ปล่อยเช่าคอนโดขณะอยู่ต่างประเทศ: การบริหาร หน้าที่ของเจ้าของ และการนำค่าเช่ากลับ

การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมที่คุณเป็นเจ้าของขณะพำนักอยู่ต่างประเทศเป็นเรื่องที่จัดการได้ แต่ไม่ใช่เรื่องที่ปล่อยมือได้ทั้งหมด กฎหมายไทยกำหนดหน้าที่บางอย่างแก่เจ้าของที่ไม่หายไปเพราะคุณอยู่ต่างประเทศ และคนที่เก็บค่าเช่าให้คุณมักไม่ใช่คนที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือกรมสรรพากรจะเรียกหา บทความนี้อธิบายทางเลือกที่เป็นจริง สิ่งที่ผู้บริหารทำจริงแลกกับค่าธรรมเนียม และหน้าที่สองประการ — การแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองและภาษีเงินได้ — ที่ยังคงเป็นของคุณไม่ว่าคุณจะอยู่ที่ใด

บทความนี้ไม่มีตัวเลขค่าเช่า อัตราผลตอบแทน หรือผลตอบแทนใด ๆ ของตนเอง หากผู้พัฒนาประกาศเรทค่าเช่าของอาคารใดที่เราลงประกาศ นั่นคืออัตราที่ผู้พัฒนาตั้งไว้ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ได้จริงและไม่ใช่คำมั่น ดังนั้นไม่ควรอ่านสิ่งใดในที่นี้เป็นการคาดการณ์รายได้ของห้องของคุณ

สรุปสั้น

• สามทาง: โครงการปล่อยเช่าของผู้พัฒนา ตัวแทนอิสระ หรือบริหารเอง — แลกค่าธรรมเนียมกับปริมาณสิ่งที่คุณต้องทำเอง
• ผู้บริหารหาและคัดกรองผู้เช่า เก็บค่าเช่า จัดการซ่อมแซม ตรวจห้อง ยื่น ตม.30 และส่งคืนห้อง — แต่หน้าที่ตามกฎหมายยังเป็นของคุณ
• ผู้บริหารคิดค่าปล่อยเช่าครั้งเดียวบวกสัดส่วนของค่าเช่าที่เกิดซ้ำ เราไม่ประกาศตัวเลข — ขอใบเสนอราคาและอ่านข้อยกเว้น
• เมื่อผู้เช่าชาวต่างชาติเข้าพัก ต้องแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง (พ.ร.บ.คนเข้าเมือง ม.38) แต่งตั้งผู้บริหารให้ยื่นแทน
• ค่าเช่าต้องเสียภาษีในไทย (ประมวลรัษฎากร ม.40(5), ม.41): หักเหมา 30% หรือตามจริง อัตราก้าวหน้า 0–35% ยื่น ภ.ง.ด. 90 ผู้เช่านิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5%

มีทางเลือกใดในการบริหารการปล่อยเช่าจากต่างประเทศ

มีสามทาง และแต่ละทางแลกระหว่างค่าใช้จ่ายกับปริมาณสิ่งที่คุณต้องทำเอง ทางแรกคือโครงการปล่อยเช่าของผู้พัฒนา หลายโครงการที่เราลงประกาศดำเนินการโดยผู้พัฒนาที่มีแผนกปล่อยเช่าของตนเอง และบางรายประกาศเรทค่าเช่า — อัตรารายเดือนที่ผู้พัฒนาตั้งไว้สำหรับแต่ละแบบห้อง นั่นเป็นความสะดวก ไม่ใช่การรับประกัน อัตรานั้นคือสิ่งที่ผู้พัฒนาโฆษณา ไม่ใช่ค่าเช่าที่ห้องของคุณจะได้อย่างแน่นอน คุณควรอ่านเงื่อนไขโครงการและค่าธรรมเนียมก่อนลงนาม

ทางที่สองคือตัวแทนหรือผู้บริหารการเช่าอิสระ — บริษัทท้องถิ่นที่หาผู้เช่าและดูแลห้องให้โดยคิดค่าธรรมเนียม ทางที่สามคือบริหารเอง เก็บกุญแจไว้กับผู้ติดต่อที่ไว้ใจได้ ลงโฆษณาห้องเอง และติดต่อผู้เช่าจากระยะไกล การบริหารเองประหยัดค่าธรรมเนียมแต่ไม่ได้ปลดหน้าที่ในสองหัวข้อถัดไป ซึ่งกฎหมายกำหนดให้เป็นของคุณในฐานะเจ้าของ ไม่ว่าคุณจะมีส่วนร่วมในแต่ละวันน้อยเพียงใด เจ้าของที่อยู่ต่างประเทศส่วนใหญ่เลือกตัวแทนหรือโครงการของผู้พัฒนา ด้วยเหตุผลเพื่อให้มีคนในประเทศไทยดำเนินการแทนได้ในเวลาอันสั้น

ผู้บริหารการเช่าทำอะไรจริง ๆ

ผู้บริหารทำหน้าที่แทนคุณในพื้นที่ และควรระบุขอบเขตเป็นลายลักษณ์อักษรเพราะแตกต่างกันมาก ในขั้นปล่อยเช่า ผู้บริหารมักลงโฆษณาห้อง คัดกรองและเลือกผู้เช่า จัดทำสัญญาเช่า เก็บเงินประกันและค่าเช่างวดแรก และบันทึกสภาพห้องและรายการทรัพย์สิน เพื่อให้สามารถคืนเงินประกันได้อย่างเป็นธรรมเมื่อสิ้นสุดสัญญา

ระหว่างการเช่า ผู้บริหารเก็บค่าเช่า จ่ายค่าส่วนกลางของอาคารและค่าสาธารณูปโภคจากค่าเช่าหากคุณตกลง จัดการซ่อมแซมและตอบผู้เช่า ตรวจห้องเป็นระยะ และยื่นแบบแจ้งที่พักอาศัย ตม.30 เมื่อผู้เช่าชาวต่างชาติเข้าพัก (ดูด้านล่าง) ผู้บริหารบางรายจัดการยื่นภาษีเงินได้จากค่าเช่าประจำปีหรือทำงานร่วมกับนักบัญชีของคุณด้วย หลายรายไม่ทำ จึงควรยืนยันว่าภาษีอยู่ในหรือนอกค่าธรรมเนียม เมื่อสิ้นสุด ผู้บริหารจัดการการส่งคืนห้อง ตรวจรายการทรัพย์สิน และคืนเงินประกัน ทั้งหมดนี้ไม่ได้ปลดหน้าที่ตามกฎหมายของคุณในฐานะเจ้าของ เป็นเพียงการช่วยปฏิบัติหน้าที่ ไม่ใช่การโอนหน้าที่

ผู้บริหารคิดค่าตอบแทนอย่างไร

โดยทั่วไปคิดจากสองฐาน คือค่าธรรมเนียมปล่อยเช่าหรือค่าหาผู้เช่าครั้งเดียวเมื่อมีผู้เช่าลงนาม และค่าบริหารรายเดือนที่คิดเป็นสัดส่วนของค่าเช่าสำหรับงานต่อเนื่อง เราไม่ประกาศตัวเลขค่าธรรมเนียม — เว็บไซต์ไม่มีข้อมูลนี้ อัตราแตกต่างกันตามผู้บริหารและตามอาคาร และเปอร์เซ็นต์ที่เราแต่งขึ้นย่อมแย่กว่าไม่มีเลย — จึงควรขอใบเสนอราคาเป็นลายลักษณ์อักษรและเปรียบเทียบว่าค่าธรรมเนียมแต่ละรายครอบคลุมและไม่ครอบคลุมสิ่งใด

เมื่อเปรียบเทียบ ให้อ่านให้ลึกกว่าตัวเลขพาดหัว สอบถามว่าค่าปล่อยเช่ากับค่าบริหารแยกหรือรวมกัน การซ่อมแซม ค่าส่วนกลาง การตลาด และการหาผู้เช่าใหม่อยู่ในค่าธรรมเนียมหรือเรียกเก็บเพิ่ม คุณจะได้รับเงินอย่างไรและบ่อยเพียงใด และเป็นสกุลใด และเงื่อนไขการบอกเลิกเป็นอย่างไรหากการจัดการไม่เป็นไปด้วยดี เปอร์เซ็นต์ต่ำที่ไม่รวมสิ่งที่คุณจำเป็นต้องใช้จริงไม่ใช่ข้อตกลงที่ถูกกว่า

คุณต้องทำอะไรด้วยตนเอง — การแจ้ง ตม.30

เมื่อผู้เช่าชาวต่างชาติเข้าพักในห้องของคุณ ต้องมีผู้แจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง และตามกฎหมายหน้าที่นี้ตกแก่ "เจ้าบ้าน" ของทรัพย์สิน — ซึ่งโดยปกติหมายถึงตัวคุณในฐานะเจ้าของ มาตรา 38 แห่งพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 กำหนดให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถานที่คนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่อาศัย ต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงนับแต่คนต่างด้าวเข้าพัก นี่คือการแจ้งด้วยแบบ ตม.30 ซึ่งสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองรับทางออนไลน์ที่ tm30.immigration.go.th ด้วย เจ้าบ้านที่ไม่แจ้งมีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาทตามมาตรา 77

มีข้อปฏิบัติสองประการตามมา ประการแรก คุณสามารถแต่งตั้งผู้บริหารหรือตัวแทนอื่นให้ยื่น ตม.30 แทนได้ และเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศควรทำเช่นนั้น — เป็นเหตุผลที่ชัดเจนที่สุดข้อหนึ่งในการมีคนอยู่ในประเทศไทย ประการที่สอง เรื่องนี้สำคัญต่อผู้เช่าของคุณเช่นกัน สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองต้องมี ตม.30 ปัจจุบันในระบบก่อนจึงจะดำเนินการรายงานตัว 90 วันของผู้เช่าหรือการขยายวีซ่าได้ ผู้บริหารที่ยื่นโดยทันทีจึงช่วยผู้เช่าให้พ้นความยุ่งยากจริง การแจ้งนี้เกี่ยวกับผู้พักอาศัยชาวต่างชาติ ผู้เช่าชาวไทยไม่ต้องแจ้งด้วยวิธีนี้

คุณต้องเสียภาษีจากค่าเช่าอย่างไร และใครหักภาษี

ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์ในไทยต้องเสียภาษีในประเทศไทย และการอยู่ต่างประเทศไม่เปลี่ยนข้อนี้ ตามมาตรา 40(5) และมาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากร เงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเป็นเงินได้พึงประเมินที่ต้องเสียภาษีที่นี่ ไม่ว่าจะจ่ายให้คุณในหรือนอกประเทศ และไม่ว่าคุณจะมีถิ่นที่อยู่ที่ใด คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาร้อยละ 30 ของค่าเช่าสำหรับอาคารตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 หรือหักค่าใช้จ่ายจริงตามความจำเป็นที่มีหลักฐานแทน ส่วนที่เหลือเสียภาษีตามอัตราก้าวหน้าของบุคคลธรรมดา ซึ่งอยู่ระหว่างร้อยละ 0 สำหรับเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก ถึงร้อยละ 35 สำหรับส่วนที่เกิน 5,000,000 บาท

เงินได้จากค่าเช่ายื่นในแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี (ภ.ง.ด. 90) และบุคคลที่มีเงินได้จากการให้เช่ายังยื่นแบบครึ่งปี (ภ.ง.ด. 94) ด้วย ให้ระวังจุดหักภาษี ณ ที่จ่ายสองจุด หากผู้เช่าของคุณเป็นนิติบุคคล ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 5 ของค่าเช่าและนำส่งกรมสรรพากร (คำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป. 4/2528) และคุณนำมาเครดิตในแบบแสดงรายการ ผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่หัก และหากคุณไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่เพื่อการภาษีในไทย อาจมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายเมื่อจ่ายค่าเช่าให้คุณด้วย ซึ่งคุณกระทบยอดในแบบแสดงรายการ — โปรดยืนยันอัตราที่ใช้กับคุณ นอกจากนี้ ยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีที่เจ้าของต้องเสียตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ในอัตราที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือไม่ เนื่องจากอัตรา ขั้น และกำหนดยื่นเปลี่ยนแปลงได้ ให้ถือตัวเลขเหล่านี้เป็นสถานะ ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 และตรวจสอบข้อกำหนดปัจจุบันก่อนนำไปใช้

จะนำค่าเช่าออกจากประเทศไทยอย่างไร

การส่งค่าเช่าสุทธิออกไปต่างประเทศเป็นการโอนเงินออกตามปกติที่ธนาคารไทยของคุณจัดการเมื่อเงินเข้าบัญชีไทยแล้ว ความใส่ใจอยู่ที่เอกสาร ไม่ใช่ตัวการโอน เก็บสัญญาเช่า ใบเสร็จค่าเช่า และหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายทุกฉบับ และยื่นแบบภาษีของคุณ เพื่อให้เงินที่คุณโอนออกเป็นเงินได้ที่มีเอกสารชัดเจนและได้จัดการภาษีแล้ว

หลักฐานที่คุณเก็บไว้ตอนซื้อ — บันทึกธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) สำหรับเงินที่คุณนำเข้ามา — สำคัญที่สุดในภายหลัง เมื่อคุณขายและต้องการโอนเงินที่ได้จากการขายกลับออกเป็นเงินตราต่างประเทศ บทความคู่กันเรื่องสกุลเงินและจังหวะเวลาอธิบายด้านนี้ไว้ จะแลกเงินบาทกลับเป็นสกุลของคุณเมื่อใดและอย่างไรเป็นการตัดสินใจของคุณ สุวรรณวรา พร็อพเพอร์ตี้ ไม่ให้คำแนะนำด้านเงินตราต่างประเทศหรือการลงทุน และไม่แนะนำธนาคาร บริการ หรืออัตราใด หากการบริหารการแลกเปลี่ยนสำคัญต่อคุณ นั่นเป็นเรื่องที่ควรปรึกษาธนาคารของคุณเองหรือผู้ให้บริการที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล และการยื่นภาษีเองควรจัดการกับนักบัญชีหรือกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวราภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหาก

ข้อมูลทั่วไปสำหรับผู้ซื้อและเจ้าของชาวต่างชาติ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเข้าเมืองสำหรับสถานการณ์ของคุณ การว่าจ้างทางกฎหมายหรือภาษีใด ๆ เป็นการแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา และคุณมีอิสระที่จะแต่งตั้งที่ปรึกษารายอื่น

บทความนี้ไม่ระบุตัวเลขค่าเช่า อัตราผลตอบแทน อัตราการเช่า หรือผลตอบแทนใด และไม่มีการคาดการณ์ เรทค่าเช่าของผู้พัฒนาคืออัตราที่ผู้พัฒนาประกาศ ไม่ใช่ค่าเช่าที่ได้จริง ไม่ใช่ตัวเลขสุทธิ และไม่ใช่การรับประกัน ค่าเช่าในอดีตไม่ใช่คำมั่นถึงค่าเช่าในอนาคต

กฎการแจ้งด้านการเข้าเมือง อัตราภาษี การหักค่าใช้จ่าย เกณฑ์ และกำหนดยื่นเปลี่ยนแปลงได้ และโทษด้านการเข้าเมืองเป็นดุลพินิจของหน่วยงาน — โปรดยืนยันสถานะปัจจุบันกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง กรมสรรพากร และกับเรา ก่อนดำเนินการ

อ่านต่อ

• สกุลเงินและจังหวะเวลา: การส่งเงินค่าซื้อเข้ามาในประเทศไทย
• การซื้อคอนโดมิเนียมทำให้มีสิทธิอาศัยอยู่ในประเทศไทยหรือไม่?

แหล่งอ้างอิง

• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 38 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 77 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 40(5) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 41 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Royal Decree issued under the Revenue Code (No. 11) B.E. 2502 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department — personal income tax rates and returns (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department — withholding tax on rent (Departmental Instruction Tor. Por. 4/2528) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)