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Modiz Sukhumvit 50 — Phra KhanongÀ partir de ฿3,9MPrix sous réserve de confirmation
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Analyses

De quoi lire avant d’acheter en connaissance de cause.

Des textes courts et sourcés, écrits par les équipes immobilier, investissement et liaison juridique. Ils accompagnent le guide de l’acquéreur étranger et les notes aux investisseurs sans s’y substituer, et chaque texte de nature juridique porte le même rappel : il s’agit d’une information générale, non d’un conseil juridique.

Les plus récents

  1. Éclairage juridiqueL’achat d’un appartement en copropriété donne-t-il le droit de vivre en Thaïlande ?Non — un lot de copropriété thaïlandais confère la propriété du lot, non un visa ni le droit de séjourner. Propriété et immigration sont deux systèmes distincts ; voici pourquoi, et les voies qui ouvrent réellement un séjour de longue durée.25 juillet 20266 min de lecture
  2. Éclairage juridiqueLes visas retraite en Thaïlande : comparaison du Non-O, du O-A et du O-XLes voies retraite thaïlandaises pour les plus de 50 ans — le Non-Immigrant O, le O-A et le O-X — mises en regard de leurs seuils financiers, de leurs règles d’assurance santé et de la prolongation annuelle, avec des sources datées.25 juillet 20267 min de lecture
  3. Éclairage juridiqueLe visa mariage (Non-O) pour les conjoints de ressortissants thaïlandais : fonds, documents et prolongation annuelleLe Non-Immigrant O fondé sur le mariage est une autorisation de long séjour pour l’étranger marié à un ressortissant thaïlandais, prolongée d’année en année par le Bureau de l’immigration sur un critère financier — il n’est pas accordé par le mariage lui-même, et il est distinct de tout bien immobilier détenu par votre conjoint.25 juillet 20267 min de lecture
  4. Éclairage juridiqueTravailler en Thaïlande : faut-il un visa Non-B et un permis de travail ?Oui — travailler légalement en Thaïlande suppose deux documents distincts délivrés par deux autorités distinctes : un visa autorisant l’emploi (généralement le Non-Immigrant B) et un permis de travail délivré par le Département de l’emploi. Voici la séquence, les exigences pesant sur l’employeur, et pourquoi gérer soi-même sa location peut soulever une question de permis de travail.25 juillet 20268 min de lecture
  5. Éclairage juridiqueLe visa Éducation (ED) : étudier en Thaïlande, les conditions, et une mise en garde honnêteLe visa Non-Immigrant ED permet à un étranger de venir en Thaïlande pour étudier, et pour étudier seulement. Voici les conditions et les limites publiées, ainsi que la mise en garde honnête sur son usage comme voie de long séjour — avec des sources datées du Bureau de l’immigration et des ambassades.25 juillet 20267 min de lecture
  6. Éclairage juridiqueLe visa SMART : l’attestation du BOI, les cinq catégories et ce qu’a changé la réforme de 2025Le visa SMART est une voie du Board of Investment (BOI) destinée aux étrangers qualifiés et entrepreneurs actifs dans les secteurs prioritaires de la Thaïlande. Ses cinq catégories (T, I, E, S, O) ont été restructurées en février 2025 : talents, investisseurs et dirigeants sont désormais orientés vers le visa LTR, la voie startup restant ouverte. Voici la situation actuelle, appuyée sur des sources datées du BOI.25 juillet 20267 min de lecture
  7. Éclairage juridiqueSéjours courts en Thaïlande : exemption de visa, visas touristiques et prolongations de séjourL’exemption de visa, le visa touristique et la prolongation de 30 jours sont toutes des autorisations de court séjour touristique comptées en jours — et aucune d’elles ne constitue un droit de vivre en Thaïlande, même pour un propriétaire. Cette note présente les durées en vigueur, la procédure de prolongation et les sanctions en cas de dépassement, avec des sources datées du ministère des Affaires étrangères et du Bureau de l’immigration.25 juillet 20266 min de lecture
  8. Éclairage juridiqueLe visa Destination Thailand (DTV) : un visa de cinq ans pour les travailleurs à distance — et non un permis de travail thaïlandaisLe DTV est un visa de cinq ans à entrées multiples destiné aux travailleurs à distance et aux participants aux activités de « soft power ». Il autorise un séjour allant jusqu’à 180 jours par entrée, sur justificatif de 500 000 THB. Ce n’est pas un permis de travail thaïlandais et il ne permet pas de travailler pour un employeur thaïlandais. Voici son fonctionnement et sa comparaison avec les autres voies.25 juillet 20266 min de lecture
  9. Éclairage juridiqueLe visa LTR en détail : les quatre catégories du BOI, leurs critères et la procédureLe visa de résident de long terme (LTR) est un visa de dix ans géré par le Board of Investment thaïlandais pour quatre catégories de demandeurs. Cette note expose, pour chacune, les critères d’éligibilité publiés, les avantages, les documents et la procédure — avec des sources datées du BOI et aucune promesse d’approbation.25 juillet 20267 min de lecture
  10. Éclairage juridiqueLe visa Thailand Privilege (anciennement Elite) : niveaux, tarifs et ce qu’il ne donne pasThailand Privilege est une adhésion payante de long séjour gérée par Thailand Privilege Card Co., Ltd. — ce n’est ni la résidence, ni la nationalité, et elle ne confère aucun droit de travailler. Voici les niveaux et tarifs actuellement publiés, et la manière dont le cabinet accompagne la demande.25 juillet 20265 min de lecture
  11. Éclairage juridiqueLa résidence permanente en Thaïlande : éligibilité, quota et différences avec un visa de long séjourLa résidence permanente (PR) permet à un étranger de demeurer indéfiniment en Thaïlande sans renouveler de visa, mais elle est encadrée par un quota annuel par nationalité et par des conditions strictes prévues par la loi sur l’immigration. Cette note expose les années requises, les catégories, la procédure et les droits — avec des sources officielles datées et aucune promesse d’approbation.25 juillet 20267 min de lecture
  12. Éclairage juridiqueRester en règle en Thaïlande : déclaration tous les 90 jours, permis de retour et TM30Détenir un visa thaïlandais de long séjour emporte quatre obligations continues : la déclaration d’adresse tous les 90 jours, la notification TM30, le permis de retour avant tout voyage et l’interdiction absolue de dépasser la durée autorisée — et l’obligation de TM30 pèse sur le propriétaire du bien, elle vous incombe donc lorsque vous louez votre copropriété. Cette note expose chacune d’elles, avec les montants en vigueur et des sources datées du Bureau de l’immigration.25 juillet 20267 min de lecture
  13. Guide de l’acquéreurComment acheter un lot de copropriété à Bangkok sans prendre l’avion pour la ThaïlandeVous pouvez mener à bien l’acquisition d’un lot de copropriété à Bangkok depuis l’étranger : visite en visioconférence, inspection que nous réalisons pour vous, examen du contrat à distance, procuration légalisée et fonds virés dans les formes exigées. Voici la version honnête de ce parcours — y compris ce qui requiert encore votre présence.25 juillet 202610 min de lecture
  14. Guide de l’acquéreurDevise et calendrier : envoyer vos fonds d’acquisition en ThaïlandePourquoi les fonds doivent parvenir en Thaïlande depuis l’étranger en devise étrangère, pourquoi une application qui verse des bahts localement risque de ne pas produire le justificatif exigé par le Département des Terres, et pourquoi le moment du change relève de votre décision — non de la nôtre.25 juillet 20268 min de lecture
  15. Guide de l’acquéreurLe jour du transfert au bureau des Terres : ce qui se passe réellementLe jour où la propriété d’un lot de copropriété thaïlandais change de mains tient en un seul rendez-vous au bureau des Terres : les documents sont contrôlés, le prix est enregistré, les frais et les impôts sont réglés au guichet, et le nom du nouveau propriétaire est inscrit sur le titre. Voici ce qu’il faut apporter, à quoi sert le formulaire FET, ce qui se paie le jour même, et comment un représentant peut s’y rendre à votre place.25 juillet 202610 min de lecture
  16. Éclairage juridiqueQue vérifie un avocat avant que vous n’achetiez un lot de copropriété en Thaïlande ?Les six points qu’un avocat vérifie de façon indépendante avant que vos fonds ne soient engagés — le titre, les charges inscrites, le quota étranger, le promoteur, le contrat et le syndicat de copropriété — et pourquoi chacun relève d’un mandat juridique distinct.25 juillet 202610 min de lecture
  17. Éclairage juridiqueSociétés prête-nom : pourquoi nous refusons d’en constituerUne société prête-nom — des actionnaires thaïlandais ne détenant leurs parts qu’en apparence pour qu’un étranger puisse contrôler un terrain — est illicite au regard du Code foncier et de la Loi sur les activités commerciales des étrangers. Nous refusons d’en constituer ; voici les voies licites que nous employons à la place.25 juillet 202610 min de lecture
  18. Éclairage juridiqueQue devient un lot de copropriété thaïlandais détenu par un étranger à son décès ?Un lot détenu par un étranger est transmis à ses héritiers selon le droit successoral thaïlandais — il n’est pas perdu au décès. Un héritier étranger doit remplir les conditions de détention prévues par la Loi sur la copropriété, ou céder le lot dans le délai d’un an. Voici comment la succession se déroule, et pourquoi un testament thaïlandais mérite d’être établi.25 juillet 20269 min de lecture
  19. Guide de l’acquéreurAcheter un lot de copropriété thaïlandais depuis la Chine continentale : l’acheminement des fonds et la règle du FETComment les acquéreurs résidant en Chine continentale financent licitement un lot de copropriété à Bangkok : les limites de change chinoises, la raison pour laquelle les fonds d’acquisition doivent parvenir en Thaïlande depuis l’étranger en devise étrangère, le justificatif FET, et la manière d’organiser le calendrier.25 juillet 20269 min de lecture
  20. Guide de l’acquéreurVivre à On Nut et sur la ligne Sukhumvit en tant que propriétaire étrangerOn Nut est une station du BTS sur la ligne Sukhumvit, dans l’est de Bangkok, au point de rencontre des arrondissements de Khlong Toei, Watthana et Phra Khanong. Voici à quoi ressemble le quartier, comment fonctionne la ligne, qui y habite et quelles résidences nous y proposons — avec cette précision honnête : posséder ici un appartement en copropriété ne vous donne pas, à lui seul, le droit de vivre en Thaïlande.25 juillet 20265 min de lecture
  21. Guide de l’acquéreurSriracha et l’Eastern Seaboard : guide à l’usage des résidents étrangersPourquoi Si Racha abrite la deuxième communauté japonaise de Thaïlande hors de Bangkok, à quoi ressemble la vie quotidienne sur l’Eastern Seaboard, les résidences que nous y proposons — et la ligne de partage honnête entre posséder un appartement en copropriété et avoir le droit de vivre en Thaïlande.25 juillet 20268 min de lecture
  22. Guide de l’acquéreurAcheter un logement à proximité des zones industrielles de l’Eastern SeaboardPour un cadre muté sur un site d’Amata City, de WHA ou des zones ESIE, dans les provinces de Chonburi et de Rayong : où se situent ces zones, les résidences que nous proposons à proximité, et les fondamentaux de la propriété étrangère avant tout engagement.25 juillet 20268 min de lecture
  23. InvestissementRendement brut et rendement net : ce qui ronge réellement votre revenuLe rendement brut est le chiffre d’accroche ; le rendement net est ce qui reste une fois que l’immeuble, la mise en location et le fisc ont pris leur part. Cette note définit les deux, énumère les coûts qui les séparent et déroule un exemple délibérément hypothétique — signalé comme illustratif et avant impôt sur le revenu — afin que vous lisiez un chiffre de rendement pour ce qu’il est, et non pour ce dont il a l’air.25 juillet 202611 min de lecture
  24. Éclairage juridiqueLa fiscalité de l’investisseur immobilier étranger en ThaïlandeLe propriétaire étranger qui loue un lot de copropriété thaïlandais acquitte l’impôt thaïlandais sur les loyers, et d’autres prélèvements deviennent exigibles à la revente — mais le montant exact dépend de la durée et du mode de détention : ceci est donc une carte des prélèvements, non le calcul du vôtre. Voici comment les revenus locatifs sont imposés et ce qui est retenu à la source, ce qui est dû lors de la vente, et à partir de quand votre propre résidence fiscale entre en jeu.25 juillet 202612 min de lecture
  25. InvestissementLes risques réels d’un investissement en copropriété à BangkokUn exposé mesuré et sourcé de ce qui peut réellement mal tourner : suroffre sur certains sous-marchés, risque promoteur et risque d’achèvement, liquidité étroite à la revente, exposition de change, vacance locative, et le quota étranger qui s’applique de nouveau au moment où vous vendez. Aucune prévision, aucune promesse de hausse des prix.25 juillet 202611 min de lecture
  26. InvestissementLouer votre appartement depuis l’étranger : gestion, obligations et rapatriement des loyersLes options réalistes pour gérer une location thaïlandaise pendant que vous vivez à l’étranger, ce qu’un gestionnaire fait en contrepartie de ses honoraires, et les deux obligations qui restent les vôtres où que vous soyez — la déclaration d’immigration TM30 et l’impôt sur le revenu. Sources : Bureau de l’immigration et Département des impôts.25 juillet 202610 min de lecture
  27. InvestissementDevise et risque de change lorsque vous détenez un appartement thaïlandais depuis l’étrangerVotre logement thaïlandais rapporte des bahts ; mais si vous budgétez, épargnez ou dépensez dans une autre monnaie, le taux de change s’intercale entre ce loyer et votre revenu réel. Ce que la variation du change fait au revenu d’un propriétaire, comment rapatrier loyers et produit de vente, et les limites honnêtes de la couverture — sans aucun conseil en change ni en investissement.25 juillet 20269 min de lecture
  28. InvestissementVendre et rapatrier vos fonds : la sortie du propriétaire étrangerVendre une copropriété thaïlandaise en tant que propriétaire étranger est une chaîne documentaire : trouver un acquéreur, faire enregistrer le transfert, acquitter les prélèvements, puis transférer le produit à l’étranger. Le document le plus important a été délivré le jour de votre achat — voici comment la chaîne s’articule, de la décision de vendre à l’arrivée des fonds sur votre compte.25 juillet 202610 min de lecture
  29. InvestissementPleine propriété ou bail de longue durée pour l’investisseur : contrôle, revente, financement et successionPour un investisseur, la pleine propriété et le bail de longue durée déterminent quatre choses — le contrôle, la revente, le financement et la succession — et la différence est structurelle. La pleine propriété est un titre perpétuel ; le bail est un droit enregistré d’une durée maximale de trente ans en application de l’article 540 du Code civil et commercial.25 juillet 202610 min de lecture
  30. InvestissementDétention directe d’un appartement ou fonds immobilier / REIT thaïlandais : que choisir ?Posséder un appartement en copropriété et détenir des parts d’un fonds immobilier ou d’un REIT thaïlandais sont deux voies différentes vers l’immobilier thaïlandais, et non des substituts proches. Cette note les met côte à côte sur le contrôle, la liquidité, le ticket d’entrée, la diversification, les revenus et — pour un étranger — la question de savoir qui a le droit de détenir quoi. Une comparaison, non un conseil, sans aucun rendement projeté.25 juillet 202611 min de lecture
  31. InvestissementL’achat sur plan comme investissement : ce que vous achetez réellementAcheter sur plan, c’est échanger un prix d’entrée plus bas et un échéancier étalé contre un risque de construction et d’achèvement. Voici comment fonctionnent les plans de paiement, ce que la loi impose au contrat de protéger, pourquoi vos fonds sont rarement séquestrés, et en quoi la trésorerie et le calendrier diffèrent de l’achat d’un logement achevé — sans aucune promesse de profit à la revente.25 juillet 20269 min de lecture
  32. Éclairage juridiqueLouer votre lot de copropriété thaïlandais sur Airbnb est-il légal ? La location de courte durée et la Loi sur les hôtelsNon — la location à la nuitée ou à la semaine d’un lot de copropriété thaïlandais constitue généralement une activité hôtelière au sens de la Loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) et requiert une licence que la plupart des immeubles n’autoriseraient jamais ; un bail d’un mois ou plus est la voie licite.25 juillet 20269 min de lecture

Analyses

Commencez par les fondamentaux

Ces textes supposent connues les règles de propriété exposées dans le guide de l’acquéreur étranger et les mécanismes qu’expliquent les notes aux investisseurs. Si l’un d’eux vous est nouveau, commencez par là.

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