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Analysen

Lesestoff für einen überlegten Kauf.

Kurze, belegte Beiträge aus den Bereichen Immobilien, Investition und juristische Verbindung. Sie stehen neben dem Ratgeber für ausländische Käufer und den Investorennotizen, nicht an deren Stelle, und jeder Beitrag zu einem Rechtsthema trägt denselben Hinweis: allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Neueste

  1. Rechtlicher EinblickGibt der Kauf einer Eigentumswohnung das Recht, in Thailand zu leben?Nein — eine thailändische Eigentumswohnung verschafft Eigentum an der Wohneinheit, kein Visum und kein Aufenthaltsrecht. Eigentum und Einwanderung sind getrennte Systeme; hier steht, warum — und welche Wege tatsächlich einen langfristigen Aufenthalt eröffnen.25. Juli 20265 Min. Lesezeit
  2. Rechtlicher EinblickRuhestandsvisa in Thailand: Non-O, O-A und O-X im VergleichThailands Ruhestandswege für Personen ab 50 — das Non-Immigrant O, das O-A und das O-X — gegenübergestellt mit ihren finanziellen Schwellenwerten, den Regeln zur Krankenversicherung und der jährlichen Verlängerung, belegt mit datierten Quellen.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  3. Rechtlicher EinblickDas Ehegattenvisum (Non-O) für Ehepartner thailändischer Staatsangehöriger: Geld, Unterlagen und die jährliche VerlängerungDas ehebasierte Non-Immigrant O ist eine Aufenthaltserlaubnis für den Langzeitaufenthalt eines Ausländers, der mit einer thailändischen Staatsangehörigen oder einem thailändischen Staatsangehörigen verheiratet ist; die Einwanderungsbehörde verlängert sie Jahr für Jahr auf Grundlage eines Finanznachweises — sie folgt nicht aus der Ehe selbst und ist unabhängig von einer Immobilie Ihres Ehegatten.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  4. Rechtlicher EinblickArbeiten in Thailand: Brauchen Sie ein Non-B-Visum und eine Arbeitserlaubnis?Ja — rechtmäßig in Thailand zu arbeiten erfordert zwei getrennte Dokumente von zwei getrennten Behörden: ein Visum, das eine Beschäftigung erlaubt (in der Regel das Non-Immigrant B), und eine Arbeitserlaubnis der Abteilung für Beschäftigung. Hier finden Sie die Abfolge, die Anforderungen an den Arbeitgeber und den Grund, weshalb die eigenhändige Verwaltung Ihrer Mietwohnung eine Frage der Arbeitserlaubnis aufwerfen kann.25. Juli 20267 Min. Lesezeit
  5. Rechtlicher EinblickDas Bildungsvisum (ED): Studieren in Thailand, die Anforderungen und ein ehrlicher VorbehaltDas Non-Immigrant-ED-Visum erlaubt einem Ausländer, zum Studium nach Thailand zu kommen — und nur zum Studium. Hier finden Sie die veröffentlichten Anforderungen und Grenzen sowie den ehrlichen Vorbehalt gegenüber der Nutzung als Weg zum Langzeitaufenthalt, belegt mit datierten Quellen der Einwanderungsbehörde und der Botschaft.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  6. Rechtlicher EinblickDas SMART-Visum: BOI-Bestätigung, die fünf Kategorien und was eine Reform 2025 geändert hatDas SMART-Visum ist ein Weg des Board of Investment (BOI) für qualifizierte und unternehmerisch tätige Ausländer in Thailands Zielbranchen. Seine fünf Kategorien (T, I, E, S, O) wurden im Februar 2025 neu geordnet — Fachkräfte, Investoren und Führungskräfte werden nun auf das LTR-Visum verwiesen, der Start-up-Weg bleibt offen. Hier ist der aktuelle Stand, belegt mit datierten BOI-Quellen.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  7. Rechtlicher EinblickKurzaufenthalte in Thailand: Visumsbefreiung, Touristenvisa und AufenthaltsverlängerungenVisumsbefreiung, Touristenvisum und die 30-Tage-Verlängerung sind allesamt touristische Kurzaufenthaltserlaubnisse, die in Tagen gezählt werden — und keine davon ist ein Recht, in Thailand zu leben, auch nicht für einen Eigentümer. Diese Notiz legt die aktuellen Dauern, das Verlängerungsverfahren und die Overstay-Strafen dar, belegt mit datierten Quellen des Außenministeriums und der Einwanderungsbehörde.25. Juli 20265 Min. Lesezeit
  8. Rechtlicher EinblickDas Destination Thailand Visa (DTV): ein Fünfjahresvisum für ortsunabhängig Arbeitende — keine thailändische ArbeitserlaubnisDas DTV ist ein auf fünf Jahre befristetes Visum zur mehrfachen Einreise für ortsunabhängig Arbeitende und Teilnehmer an Soft-Power-Aktivitäten; es erlaubt bei Nachweis von 500.000 THB einen Aufenthalt von bis zu 180 Tagen je Einreise. Es ist keine thailändische Arbeitserlaubnis und berechtigt nicht zur Arbeit für einen thailändischen Arbeitgeber. So funktioniert es, und so schneidet es im Vergleich ab.25. Juli 20265 Min. Lesezeit
  9. Rechtlicher EinblickDas LTR-Visum im Detail: die vier BOI-Kategorien, Kriterien und VerfahrenDas Long-Term-Resident-Visum (LTR) ist ein zehnjähriges Visum, das Thailands Board of Investment für vier Antragstellerkategorien betreibt. Diese Notiz legt die veröffentlichten Qualifikationskriterien, Vorteile, Unterlagen und das Verfahren für jede Kategorie dar — mit datierten BOI-Quellen und ohne jede Zusage einer Genehmigung.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  10. Rechtlicher EinblickDas Thailand-Privilege-Visum (früher Elite): Stufen, Gebühren und was es nicht gewährtThailand Privilege ist eine kostenpflichtige Mitgliedschaft für den Langzeitaufenthalt, betrieben von der Thailand Privilege Card Co., Ltd. — kein Daueraufenthalt, keine Staatsangehörigkeit und kein Recht zu arbeiten. Hier finden Sie die derzeit veröffentlichten Stufen und Gebühren sowie die Art und Weise, wie die Kanzlei den Antrag begleitet.25. Juli 20265 Min. Lesezeit
  11. Rechtlicher EinblickDaueraufenthalt in Thailand: Voraussetzungen, Quote und der Unterschied zu einem LangzeitvisumDer Daueraufenthalt (Permanent Residence, PR) erlaubt einem Ausländer, unbefristet in Thailand zu bleiben, ohne ein Visum zu erneuern; er unterliegt jedoch einer jährlichen Quote je Staatsangehörigkeit und strengen Voraussetzungen nach dem Einwanderungsgesetz. Diese Notiz legt die erforderlichen Jahre, die Kategorien, das Verfahren, die Gebühren und den Unterschied zu einem Langzeitvisum dar — mit datierten amtlichen Quellen und ohne jede Zusage einer Genehmigung.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  12. Rechtlicher EinblickRechtstreu bleiben in Thailand: 90-Tage-Meldung, Wiedereinreisegenehmigungen und die TM30Wer ein thailändisches Visum für den Langzeitaufenthalt hält, trägt vier fortlaufende Pflichten: die 90-Tage-Anschriftenmeldung, die TM30-Meldung, eine Wiedereinreisegenehmigung vor jeder Reise und niemals einen Overstay — und die TM30-Pflicht trifft den Eigentümer der Immobilie, sie ist also Ihre, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten. Diese Notiz legt jede davon dar, mit aktuellen Werten und datierten Quellen der Einwanderungsbehörde.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  13. KäuferratgeberWie Sie eine Eigentumswohnung in Bangkok kaufen, ohne nach Thailand zu fliegenSie können den Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok aus dem Ausland abschließen: Besichtigung per Video, eine Inspektion, die wir für Sie wahrnehmen, Vertragsprüfung aus der Ferne, eine legalisierte Vollmacht und Mittel, die auf dem vorgeschriebenen Weg überwiesen werden. Hier steht die ehrliche Fassung — einschließlich dessen, wofür Sie weiterhin persönlich gebraucht werden.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  14. KäuferratgeberWährung und Zeitpunkt: So senden Sie Ihre Kaufsumme nach ThailandWarum das Geld aus dem Ausland in Fremdwährung nach Thailand gelangen muss, warum eine App, die vor Ort Baht auszahlt, unter Umständen nicht den Nachweis erzeugt, den das Grundbuchamt verlangt, und warum der Zeitpunkt des Umtauschs Ihre Entscheidung ist — nicht unsere.25. Juli 20266 Min. Lesezeit
  15. KäuferratgeberDer Übertragungstag im Land Office: was tatsächlich geschiehtDer Tag, an dem das Eigentum an einer thailändischen Eigentumswohnung den Besitzer wechselt, ist ein einziger Termin im Land Office: Die Unterlagen werden geprüft, der Preis wird eingetragen, Gebühren und Steuern werden am Schalter bezahlt, und der Name des neuen Eigentümers wird in die Urkunde eingetragen. Hier steht, was Sie mitbringen, wozu das FET-Formular dient, was am Tag selbst bezahlt wird und wie ein Vertreter für Sie erscheinen kann.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  16. Rechtlicher EinblickWas prüft ein Anwalt, bevor Sie eine thailändische Eigentumswohnung kaufen?Die sechs Punkte, die ein Anwalt unabhängig überprüft, bevor Ihr Geld gebunden ist — Eigentumsurkunde, Belastungen, Ausländerquote, Bauträger bzw. Verkäufer, Kaufvertrag und Eigentümergemeinschaft — und warum jeder davon zu einem gesonderten Mandat gehört.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  17. Rechtlicher EinblickStrohmann-Gesellschaften (Nominee-Strukturen): Warum wir keine einrichtenEine Strohmann-Gesellschaft — thailändische Gesellschafter, die Anteile nur dem Namen nach halten, damit ein Ausländer Grund und Boden kontrollieren kann — ist nach dem Landgesetzbuch (Land Code) und dem Foreign Business Act rechtswidrig. Wir lehnen es ab, eine solche zu errichten; hier stehen die rechtmäßigen Wege, die wir stattdessen gehen.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  18. Rechtlicher EinblickWas geschieht mit einer thailändischen Eigentumswohnung in ausländischer Hand, wenn der Eigentümer stirbt?Eine Wohneinheit in ausländischem Eigentum geht nach thailändischem Erbrecht auf die Erben des Eigentümers über — mit dem Tod ist sie nicht verloren. Ein ausländischer Erbe muss jedoch die Voraussetzungen des Condominium Act erfüllen, um sie halten zu dürfen, oder sie binnen eines Jahres veräußern. Hier steht, wie die Erbfolge abläuft und warum sich ein thailändisches Testament lohnt.25. Juli 20268 Min. Lesezeit
  19. KäuferratgeberEine thailändische Eigentumswohnung aus dem chinesischen Festland kaufen: Geldtransfer und die FET-RegelWie Käufer im chinesischen Festland eine Eigentumswohnung in Bangkok rechtmäßig finanzieren: Chinas Devisengrenzen, warum das Kaufgeld Thailand in Fremdwährung aus dem Ausland erreichen muss, der FET-Nachweis und wie sich der zeitliche Ablauf planen lässt.25. Juli 20268 Min. Lesezeit
  20. KäuferratgeberAls ausländischer Eigentümer in On Nut und an der Sukhumvit-Linie lebenOn Nut ist eine BTS-Station der Sukhumvit-Linie im Osten Bangkoks, dort, wo die Bezirke Khlong Toei, Watthana und Phra Khanong aufeinandertreffen. Hier lesen Sie, wie das Viertel ist, wie die Linie funktioniert, wer dort wohnt und welche Objekte wir entlang der Linie anbieten — mit dem ehrlichen Hinweis, dass Ihnen das Eigentum an einer Eigentumswohnung allein noch kein Recht gibt, in Thailand zu leben.25. Juli 20265 Min. Lesezeit
  21. KäuferratgeberSriracha und die Eastern-Seaboard-Region: ein Leitfaden für ausländische BewohnerWarum Si Racha nach Bangkok die zweitgrößte japanische Gemeinschaft Thailands beherbergt, wie der Alltag in der Eastern-Seaboard-Region aussieht, welche Wohnobjekte wir dort anbieten — und die ehrliche Grenze zwischen dem Eigentum an einer Eigentumswohnung und dem Recht, in Thailand zu leben.25. Juli 20267 Min. Lesezeit
  22. KäuferratgeberEine Immobilie nahe den Industriegebieten der Eastern-Seaboard-Region kaufenFür Fach- und Führungskräfte, die an einen Standort in Amata City, bei WHA oder in den ESIE-Industriegebieten in Chonburi und Rayong entsandt werden: wo diese Gebiete liegen, welche Wohnobjekte wir in der Nähe anbieten und welche Grundregeln für ausländisches Eigentum gelten, bevor Sie sich binden.25. Juli 20267 Min. Lesezeit
  23. InvestitionBrutto- gegen Nettorendite: Was Ihre Rendite tatsächlich aufzehrtDie Bruttorendite ist die Schlagzeile; die Nettorendite ist das, was übrig bleibt, nachdem das Gebäude, die Vermietung und das Finanzamt ihren Anteil genommen haben. Dieser Beitrag definiert beides, listet die Kosten auf, die sie voneinander trennen, und rechnet ein bewusst hypothetisches Beispiel durch — als Veranschaulichung und vor Einkommensteuer gekennzeichnet —, damit Sie eine Renditezahl als das lesen können, was sie ist, und nicht als das, wonach sie aussieht.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  24. Rechtlicher EinblickSteuern für ausländische Immobilieninvestoren in ThailandEin ausländischer Eigentümer, der eine thailändische Eigentumswohnung vermietet, zahlt in Thailand Steuern auf die Miete, und beim Verkauf werden erneut Abgaben fällig — wie hoch die Rechnung ausfällt, hängt jedoch davon ab, wie lange und in welcher Form Sie die Wohnung halten. Dies ist deshalb eine Übersicht der Abgaben und keine Berechnung Ihrer eigenen. Hier steht, wie Mieteinkünfte besteuert werden und was einbehalten wird, was beim Verkauf anfällt und ab wann Ihre eigene steuerliche Ansässigkeit ins Spiel kommt.25. Juli 202610 Min. Lesezeit
  25. InvestitionDie tatsächlichen Risiken einer Condo-Investition in BangkokEine ausgewogene, belegte Darstellung dessen, was wirklich schiefgehen kann: Überangebot in einzelnen Teilmärkten, Bauträger- und Fertigstellungsrisiko, dünne Liquidität im Wiederverkauf, Währungsrisiko, Leerstand und die Ausländerquote, die beim Verkauf erneut greift. Keine Prognose, kein Versprechen steigender Preise.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  26. InvestitionIhre Eigentumswohnung aus dem Ausland vermieten: Verwaltung, Pflichten und der Weg der Miete nach HauseDie realistischen Möglichkeiten, eine thailändische Mietwohnung zu betreuen, während Sie im Ausland leben, was eine Verwaltung für ihre Gebühr leistet, und die beiden Pflichten, die überall bei Ihnen bleiben — die TM30-Meldung bei der Einwanderungsbehörde und die Einkommensteuer. Belegt mit Quellen des Immigration Bureau und der Steuerbehörde.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  27. InvestitionWährungs- und Wechselkursrisiko, wenn Sie eine thailändische Eigentumswohnung aus dem Ausland besitzenIhre thailändische Einheit erwirtschaftet Baht; wenn Sie aber in einer anderen Währung planen, sparen oder ausgeben, steht der Wechselkurs zwischen dieser Miete und Ihrer tatsächlichen Rendite. Was Kursbewegungen mit der Rendite von Eigentümern machen, wie Sie Miete und Verkaufserlös überweisen, und die ehrlichen Grenzen der Absicherung — ohne Devisen- oder Anlageberatung.25. Juli 20267 Min. Lesezeit
  28. InvestitionVerkaufen und das Geld herausholen: der Ausstieg ausländischer EigentümerDer Verkauf einer thailändischen Eigentumswohnung als ausländische Eigentümerin oder ausländischer Eigentümer ist eine dokumentierte Kette: Käufer finden, Umschreibung eintragen, Abgaben zahlen und den Erlös ins Ausland überweisen. Das wichtigste Dokument wurde am Tag Ihres Kaufs ausgestellt — hier lesen Sie, wie die Kette zusammenhängt, von der Verkaufsentscheidung bis zum Geldeingang auf Ihrem Heimatkonto.25. Juli 20269 Min. Lesezeit
  29. InvestitionVolleigentum oder Leasehold für Investoren: Kontrolle, Wiederverkauf, Finanzierung, ErbfolgeFür einen Investor entscheiden Volleigentum (Freehold) und Leasehold über vier Dinge — Kontrolle, Wiederverkauf, Finanzierung und Erbfolge —, und der Unterschied ist struktureller Art. Volleigentum ist ein zeitlich unbegrenztes Eigentumsrecht; Leasehold ist ein eingetragenes Nutzungsrecht von höchstens dreißig Jahren nach § 540 des Zivil- und Handelsgesetzbuchs.25. Juli 20268 Min. Lesezeit
  30. InvestitionDirektes Wohnungseigentum gegen thailändischen Immobilienfonds oder REIT: Was passt zu Ihnen?Eine Eigentumswohnung zu besitzen und Anteile an einem thailändischen Immobilienfonds oder REIT zu halten, sind zwei verschiedene Wege in thailändische Immobilien, keine nahen Substitute. Dieser Beitrag stellt beide nebeneinander — nach Kontrolle, Liquidität, Einstiegskosten, Streuung, Ertrag und, für Ausländer, danach, wer was überhaupt halten darf. Ein Vergleich, keine Beratung, ohne prognostizierte Renditen.25. Juli 202610 Min. Lesezeit
  31. InvestitionOff-Plan als Investition: Was Sie tatsächlich kaufenDer Kauf vom Plan tauscht einen niedrigeren Einstiegspreis und einen gestaffelten Zahlungsplan gegen Bau- und Fertigstellungsrisiko. Hier lesen Sie, wie die Zahlungspläne funktionieren, was der Gesetzgeber im Vertrag schützen lässt, warum Ihr Geld nur selten treuhänderisch verwahrt wird und wie sich Liquidität und Zeitverlauf vom Kauf einer fertigen Einheit unterscheiden — ohne jede Zusage eines Weiterverkaufsgewinns.25. Juli 20267 Min. Lesezeit
  32. Rechtlicher EinblickIst die Vermietung Ihrer thailändischen Eigentumswohnung über Airbnb erlaubt? Kurzzeitvermietung und das HotelgesetzNein — die tage- und wochenweise Vermietung einer thailändischen Eigentumswohnung ist in aller Regel ein Hotelbetrieb im Sinne des Hotelgesetzes (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) und bedarf einer Lizenz, die die meisten Gebäude ohnehin nie zulassen würden; der rechtmäßige Weg ist eine Vermietung ab einem Monat.25. Juli 20267 Min. Lesezeit

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Beginnen Sie mit den Grundlagen

Diese Beiträge setzen die Eigentumsregeln voraus, die der Ratgeber für ausländische Käufer darlegt, und die Mechanik, die die Investorennotizen erklären. Ist Ihnen davon etwas neu, fangen Sie dort an.

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