Für jedes Wohnungseigentumsprojekt in Thailand gilt eine Obergrenze für ausländisches Eigentum: Höchstens 49 % der Gesamtfläche aller Wohneinheiten dürfen sich in ausländischer Hand befinden. Es ist die wichtigste einzelne Zahl eines Kaufs durch einen Ausländer, denn sie entscheidet darüber, ob eine Wohnung überhaupt rechtmäßig auf Ihren Namen übertragen werden kann.
Wie wird die Ausländerquote von 49 % gemessen?
Nach Wohnfläche, nicht nach Anzahl der Wohnungen. § 19 bis des Condominium Act B.E. 2522 (1979) setzt die Obergrenze bei 49 % der Gesamtfläche aller Wohneinheiten der Anlage an: Hat ein Projekt 40.000 Quadratmeter Wohnfläche, dürfen ausländische Eigentümer davon zusammen bis zu 19.600 halten. Ein großes Penthouse verbraucht mehr Quote als ein Studio, und deshalb kann die Quote eines Projekts erschöpft sein, während die meisten seiner Wohnungen thailändischen Eigentümern gehören.
Den Stand führt die Eigentümergemeinschaft — die Verwaltungseinheit des Gebäudes —, die jede Übertragung erfasst. Das Land Department trägt eine Übertragung an einen Ausländer nicht ein ohne ein Schreiben der Eigentümergemeinschaft, das bestätigt, dass die Übertragung innerhalb der Grenze von 49 % bleibt.
Wie prüfe ich, wie viel Ausländerquote in einem Projekt noch frei ist?
Fragen Sie den Bauträger, wenn es ein Neubauprojekt ist, und die Eigentümergemeinschaft, wenn es ein Wiederverkauf ist. Bauträger in Lagen, die bei internationalen Käufern beliebt sind, steuern die Quotenzuteilung bewusst, und manche bepreisen Wohnungen der Ausländerquote anders als Einheiten der thailändischen Quote; die Antwort sollte deshalb immer an eine bestimmte Wohnung geknüpft sein.
Bei einem Wiederverkauf kann die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft den aktuellen Stand bestätigen. Das maßgebliche Dokument ist das für Ihre Übertragung ausgestellte Quotenschreiben — Sie sollten mit der Antwort aber nicht bis zum Übertragungstag warten. Fragen Sie früh, und machen Sie Ihre Reservierungsvereinbarung davon abhängig, dass am Übertragungstag Quote verfügbar ist, mit Rückerstattung Ihrer Anzahlung, falls sie es nicht ist.
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn die Ausländerquote erschöpft ist?
Drei redliche: eine bereits in ausländischem Eigentum stehende Wohnung kaufen (ein Wiederverkauf von Ausländer zu Ausländer verändert den Quotenstand des Projekts nicht), statt Volleigentum eine eingetragene Langzeitpacht nehmen, oder ein anderes Projekt wählen. Die Quote füllt sich tatsächlich in Gebäuden, die bei internationalen Eigentümern beliebt sind — in der Nähe von BTS-Stationen, in Sukhumvit, in Sathorn oder in den Vierteln am Fluss —, und es ist besser, das zu erfahren, bevor Sie sich in eine Wohnung verliebt haben, als danach.
Was Sie nicht tun sollten, ist, sich auf eine formlose Absprache einzulassen, die die Grenze umgehen soll. Strohmann-Beteiligungen und ähnliche Gestaltungen sind rechtswidrig, und ein Kauf, der nicht ordnungsgemäß eingetragen werden kann, ist in keinem sinnvollen Sinn Eigentum.
Kann die Quote zwischen Reservierung und Übertragung aufgebraucht werden?
Ja — Quotenstände bewegen sich. Zwischen Ihrer Reservierung und Ihrem Übertragungstermin können andere Übertragungen an Ausländer im selben Gebäude den verbleibenden Spielraum aufbrauchen, und maßgeblich ist nach § 19 bis der Stand am Übertragungstag. In Gebäuden mit großzügigem Spielraum ist das selten ein Problem; in knappen Gebäuden lohnt es sich, den Stand kurz vor der Übertragung erneut prüfen zu lassen und Ihren vertraglichen Schutz aufrechtzuerhalten, bis das Schreiben vorliegt.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen für ausländische Käufer und ist keine Rechtsberatung. Vorschriften, Sätze und Verfahren ändern sich, und die Umstände des Einzelfalls sind verschieden. Eine rechtliche Prüfung ist über Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats möglich.