身在海外出租公寓：管理、义务与把租金汇回

身在海外出租自己名下的公寓是可以解决的问题，但并非可以完全撒手不管。泰国法律赋予业主一些义务，这些义务不会因为您身处海外而消失；而替您收租的人，往往并不是移民局或税务厅会去找的人。本文说明现实的选项、管理人收费所对应的实际工作，以及无论您身在何处都仍属于您的两项义务——一项移民通报与所得税。

本文不含任何自设的租金、收益率或回报数字。若开发商为我们所列的某栋楼公布了租金价目表，那是开发商的挂牌租金——并非已实现的租金，也非承诺——因此不应把此处任何内容当作对您单元收入的预测。

要点速览

• 三条途径：开发商租赁计划、独立代理或自行管理——在费用与亲力亲为程度之间取舍。
• 管理人寻找并筛选租客、收租、协调维修、查房、办理 TM30 并退租——但您的法律义务仍属于您。
• 管理人收取一次性出租费加经常性的租金比例；我们不公布费用数字——请索取书面报价并阅读除外项。
• 外籍租客入住时，须在 24 小时内办理 TM30 住所通报（《移民法》第 38 条）；委托您的管理人代办。
• 租金须在泰国纳税（《税法典》第 40(5)、41 条）：30% 或实际扣除、累进 0–35% 税率、年度 P.N.D. 90；公司租客代扣 5%。

身在海外管理出租有哪些选项？

有三种，它们在成本与您需亲力亲为的程度之间取舍。第一种是开发商的租赁计划：我们所列的若干开发项目由设有自家租赁部门的开发商运营，其中一些会公布租金价目表——即开发商为每种户型设定的月租挂牌价。这是一种便利，而非保证；该价格是开发商所宣传的，并非您单元必然能取得的租金，签约前您应阅读计划条款及其费用。

第二种是独立的租赁或管理代理——收取费用、负责寻找租客并打理单元的本地公司。第三种是自行管理：把钥匙交给可信赖的联系人、自行刊登房源并远程与租客往来。自行管理省下费用，却省不掉下文两节中的义务，无论您日常参与多么有限，法律都将其课予作为业主的您。多数身在海外的业主之所以选择代理或开发商计划，正是为了让泰国境内有人能在短时间内代为处理。

出租管理人实际做什么？

管理人在当地代您行事，其职责范围值得以书面明确，因为差异很大。在出租阶段，管理人通常刊登房源、筛选并选定租客、拟定租赁合同、收取押金与首期租金，并记录单元状况与物品清单，以便租期结束时公平结算押金。

在租期内，管理人收取租金，若经您同意则从中支付楼宇公共区域费用与水电费，安排维修并回应租客，定期查房，并在外籍租客入住时办理 TM30 移民通报（见下文）。部分管理人还会代办每年的租金所得税申报或与您的会计配合处理，许多则不办，因此请确认税务事项是否包含在费用之内。租期结束时，他们负责退租、清点物品与退还押金。这些都不解除您作为业主的法律义务——它是协助您履行义务，而非将义务转移。

管理人如何收费？

通常基于两项：签下租客时一次性收取的出租费或寻租费，以及按月租一定比例收取、对应持续工作的经常性管理费。我们不公布任何费用数字——本网站并无此数据，费率因管理人与楼宇而异，我们杜撰一个百分比只会比不给更糟——因此请索取书面报价，比较每项费用涵盖与不涵盖的内容。

比较时，请读到标题数字之外。询问出租费与管理费是分开还是合并；维修、公共区域费用、市场推广与重新招租是否包含在费用内还是另行计收；您以何种方式、多久收到一次款项，以及以何种货币结算；以及若合作不顺，解约条款如何。一个排除了您实际需要事项的低百分比，并非更便宜的交易。

我须亲自做什么——TM30 通报？

当外籍租客入住您的单元时，须有人在 24 小时内向移民局通报，而依法这项义务落在该物业的“户主”身上——通常即指作为业主的您。《移民法》佛历2522年（1979年）第 38 条要求，允许外国人居住之住所的户主、业主或占有人，须在外国人入住后 24 小时内完成通报。这即是以 TM30 表办理的通报，泰国移民局亦在 tm30.immigration.go.th 受理线上办理。未通报的户主，依第 77 条可处不超过 2,000 泰铢的罚款。

由此有两点实务。其一，您可委托您的管理人或其他代理代您办理 TM30，身在海外的业主更应如此——这是在泰国境内有人代办最明确的理由之一。其二，此事对您的租客同样重要：移民局须在系统中有一份现行的 TM30，方会办理租客本人的 90 天报到或签证延期，因此及时办理的管理人可为租客省去实际的麻烦。此项通报针对外籍居住者；泰籍租客不以此方式通报。

租金我须缴什么税，由谁代扣？

来自泰国房产的租金须在泰国纳税，身在海外并不改变这一点。依《税法典》第 40(5) 条与第 41 条，出租位于泰国境内之房产所得为应评税所得，无论款项在境内还是境外支付给您，也无论您的居住地在何处，均须在此纳税。就楼宇而言，您可依御令（第 11 号）佛历2502年按毛租金定额扣除 30%，或改按有凭证的实际必要费用扣除；余额按个人累进税率课税，税率自净所得首 150,000 泰铢的 0% 至超过 5,000,000 泰铢的 35%。

租金所得在每年的个人所得税申报表（P.N.D. 90）中申报，取得出租所得的个人还须提交半年度申报表（P.N.D. 94）。请留意两处代扣。若您的租客为法人（公司），须就租金代扣 5% 并解缴税务厅（税务厅指令 Tor. Por. 4/2528），您在申报表中予以抵扣；个人租客不代扣。此外，若您并非泰国税务居民，支付租金给您时亦可能被代扣税款，您在申报表中予以核算——请确认适用于您的税率。另外，依《土地与建筑税法》佛历2562年（2019年），业主须按住宅税率缴纳每年的土地与建筑税，无论单元是否出租。由于税率、级距与申报期限会变动，请将此处数字视为截至2026年7月25日的情况，并在依赖之前核实当前要求。

如何把租金汇出泰国？

把净租金汇往境外，是资金进入您泰国账户后由您的泰国银行办理的一笔普通对外汇款；用心之处在于文件，而非汇款本身。请保存租赁合同、租金收据与任何代扣税凭证，并提交您的泰国纳税申报，使您汇出的资金是文件清晰、且已处理税务的所得。

您购房时保存的凭证——为汇入资金所留的外汇交易（FET）记录——在日后最为要紧：当您出售并希望将售房所得以外币汇出境外时。我们关于币种与时机的配套文章说明了这一面。何时以及如何把泰铢换回您本国货币由您决定：Suwanvara Property 不提供外汇或投资建议，也不推荐任何银行、服务或汇率。若管理换汇对您很重要，那应与您自己的银行或受监管的服务商商谈；而纳税申报本身，最好交由会计师或依单独委托由苏婉华律师事务所处理。

面向外籍买家与业主的一般性信息，并非针对您具体情况的法律、税务或移民建议。任何法律或税务委托均为与苏婉华律师事务所另行订立的单独委托，您仍可自由另聘顾问。

本文不列明任何租金、收益率、出租率或回报数字，也不作预测。开发商的租金价目表是开发商公布的挂牌租金，并非已实现的租金、净额或保证；过往租金不构成对未来租金的承诺。

移民通报规则、税率、扣除、门槛与申报期限均会变动，且移民处罚属主管机关裁量——请在行动前向泰国移民局、税务厅并向我们核实当前情况。

延伸阅读

• 币种与时机：把购房资金汇入泰国
• 购买公寓是否赋予在泰国居住的权利？

来源

• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 38 (核实于 2026-07-25)
• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 77 (核实于 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 40(5) (核实于 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 41 (核实于 2026-07-25)
• Royal Decree issued under the Revenue Code (No. 11) B.E. 2502 (核实于 2026-07-25)
• Revenue Department — personal income tax rates and returns (核实于 2026-07-25)
• Revenue Department — withholding tax on rent (Departmental Instruction Tor. Por. 4/2528) (核实于 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (核实于 2026-07-25)