大多数购房决定，是在对退出没有清晰认识的情况下作出的 — 这很奇怪，因为一项房产投资最终正是在退出时才结清。本文讲的是外籍业主出售泰国公寓会涉及什么：谁可以买、国家拿走什么、什么可以汇出境外，以及时间线上哪些环节不受任何人控制。
它不含对某套单位售价的任何估算，也不对何时出售发表看法。我们公布的是开发商的报价；本站任何楼盘的二手成交价、实际成交数据与在售时长，我们都不持有。
我出售时，谁可以接手这套泰国公寓？
三类买家，而且它们并不可以互换。一套外籍配额单位有三类可能的买家，而它们并不可以互换。另一位外籍人士接手，楼盘的配额情况保持不变 — 外籍转外籍的过户不新增占用 — 这正是已经身处配额之内所具有的、不太被提起的结构性优势。泰籍买家随时可以买，而且这样做会把配额释放回楼盘。相比之下，若外籍买家要把一套原本占泰籍配额的单位转为外籍持有，则需要该楼盘在当天仍有余量。
多数卖家低估的那个限制，正是当初适用于他们自己的那一条：依《公寓法》第 19 条，您的外籍买家必须把购房款以外币自境外汇入泰国并留有凭证。这对身在海外的买家来说很简单，对已经在泰国生活、收入为泰铢的外国人来说却相当麻烦。它以一种泰籍配额单位所没有的方式，收窄了买家池。
出售泰国公寓要交多少税？
过户时会产生四项费用，而在二手交易中，按惯例大部分由卖方承担。过户费为土地厅评估价的 2% — 而不是您的成交价 — 按惯例双方分担。卖方持有不满五年的，适用含地方税在内的 3.3% 特种商业税，按成交价与评估价中较高者核定；个人卖方若曾在该单位登记户籍满一年，可以更早不适用该税。不适用特种商业税的，则适用 0.5% 的印花税。两者只缴其一，绝不并缴。
第四项是预扣所得税，对个人卖方而言它并不是一个固定百分比。它按评估价计算：先依单位的持有年限适用一档标准扣除 — 从持有一年的 92% 递减至持有八年及以上的 50% — 余额再除以持有年限，对得出的年度数额适用个人所得税累进税率，最后再乘回持有年限。其效果是：长期持有的税负轻于短期持有，而计算依据是国家的估价，而不是您的实际获利。
泰国没有单独的资本利得税。房产上的获利属于《税法典》项下的普通应税所得，而对个人卖方而言，在土地厅预扣的税款可依第 48(4) 条选择作为最终税负处理，而不并入年度申报 — 这是一项值得咨询后再决定的选择，因为它并不总是更省钱的那一个。
怎样把售房款汇出泰国？
通过商业银行，凭文件办理。在文件齐备时，把售房款汇回境外是例行公事；文件不齐时则很痛苦。依泰国银行的外汇管理规定，非居民可以通过商业银行将售房款汇往境外；银行会要求看到购房时最初的汇入凭证 — 外汇交易表（FET）或入账通知 — 出售文件，以及过户时税款已缴的证明。
这正是买家指南所要求的那种归档纪律最有力的理由。让您的钱得以离开的那份文件，是它当初进来时银行开出的那一份，有时已是十年之前。请把它与房屋所有权证放在一起，另存一份扫描件，并把副本交给在您无法出面时会替您办事的那个人。
在曼谷卖掉一套公寓要多久？
谈定买家之后是数周，而在此之前需要多久，没有人能告诉您。可以排期的部分很短。买家与价格谈定之后，一笔简单的二手交易通常在数周之内完成过户：业主法人团体出具无欠费证明，若买方为外籍则另出具外籍配额证明函；已登记的抵押在同一次预约中解除；土地厅一次到访即完成过户登记。若您无法到场，一份依法办妥的授权委托书可以让他人代为出席，而格式很重要 — 不规范的授权委托书是过户失败的一个反复出现的原因。
无法排期的部分，是找到买家。某一套具体单位要多久才能卖掉，取决于楼盘、楼层、户型、报价，以及谁也不会事先公布的市场状况。我们不持有在售时长的数据，也不会把一个数字包装成区间递给您。
还有一条与时间有关的规则，值得在它变得紧迫之前先知道。若外籍继承人继承了一套单位，而其本人依《公寓法》第 19 条不符合持有条件，该法要求在固定期限内 — 一年 — 将该单位处分，而不是继续持有。这是一个很好的理由，让您确保未来的继承人知道这套房子存在、文件放在哪里，以及该联系谁。
- 原始购房时的 FET 表或银行入账通知
- 房屋所有权证与卖方身份文件
- 业主法人团体出具的无欠费证明
- 买方为外籍时的外籍配额证明函
- 已登记抵押的解除安排
- 本人无法到场时，符合规定格式的授权委托书
- 关于四项费用各由谁承担的书面约定
本文无法告诉您什么
本栏每一篇文章都设有这一节。它不是结尾处随手加上的免责声明 — 它恰恰决定了前面的内容是否值得信任。
- 本文不告诉您您的单位能卖多少钱、是否能获利卖出，或需要多久才能卖掉。本站任何楼盘的二手成交价、实际交易数据、在售时长统计与历史价格序列，我们一概不持有 — 我们公布的价格，是开发商对未售房源的现行报价。
- 此处没有任何关于何时卖、何时继续持有的建议。持有期是一项个人财务决策，取决于我们并不掌握、也无资格权衡的事实。
- 税率、减免，以及各项费用据以计算的评估价都会变化，政府也曾在特定期间内阶段性下调过户费。上文的数字是长期存在的框架，不是报价。某一笔具体交易的确切费用，应向将为其办理登记的那个土地厅办公室确认。
- 个人卖方的预扣税计算，以及是否选择将其作为最终税负处理，是算术与专业意见都真正起作用的领域。这是一般性信息，不构成税务意见。
来源
具名的法规与具名的公共机构，并附日期。若某个数字来自我们自己的价格表，则在同一列表中注明其计算所依据的档案。
- 《公寓法》佛历 2522 年（1979 年）第 19 条与第 19 条之七外国人得以持有单位的各项条件，包括自境外汇入资金的要求；以及不符合持有条件的继承人须在一年内处分该单位的要求。土地厅（dol.go.th）。
- 《土地法典》与土地厅过户费费率表公寓单位过户登记时，按评估价 2% 收取过户费。土地厅。
- 《税法典》第 48(4)、50(5) 与 91/2 条；不动产特种商业税取得后五年内出售的，按含地方税在内的 3.3% 征收特种商业税；不适用特种商业税的，按 0.5% 征收印花税；预扣税按评估价并适用持有年限标准扣除计算，个人卖方可选择将其作为最终税负处理。税务厅（rd.go.th）。
- 财政部公产厅评估价，现行修订周期自 2023 年生效过户费与预扣税据以计算的估价，通常低于成交价，并按多年一轮的周期修订。
- 泰国银行外汇管理规定非居民将售房款汇往境外，以及银行会要求查看的汇入凭证。泰国银行（bot.or.th）。
本栏文章面向外籍买家，属一般性信息，不构成投资、税务或法律意见。本站不对租金收入、出租率、收益率或资本增值作出预测、承诺或暗示，文中任何数字均未经 Suwanvara Property 核实或认可为回报。所列数字或由我们持有的开发商价格表计算得出，或注明所引用的具名公开来源，或由您自行输入。法规、费率与流程会发生变化，个案情况亦各不相同；请就您自身的情况另行取得泰国税务与法律意见。