Сдача квартиры из-за рубежа: управление, обязанности и вывод арендной платы

Сдавать принадлежащую вам квартиру, живя за границей, — задача решаемая, но не такая, где можно совсем не участвовать. Тайское право возлагает на собственника обязанности, которые не исчезают оттого, что вы находитесь за рубежом, а человек, который собирает вашу арендную плату, редко является тем, к кому обратятся иммиграционная служба или Налоговое управление. В этой статье изложены ваши реалистичные варианты, то, что управляющий действительно делает за своё вознаграждение, и две обязанности — иммиграционное уведомление и подоходный налог, — которые остаются вашими, где бы вы ни жили.

Статья не содержит собственных цифр арендной платы, доходности или дохода. Там, где застройщик публикует арендный прайс-лист по одному из зданий, которые мы представляем, это запрашиваемая застройщиком ставка — не фактически полученная арендная плата и не обещание, — поэтому ничто здесь не следует читать как прогноз того, сколько заработает ваша квартира.

Коротко

• Три пути: арендная программа застройщика, независимый агент или самостоятельное управление — они меняют вознаграждение на объём вашей собственной работы.
• Управляющий находит и проверяет арендаторов, получает арендную плату, координирует ремонт, проводит осмотры, подаёт TM30 и оформляет выезд — но ваши юридические обязанности остаются вашими.
• Управляющие берут разовое вознаграждение за сдачу плюс регулярную долю от арендной платы; мы не публикуем размеров вознаграждения — запрашивайте письменные предложения и читайте исключения.
• Когда въезжает иностранный арендатор, уведомление о месте проживания TM30 подаётся в течение 24 часов (Закон об иммиграции, ст. 38); поручите его подачу своему управляющему.
• Арендная плата облагается налогом в Таиланде (Налоговый кодекс, ст. 40(5), ст. 41): вычет 30 % или фактические расходы, прогрессивные ставки 0–35 %, годовая декларация P.N.D. 90; арендатор-компания удерживает 5 %.

Какие у меня есть варианты управления арендой из-за рубежа?

Их три, и они меняют стоимость на объём того, что вам придётся делать самому. Первый — арендная программа застройщика: несколько представленных нами проектов ведут застройщики со своим собственным отделом аренды, и некоторые публикуют прайс-лист — запрашиваемую застройщиком месячную ставку для каждой планировки. Это удобство, а не гарантия: ставка — это то, что рекламирует застройщик, а не арендная плата, которую ваша квартира заведомо получит, и вам следует прочитать условия программы и размер вознаграждения до подписания.

Второй — независимый агент по сдаче или управляющий: местная компания, которая за вознаграждение находит арендаторов и следит за квартирой. Третий — управлять самостоятельно: оставить ключи доверенному контакту, самому размещать объявления и решать вопросы с арендаторами дистанционно. Самостоятельное управление экономит вознаграждение, но не отменяет обязанностей, описанных в двух разделах ниже, которые закон возлагает на вас как на собственника, каким бы отстранённым ни было ваше повседневное участие. Большинство собственников, живущих за границей, выбирают агента или программу застройщика именно ради того, чтобы кто-то в Таиланде мог действовать на месте в короткие сроки.

Что на самом деле делает управляющий арендой?

Управляющий заменяет вас на месте, и объём его работы стоит зафиксировать письменно, поскольку он сильно различается. На этапе сдачи управляющий обычно размещает объявления, проверяет и отбирает арендатора, составляет договор найма, принимает депозит и первую арендную плату, а также фиксирует состояние квартиры и опись имущества, чтобы депозит можно было справедливо рассчитать в конце.

В период аренды управляющий получает арендную плату, оплачивает из неё эксплуатационный взнос здания и коммунальные услуги, если вы так договорились, организует ремонт и отвечает арендатору, проводит периодические осмотры и подаёт иммиграционное уведомление TM30, когда въезжает иностранный арендатор (см. ниже). Некоторые управляющие также организуют ежегодную подачу декларации по налогу с арендного дохода или работают над ней с вашим бухгалтером; многие этого не делают, поэтому уточните, входит ли налоговая часть в вознаграждение. В конце они оформляют выезд, сверку описи и возврат депозита. Ничто из этого не снимает с вас юридических обязанностей собственника — это помощь в их исполнении, а не их передача.

Как оплачивается работа управляющего?

Обычно по двум основаниям: разовое вознаграждение за сдачу (поиск арендатора), взимаемое при подписании договора с арендатором, и регулярная плата за управление в виде доли от месячной арендной платы за текущую работу. Мы не публикуем размеров вознаграждения — таких данных на сайте нет, ставки различаются от управляющего к управляющему и от здания к зданию, а придуманный нами процент был бы хуже, чем его отсутствие, — поэтому запрашивайте письменные предложения и сравнивайте, что каждое вознаграждение покрывает, а что нет.

Сравнивая, смотрите дальше заголовочной цифры. Спросите, разделены ли вознаграждение за сдачу и плата за управление или объединены; входят ли в вознаграждение ремонт, эксплуатационный взнос, продвижение и повторная сдача, или они выставляются отдельно; как и как часто вам выплачивают средства и в какой валюте; и каковы условия расторжения, если сотрудничество не складывается. Низкий процент, из которого исключено то, что вам действительно понадобится, — не более выгодная сделка.

Что я должен сделать сам — уведомление TM30?

Когда в вашу квартиру въезжает иностранный арендатор, кто-то обязан уведомить иммиграционную службу в течение 24 часов, и по закону эта обязанность возложена на «хозяина жилища» (house-master), которым обычно являетесь вы как собственник. Статья 38 Закона об иммиграции B.E. 2522 (1979 г.) требует, чтобы хозяин жилища, собственник или владелец помещения, где иностранцу разрешено проживать, подал уведомление в течение 24 часов с момента его вселения. Это уведомление подаётся по форме TM30, которую Иммиграционное бюро принимает также онлайн на tm30.immigration.go.th. Хозяин жилища, не подавший уведомление, подлежит штрафу в размере не более 2 000 бат согласно статье 77.

Отсюда следуют два практических вывода. Во-первых, вы можете поручить подачу TM30 своему управляющему или иному представителю, и собственнику, живущему за границей, стоит это сделать — это одна из самых очевидных причин иметь человека в Таиланде. Во-вторых, это важно и для вашего арендатора: иммиграционной службе нужно действующее уведомление TM30 в деле, прежде чем она примет 90-дневную отчётность арендатора или продление визы, поэтому управляющий, подающий уведомление вовремя, избавляет арендатора от реальных проблем. Уведомление касается иностранных проживающих; о тайском арендаторе таким образом не сообщают.

Какой налог я плачу с арендной платы и кто его удерживает?

Арендная плата от тайской недвижимости облагается налогом в Таиланде, и проживание за границей этого не меняет. Согласно статьям 40(5) и 41 Налогового кодекса, доход от сдачи находящейся в Таиланде недвижимости является облагаемым доходом, подлежащим налогообложению здесь, независимо от того, выплачивается ли он вам внутри страны или за её пределами, и независимо от того, где вы являетесь резидентом. Вы вправе вычесть стандартные 30 % валовой арендной платы для здания на основании Королевского указа (№ 11) B.E. 2502 либо, вместо этого, ваши фактические подтверждённые расходы; остаток облагается по прогрессивным ставкам налога на доходы физических лиц — от 0 % на первые 150 000 бат чистого дохода до 35 % на суммы свыше 5 000 000 бат.

Арендный доход декларируется в годовой декларации по налогу на доходы физических лиц (P.N.D. 90), а физическое лицо, получающее доход от сдачи, подаёт также полугодовую декларацию (P.N.D. 94). Обратите внимание на два момента, связанных с удержанием у источника. Если ваш арендатор — компания, она обязана удержать 5 % арендной платы и перечислить их Налоговому управлению (Ведомственная инструкция Тор. Пор. 4/2528), а вы засчитываете эту сумму в своей декларации; арендатор — физическое лицо ничего не удерживает. Если же вы не являетесь налоговым резидентом Таиланда, налог может удерживаться и при выплате вам арендной платы, что вы затем сверяете в декларации, — уточните применимую к вам ставку. Отдельно ежегодный налог на землю и здания уплачивается собственником на основании Закона о налоге на землю и здания B.E. 2562 (2019 г.) по жилой ставке независимо от того, сдана квартира или нет. Поскольку ставки, шкалы и сроки подачи меняются, рассматривайте эти цифры как положение на 25 июля 2026 года и уточните действующее требование, прежде чем на него полагаться.

Как вывести арендную плату из Таиланда?

Отправка вашей чистой арендной платы за рубеж — это обычный исходящий перевод, который ваш тайский банк выполнит, как только деньги окажутся на вашем тайском счёте; внимания требует не сам перевод, а документы. Сохраняйте договор найма, подтверждения получения арендной платы и любые справки об удержанном налоге и подавайте тайскую налоговую декларацию, чтобы переводимые вами средства были явно подтверждены как доход, по которому налог урегулирован.

Документы, сохранённые вами при покупке, — подтверждения валютных операций (Foreign Exchange Transaction) по ввезённым средствам — важнее всего позднее, когда вы будете продавать и захотите репатриировать выручку от продажи в иностранной валюте; наш сопутствующий материал о валюте и выборе момента объясняет эту сторону. Когда и как конвертировать баты обратно в вашу валюту — ваше решение: Suwanvara Property не даёт консультаций по валютным операциям и инвестициям и не рекомендует ни банк, ни сервис, ни курс. Если управление курсом для вас важно, это разговор с вашим собственным банком или лицензированным поставщиком услуг, а саму налоговую отчётность лучше вести с бухгалтером или с Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению.

Общая информация для иностранных покупателей и собственников — не юридическая, налоговая или иммиграционная консультация по вашей ситуации. Любое юридическое или налоговое поручение оформляется отдельно, с Suwanvara Law Firm, и вы вправе в любой момент привлечь другого консультанта.

Эта статья не приводит никаких цифр арендной платы, доходности, заполняемости или дохода и не содержит прогноза. Прайс-лист застройщика — это опубликованная им запрашиваемая ставка, а не фактически полученная арендная плата, не чистая величина и не гарантия; прошлые арендные ставки не являются обещанием будущих.

Правила иммиграционной отчётности, налоговые ставки, вычеты, пороговые значения и сроки подачи меняются, а иммиграционные санкции применяются по усмотрению органов — уточните текущее положение в Иммиграционном бюро, Налоговом управлении и у нас, прежде чем действовать.

Читать далее

• Валюта и сроки: как отправить средства на покупку в Таиланд
• Даёт ли покупка квартиры в кондоминиуме право жить в Таиланде?

Источники

• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 38 (проверено 2026-07-25)
• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 77 (проверено 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 40(5) (проверено 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 41 (проверено 2026-07-25)
• Royal Decree issued under the Revenue Code (No. 11) B.E. 2502 (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department — personal income tax rates and returns (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department — withholding tax on rent (Departmental Instruction Tor. Por. 4/2528) (проверено 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (проверено 2026-07-25)