substitute. Dieser Beitrag stellt beide nebeneinander — nach Kontrolle, Liquidität, Einstiegskosten, Streuung, Ertrag und, für Ausländer, danach, wer was überhaupt halten darf. Ein Vergleich, keine Beratung, ohne prognostizierte Renditen.10 Min. Lesezeit
- Off-Plan als Investition: Was Sie tatsächlich kaufenDer Kauf vom Plan tauscht einen niedrigeren Einstiegspreis und einen gestaffelten Zahlungsplan gegen Bau- und Fertigstellungsrisiko. Hier lesen Sie, wie die Zahlungspläne funktionieren, was der Gesetzgeber im Vertrag schützen lässt, warum Ihr Geld nur selten treuhänderisch verwahrt wird und wie sich Liquidität und Zeitverlauf vom Kauf einer fertigen Einheit unterscheiden — ohne jede Zusage eines Weiterverkaufsgewinns.7 Min. Lesezeit
- Ist die Vermietung Ihrer thailändischen Eigentumswohnung über Airbnb erlaubt? Kurzzeitvermietung und das HotelgesetzNein — die tage- und wochenweise Vermietung einer thailändischen Eigentumswohnung ist in aller Regel ein Hotelbetrieb im Sinne des Hotelgesetzes (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) und bedarf einer Lizenz, die die meisten Gebäude ohnehin nie zulassen würden; der rechtmäßige Weg ist eine Vermietung ab einem Monat.7 Min. Lesezeit
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