สำหรับเจ้าของห้องชุด
การขายห้องชุดที่คุณเป็นเจ้าของอยู่แล้ว
การขายต่อห้องชุดที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ คือธุรกรรมที่ต้องการทนายความมากที่สุด โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติของอาคารต้องรองรับผู้ซื้อรายใหม่ได้ ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ สำนักงานที่ดินไม่ผ่อนปรน และการนำเงินออกนอกประเทศต้องมีเอกสารครบถ้วน บอกรายละเอียดห้องของคุณมา แล้วเราจะบอกตามตรงว่าต้องทำอะไรบ้าง
สิ่งที่คุณส่งมาที่นี่คือ “คำขอ” ไม่ใช่ประกาศขาย ข้อมูลที่คุณกรอกจะยังไม่ถูกเผยแพร่ จนกว่าเจ้าหน้าที่ของเราจะตรวจสอบแล้วว่าคุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามทะเบียน ได้ตรวจดูโฉนดห้องชุดจริง และยืนยันข้อมูลห้องกับนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ก่อนหน้านั้นข้อมูลของคุณจะไม่ถูกเผยแพร่ ไม่ถูกจัดทำดัชนีค้นหา และไม่อยู่ในฟีดใด ๆ
เราไม่รับปากว่าจะขายได้ ไม่มีใครบอกคุณได้อย่างสุจริตว่าห้องชุดจะขายได้ ในราคาเท่าใด หรือภายในเมื่อใด และเราจะไม่บอกเช่นนั้น สิ่งที่เรารับทำคืองาน ได้แก่ การตรวจสอบ เอกสาร สถานะโควตา การนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน และเส้นทางเอกสารสำหรับการนำเงินออก
ขั้นตอนเป็นอย่างไร
คุณแจ้งรายละเอียดห้องชุด
ชื่ออาคาร ข้อมูลห้อง รูปแบบการถือกรรมสิทธิ์ และราคาที่ “คุณ” ต้องการเสนอขาย เราไม่เสนอราคาให้ และไม่ประเมินราคาห้องของคุณ
เราตรวจสอบก่อนเผยแพร่
เรายืนยันว่าคุณเป็นเจ้าของตามทะเบียน ตรวจดูโฉนดห้องชุด ตรวจสอบข้อมูลห้องกับนิติบุคคลอาคารชุด และบันทึกสิ่งที่นิติบุคคลแจ้งเกี่ยวกับสถานะโควตาต่างชาติ ขั้นตอนนี้เป็นการอ่านเอกสารโดยคน ไม่ใช่การตรวจอัตโนมัติ
เราเผยแพร่เฉพาะสิ่งที่ตรวจสอบแล้ว
หากมีการเผยแพร่ หน้าประกาศจะระบุชัดว่าอะไรผ่านการตรวจสอบแล้ว และอะไรยังอยู่ระหว่างรอการยืนยัน ตามมาตรฐานเดียวกับประกาศอื่นบนเว็บไซต์นี้ หากยังไม่ผ่าน จะไม่มีสิ่งใดปรากฏที่ใดเลย
ตัวการขายเป็นงานกฎหมาย
สัญญาจะซื้อจะขาย หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ สถานะภาษี ณ วันโอน และเอกสารสำหรับการนำเงินออกนอกประเทศ ดำเนินการโดยสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก พร้อมขอบเขตงานและค่าบริการของตนเอง
เรื่องราคา — สิ่งที่เราบอกได้ และบอกไม่ได้
เราไม่ประเมินราคา สำนักงานของเราไม่จัดทำมูลค่าประเมินของห้องคุณ ไม่แนะนำราคาเสนอขาย และไม่ระบุเปอร์เซ็นต์สูงหรือต่ำกว่าราคาที่คุณซื้อมา การประเมินมูลค่าตลาดเป็นงานวิชาชีพแยกต่างหากที่ทำโดยผู้ประเมินที่มีคุณสมบัติ อีกทั้งราคาซื้อขายจริงของห้องชุดมือสองในประเทศไทยไม่ได้เผยแพร่ในรูปแบบที่ใครจะอ้างอิงได้ ดังนั้นจึงไม่มีใครแสดงให้คุณเห็นได้อย่างสุจริตว่าห้องแบบเดียวกับคุณขายจริงไปเท่าใด
ราคาเสนอขายในประกาศใด ๆ ที่เราเผยแพร่ คือราคาที่ “คุณ” กำหนด บันทึกไว้ว่าเป็นราคาของคุณ และตกลงกับคุณเป็นลายลักษณ์อักษร
สิ่งที่เราแสดงได้ คือราคาเสนอขายในมือเราเอง
เลือกโครงการที่เราประกาศอยู่แล้ว
- ตัวเลขเหล่านี้คือราคา “เสนอขาย” — ราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ — ไม่ใช่ราคาที่ซื้อขายกันจริง และไม่ใช่บันทึกธุรกรรมใด ๆ
- ใบราคาของผู้พัฒนาโครงการไม่ใช่การประเมินมูลค่าตลาด และการเปรียบเทียบนี้ก็ไม่ใช่เช่นกัน
- ห้องใหม่จากผู้พัฒนาโครงการกับห้องขายต่อในย่านเดียวกันเป็นสินค้าคนละอย่าง โปรดใช้เป็นจุดตั้งต้นของการพูดคุย ไม่ใช่เกณฑ์ในการตั้งราคา
โควตากรรมสิทธิ์ต่างชาติ ตามความเป็นจริง
กรรมสิทธิ์ต่างชาติของคุณไม่ได้โอนติดไปกับห้อง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคาร เมื่อคุณขายให้ชาวต่างชาติรายอื่น ผู้ซื้อรายนั้นจะเข้าไปอยู่ในสัดส่วน 49% ดังกล่าว และคำถามว่ายังมีที่ว่างหรือไม่ เป็นคำถามเกี่ยวกับ “อาคาร” ณ วันโอน ไม่ใช่เกี่ยวกับตัวคุณ
ผู้ซื้อของคุณยังต้องมีหลักฐานของตนเองว่าเงินค่าซื้อถูกนำเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ ได้แก่ แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) หรือหนังสือรับรองจากธนาคารในชื่อของผู้ซื้อเอง สำหรับการซื้อของผู้ซื้อเอง เอกสารของคุณใช้พิสูจน์การซื้อของคุณ ไม่ได้ช่วยเรื่องของเขา
หากขายให้ผู้ซื้อคนไทย จะเป็นการคืนสัดส่วนในโควตาต่างชาติแทนที่จะต้องใช้ ซึ่งทำให้เอกสารต่างออกไป และบางครั้งกลุ่มผู้สนใจก็ต่างออกไปด้วย
สถานะโควตาของห้องใดห้องหนึ่งเป็นข้อมูลที่นิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้แจ้ง และอยู่ระหว่างรอการยืนยันกับนิติบุคคลในขณะนั้นเสมอ เราบันทึกตามที่ได้รับแจ้ง และไม่นำเสนอว่าเป็นข้อยุติ
เมื่อขาย มีอะไรถูกเรียกเก็บ และเงินออกนอกประเทศอย่างไร
ณ สำนักงานที่ดินมีค่าใช้จ่ายสี่รายการเมื่อมีการโอน โดยสองรายการกลางจะเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กรณีบุคคลธรรมดาขายภายในห้าปีนับแต่ได้มา หรืออากรแสตมป์ 0.5% กรณีไม่เข้าเงื่อนไขภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ซึ่งกรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาคำนวณจากราคาประเมิน โดยหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ประเทศไทยไม่มีภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินแยกต่างหากสำหรับห้องชุด กำไรถูกจัดเก็บผ่านการหัก ณ ที่จ่ายนี้และการยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของคุณ
ใครรับภาระค่าใช้จ่ายรายการใด เป็นเรื่องที่ผู้ขายกับผู้ซื้อตกลงกัน และเป็นเรื่องที่ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนามใด ๆ
การนำเงินออกเป็นเรื่องเอกสาร ไม่ใช่เรื่องการขออนุญาต ธนาคารไทยที่โอนเงินค่าขายออกนอกประเทศต้องเห็นเส้นทางเอกสารว่าห้องซื้อมาอย่างไร ขายไปแล้ว ถูกหักภาษีเท่าใด และชำระอะไรไปบ้าง หลักฐานที่คุณเก็บไว้ตอนซื้อ ทั้ง FET โฉนด และใบเสร็จการโอน คือหลักฐานที่ทำให้การโอนเงินออกเป็นเรื่องราบรื่น
เครื่องมือคำนวณด้านล่างทำงานจากตัวเลขที่แสดงอยู่ ซึ่งคุณเปลี่ยนเป็นตัวเลขของคุณเองได้ ตามอัตราที่ใช้อยู่ และเป็นการคำนวณเพื่อประกอบการอธิบายเท่านั้น ไม่ใช่การคำนวณภาระภาษีของคุณ สถานะของคุณขึ้นอยู่กับรูปแบบการถือครอง ระยะเวลาที่ถือครอง การเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในไทยหรือไม่ และราคาประเมินที่ปรากฏจริง
ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำด้านภาษีหรือกฎหมาย ภาระภาษีขึ้นอยู่กับการถือครองและโครงสร้างของคุณ งานภาษีและกฎหมายสำหรับการขายของคุณเป็นสัญญาว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา
แหล่งอ้างอิง
- Condominium Act B.E. 2522, s.19 bis (the 49% foreign quota) · ตรวจเมื่อ 2026-07-20
- Revenue Code — specific business tax (s.91/2), stamp duty and withholding on immovable property (ss.48(4), 50(5)) · ตรวจเมื่อ 2026-07-20
- Department of Lands — transfer fee and the charges collected at registration · ตรวจเมื่อ 2026-07-20
- Bank of Thailand — foreign exchange regulation and the FET/foreign-currency evidence trail · ตรวจเมื่อ 2026-07-20
เครื่องคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอน
ตัวเลขโดยประมาณ
- ค่าธรรมเนียมการโอน2% ของราคาประเมิน — ที่นี่ประมาณจากราคาที่กรอกโดยทั่วไปแบ่งคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
- ประมาณ ฿120,000
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3% รวมภาษีท้องถิ่น — ใช้เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปีตามธรรมเนียมเป็นภาระของผู้ขาย เพราะคำนวณจากรายรับของผู้ขาย
- ประมาณ ฿198,000
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายคำนวณตามสูตรจำนวนปีที่ถือครองบนราคาประเมิน — ประมาณจากการถือครอง 3 ปีเป็นการชำระภาษีเงินได้ของผู้ขายล่วงหน้า จึงเป็นภาระของผู้ขายตามธรรมเนียม
- ประมาณ ฿93,000
ส่วนที่ผู้ซื้อรับตามธรรมเนียม
ประมาณ ฿60,000
ประมาณ $1,720
ประมาณ CN¥12,400
ประมาณ €1,600
ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของทั้งสองฝ่าย
≈ ฿411,000
อัตราอ้างอิงโดยประมาณ — กรกฎาคม 2569
การแบ่งภาระค่าใช้จ่ายเป็นเพียงธรรมเนียมปฏิบัติ ไม่ได้กำหนดไว้ในกฎหมาย ในทางปฏิบัติมีทุกรูปแบบ และเป็นเรื่องที่เจรจากันแล้วเขียนไว้ในสัญญาจองและสัญญาจะซื้อจะขาย ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ซึ่งเป็นคนละตัวเลขกับราคาซื้อขายและมักต่ำกว่า ตัวเลขข้างต้นจึงเป็นเพดานสำหรับวางแผน ไม่ใช่ใบเสนอราคา
กรณีนี้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะผู้ขายถือครองมาไม่ถึง 5 ปี และไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำ เสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ส่วนภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ประกาศทรัพย์ไม่อาจทราบได้ เช่น การมีชื่อในทะเบียนบ้าน รายได้อื่น หรือการถือครองร่วม ตัวเลขนี้จึงประมาณจากสูตรตามจำนวนปีที่ถือครอง
อัตราภาษีและมาตรการลดหย่อนมีการเปลี่ยนแปลง รัฐบาลไทยลดค่าธรรมเนียมการโอนเป็นระยะเพื่อกระตุ้นตลาด กรุณาตรวจสอบตัวเลขปัจจุบันสำหรับธุรกรรมของคุณก่อนตัดสินใจผูกพันใด ๆ
เป็นตัวเลขโดยประมาณเท่านั้น อยู่ระหว่างรอการยืนยันและควรผ่านการตรวจสอบทางกฎหมาย ข้อมูลนี้ไม่ใช่ใบเสนอราคา ไม่ใช่ความเห็นทางภาษี และไม่ใช่การรับประกันใด ๆ
ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนในประเทศไทยทำงานอย่างไรเงินไม่ผ่านมือสำนักงานของเรา
Suwanvara Property ไม่รับเงินค่าขาย เงินมัดจำ หรือเงินค่าซื้อใด ๆ ในทุกขั้นตอน เงินมัดจำในการขายต่อเป็นเงินของผู้ซื้อ ชำระให้แก่คุณซึ่งเป็นผู้ขาย หรือเข้าบัญชีเอสโครว์ที่คู่สัญญาตกลงกันเอง ซึ่งเป็นของคู่สัญญา ไม่ใช่ของเรา เงินเดียวที่สำนักงานนี้เรียกเก็บคือค่าบริการวิชาชีพสำหรับงานกฎหมาย ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก พร้อมใบแจ้งหนี้ของตนเอง
เอกสารของคุณอยู่ในห้องนิรภัยที่เข้ารหัส
หลักฐานความเป็นเจ้าของ ทั้งโฉนดห้องชุด หนังสือเดินทาง และ FET จากการซื้อของคุณเอง จะถูกเก็บในห้องนิรภัยที่เข้ารหัสในระบบพอร์ทัลลูกค้า ซึ่งมีการบันทึกการเข้าถึง ไม่ใช่ในอีเมล คุณไม่จำเป็นต้องอัปโหลดสิ่งใดเพื่อส่งคำขอนี้ เมื่อเราเปิดแฟ้มงานให้คุณ เราจะขอเฉพาะเอกสารที่จำเป็น พร้อมส่งลิงก์เข้าสู่ระบบบัญชีของคุณเอง
ข้อมูลทรัพย์ ราคา โปรโมชัน สถานะโควตากรรมสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติ และเงื่อนไขการโอน อยู่ระหว่างรอการยืนยัน การเผยแพร่ประกาศทรัพย์ไม่ถือเป็นการตรวจสอบทางกฎหมาย และไม่ใช่การรับประกันกรรมสิทธิ์ สภาพทรัพย์ ผลตอบแทนจากการลงทุน หรือความสามารถในการโอน
สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ อาจได้รับค่าตอบแทนนายหน้าเมื่อธุรกรรมสำเร็จ บริการทางกฎหมาย (หากลูกค้าร้องขอ) ให้บริการแยกต่างหากโดยสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ภายใต้สัญญาว่าจ้างแยกต่างหาก ลูกค้ายังคงมีอิสระในการแต่งตั้งที่ปรึกษากฎหมายรายอื่น