การขายและการนำเงินออก: ทางออกของเจ้าของชาวต่างชาติ

การขายห้องชุดในประเทศไทยในฐานะเจ้าของชาวต่างชาติเป็นลำดับขั้นตอนที่มีเอกสารกำกับ มิใช่เหตุการณ์เดียว คุณตกลงกับผู้ซื้อ จดทะเบียนโอน ณ สำนักงานที่ดิน ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องเสีย แล้วโอนเงินที่ได้ออกไปต่างประเทศ แต่ละขั้นตอนล้วนก่อให้เกิดเอกสารหรือต้องใช้เอกสาร และเอกสารที่สำคัญที่สุดออกให้ในวันที่คุณซื้อ บทความนี้จะติดตามห่วงโซ่ดังกล่าวตั้งแต่การตัดสินใจขายจนเงินถึงบัญชีที่บ้านของคุณ

บทความนี้เลือกที่จะลิงก์แทนการเขียนซ้ำ บทวิเคราะห์การขายต่อเชิงลึกบนศูนย์ข้อมูลการลงทุนอธิบายว่าใครซื้อได้และกรอบเวลาที่แท้จริงยาวเพียงใด ส่วนบทความเรื่องภาษีอธิบายวิธีคำนวณแต่ละรายการอย่างละเอียด สิ่งที่บทความนี้ให้ความสำคัญคือเส้นเชื่อมที่เจ้าของส่วนใหญ่มองข้าม นั่นคือเอกสารที่เชื่อมโยงการซื้อเข้ากับการนำเงินออก บทความนี้ไม่ได้ประมาณการว่าห้องของคุณจะขายได้เท่าใด และไม่มีความเห็นว่าควรขายเมื่อใด เพราะเราไม่มีราคาขายต่อ ไม่มีข้อมูลการทำธุรกรรมที่เกิดขึ้นจริง และไม่มีตัวเลขระยะเวลาในการขายของอาคารใดบนเว็บไซต์นี้

สรุปสั้น

• การขายเป็นห่วงโซ่ของเอกสาร ผู้ซื้อชาวไทยคืนช่องโควตา ส่วนการขายจากชาวต่างชาติสู่ชาวต่างชาติทำให้ตำแหน่งโควตาของอาคารคงเดิม
• คุณไม่ได้โอนแบบ FET ให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องนำเงินค่าซื้อของตนเข้ามาจากต่างประเทศตามมาตรา 19 ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลง
• ณ วันโอน ค่าธรรมเนียม 2% ของราคาประเมิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองต่ำกว่าห้าปี มิฉะนั้นอากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 (1% สำหรับผู้ขายนิติบุคคล)
• ประเทศไทยไม่มีภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินแยกต่างหาก กำไรเป็นเงินได้ตามปกติ ภาษีหักของบุคคลธรรมดาอาจเลือกเป็นภาษีสุดท้ายตามมาตรา 48(4) (ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ)
• การโอนเงินกลับต้องผ่านธนาคารพาณิชย์โดยยื่นแบบ FET ฉบับเดิม เอกสารการขาย และใบเสร็จภาษี ไม่เกินจำนวนเดิมราบรื่น ส่วนกำไรต้องมีหลักฐานเพิ่ม
• เอกสารที่ทำให้เงินออกได้คือเอกสารที่ธนาคารออกให้ตอนเงินเข้ามา เก็บห่วงโซ่ทั้งหมดไว้

ใครซื้อห้องที่ชาวต่างชาติถือครองได้ และโควตาจะเป็นอย่างไร

ผู้ซื้อมีสามประเภท และความแตกต่างระหว่างกันอยู่ที่โควตากรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคาร กรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในเนื้อที่ห้องชุดรวมของอาคารชุดต้องไม่เกิน 49% ตามมาตรา 19 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ดังนั้นเมื่อห้องของคุณอยู่ในโควตานั้น การที่คุณขายให้ใครย่อมกำหนดว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับโควตา ผู้ซื้อชาวไทยซื้อได้เสมอ และการทำเช่นนั้นจะคืนตำแหน่งโควตากลับสู่อาคาร ชาวต่างชาติอีกรายจะทำให้ตำแหน่งโควตาของอาคารคงเดิม เพราะการโอนจากชาวต่างชาติสู่ชาวต่างชาติไม่ได้ใช้พื้นที่โควตาใหม่ ช่องโควตาย้ายไปพร้อมกับห้อง ในทางกลับกัน ชาวต่างชาติที่ซื้อห้องซึ่งปัจจุบันคนไทยถือครองอยู่จะต้องอาศัยให้อาคารมีพื้นที่โควตาเหลือในวันโอน

มีประเด็นหนึ่งที่ควรกล่าวให้ชัด เพราะเป็นความเข้าใจผิดที่พบบ่อย คุณไม่ได้ส่งมอบหลักฐานกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติของตนให้ผู้ซื้อ ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องนำเงินค่าซื้อของตนเองเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศและแสดงหลักฐานตามมาตรา 19 เช่นเดียวกับที่คุณทำตอนซื้อ การโอนเงินเข้าที่เข้าเงื่อนไขเป็นของผู้ซื้อที่ต้องดำเนินการเอง มิใช่สิ่งที่รับช่วงต่อจากคุณ ข้อกำหนดนี้เป็นเรื่องง่ายสำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศ แต่ยุ่งยากสำหรับชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในไทยด้วยรายได้เป็นเงินบาทอยู่แล้ว ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลงอย่างเงียบ ๆ เรื่องใครซื้อได้และเหตุใดห้องในโควตาชาวต่างชาติจึงขายต่อได้ง่ายกว่า มีอธิบายครบถ้วนในบทวิเคราะห์การขายต่อที่เราลิงก์ไว้ด้านล่าง

ในวันที่คุณขาย มีการจดทะเบียนอะไรบ้าง

การขายจดทะเบียนในการนัดครั้งเดียว ณ สำนักงานที่ดินสาขาที่เก็บโฉนดของอาคารนั้น ผู้ขายและผู้ซื้อ หรือผู้แทนที่ได้รับมอบอำนาจ เข้าร่วมพร้อมกัน เจ้าพนักงานจดทะเบียนตรวจหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดและเอกสารแสดงตนของคู่กรณี ยืนยันราคาที่แจ้งเพื่อจดทะเบียน และเมื่อผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ จะตรวจธุรกรรมกับโควตา 49% ก่อนบันทึกสิ่งใด สำหรับอาคารชุด สำนักงานอาศัยหนังสือรับรองจากนิติบุคคลอาคารชุดที่ยืนยันว่าผู้ขายไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ และสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ยืนยันว่าการจดทะเบียนห้องให้ชาวต่างชาติยังคงทำให้อาคารอยู่ภายในเกณฑ์

เมื่อเอกสารครบถ้วน จะมีการประเมินค่าธรรมเนียมและภาษีที่เคาน์เตอร์และชำระในทันที จากนั้นเจ้าพนักงานจึงจะเพิกถอนชื่อผู้ขายและลงชื่อผู้ซื้อในโฉนด หากคุณไม่สามารถมาด้วยตนเอง หนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กำหนดจะให้ผู้แทนจดทะเบียนโอนแทนคุณได้ แบบฟอร์มเป็นเรื่องสำคัญ เพราะหนังสือมอบอำนาจที่ไม่ถูกต้องเป็นสาเหตุที่ทำให้การนัดล้มเหลวอยู่บ่อยครั้ง สิ่งที่เกิดขึ้นจริงตลอดการนัดนั้นและสิ่งที่ต้องเตรียมไป มีอธิบายไว้ในบทความวันโอนของเรา

เมื่อขายต้องเสียภาษีอะไร และมีภาษีเงินได้จากกำไรจากการขายทรัพย์สินหรือไม่

มีค่าใช้จ่ายสี่รายการที่อาจเกิดขึ้น ณ วันโอน และประเทศไทยไม่มีภาษีเงินได้จากกำไรจากการขายทรัพย์สิน (capital gains tax) แยกต่างหาก ทุกรายการคำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินของทางราชการกับราคาที่แจ้งเพื่อจดทะเบียน มิใช่จากราคาที่คู่กรณีตกลงกันเป็นการส่วนตัว ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนเท่ากับ 2% ของราคาประเมิน ชำระต่อกรมที่ดิน และตามธรรมเนียมมักแบ่งกันตามสัญญา ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (อัตรา 3% ตามประมวลรัษฎากรบวกภาษีท้องถิ่น 10%) เรียกเก็บตามมาตรา 91/2 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายถือครองห้องน้อยกว่าห้าปี โดยมีข้อยกเว้น เช่น ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดามีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมาแล้วอย่างน้อยหนึ่งปี เมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งสองอย่าง

รายการที่สี่คือภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในการโอน เรียกเก็บตามมาตรา 50 แห่งประมวลรัษฎากร สำหรับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลคิดในอัตราคงที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาจดทะเบียน สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาเป็นจำนวนแบบก้าวหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง กำไรจากทรัพย์สินไม่ได้ถูกจัดเก็บภายใต้ระบบภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินแยกต่างหาก แต่เป็นเงินได้พึงประเมินตามปกติ และสำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ภาษีที่ถูกหักไว้ ณ สำนักงานที่ดินอาจเลือกให้เป็นภาษีสุดท้ายตามมาตรา 48(4) แทนที่จะนำไปรวมในแบบแสดงรายการประจำปี ซึ่งเป็นทางเลือกที่ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญอย่างแท้จริง เพราะมิใช่ผลลัพธ์ที่ถูกกว่าเสมอไป เราไม่ได้อธิบายสูตรการหักภาษีของบุคคลธรรมดาซ้ำในที่นี้ บทความเรื่องภาษีที่เราลิงก์ไว้ด้านล่างอธิบายวิธีคำนวณแต่ละรายการ

จะนำเงินที่ได้จากการขายออกจากประเทศไทยอย่างไร

ผ่านธนาคารพาณิชย์ โดยยื่นเอกสารประกอบ และเอกสารชี้ขาดคือเอกสารที่ธนาคารออกให้ตอนที่คุณซื้อ ตามระเบียบการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ชาวต่างชาติสามารถโอนเงินที่ได้จากการขายออกไปต่างประเทศผ่านธนาคารพาณิชย์ในไทย และธนาคารจะต้องการเห็นหลักฐานการโอนเงินเข้าฉบับเดิมจากตอนซื้อ ได้แก่ แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) ที่ออกให้สำหรับการโอนเข้าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป หรือหนังสือรับรองการโอนเงินที่ออกให้สำหรับจำนวนที่ต่ำกว่านั้น พร้อมกับเอกสารการซื้อขายและการโอน และใบเสร็จภาษีที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน การโอนเงินออกนั้นเองก็ถูกบันทึกเป็นเอกสารโดยธนาคารตามลำดับ

ในทางปฏิบัติ การโอนเงินออกไม่เกินจำนวนเงินที่คุณนำเข้ามาเดิมเป็นเรื่องราบรื่นในเชิงขั้นตอน เพราะแบบ FET เป็นหลักฐานว่าเงินเข้ามาในประเทศไทยจากต่างประเทศเพื่อห้องนี้ ส่วนจำนวนที่เกินกว่านั้น คือกำไรหากมี ไม่ได้ถูกห้าม แต่ธนาคารจะขอเอกสารประกอบเพิ่มเติมและคำอธิบายถึงที่มา จึงควรวางแผนไว้ล่วงหน้าแทนที่จะประหลาดใจ เช่นเดียวกับตอนนำเงินเข้า ให้ส่งเงินออกเป็นเงินตราต่างประเทศและให้การแลกเปลี่ยนเกิดขึ้นที่ธนาคารไทย นี่คือเหตุผลที่หนักแน่นที่สุดสำหรับวินัยในการเก็บเอกสารที่คู่มือผู้ซื้อกำชับไว้ เอกสารที่ทำให้เงินของคุณออกไปได้คือเอกสารที่ธนาคารออกให้ตอนเงินเข้ามา ซึ่งบางครั้งเป็นเวลาสิบปีก่อนหน้า

จะแลกเปลี่ยนเมื่อใดและที่อัตราใดเป็นการตัดสินใจของคุณเอง สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ให้คำแนะนำด้านเงินตราต่างประเทศหรือการลงทุน ไม่แนะนำธนาคาร บริการโอนเงิน หรืออัตราแลกเปลี่ยนใด และไม่มีความเห็นว่าอัตราจะไปทางใด นั่นเป็นเรื่องที่ควรปรึกษาธนาคารของคุณเองหรือผู้ให้บริการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล

ควรเก็บเอกสารใดไว้ตั้งแต่วันที่ซื้อ

เก็บห่วงโซ่หลักฐานทั้งหมดจากการซื้อ เพราะทางออกจะราบรื่นได้เพียงเท่าที่เอกสารที่คุณเก็บไว้เมื่อหลายปีก่อนราบรื่น ชุดหลักฐานหลักที่ผู้ขายชาวต่างชาติต้องใช้ ได้แก่ แบบ FET หรือหนังสือรับรองการโอนเงินฉบับเดิมจากการซื้อครั้งแรก สำเนาเจ้าของโฉนดห้องชุด สัญญาจะซื้อจะขายทั้งฝั่งซื้อและฝั่งขาย ใบเสร็จค่าธรรมเนียมและภาษี ณ วันโอนจากสำนักงานที่ดิน หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด และเมื่อผู้ซื้อของคุณเป็นชาวต่างชาติ หนังสือรับรองโควตาชาวต่างชาติ ตลอดจนหนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กำหนดหากคุณไม่สามารถมาจดทะเบียนด้วยตนเอง

วินัยในทางปฏิบัติเรียบง่าย เก็บแบบ FET ฉบับเดิมไว้กับโฉนด เก็บสำเนาดิจิทัลของทุกฉบับไว้ในที่ที่คุณเข้าถึงได้จากต่างประเทศ และมอบสำเนาให้กับผู้ที่จะดำเนินการแทนคุณหากคุณไม่สามารถดำเนินการเองได้ ทางออกของเจ้าของชาวต่างชาติไม่ค่อยพ่ายแพ้ต่อภาษีหรือต่อโควตา แต่มักพ่ายแพ้ต่อเอกสารที่หายไปจากธุรกรรมที่ปิดไปนานแล้ว การเตรียมห่วงโซ่นี้ล่วงหน้า และการตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายรายการใดในสี่รายการก่อนวันโอน คือการตรวจสอบก่อนขายแบบที่สำนักงานกฎหมายสามารถดำเนินการให้ได้ภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหาก

ข้อมูลทั่วไปสำหรับเจ้าของชาวต่างชาติ ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน ภาษี หรือกฎหมายต่อสถานการณ์ของบุคคลใด งานด้านกฎหมายและภาษีเป็นการว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้ค่าวิชาชีพของตนเอง ไม่รวมเข้ากับค่านายหน้า และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น

เราเผยแพร่ราคาเสนอขายปัจจุบันของผู้พัฒนา ไม่ใช่ราคาขายต่อ บทความนี้ไม่มีการประมาณการว่าห้องจะขายได้เท่าใด และไม่มีความเห็นว่าควรขายหรือถือครองเมื่อใด ผลการดำเนินงานในอดีตไม่ใช่เครื่องบ่งชี้ผลในอนาคต และเราไม่คาดการณ์ผลตอบแทน ราคา หรือการเพิ่มมูลค่า

สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ให้คำแนะนำด้านเงินตราต่างประเทศหรือการลงทุน และไม่แนะนำธนาคาร บริการโอนเงิน หรืออัตราแลกเปลี่ยนใด จะแลกเปลี่ยนและโอนเงินเมื่อใดและอย่างไรเป็นการตัดสินใจของคุณเอง

อัตราภาษี การลดหย่อน ราคาประเมิน อัตราค่าธรรมเนียม และขั้นตอนการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินล้วนเปลี่ยนแปลงได้ และค่าธรรมเนียมการโอนเคยถูกลดเป็นช่วงเวลาที่กำหนดเป็นระยะ โปรดถือตัวเลขในที่นี้เป็นกรอบตามสถานะ ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 และตรวจสอบสถานะปัจจุบันกับกรมที่ดิน ธนาคารไทยของคุณ และกับเราก่อนนำไปใช้

แหล่งอ้างอิง

• Condominium Act B.E. 2522 (1979), section 19 and section 19 bis (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Code — sections 91/2, 50 and 48(4) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Land Code and Land Department transfer-fee schedule (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Bank of Thailand — foreign-exchange regulations (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)