매각 — 재판매, 쿼터, 세금, 그리고 실제로 걸리는 시간

제가 매도할 때 태국 콘도미니엄을 매수할 수 있는 사람은 누구입니까?

세 종류의 매수인이며, 서로 대체 가능하지 않습니다. 외국인 쿼터 세대에는 세 유형의 매수인이 있을 수 있고, 이들은 서로 대체 가능하지 않습니다. 다른 외국인은 건물의 쿼터 현황을 그대로 유지시킵니다 — 외국인 간 이전은 새로 소진하는 것이 없습니다 — 이것이 이미 쿼터 안에 소유하고 계신 것의 조용한 구조적 이점입니다. 태국인 매수인은 언제든 매수할 수 있고, 그렇게 되면 쿼터가 건물로 반환됩니다. 반대로 태국인 쿼터에서 세대를 빼내려는 외국인 매수인은 그날 건물에 여유가 있어야 합니다.

매도인이 가장 과소평가하는 제약은 자신에게도 적용되었던 그것입니다. 고객의 외국인 매수인은 「콘도미니엄법」 제19조에 따라 매입 자금을 외화로 해외에서 태국에 반입하고 이를 증빙해야 합니다. 해외 매수인에게는 간단하지만, 이미 태국에 거주하며 바트로 소득을 얻는 외국인에게는 번거로운 일입니다. 태국인 쿼터 세대에는 없는 방식으로 매수인 풀을 좁힙니다.

태국 콘도미니엄을 매도할 때 세금은 얼마가 듭니까?

이전 시 네 가지 공과금이 발생하며, 재판매에서는 관행상 매도인이 대부분을 부담합니다. 소유권 이전 수수료는 고객의 매매가가 아니라 토지국 감정가의 2%이며, 관행상 분담합니다. 지방세를 포함한 3.3%의 특별사업세는 매도인의 보유 기간이 5년 미만인 경우에 매매가와 감정가 중 높은 금액을 기준으로 부과됩니다. 해당 세대에 1년 이상 거주자로 등록되어 있던 개인은 그보다 일찍 적용 대상에서 벗어날 수 있습니다. 특별사업세가 적용되지 않는 경우에는 0.5%의 인지세가 적용됩니다. 둘 중 하나만 내며, 결코 둘 다 내지는 않습니다.

네 번째는 원천징수세이며, 개인 매도인에게는 정률이 아닙니다. 감정가를 기준으로 계산합니다. 보유 연수에 따른 표준공제를 적용하고 — 1년의 92%에서 8년 이상의 50%까지 낮아집니다 — 나머지를 보유 연수로 나눈 뒤, 그 연 환산 금액에 개인 누진세율을 적용하고, 결과를 다시 곱해 돌립니다. 그 효과는 장기 보유가 단기 보유보다 가볍게 과세된다는 것, 그리고 계산이 고객의 양도차익이 아니라 국가의 평가액을 기준으로 이루어진다는 것입니다.

태국에는 별도의 양도소득세가 없습니다. 부동산에서 발생한 이익은 「세법전」상 통상의 과세소득이며, 개인 매도인의 경우 토지국에서 원천징수된 세액을 연간 신고에 포함하지 않고 제48조 (4)항에 따라 최종 세액으로 처리하는 선택이 가능합니다 — 항상 유리한 쪽은 아니므로 자문을 받으실 가치가 있는 선택입니다.

매각 대금을 태국 밖으로 어떻게 반출합니까?

시중은행을 통해, 서류를 갖추어 반출합니다. 매각 대금의 해외 반출은 서류가 있으면 통상적인 일이고 없으면 고통스러운 일입니다. 태국중앙은행의 외환관리 규정에 따라 비거주자는 시중은행을 통해 매각 대금을 해외로 송금할 수 있습니다. 은행은 매수 당시의 원 입금 증빙 — 외국환거래증명서(FET) 또는 입금 통지서 — 과 매매 관련 서류, 그리고 이전 시 세금이 납부되었다는 증빙을 요구합니다.

이것이 매수인 가이드가 요구하는 서류 관리 원칙의 가장 강력한 근거입니다. 고객의 자금이 나갈 수 있게 해 주는 문서는, 때로는 10년 전에 그 자금이 들어올 때 은행이 발급한 바로 그 문서입니다. 권리증서와 함께 보관하시고, 스캔본을 두시고, 고객께서 직접 처리하실 수 없을 때 대신 처리할 사람에게 사본을 주십시오.

방콕 콘도미니엄을 매도하는 데 얼마나 걸립니까?

매수인이 정해진 뒤로는 몇 주이고, 그 전까지는 알 수 없는 기간입니다. 일정을 잡을 수 있는 부분은 짧습니다. 매수인과 가격이 합의되면 단순한 재판매는 통상 몇 주 안에 이전까지 진행됩니다. 관리단(법인)이 무채무 증명서를, 외국인 매수인의 경우 외국인 쿼터 확인서를 발급하고, 저당권이 있으면 같은 자리에서 말소되며, 토지국은 한 번의 방문으로 이전을 등기합니다. 참석하기 어려우시면 적법하게 작성된 위임장으로 대리인이 참석할 수 있으며, 그 양식이 중요합니다 — 부적법한 위임장은 이전이 무산되는 반복적인 원인입니다.

일정을 잡을 수 없는 부분은 매수인을 찾는 일입니다. 특정 세대가 팔리는 데 얼마나 걸릴지는 건물, 층, 평면, 호가, 그리고 아무도 미리 공표하지 않는 여건에 달려 있습니다. 당사는 매물 소요 기간 자료를 보유하고 있지 않으며, 범위처럼 꾸민 숫자를 제시해 드리지 않겠습니다.

긴급해지기 전에 알아 두실 만한 시점 규칙이 하나 더 있습니다. 외국인 상속인이 세대를 상속받았으나 「콘도미니엄법」 제19조에 따라 이를 보유할 자격이 없는 경우, 같은 법은 그 세대를 보유하는 것이 아니라 정해진 기간 — 1년 — 안에 처분하도록 요구합니다. 상속하실 분이 그 세대의 존재, 서류의 소재, 연락할 사람을 알고 계시도록 해 두어야 할 좋은 이유입니다.

• 최초 매수 당시의 원 FET 서식 또는 입금 통지서
• 권리증서와 매도인의 신분 서류
• 관리단(법인)이 발급한 무채무 증명서
• 매수인이 외국인인 경우의 외국인 쿼터 확인서
• 저당권이 등기되어 있는 경우 그 말소 준비
• 직접 참석하실 수 없는 경우 법정 양식의 위임장
• 네 가지 공과금 중 무엇을 누가 부담하는지에 관한 서면 합의