ทางออก: การขายต่อ โควตา ภาษี และเวลาที่ใช้จริง

เมื่อขายห้องชุด ใครซื้อต่อจากคุณได้บ้าง?

ผู้ซื้อสามแบบ ซึ่งใช้แทนกันไม่ได้ ห้องที่อยู่ในโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติมีผู้ซื้อที่เป็นไปได้สามแบบ และทั้งสามแบบใช้แทนกันไม่ได้ ชาวต่างชาติอีกรายทำให้สถานะโควตาของอาคารไม่เปลี่ยน เพราะการโอนจากชาวต่างชาติสู่ชาวต่างชาติไม่ได้ใช้โควตาเพิ่ม ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบเชิงโครงสร้างที่เงียบ ๆ ของการถือครองในโควตาอยู่แล้ว ผู้ซื้อคนไทยซื้อได้เสมอ และการซื้อนั้นคืนโควตากลับให้อาคาร ในทางกลับกัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จะดึงห้องออกจากโควตาคนไทยต้องอาศัยอาคารที่ยังมีโควตาเหลือในวันนั้น

ข้อจำกัดที่ผู้ขายมักประเมินต่ำที่สุดคือข้อที่เคยใช้กับตัวเอง ผู้ซื้อชาวต่างชาติของคุณต้องนำเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศพร้อมเอกสาร ตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งเป็นเรื่องตรงไปตรงมาสำหรับผู้ซื้อที่อยู่ต่างประเทศ แต่ยุ่งยากสำหรับชาวต่างชาติที่อยู่ในประเทศไทยและมีรายได้เป็นเงินบาท ข้อนี้ทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลงในแบบที่ห้องในโควตาคนไทยไม่เจอ

การขายห้องชุดในไทยเสียภาษีเท่าใด?

ในวันโอนมีค่าใช้จ่ายสี่รายการ และในการขายต่อ ผู้ขายเป็นผู้แบกส่วนใหญ่ตามธรรมเนียม ค่าธรรมเนียมการโอนคิด 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ของราคาขายของคุณ และตามธรรมเนียมมักแบ่งกันคนละครึ่ง ภาษีธุรกิจเฉพาะรวมภาษีท้องถิ่นคิด 3.3% ใช้กับกรณีที่ผู้ขายถือครองห้องมาไม่ถึงห้าปี คำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ทั้งนี้บุคคลธรรมดาที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของห้องนั้นไม่น้อยกว่าหนึ่งปีอาจพ้นจากภาษีนี้ได้เร็วกว่า ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่เสียทั้งสองอย่าง

รายการที่สี่คือภาษีหัก ณ ที่จ่าย และสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ใช่อัตราคงที่ แต่คำนวณจากราคาประเมิน โดยหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ซึ่งลดหลั่นจาก 92% สำหรับหนึ่งปี ลงมาถึง 50% สำหรับแปดปีขึ้นไป แล้วนำส่วนที่เหลือหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง คำนวณตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้ากับตัวเลขรายปีนั้น แล้วคูณกลับ ผลคือการถือครองยาวเสียภาษีเบากว่าการถือครองสั้น และการคำนวณทั้งหมดทำบนราคาประเมินของรัฐ ไม่ใช่บนกำไรของคุณ

ประเทศไทยไม่มีภาษีกำไรจากทุนแยกต่างหาก กำไรจากอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้พึงประเมินตามปกติตามประมวลรัษฎากร และสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ภาษีที่ถูกหักไว้ที่สำนักงานที่ดินอาจเลือกให้เป็นภาษีสุดท้ายได้ตามมาตรา 48(4) โดยไม่ต้องนำไปรวมคำนวณในแบบแสดงรายการประจำปี เป็นทางเลือกที่ควรขอคำแนะนำก่อน เพราะไม่ได้ให้ผลถูกกว่าเสมอไป

จะนำเงินค่าขายออกจากประเทศไทยได้อย่างไร?

โอนผ่านธนาคารพาณิชย์ โดยใช้เอกสารประกอบ การโอนเงินค่าขายกลับออกไปเป็นเรื่องปกติเมื่อเอกสารครบ และเป็นเรื่องเจ็บปวดเมื่อเอกสารไม่ครบ ภายใต้หลักเกณฑ์การแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ผู้มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศโอนเงินค่าขายทรัพย์ออกไปต่างประเทศได้ผ่านธนาคารพาณิชย์ โดยธนาคารจะขอดูหลักฐานการรับโอนเงินเข้าประเทศตอนที่ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นแบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือหนังสือรับรองจากธนาคาร พร้อมเอกสารการขายและหลักฐานว่าชำระภาษีในวันโอนแล้ว

นี่คือเหตุผลที่หนักแน่นที่สุดสำหรับวินัยในการเก็บเอกสารที่คู่มือผู้ซื้อขอไว้ เอกสารที่ทำให้เงินของคุณออกจากประเทศได้คือเอกสารที่ธนาคารออกให้ตอนเงินเข้ามา ซึ่งบางครั้งเป็นเวลาสิบปีก่อนหน้า เก็บไว้กับหนังสือกรรมสิทธิ์ เก็บไฟล์สแกนไว้ และมอบสำเนาให้ผู้ที่จะดำเนินการแทนคุณหากคุณทำเองไม่ได้

การขายคอนโดในกรุงเทพฯ ใช้เวลานานเท่าใด?

หลังตกลงกับผู้ซื้อได้แล้วใช้เวลาไม่กี่สัปดาห์ ส่วนช่วงก่อนหน้านั้นไม่มีใครบอกได้ ส่วนที่นัดหมายได้นั้นสั้น เมื่อได้ผู้ซื้อและตกลงราคากันแล้ว การขายต่อที่ไม่ซับซ้อนมักใช้เวลาไม่กี่สัปดาห์จนถึงวันโอน โดยนิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ และออกหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวหากผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ จำนองที่มีอยู่ไถ่ถอนในนัดเดียวกัน และสำนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนให้เสร็จในการเข้าพบครั้งเดียว หากคุณไปเองไม่ได้ หนังสือมอบอำนาจที่ทำถูกต้องให้ผู้อื่นไปแทนได้ และรูปแบบของหนังสือมอบอำนาจมีความสำคัญ เพราะหนังสือมอบอำนาจที่ไม่ถูกแบบเป็นสาเหตุที่ทำให้การโอนล้มเหลวอยู่เสมอ

ส่วนที่นัดหมายไม่ได้คือการหาผู้ซื้อ ห้องหนึ่งจะใช้เวลาขายนานเท่าใดขึ้นอยู่กับอาคาร ชั้น แบบห้อง ราคาที่ตั้ง และเงื่อนไขที่ไม่มีใครประกาศล่วงหน้า เราไม่มีข้อมูลระยะเวลาขาย และจะไม่เสนอตัวเลขที่แต่งให้ดูเหมือนช่วงประมาณการ

มีอีกหนึ่งกฎเรื่องเวลาที่ควรทราบก่อนจะกลายเป็นเรื่องเร่งด่วน ในกรณีที่ทายาทซึ่งเป็นคนต่างด้าวรับมรดกห้องชุดแล้วไม่เข้าเงื่อนไขการถือครองตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด กฎหมายกำหนดให้ต้องจำหน่ายห้องชุดนั้นภายในกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนดคือหนึ่งปี แทนการถือครองต่อ จึงเป็นเหตุผลที่ดีที่จะทำให้ผู้ที่จะรับมรดกทราบว่าห้องนี้มีอยู่ เอกสารอยู่ที่ใด และควรติดต่อใคร

• แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศหรือหนังสือรับรองจากธนาคารจากตอนที่ซื้อ
• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและเอกสารแสดงตนของผู้ขาย
• หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด
• หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว ในกรณีที่ผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ
• การเตรียมไถ่ถอนจำนอง ในกรณีที่มีจำนองจดทะเบียนไว้
• หนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กำหนด หากคุณไปด้วยตนเองไม่ได้
• ข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจ่ายค่าใช้จ่ายรายการใดในสี่รายการ