La fiscalité de l’investisseur immobilier étranger en Thaïlande

Si vous détenez un lot de copropriété thaïlandais et que vous le louez, vous acquittez l’impôt thaïlandais sur les loyers — et une autre série de prélèvements le jour où vous revendrez. Ni l’un ni l’autre ne suppose que vous viviez en Thaïlande : les revenus tirés d’un bien qui y est situé sont des revenus de source thaïlandaise au sens de l’article 41 du Code des impôts, imposables que vous soyez résident ou non, et que le loyer vous parvienne à Bangkok ou sur votre compte bancaire dans votre pays.

Ce qui suit décrit la forme de l’impôt, non son montant. Ce que vous devrez réellement dépend de votre revenu global, de la durée de détention du lot, du fait que vous le déteniez en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société, et de l’existence d’une convention de non-double imposition entre la Thaïlande et votre pays de résidence — autant de variables qu’aucun article ne peut trancher pour vous. Voyez-y une carte des prélèvements existants et de leurs faits générateurs, et faites arrêter le chiffre de votre propre opération par un conseil fiscal.

En bref

• Les loyers d’un lot de copropriété thaïlandais sont des revenus de source thaïlandaise imposables en Thaïlande, que vous y viviez ou non (Code des impôts, art. 40(5) et 41), au moyen d’une déclaration annuelle à votre propre nom.
• Les revenus locatifs sont imposés au barème progressif de 0 % à 35 % des personnes physiques (art. 48), après une déduction forfaitaire de 30 % pour les immeubles bâtis (ou les charges réelles) ; un locataire personne morale retient 5 % à titre d’acompte, un locataire personne physique ne retient rien.
• La vente entraîne des prélèvements liquidés au bureau des Terres sur la valeur d’expertise ou la valeur enregistrée : le droit d’enregistrement de 2 %, majoré de 3,3 % de taxe commerciale spécifique (détention de moins de cinq ans, art. 91/2) ou de 0,5 % de droit de timbre, et la retenue à la source de l’article 50 — 1 % pour un vendeur société, montant progressif pour une personne physique.
• La charge exacte dépend de votre durée de détention et de votre structure de détention (nom propre, société ou bail) et ne peut pas être lue dans un tableau : elle se calcule pour une opération réelle.
• Passer 180 jours ou plus dans l’année vous rend résident fiscal thaïlandais (art. 41), ce qui, depuis le 1er janvier 2024, peut faire entrer dans le champ de l’impôt les revenus étrangers que vous rapatriez en Thaïlande (Paw 161/2566, Paw 162/2566).

Payez-vous l’impôt thaïlandais sur les loyers de votre lot, même si vous vivez à l’étranger ?

Oui. Les loyers d’un bien situé en Thaïlande constituent un revenu imposable au sens de l’article 40(5) du Code des impôts, et l’article 41 rend les revenus tirés d’un bien thaïlandais imposables en Thaïlande quelle que soit la résidence du propriétaire et que les sommes soient versées en Thaïlande ou à l’étranger. Un propriétaire étranger non-résident est imposé sur ces loyers de source thaïlandaise au même titre qu’un résident ; être établi dans un autre pays ne fait pas sortir le loyer du champ de l’impôt thaïlandais.

Cela implique une déclaration fiscale annuelle en Thaïlande sur les revenus locatifs, à votre propre nom, au moyen du numéro d’identification fiscale que le Département des impôts délivre à un propriétaire étranger. L’obligation pèse sur vous en qualité de propriétaire ; l’agent de location ou le gestionnaire d’immeuble qui encaisse les loyers ne s’en acquitte pas à votre place.

La double imposition — être imposé sur le même loyer ici et dans votre pays — est un risque réel que le réseau de conventions fiscales thaïlandais a vocation à atténuer, généralement par imputation de l’impôt thaïlandais sur l’impôt dû dans votre pays. L’applicabilité d’une convention et ses modalités dépendent de votre pays et de votre situation : c’est donc l’un des premiers points à vérifier auprès d’un conseil, plutôt qu’à présumer.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés, et qu’est-ce qui est retenu à la source ?

Les revenus locatifs sont imposés au barème progressif thaïlandais de l’impôt sur le revenu des personnes physiques — actuellement de 0 % à 35 % en application de l’article 48 du Code des impôts — appliqué au loyer après déductions et abattement personnel, et non au loyer brut. Pour un immeuble bâti, le Code des impôts admet une déduction forfaitaire de 30 % du loyer brut en lieu et place de la justification détaillée, ou bien la déduction des charges réelles et justifiées lorsque celles-ci sont supérieures. Le taux qui vous est appliqué dépend de votre revenu imposable total de l’année : un même loyer produit donc une charge différente selon les propriétaires.

La déclaration est annuelle, au moyen du formulaire PND 90 ou PND 91 après la clôture de l’année civile ; le propriétaire percevant des loyers doit en outre déposer une déclaration semestrielle sur le formulaire PND 94, couvrant le premier semestre. Ce sont là des formalités qu’un comptable thaïlandais accomplit couramment, et obtenir tôt le numéro fiscal et mettre les déclarations en ordre évite la précipitation que connaissent bien des propriétaires non-résidents.

La retenue à la source dépend de la qualité du locataire. Lorsque le locataire est une personne morale — une société qui loue votre lot pour y loger un salarié ou en faire un bureau — elle doit retenir 5 % du loyer et les reverser au Département des impôts ; ce montant retenu s’impute sur votre impôt annuel, il ne s’y ajoute pas. Lorsque le locataire est une personne physique, aucune retenue ne s’applique et l’impôt est intégralement réglé par votre déclaration annuelle. Dans les deux cas, la retenue est un acompte sur le montant final, et non ce montant lui-même.

Quels impôts deviennent exigibles lorsque vous vendez ?

La vente déclenche une série distincte de prélèvements, liquidés et encaissés au bureau des Terres le jour du transfert de propriété, et calculés sur le plus élevé de la valeur d’expertise administrative ou du prix enregistré, plutôt que sur votre plus-value réelle. Le présent article les recense ; la mécanique du rendez-vous lui-même — ce qui se paie au guichet et qui supporte habituellement chaque prélèvement — est traitée dans notre note sur le jour du transfert au bureau des Terres, que celle-ci ne reprend pas.

Trois éléments fiscaux peuvent s’ajouter au droit d’enregistrement du transfert de 2 % perçu par le Département des Terres. La taxe commerciale spécifique de 3,3 % (surtaxe locale comprise) est due en application de l’article 91/2 du Code des impôts lorsque le vendeur détient le lot depuis moins de cinq ans, sous réserve d’exceptions telles qu’une inscription ancienne au registre de la maison ; lorsqu’elle n’est pas due, un droit de timbre de 0,5 % s’applique à la place, les deux n’étant jamais cumulés. La retenue à la source sur le transfert est perçue en application de l’article 50 du Code des impôts.

Cette retenue diffère selon la qualité du vendeur. Pour une société, elle est d’un taux forfaitaire de 1 % de la valeur d’expertise ou du prix enregistré ; pour une personne physique, il s’agit d’un montant progressif que le bureau des Terres calcule à partir de la valeur d’expertise et du nombre d’années de détention. Pour une personne physique qui ne fait pas commerce de biens immobiliers, savoir si cette retenue constitue en pratique l’impôt définitif sur la vente ou si elle se régularise dans la déclaration annuelle est précisément le type de question qui dépend de votre situation : réglez-la avec un conseil fiscal, et non au guichet.

La durée — et le mode — de détention modifient-ils la note ?

Oui, sur les deux plans, et c’est pourquoi aucun chiffre unique ne peut être avancé au titre de « l’impôt sur la vente d’un lot ». La durée de détention déplace directement le prélèvement dû à la vente : le seuil de cinq ans de l’article 91/2 fait la différence entre acquitter 3,3 % de taxe commerciale spécifique et acquitter 0,5 % de droit de timbre — un même lot vendu la quatrième année et la sixième année est imposé différemment sur ce seul poste.

Le mode de détention modifie la situation plus profondément. Un lot détenu en nom propre est imposé entre vos mains au barème des personnes physiques exposé ci-dessus. Un lot détenu par l’intermédiaire d’une société thaïlandaise est un actif social : les loyers sont un revenu d’entreprise imposé selon le régime des sociétés, la société doit tenir une comptabilité auditée et déposer ses propres déclarations, et faire remonter les bénéfices jusqu’à vous en qualité d’associé constitue une étape imposable supplémentaire — une structure dont les coûts de fonctionnement et les conséquences conviennent rarement à un lot de copropriété unique, et jamais sous la forme d’un montage avec prête-noms, que le cabinet refuse. Un lot détenu au moyen d’un bail enregistré plutôt qu’en pleine propriété est imposé différemment encore.

Aucun de ces modes n’est intrinsèquement « le moins coûteux » ; chacun emporte ses propres obligations, et le bon choix dépend du nombre de lots que vous détenez, de la durée pendant laquelle vous entendez les conserver, ainsi que de votre résidence et de votre situation successorale. C’est là le cœur honnête du sujet : la charge exacte est fonction de la durée de détention et de la structure, et elle se calcule pour une opération réelle — elle ne se lit pas dans un tableau.

Êtes-vous résident fiscal thaïlandais, et vos revenus étrangers entrent-ils en jeu ?

Vous devenez résident fiscal thaïlandais toute année où vous êtes présent en Thaïlande 180 jours ou plus, en application de l’article 41 du Code des impôts — un seuil que certains propriétaires franchissent sans y penser, simplement en y passant de longues périodes. La résidence ne change rien au fait que vos loyers thaïlandais sont déjà imposables ; ce qu’elle change, c’est la possibilité que vos revenus de source étrangère soient attraits dans le champ de l’impôt.

Aux termes des instructions départementales du Département des impôts n° Paw 161/2566 et n° Paw 162/2566, les revenus de source étrangère d’un résident fiscal thaïlandais deviennent imposables en Thaïlande lorsqu’ils y sont rapatriés, pour les revenus transférés à compter du 1er janvier 2024. En clair, le résident qui rapatrie en Thaïlande des revenus perçus à l’étranger — pour financer son train de vie ou une nouvelle acquisition — peut faire entrer ces sommes dans le champ de l’impôt thaïlandais au titre de l’année du rapatriement. Il s’agit d’un domaine récent et encore en évolution, et son articulation avec une convention fiscale et avec une épargne constituée avant 2024 est précisément là où le conseil prend toute sa valeur.

Pour la plupart des acquéreurs étrangers qui séjournent sans s’installer, rien de tout cela ne déplace le point de départ, simple : les loyers thaïlandais sont imposés en Thaïlande, et la vente est imposée au bureau des Terres. La résidence est la strate qui compte si la Thaïlande devient le lieu où vous vivez réellement — et le point où un article général s’arrête et où doit commencer une conversation sur votre situation propre.

Les limites de cet article

• Cet article identifie les prélèvements et leurs faits générateurs ; il ne calcule pas l’impôt dû sur une location ou une vente déterminées, lequel dépend du revenu global, de la durée de détention, de la structure de détention, de la valeur d’expertise et de toute convention applicable.
• Les taux, les déductions et les seuils changent, et la règle de rapatriement applicable aux revenus étrangers d’un résident est récente et encore en cours d’application pratique. Les chiffres sont ceux en vigueur au 25 juillet 2026 — confirmez-les au regard de votre situation avant de vous y fier.
• Informations générales uniquement ; il ne s’agit ni d’un conseil en investissement, ni d’un conseil fiscal ou juridique, ni d’une projection de rendement. La fiscalité locative et la fiscalité de la revente propres à votre situation sont prises en charge dans le cadre d’un mandat distinct conclu avec Suwanvara Law Firm.

Poursuivre la lecture

• Le transfert au Département des Terres
• Vérification préalable à l’acquisition

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / En cas de divergence entre les versions linguistiques, la version anglaise prévaut.

Sources

• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Revenue Code, s.40(5) (rental of property is assessable income), s.41 (income from property situated in Thailand is Thai-source and taxable regardless of residence or where paid; a person present in Thailand 180 days or more in a tax year is a resident), and s.48 (progressive personal income tax rates, currently 0%–35%) (vérifié le 2026-07-25)
• Revenue Department — standard deduction for property rental income (30% of gross for buildings, in lieu of actual expenses, under the Royal Decree issued pursuant to the Revenue Code); withholding of 5% on rent paid by a juristic person; annual return PND 90/91 and mid-year return PND 94 (vérifié le 2026-07-25)
• Revenue Department — on a sale: specific business tax (Revenue Code s.91/2, 3.3% incl. local surcharge, where the seller has held the unit under five years, with exceptions), stamp duty (0.5%, only where specific business tax is not due), and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (vérifié le 2026-07-25)
• Revenue Department — Departmental Instructions No. Paw 161/2566 and No. Paw 162/2566: foreign-source income of a Thai tax resident is assessable when brought into Thailand, for income remitted from 1 January 2024 onwards (vérifié le 2026-07-25)
• Department of Lands (กรมที่ดิน) — transfer registration fee on a condominium transfer (2% of the appraised value; the 0.01% reduction to 30 June 2027 reaches only Thai-national buyers of homes up to THB 7 million) (vérifié le 2026-07-25)