泰国每一个公寓项目对外籍持有都设有上限：由外国人持有的部分不得超过可售建筑面积总和的 49%。这是外籍购房中最重要的一个数字，因为它决定了某个单位在法律上究竟能不能过户到您名下。
49% 的外籍配额是如何计算的？
按建筑面积计算，而不是按单位数量计算。《公寓法》佛历 2522 年（1979 年）第 19 条之二把上限定在该公寓全部单位面积的 49%。如果一个项目的单位面积合计为 40,000 平方米，外籍业主合计最多可持有其中的 19,600 平方米。一套大平层顶楼消耗的配额，远多于一间开间，因此即便大多数单位由泰籍业主持有，项目仍可能“配额用尽”。
配额情况由业主法人团体 — 也就是楼盘的管理主体 — 跟踪记录，每一笔过户都会被登记。若没有业主法人团体出具、确认该笔过户仍在 49% 上限之内的函件，土地厅不会为外国人办理过户登记。
怎样查证一个项目还剩多少外籍配额？
一手新盘问开发商，二手房问业主法人团体。对于一手新盘，请直接询问开发商还剩多少外籍配额，以及您看中的单位是否在配额之内出售。在国际买家聚集的区域，开发商会有意识地管理配额的分配，部分开发商对外籍配额单位与泰籍配额房源采取不同定价。
对于二手房，业主法人团体办公室可以确认当前情况。最终具有决定意义的文件，是为您这笔过户所签发的外籍配额证明函 — 但您不应等到过户当天才知道答案。请尽早询问，并在预订协议中约定以过户时仍有配额为条件，若无配额则定金可退。
外籍配额用尽时，我还有哪些选择？
有三个诚实的选择：买一套已经由外籍业主持有的单位（外籍转外籍的二手交易不改变项目的配额情况）；改以长期登记租赁产权取代永久产权；或者换一个项目。在国际业主偏爱的楼盘 — 靠近 BTS 车站，位于 Sukhumvit、Sathorn 或河滨区域 — 外籍配额确实可能已被完全占满，这件事最好在您看中某一套之前就弄清楚。
您不应该做的，是接受任何为规避这一上限而设计的非正式安排。代持股权及类似架构是违法的，而一笔无法正规登记的交易，在任何有意义的层面上都不构成持有。
配额会在预订与过户之间用完吗？
会 — 配额情况是会变的。在您预订与过户之间，同一栋楼中其他外籍买家的过户，可能把剩余额度吃掉，而第 19 条之二所衡量的正是过户当日的情况。在余量充裕的楼盘里这很少成为问题，但在余量吃紧的楼盘里，值得在过户前不久再核一次配额情况，并在证明函签发之前，一直保留合同上的保护条款。
本指南面向外籍买家，属一般性信息，不构成法律意见。法规、费率与办理流程会发生变化，个案情况亦各不相同。如需法律审查，可另行委托 Suwanvara Law Firm 提供。