Die meisten Kaufentscheidungen fallen ohne ein klares Bild vom Ausstieg, was merkwürdig ist, denn beim Ausstieg wird eine Immobilienanlage endgültig abgerechnet. Diese Notiz legt dar, was der Verkauf einer thailändischen Eigentumswohnung durch einen ausländischen Eigentümer bedeutet: wer sie kaufen darf, was der Staat nimmt, was das Land verlässt, und welche Teile des Zeitplans sich niemandes Kontrolle entziehen.
Sie enthält keine Schätzung, wofür sich eine Wohnung verkaufen lässt, und keine Auffassung dazu, wann zu verkaufen ist. Wir veröffentlichen Angebotspreise der Bauträger; uns liegen für kein Gebäude Wiederverkaufspreise, erzielte Verkaufsdaten oder Vermarktungsdauern vor.
Wer kann meine thailändische Eigentumswohnung kaufen, wenn ich verkaufe?
Drei Arten von Käufern, und sie sind nicht austauschbar. Eine Wohnung in der Ausländerquote hat drei mögliche Käufer, und sie sind nicht austauschbar. Ein anderer Ausländer lässt den Quotenstand des Gebäudes unverändert — eine Übertragung von Ausländer zu Ausländer verbraucht nichts Neues —, und das ist der stille strukturelle Vorteil, bereits innerhalb der Quote zu besitzen. Ein thailändischer Käufer kann immer kaufen, und damit gibt er Quote an das Gebäude zurück. Ein ausländischer Käufer dagegen, der die Wohnung aus der thailändischen Quote herausholt, braucht am jeweiligen Tag Spielraum im Gebäude.
Die Einschränkung, die die meisten Verkäufer unterschätzen, ist dieselbe, die für sie selbst galt: Ihr ausländischer Käufer muss das Kaufgeld nach § 19 des Condominium Act in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand bringen und belegen. Für einen im Ausland lebenden Käufer ist das unkompliziert und für einen Ausländer, der bereits in Thailand von Baht-Einkünften lebt, unbequem. Es verengt den Kreis in einer Weise, in der er bei einer Wohnung der thailändischen Quote nicht verengt ist.
Was kostet der Verkauf einer thailändischen Eigentumswohnung an Steuern?
Bei der Übertragung fallen vier Abgaben an, und bei einem Wiederverkauf trägt nach der Verkehrssitte der Verkäufer die meisten davon. Die Übertragungsgebühr beträgt 2 % des amtlichen Schätzwerts des Land Department — nicht Ihres Verkaufspreises — und wird üblicherweise geteilt. Die besondere Geschäftssteuer von 3,3 % einschließlich Kommunalsteuer fällt an, wenn der Verkäufer die Wohnung weniger als fünf Jahre gehalten hat, bemessen auf den höheren Wert aus Preis und amtlichem Schätzwert; eine natürliche Person, die mindestens ein Jahr in der Wohnung gemeldet war, kann früher aus ihr herausfallen. Wo die besondere Geschäftssteuer nicht anfällt, fällt die Stempelsteuer von 0,5 % an. Sie zahlen das eine oder das andere, niemals beides.
Die vierte ist die Quellensteuer, und bei einem Verkäufer, der eine natürliche Person ist, ist sie kein fester Prozentsatz. Sie wird auf den amtlichen Schätzwert berechnet: Zunächst wird eine Pauschale nach der Zahl der Haltejahre abgezogen — von 92 % bei einem Jahr fallend bis 50 % ab acht Jahren —, der Rest wird durch die Haltejahre geteilt, auf diesen Jahresbetrag werden die progressiven Sätze der Einkommensteuer angewandt, und das Ergebnis wird wieder hochgerechnet. Die Wirkung ist, dass eine lange Haltedauer leichter besteuert wird als eine kurze und dass die Berechnung auf dem Wert des Staates beruht statt auf Ihrem Gewinn.
Eine gesonderte Kapitalertragsteuer gibt es in Thailand nicht. Ein Gewinn aus einer Immobilie ist gewöhnliches steuerpflichtiges Einkommen nach dem Steuergesetzbuch (Revenue Code), und bei einem Verkäufer, der eine natürliche Person ist, darf die beim Land Department einbehaltene Steuer nach § 48 (4) als abgeltend behandelt werden, statt in die Jahreserklärung übernommen zu werden — ein Wahlrecht, zu dem sich Rat einzuholen lohnt, denn es ist nicht immer das günstigere Ergebnis.
Wie bekomme ich den Verkaufserlös aus Thailand heraus?
Über eine Geschäftsbank, gegen die Unterlagen. Die Rückführung eines Verkaufserlöses ist Routine, wenn die Papiere vorhanden sind, und mühsam, wenn nicht. Nach den Devisenvorschriften der Bank of Thailand darf ein Nichtansässiger einen Verkaufserlös über eine Geschäftsbank ins Ausland überweisen; die Bank wird den ursprünglichen Nachweis des Geldeingangs aus dem Kauf sehen wollen — das Foreign-Exchange-Transaction-Formular oder die Gutschriftsanzeige —, dazu die Verkaufsunterlagen und den Beleg, dass die Steuer bei der Übertragung gezahlt wurde.
Das ist das stärkste Argument für die Ablagedisziplin, um die der Käuferratgeber bittet. Das Dokument, das Ihr Geld ausreisen lässt, ist das Dokument, das Ihre Bank bei seiner Ankunft ausgestellt hat, mitunter ein Jahrzehnt früher. Bewahren Sie es bei der Eigentumsurkunde auf, halten Sie einen Scan bereit und geben Sie eine Kopie an die Person, die für Sie handeln würde, wenn Sie es selbst nicht könnten.
Wie lange dauert der Verkauf einer Bangkoker Eigentumswohnung?
Wochen, sobald ein Käufer feststeht — und eine unbekannte Zeit davor. Die planbaren Teile sind kurz. Sind Käufer und Preis vereinbart, läuft ein unkomplizierter Wiederverkauf üblicherweise binnen einiger Wochen bis zur Übertragung: Die Eigentümergemeinschaft stellt die Schuldenfreiheitsbescheinigung aus und, bei einem ausländischen Käufer, das Quotenschreiben; eine etwaige Hypothek wird im selben Termin gelöscht; das Land Department trägt die Übertragung in einem einzigen Besuch ein. Können Sie nicht erscheinen, lässt eine ordnungsgemäß errichtete Vollmacht jemanden für Sie auftreten, und auf die Form kommt es an — fehlerhafte Vollmachten sind eine wiederkehrende Ursache gescheiterter Übertragungen.
Der nicht planbare Teil ist es, den Käufer zu finden. Wie lange eine bestimmte Wohnung bis zum Verkauf braucht, hängt vom Gebäude, von der Etage, vom Grundriss, vom Angebotspreis und von Umständen ab, die niemand im Voraus veröffentlicht. Uns liegen keine Daten zur Vermarktungsdauer vor, und wir bieten Ihnen keine als Spanne verkleidete Zahl an.
Eine weitere zeitliche Regel ist zu kennen, bevor sie dringend wird. Erbt ein ausländischer Erbe eine Wohnung und erfüllt er die Voraussetzungen des § 19 des Condominium Act nicht, verlangt das Gesetz, dass die Wohnung innerhalb einer festen Frist — eines Jahres — veräußert und nicht gehalten wird. Ein guter Grund, dafür zu sorgen, dass die Person, die erben würde, weiß, dass die Wohnung existiert, wo die Unterlagen liegen und wen sie anrufen muss.
- Ursprüngliches FET-Formular oder Gutschriftsanzeige aus dem ursprünglichen Kauf
- Eigentumsurkunde und Ausweisdokumente des Verkäufers
- Schuldenfreiheitsbescheinigung der Eigentümergemeinschaft
- Quotenschreiben, wenn der Käufer Ausländer ist
- Vereinbarungen zur Löschung einer eingetragenen Hypothek
- Vollmacht in der vorgeschriebenen Form, falls Sie nicht erscheinen können
- Schriftliche Einigung darüber, wer welche der vier Abgaben trägt
Was Ihnen diese Notiz nicht sagt
Jede Notiz in diesem Bereich enthält diesen Block. Er ist kein Haftungsausschluss, der am Ende angehängt wurde — er ist der Teil, der darüber entscheidet, ob dem Rest zu trauen ist.
- Diese Notiz sagt Ihnen nicht, wofür sich Ihre Wohnung verkaufen wird, ob sie mit Gewinn verkauft wird oder wie lange das dauert. Uns liegen für kein Gebäude auf dieser Website Wiederverkaufspreise, erzielte Transaktionsdaten, Statistiken zur Vermarktungsdauer oder historische Preisreihen vor — die von uns veröffentlichten Preise sind aktuelle Angebotspreise der Bauträger für unverkauften Bestand.
- Nichts hier ist eine Empfehlung dazu, wann zu verkaufen oder zu halten ist. Eine Haltedauer ist eine persönliche finanzielle Entscheidung, die von Tatsachen abhängt, über die wir nicht verfügen und zu deren Gewichtung wir nicht berufen sind.
- Steuersätze, Erleichterungen und die amtlichen Schätzwerte, auf die die Abgaben berechnet werden, ändern sich alle, und Regierungen haben Übertragungsgebühren zeitweise gesenkt. Die obigen Zahlen sind der geltende Rahmen, kein Angebot. Die genauen Abgaben einer bestimmten Transaktion sollten bei der Dienststelle des Land Department bestätigt werden, die sie einträgt.
- Die Berechnung der Quellensteuer bei einem Verkäufer, der eine natürliche Person ist, und das Wahlrecht, sie als abgeltend zu behandeln, sind Bereiche, in denen die Rechnung und der Rat wirklich zählen. Dies ist eine allgemeine Information und keine Steuerberatung.
Quellen
Namentlich genannte Rechtsquellen und namentlich genannte öffentliche Stellen, mit ihrem Datum. Stammt eine Zahl stattdessen aus unseren eigenen Preislisten, wird die Datei, aus der sie berechnet wurde, in derselben Liste genannt.
- Condominium Act B.E. 2522 (1979), § 19 und § 19 septemVoraussetzungen, unter denen ein Ausländer eine Wohnung halten darf, einschließlich der Pflicht, die Mittel aus dem Ausland einzubringen; und die Pflicht eines Erben, der die Voraussetzungen nicht erfüllt, die Wohnung innerhalb eines Jahres zu veräußern. Department of Lands (dol.go.th).
- Landgesetzbuch (Land Code) und Gebührenverzeichnis des Land DepartmentÜbertragungsgebühr von 2 % des amtlichen Schätzwerts bei der Eintragung der Übertragung einer Eigentumswohnung. Department of Lands.
- Steuergesetzbuch (Revenue Code), §§ 48 (4), 50 (5) und 91/2; besondere Geschäftssteuer auf unbewegliches VermögenBesondere Geschäftssteuer von 3,3 % einschließlich Kommunalsteuer bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Erwerb; Stempelsteuer von 0,5 %, wo die besondere Geschäftssteuer nicht anfällt; Quellensteuer auf den amtlichen Schätzwert unter Anwendung der Haltejahres-Pauschale, die ein Verkäufer als natürliche Person als abgeltend behandeln darf. Revenue Department (rd.go.th).
- Amtliche Schätzwerte des Treasury Department, aktueller Fortschreibungszyklus mit Wirkung ab 2023Die Bewertung, auf die Übertragungsgebühr und Quellensteuer berechnet werden; sie liegt regelmäßig unter dem Transaktionspreis und wird in einem mehrjährigen Zyklus fortgeschrieben.
- Devisenvorschriften der Bank of ThailandÜberweisung eines Verkaufserlöses ins Ausland durch einen Nichtansässigen und der Nachweis des seinerzeitigen Geldeingangs, den eine Bank sehen will. Bank of Thailand (bot.or.th).
Diese Beiträge enthalten allgemeine Informationen für ausländische Käufer und sind keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Es werden keine Mieteinnahmen, Auslastungen, Renditen oder Wertzuwächse prognostiziert, zugesagt oder nahegelegt, und keine der hier genannten Zahlen ist von Suwanvara Property als Ertrag geprüft oder bestätigt. Die Zahlen sind entweder aus den uns vorliegenden Preislisten der Bauträger berechnet, der jeweils namentlich genannten öffentlichen Quelle zugeordnet oder von Ihnen selbst eingegeben. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden; lassen Sie Ihre eigene Lage steuerlich und rechtlich in Thailand beraten.