Ihre Eigentumswohnung aus dem Ausland vermieten: Verwaltung, Pflichten und der Weg der Miete nach Hause

Eine Eigentumswohnung zu vermieten, während Sie im Ausland leben, ist ein lösbares Problem, aber keines, das sich von selbst erledigt. Das thailändische Recht legt Eigentümern Pflichten auf, die nicht dadurch entfallen, dass Sie sich im Ausland befinden, und wer Ihre Miete einzieht, ist selten die Person, an die sich die Einwanderungsbehörde oder die Steuerbehörde halten wird. Dieser Artikel beschreibt Ihre realistischen Möglichkeiten, was eine Verwaltung für ihre Gebühr tatsächlich leistet, und die beiden Pflichten — eine Meldung bei der Einwanderungsbehörde und die Einkommensteuer —, die Ihnen bleiben, wo immer Sie leben.

Er enthält keine eigene Zahl zu Miete, Rendite oder Ertrag. Wenn ein Bauträger für eines der von uns angebotenen Gebäude eine Mietpreisliste veröffentlicht, ist das der Angebotssatz des Bauträgers — keine erzielte Miete und keine Zusage —, und nichts hier sollte als Prognose dessen gelesen werden, was Ihre Einheit einbringen wird.

Kurz gefasst

• Drei Wege: ein Vermietungsprogramm des Bauträgers, eine unabhängige Agentur oder Eigenverwaltung — sie tauschen Gebühr gegen Eigenaufwand.
• Eine Verwaltung findet und prüft Mieter, zieht die Miete ein, koordiniert Reparaturen, besichtigt, erstattet die TM30-Meldung und übergibt am Ende — Ihre gesetzlichen Pflichten bleiben jedoch Ihre.
• Verwaltungen berechnen eine einmalige Vermietungsgebühr zuzüglich eines laufenden Anteils an der Miete; wir veröffentlichen keine Gebührenzahl — holen Sie schriftliche Angebote ein und lesen Sie die Ausschlüsse.
• Zieht eine ausländische Mietpartei ein, ist die TM30-Wohnsitzmeldung binnen 24 Stunden fällig (Immigration Act, Abschnitt 38); beauftragen Sie Ihre Verwaltung damit.
• Miete ist in Thailand steuerpflichtig (Revenue Code, Abschnitte 40(5) und 41): 30 % Pauschale oder tatsächlicher Abzug, progressive Sätze von 0–35 %, jährliche P.N.D. 90; eine Mietpartei in Gesellschaftsform behält 5 % ein.

Welche Möglichkeiten habe ich, eine Vermietung aus dem Ausland zu führen?

Es gibt drei, und sie tauschen Kosten gegen den Aufwand, den Sie selbst tragen. Die erste ist ein Vermietungs- oder Leasingprogramm des Bauträgers: Mehrere der von uns angebotenen Projekte stammen von Bauträgern, die einen eigenen Vermietungsschalter betreiben, und einige veröffentlichen eine Preisliste — den monatlichen Angebotssatz des Bauträgers für jeden Grundriss. Das ist eine Bequemlichkeit, keine Garantie; der Satz ist das, was der Bauträger bewirbt, keine Miete, die Ihre Einheit sicher erzielt, und Sie sollten die Programmbedingungen und die Gebühr lesen, bevor Sie unterschreiben.

Die zweite ist eine unabhängige Vermietungs- oder Verwaltungsagentur — ein örtliches Unternehmen, das gegen Gebühr Mieter findet und sich um die Einheit kümmert. Die dritte ist die Eigenverwaltung: die Schlüssel bei einer vertrauenswürdigen Kontaktperson lassen, die Einheit selbst inserieren und die Mieterschaft aus der Ferne betreuen. Die Eigenverwaltung spart die Gebühr, nicht aber die Pflichten aus den beiden folgenden Abschnitten, die das Gesetz Ihnen als Eigentümerin oder Eigentümer auferlegt, wie zurückhaltend Ihre tägliche Beteiligung auch sein mag. Die meisten im Ausland lebenden Eigentümer wählen gerade deshalb eine Agentur oder ein Bauträgerprogramm, damit jemand in Thailand kurzfristig vor Ort handeln kann.

Was macht eine Mietverwaltung tatsächlich?

Eine Verwaltung steht vor Ort für Sie ein, und es lohnt sich, den Leistungsumfang schriftlich festzuhalten, weil er sehr unterschiedlich ausfällt. In der Vermietungsphase inseriert eine Verwaltung typischerweise die Einheit, prüft und wählt eine Mietpartei aus, setzt den Mietvertrag auf, zieht die Kaution und die erste Miete ein und dokumentiert Zustand und Inventar der Einheit, damit die Kaution am Ende fair abgerechnet werden kann.

Während des Mietverhältnisses zieht die Verwaltung die Miete ein, zahlt daraus, sofern Sie das vereinbaren, das Hausgeld und die Nebenkosten, veranlasst Reparaturen und reagiert auf die Mietpartei, führt regelmäßige Besichtigungen durch und erstattet die TM30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde, wenn eine ausländische Mietpartei einzieht (siehe unten). Manche Verwaltungen übernehmen auch die jährliche Steuererklärung für die Mieteinnahmen oder arbeiten dabei mit Ihrer Steuerberatung zusammen; viele tun das nicht — klären Sie also, ob die Steuer innerhalb oder außerhalb der Gebühr liegt. Zum Schluss übernehmen sie die Übergabe beim Auszug, den Abgleich des Inventars und die Rückzahlung der Kaution. Nichts davon beseitigt Ihre gesetzlichen Pflichten als Eigentümerin oder Eigentümer — es ist Hilfe bei deren Erfüllung, keine Übertragung.

Wie wird eine Verwaltung vergütet?

In der Regel auf zwei Grundlagen: eine einmalige Vermietungs- oder Mietersuchgebühr, die bei Vertragsschluss mit einer Mietpartei anfällt, und eine laufende Verwaltungsgebühr als Anteil der Monatsmiete für die fortlaufende Arbeit. Wir veröffentlichen keine Gebührenzahl — die Website hält keine vor, die Sätze unterscheiden sich je nach Verwaltung und Gebäude, und ein von uns erfundener Prozentsatz wäre schlechter als gar keiner —, holen Sie also schriftliche Angebote ein und vergleichen Sie, was die jeweilige Gebühr abdeckt und was nicht.

Lesen Sie beim Vergleich über die Schlagzeile hinaus. Fragen Sie, ob Vermietungsgebühr und Verwaltungsgebühr getrennt oder zusammengefasst sind; ob Reparaturen, Hausgeld, Vermarktung und Neuvermietung in der Gebühr enthalten oder zusätzlich berechnet werden; wie und wie oft Sie ausgezahlt werden und in welcher Währung; und welche Kündigungsfristen gelten, wenn die Zusammenarbeit nicht funktioniert. Ein niedriger Prozentsatz, der genau das ausschließt, was Sie tatsächlich brauchen werden, ist nicht das günstigere Angebot.

Was muss ich selbst erledigen — die TM30-Meldung?

Wenn eine ausländische Mietpartei in Ihre Einheit einzieht, muss innerhalb von 24 Stunden jemand die Einwanderungsbehörde benachrichtigen, und diese Pflicht trifft von Gesetzes wegen den „house-master“ der Immobilie — was in der Regel Sie als Eigentümerin oder Eigentümer bedeutet. Abschnitt 38 des Immigration Act B.E. 2522 (1979) verlangt vom Hausherrn, Eigentümer oder Besitzer einer Wohnung, in der sich ein Ausländer aufhalten darf, die Meldung innerhalb von 24 Stunden nach Aufnahme des Aufenthalts. Das ist die Meldung mit dem Formular TM30, die das Immigration Bureau auch online unter tm30.immigration.go.th entgegennimmt. Wer als house-master nicht meldet, haftet nach Abschnitt 77 auf eine Geldbuße von bis zu 2.000 Baht.

Daraus folgen zwei praktische Punkte. Erstens können Sie Ihre Verwaltung oder eine andere beauftragte Person die TM30-Meldung für Sie erstatten lassen, und im Ausland lebende Eigentümer sollten das tun — es ist einer der klarsten Gründe, jemanden in Thailand zu haben. Zweitens ist das nicht nur für Sie, sondern auch für Ihre Mietpartei wichtig: Die Einwanderungsbehörde benötigt eine aktuelle TM30-Meldung in der Akte, bevor sie die eigene 90-Tage-Meldung oder eine Visumsverlängerung der Mietpartei bearbeitet; eine Verwaltung, die zügig meldet, erspart der Mietpartei echten Ärger. Die Meldung betrifft ausländische Bewohner; eine thailändische Mietpartei wird auf diesem Weg nicht gemeldet.

Welche Steuer schulde ich auf die Miete, und wer behält sie ein?

Miete aus einer thailändischen Immobilie ist in Thailand steuerpflichtig, und ein Leben im Ausland ändert daran nichts. Nach den Abschnitten 40(5) und 41 des thailändischen Steuergesetzbuchs (Revenue Code) sind Einkünfte aus der Vermietung von in Thailand belegenen Immobilien hier steuerpflichtige Einkünfte, gleich ob sie Ihnen im Inland oder im Ausland gezahlt werden und unabhängig davon, wo Sie ansässig sind. Nach dem Royal Decree (Nr. 11) B.E. 2502 können Sie pauschal 30 % der Bruttomiete für ein Gebäude abziehen oder stattdessen Ihre tatsächlichen, belegten Aufwendungen; der verbleibende Betrag wird zu den progressiven Sätzen der Einkommensteuer besteuert, die von 0 % auf die ersten 150.000 Baht Nettoeinkommen bis 35 % oberhalb von 5.000.000 Baht reichen.

Mieteinnahmen werden in der jährlichen Einkommensteuererklärung (P.N.D. 90) erklärt; wer Vermietungseinkünfte hat, gibt zudem eine Halbjahreserklärung (P.N.D. 94) ab. Achten Sie auf zwei Quellensteuerpunkte. Ist Ihre Mietpartei eine Gesellschaft, muss sie 5 % der Miete einbehalten und an die Steuerbehörde abführen (Departmental Instruction Tor. Por. 4/2528), was Sie in Ihrer Erklärung anrechnen; eine private Mietpartei behält nichts ein. Und wenn Sie in Thailand nicht steuerlich ansässig sind, kann bei Zahlung der Miete an Sie ebenfalls Steuer einbehalten werden, die Sie über die Erklärung abgleichen — lassen Sie sich den für Sie geltenden Satz bestätigen. Daneben schuldet die Eigentümerseite nach dem Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer zum Wohnsatz, unabhängig davon, ob die Einheit vermietet ist. Weil sich Sätze, Stufen und Fristen ändern, behandeln Sie diese Zahlen als den Stand vom 25. Juli 2026 und lassen Sie sich die aktuelle Anforderung bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Wie bekomme ich die Miete aus Thailand heraus?

Ihre Nettomiete ins Ausland zu senden ist eine gewöhnliche Auslandsüberweisung, die Ihre thailändische Bank abwickelt, sobald das Geld auf Ihrem thailändischen Konto ist; die Sorgfalt liegt bei den Unterlagen, nicht bei der Überweisung selbst. Bewahren Sie Ihren Mietvertrag, die Mietquittungen und etwaige Quellensteuerbescheinigungen auf und geben Sie Ihre thailändische Steuererklärung ab, damit die von Ihnen überwiesenen Mittel eindeutig als dokumentierte Einkünfte erkennbar sind, deren Besteuerung erledigt ist.

Die Nachweise, die Sie beim Kauf aufbewahrt haben — die Devisentransaktionsbelege über das eingeführte Geld —, zählen vor allem später, wenn Sie verkaufen und den Verkaufserlös in Fremdwährung zurückführen wollen; unser Begleitbeitrag zu Währung und Zeitpunkt erklärt diese Seite. Wann und wie Sie Baht in Ihre eigene Währung zurücktauschen, ist Ihre Entscheidung: Suwanvara Property erteilt keine Devisen- oder Anlageberatung und empfiehlt weder Bank noch Dienst noch Kurs. Wenn Ihnen die Steuerung des Wechselkurses wichtig ist, gehört dieses Gespräch zu Ihrer eigenen Bank oder einem regulierten Anbieter; die Steuererklärung selbst ist bei einer Steuerberatung oder bei Suwanvara Law Firm im Rahmen eines gesonderten Mandats am besten aufgehoben.

Allgemeine Information für ausländische Käufer und Eigentümer — keine Rechts-, Steuer- oder Einwanderungsberatung zu Ihrer Situation. Jedes rechtliche oder steuerliche Mandat ist gesondert und wird mit Suwanvara Law Firm geschlossen; es steht Ihnen frei, einen anderen Berater zu beauftragen.

Dieser Artikel nennt keine Zahl zu Miete, Rendite, Belegung oder Ertrag und trifft keine Prognose. Eine Preisliste des Bauträgers ist dessen veröffentlichter Angebotssatz, keine erzielte Miete, keine Nettozahl und keine Garantie; vergangene Mieten sind kein Versprechen künftiger.

Meldevorschriften der Einwanderungsbehörde, Steuersätze, Abzüge, Schwellen und Abgabefristen ändern sich, und einwanderungsrechtliche Sanktionen liegen im Ermessen der Behörden — lassen Sie sich den aktuellen Stand vom Immigration Bureau, von der Steuerbehörde und von uns bestätigen, bevor Sie handeln.

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• Währung und Zeitpunkt: So senden Sie Ihre Kaufsumme nach Thailand
• Gibt der Kauf einer Eigentumswohnung das Recht, in Thailand zu leben?

Quellen

• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 38 (geprüft am 2026-07-25)
• Immigration Act B.E. 2522 (1979), Section 77 (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 40(5) (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Code, Section 41 (geprüft am 2026-07-25)
• Royal Decree issued under the Revenue Code (No. 11) B.E. 2502 (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department — personal income tax rates and returns (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department — withholding tax on rent (Departmental Instruction Tor. Por. 4/2528) (geprüft am 2026-07-25)
• Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) (geprüft am 2026-07-25)