Налоги для иностранного инвестора в недвижимость в Таиланде

Если вы владеете тайской квартирой и сдаёте её, вы платите тайский налог с арендной платы, а при последующей продаже — ещё один набор платежей. Ни то ни другое не зависит от того, живёте ли вы в Таиланде: доход от находящегося здесь имущества является доходом из тайского источника по статье 41 Налогового кодекса и облагается налогом независимо от вашего резидентства и от того, поступает ли арендная плата вам в Бангкоке или в банк вашей страны.

Ниже описана структура налогообложения, а не его размер. Сумма, которую вы фактически должны, зависит от вашего совокупного дохода, срока владения квартирой, от того, владеете ли вы ею лично или через компанию, и от соглашения об избежании двойного налогообложения между Таиландом и страной вашего проживания, — переменных, которые ни одна статья за вас не разрешит. Считайте это картой того, какие платежи существуют и что запускает каждый из них, а конкретную цифру по вашей сделке определяйте с налоговым консультантом.

Коротко

• Арендная плата за тайскую квартиру является доходом из тайского источника, облагаемым в Таиланде независимо от того, живёте вы здесь или нет (Налоговый кодекс, п. 5 ст. 40, ст. 41), через ежегодную декларацию на ваше имя.
• Арендный доход облагается по прогрессивным ставкам для физических лиц от 0% до 35% (ст. 48) после стандартного вычета в 30% для строений (или фактических расходов); арендатор — юридическое лицо удерживает 5% в зачёт, арендатор — физическое лицо не удерживает ничего.
• Продажа влечёт платежи, начисляемые в Земельном департаменте от оценочной или зарегистрированной стоимости: сбор за переоформление 2% плюс специальный налог на предпринимательскую деятельность 3,3% (при владении менее пяти лет, ст. 91/2) либо гербовый сбор 0,5%, а также удержание по ст. 50 — 1% для продавца-компании и прогрессивная сумма для физического лица.
• Точная сумма зависит от срока владения и структуры владения (лично, через компанию или по аренде) и не может быть названа по таблице — она рассчитывается для реальной сделки.
• Пребывание в стране 180 дней и более за год делает вас налоговым резидентом Таиланда (ст. 41), что с 1 января 2024 года может вводить в налогообложение иностранный доход, переводимый вами в Таиланд (Paw 161/2566, Paw 162/2566).

Платится ли тайский налог с арендной платы за вашу квартиру, даже если вы живёте за границей?

Да. Арендная плата за имущество, находящееся в Таиланде, является облагаемым доходом по пункту 5 статьи 40 Налогового кодекса, а статья 41 делает доход от тайского имущества облагаемым в Таиланде независимо от резидентства собственника и от того, выплачивается ли он в Таиланде или за рубежом. Иностранный собственник-нерезидент облагается налогом с этой аренды из тайского источника так же, как и резидент; проживание в другой стране не выводит арендную плату за пределы тайского налогообложения.

Это означает ежегодную подачу тайской налоговой декларации по арендному доходу на ваше собственное имя с использованием идентификационного номера налогоплательщика, который Налоговое управление выдаёт иностранному собственнику недвижимости. Обязанность лежит на вас как на собственнике; агент по аренде или управляющий зданием, собирающий арендную плату, за вас её не исполняет.

Двойное налогообложение — уплата налога с одной и той же арендной платы и здесь, и дома — это реальный риск, для устранения которого существует сеть тайских соглашений об избежании двойного налогообложения, обычно через зачёт тайского налога против обязательства в стране вашего проживания. Применяется ли соглашение и как именно, зависит от вашей страны и обстоятельств, поэтому это один из первых вопросов, который следует проверить с консультантом, а не предполагать.

Как облагается арендный доход и что удерживается?

Арендный доход облагается по прогрессивным ставкам тайского подоходного налога с физических лиц — в настоящее время от 0% до 35% по статье 48 Налогового кодекса, — применяемым к арендной плате после вычетов и личного необлагаемого вычета, а не к валовой арендной плате. Для строения Налоговый кодекс допускает стандартный вычет в размере 30% валовой арендной платы вместо постатейного учёта либо, если фактические документально подтверждённые расходы выше, вычет этих расходов. Ставка, на которую вы попадёте, зависит от вашего совокупного облагаемого дохода за год, поэтому одна и та же арендная плата даёт разным собственникам разные суммы налога.

Декларирование ежегодное, по форме PND 90 или 91 после окончания календарного года; собственник, имеющий арендный доход, обязан также подать полугодовую декларацию по форме PND 94 за первое полугодие. Это та механика, которую тайский бухгалтер ведёт в рабочем порядке, и заблаговременное получение налогового номера и приведение отчётности в порядок избавляет от спешки, в которую попадают многие собственники, живущие за границей.

Удержание зависит от того, кто платит. Когда арендатором является юридическое лицо — компания, снимающая вашу квартиру как жильё для сотрудника или как офис, — она обязана удержать 5% арендной платы и перечислить их Налоговому управлению, и эта удержанная сумма является зачётом против вашего годового обязательства, а не дополнительным налогом. Когда арендатор — физическое лицо, удержание не применяется и весь платёж закрывается через вашу годовую декларацию. В любом случае удержание — это авансовый платёж в счёт итоговой суммы, а не сама итоговая сумма.

Какие налоги возникают при продаже?

Продажа запускает отдельный набор платежей, которые начисляются и взимаются в Земельном департаменте в день перехода права собственности и исчисляются от большей из двух величин — государственной оценочной стоимости или зарегистрированной цены, — а не от вашей фактической прибыли. Настоящая статья очерчивает их; механика самого приёма — что оплачивается у стойки и кто по обыкновению несёт каждый платёж — разобрана в нашей заметке о дне переоформления в Земельном департаменте, и здесь она не повторяется.

Наряду с регистрационным сбором Департамента земель за переоформление в размере 2% могут возникнуть три налоговых платежа. Специальный налог на предпринимательскую деятельность в размере 3,3% (включая местную надбавку) взимается по статье 91/2 Налогового кодекса, когда продавец владел квартирой менее пяти лет, — с исключениями, например при длительной регистрации в домовой книге; там, где он не взимается, вместо него применяется гербовый сбор в 0,5%, и вместе эти два платежа не взимаются никогда. Налог, удерживаемый у источника при переоформлении, взимается по статье 50 Налогового кодекса.

Это удержание различается в зависимости от того, кем является продавец. Для компании это фиксированный 1% от оценочной или зарегистрированной цены; для физического лица это прогрессивная сумма, которую Земельный департамент рассчитывает от оценочной стоимости и числа лет владения. Для физического лица, не занимающегося торговлей недвижимостью, вопрос о том, является ли такое удержание фактически вашим окончательным налогом с продажи или оно сверяется в вашей годовой декларации, — как раз из числа тех, что зависят от ваших обстоятельств: решайте его с налоговым консультантом, а не у стойки.

Меняют ли сумму срок и форма владения квартирой?

Да, в обоих случаях, и именно поэтому нельзя назвать одну цифру «налога при продаже квартиры». Срок владения напрямую влияет на платёж со стороны продажи: пятилетняя черта в статье 91/2 — это разница между уплатой специального налога на предпринимательскую деятельность в 3,3% и уплатой гербового сбора в 0,5%, так что одна и та же квартира, проданная на четвёртый и на шестой год, облагается по-разному уже по одному этому пункту.

Форма владения меняет картину глубже. Квартира, принадлежащая вам лично, облагается у вас по приведённым выше ставкам для физических лиц. Квартира, принадлежащая тайской компании, является активом компании: арендная плата является корпоративным доходом и облагается по корпоративному режиму, компания обязана вести аудируемую отчётность и подавать собственные декларации, а вывод прибыли вам как акционеру — это ещё один облагаемый шаг. Такая структура имеет собственные текущие расходы и последствия, редко подходит для одной квартиры и никогда не может быть номинальной схемой, от которой фирма отказывается. Квартира, которой вы владеете по зарегистрированному договору аренды, а не в полной собственности, облагается ещё иначе.

Ни один из этих вариантов не является «более дешёвым» сам по себе; у каждого свои обязанности, и подходящий зависит от того, сколькими квартирами вы владеете, как долго собираетесь ими владеть и каково ваше собственное резидентство и наследственное положение. В этом честная суть темы: точная сумма обязательства — функция срока владения и структуры, и она рассчитывается для реальной сделки, а не считывается из таблицы.

Являетесь ли вы налоговым резидентом Таиланда и учитывается ли ваш иностранный доход?

Вы становитесь налоговым резидентом Таиланда в любом году, в котором находитесь в стране 180 дней и более, по статье 41 Налогового кодекса, — этот порог некоторые собственники недвижимости переходят непреднамеренно, просто проводя здесь долгие периоды. Резидентство не меняет того факта, что ваша тайская аренда и так облагается налогом; оно меняет то, может ли быть вовлечён ваш доход из-за пределов Таиланда.

По инструкциям Налогового управления № Paw 161/2566 и № Paw 162/2566 доход налогового резидента Таиланда из иностранных источников становится облагаемым в Таиланде при его ввозе в страну — для дохода, переведённого начиная с 1 января 2024 года. Проще говоря, резидент, переводящий зарубежные заработки в Таиланд — на покрытие расходов на жизнь или на очередную покупку, — может ввести эти деньги в тайское налогообложение в году перевода. Это недавняя и всё ещё развивающаяся область, и именно то, как она соотносится с соглашением об избежании двойного налогообложения и со сбережениями, накопленными до 2024 года, и есть тот случай, где консультация окупается.

Для большинства иностранных покупателей, которые приезжают, а не переселяются, ничто из этого не отменяет простой отправной точки: тайская арендная плата облагается в Таиланде, а продажа облагается в Земельном департаменте. Резидентство — это тот слой, который начинает иметь значение, если Таиланд становится местом, где вы действительно живёте, и та точка, где общая статья заканчивается и должен начинаться разговор о вашем собственном положении.

Границы этой статьи

• Настоящая статья называет платежи и то, что их запускает; она не рассчитывает налог по конкретной аренде или продаже, который зависит от совокупного дохода, срока владения, структуры владения, оценочной стоимости и применимого соглашения.
• Налоговые ставки, вычеты и пороговые значения меняются, а правило о переводе иностранного дохода резидента является недавним и всё ещё формируется в практике применения. Цифры актуальны на 25 июля 2026 г. — подтвердите их применительно к вашим обстоятельствам, прежде чем на них полагаться.
• Только общая информация, а не инвестиционная, налоговая или юридическая консультация и не прогноз какой-либо доходности. Налогообложение аренды и продажи применительно к вашей ситуации ведётся по отдельному договору с Suwanvara Law Firm.

Читать далее

• Переоформление в Земельном департаменте
• Предпокупочная юридическая проверка

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / В случае расхождений между версиями на разных языках преимущественную силу имеет версия на английском языке.

Источники

• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Revenue Code, s.40(5) (rental of property is assessable income), s.41 (income from property situated in Thailand is Thai-source and taxable regardless of residence or where paid; a person present in Thailand 180 days or more in a tax year is a resident), and s.48 (progressive personal income tax rates, currently 0%–35%) (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department — standard deduction for property rental income (30% of gross for buildings, in lieu of actual expenses, under the Royal Decree issued pursuant to the Revenue Code); withholding of 5% on rent paid by a juristic person; annual return PND 90/91 and mid-year return PND 94 (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department — on a sale: specific business tax (Revenue Code s.91/2, 3.3% incl. local surcharge, where the seller has held the unit under five years, with exceptions), stamp duty (0.5%, only where specific business tax is not due), and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (проверено 2026-07-25)
• Revenue Department — Departmental Instructions No. Paw 161/2566 and No. Paw 162/2566: foreign-source income of a Thai tax resident is assessable when brought into Thailand, for income remitted from 1 January 2024 onwards (проверено 2026-07-25)
• Department of Lands (กรมที่ดิน) — transfer registration fee on a condominium transfer (2% of the appraised value; the 0.01% reduction to 30 June 2027 reaches only Thai-national buyers of homes up to THB 7 million) (проверено 2026-07-25)