ทำความเข้าใจโควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ

โควตาต่างชาติ 49% คำนวณอย่างไร?

คำนวณจากเนื้อที่ ไม่ใช่จำนวนห้อง มาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดเพดานไว้ที่ 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น หากโครงการหนึ่งมีเนื้อที่ห้องชุด 40,000 ตารางเมตร คนต่างด้าวรวมกันถือครองได้ไม่เกิน 19,600 ตารางเมตร ห้องเพนต์เฮาส์ขนาดใหญ่หนึ่งห้องจึงกินโควตามากกว่าห้องสตูดิโอหลายห้องรวมกัน ด้วยเหตุนี้ โครงการหนึ่งอาจ “โควตาเต็ม” ได้ แม้ห้องส่วนใหญ่จะยังเป็นของเจ้าของคนไทยก็ตาม

สถานะโควตาอยู่ในความดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นหน่วยงานบริหารของอาคารและบันทึกการโอนทุกครั้ง สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างด้าว หากไม่มีหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดยืนยันว่าการโอนครั้งนั้นยังอยู่ภายในเพดาน 49%

จะตรวจสอบได้อย่างไรว่าโครงการเหลือโควตาต่างชาติเท่าใด?

ถ้าเป็นโครงการใหม่ให้ถามผู้พัฒนาโครงการ ถ้าเป็นห้องมือสองให้ถามนิติบุคคลอาคารชุด สำหรับโครงการใหม่ ให้สอบถามโดยตรงว่าโควตาต่างชาติเหลืออยู่เท่าใด และห้องที่คุณสนใจกำลังขายอยู่ภายในโควตานั้นหรือไม่ ผู้พัฒนาโครงการในทำเลที่ผู้ซื้อชาวต่างชาตินิยมมักบริหารการจัดสรรโควตาอย่างตั้งใจ และบางรายตั้งราคาห้องโควตาต่างชาติต่างจากห้องโควตาคนไทย

สำหรับห้องมือสอง สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดสามารถยืนยันสถานะปัจจุบันให้ได้ เอกสารชี้ขาดคือหนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์คนต่างด้าวที่ออกให้สำหรับการโอนของคุณ แต่คุณไม่ควรรอถึงวันโอนจึงจะรู้คำตอบ ควรสอบถามตั้งแต่เนิ่น ๆ และกำหนดไว้ในสัญญาจองว่าการซื้อขึ้นอยู่กับการมีโควตาเหลือ ณ วันโอน พร้อมเงื่อนไขคืนเงินจองหากโควตาไม่พอ

ถ้าโควตาต่างชาติเต็มแล้ว ยังมีทางเลือกใดบ้าง?

มีทางเลือกที่ตรงไปตรงมาสามทาง คือ ซื้อห้องที่เจ้าของเดิมเป็นชาวต่างชาติอยู่แล้ว เพราะการโอนจากต่างชาติสู่ต่างชาติไม่เปลี่ยนสถานะโควตาของโครงการ หรือเลือกจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาวแทนกรรมสิทธิ์ หรือเปลี่ยนไปพิจารณาโครงการอื่น ในอาคารที่เจ้าของชาวต่างชาตินิยม เช่น อาคารใกล้สถานี BTS ย่านสุขุมวิท สาทร หรือริมแม่น้ำ โควตาต่างชาติเต็มได้จริง และควรรู้คำตอบก่อนที่คุณจะถูกใจห้องใดห้องหนึ่ง

สิ่งที่ไม่ควรทำคือยอมรับข้อตกลงนอกระบบที่ออกแบบมาเพื่อเลี่ยงเพดานดังกล่าว การใช้ผู้ถือหุ้นแทนและโครงสร้างทำนองเดียวกันเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย และการซื้อที่ไม่อาจจดทะเบียนได้อย่างถูกต้องย่อมไม่ใช่การเป็นเจ้าของในความหมายที่แท้จริง

โควตาหมดระหว่างวันจองกับวันโอนได้หรือไม่?

ได้ เพราะสถานะโควตาเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ระหว่างวันที่คุณทำสัญญาจองกับวันโอน การโอนของชาวต่างชาติรายอื่นในอาคารเดียวกันอาจใช้โควตาที่เหลืออยู่จนหมด และสิ่งที่มาตรา 19 ทวิ วัดคือสถานะ ณ วันโอน กรณีนี้ไม่ค่อยเป็นปัญหาในอาคารที่มีโควตาเหลือมาก แต่ในอาคารที่โควตาตึงตัว ควรให้ตรวจสอบสถานะอีกครั้งไม่นานก่อนวันโอน และคงข้อคุ้มครองตามสัญญาไว้จนกว่าจะได้รับหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุด