タイのコンドミニアムのプロジェクトには、いずれも外国人所有の上限が定められています。全ユニットの総面積のうち、外国人が保有できるのは49％までです。これは外国人による購入において最も重要な数字です。そのユニットが法律上そもそもお客様の名義に移転できるかどうかを決めるのが、この数字だからです。
49％の外国人枠は、どのように計算されますか？
戸数ではなく、床面積で計算されます。コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第19条の2は、上限を当該コンドミニアムの全ユニット面積の49％と定めています。したがって、あるプロジェクトのユニット面積の合計が40,000平方メートルであれば、外国人所有者が合計で保有できるのは19,600平方メートルまでです。大型のペントハウスは、ワンルームよりもはるかに多くの枠を消費します。ほとんどの住戸がタイ人の所有であっても、プロジェクトが「枠いっぱい」になり得るのは、このためです。
枠の状況は、建物の管理主体であるコンドミニアム管理法人が把握しており、すべての移転が記録されます。土地局は、当該移転が49％の上限内に収まることを管理法人が証明する書面がなければ、外国人への移転登記を受け付けません。
あるプロジェクトに外国人枠がどれだけ残っているかは、どう確認しますか？
新築であればデベロッパーに、中古であればコンドミニアム管理法人にお尋ねください。国際的な購入者に人気の高いエリアのデベロッパーは、外国人枠の配分を意図的に管理しており、外国人枠のユニットとタイ人枠の在庫とで価格設定を変えている場合もあります。したがって、回答は必ず特定のユニットと結びついた形で得る必要があります。
中古の場合は、管理法人の事務所が現在の状況を確認できます。最終的に決め手となる書類は、お客様の移転登記のために発行される外国人枠証明書です。ただし、その答えを移転登記当日まで待つべきではありません。早い段階でお尋ねいただき、予約契約書には「移転登記時に外国人枠があること」を条件として盛り込み、枠がない場合には予約金が返還される旨を定めてください。
外国人枠が満杯のとき、どのような選択肢がありますか？
誠実な選択肢は三つです。すでに外国人が所有しているユニットを購入する（外国人から外国人への中古取引は、プロジェクトの枠の状況を変えません）、フリーホールドに代えて長期の登記済みリースホールドを取得する、あるいは別のプロジェクトを選ぶ、のいずれかです。BTSの駅周辺、スクンビット、サトーン、リバーサイド地区など、国際的な所有者に人気の建物では、実際に枠が埋まります。それは、あるユニットに心を奪われた後よりも、前に知っておくほうがよいことです。
してはならないのは、この上限を回避するために設計された非公式な取決めを受け入れることです。名義貸し株主（ノミニー）やこれに類するスキームは違法であり、正規に登記できない購入は、いかなる意味においても所有とはいえません。
予約から移転登記までの間に、枠が尽きることはありますか？
あります。枠の状況は動きます。ご予約から移転登記日までの間に、同じ建物における他の外国人への移転が残りの枠を消費してしまうことがあり、第19条の2が測るのは移転登記当日の状況です。余裕のある建物ではこれが問題になることはまれですが、余裕の少ない建物では、移転登記の直前にもう一度状況を確認し、証明書が発行されるまで契約上の保護を維持しておく価値があります。
本ガイドは外国人購入者向けの一般的な情報であり、法的助言ではありません。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。法務レビューをご希望の場合は、Suwanvara Law Firm に別途の委任契約に基づいてご依頼いただけます。