Steuern für ausländische Immobilieninvestoren in Thailand

Wenn Ihnen eine thailändische Eigentumswohnung gehört und Sie sie vermieten, zahlen Sie in Thailand Steuern auf die Miete — und beim späteren Verkauf fällt ein weiterer Satz von Abgaben an. Beides hängt nicht davon ab, dass Sie in Thailand leben: Einkünfte aus einer hier belegenen Immobilie sind nach § 41 des Revenue Code Einkünfte aus thailändischer Quelle und damit steuerpflichtig, ob Sie hier ansässig sind oder nicht und ob die Miete Sie in Bangkok oder auf Ihrem Konto im Heimatland erreicht.

Was folgt, ist die Gestalt der Steuer, nicht ihre Höhe. Was Sie tatsächlich schulden, hängt von Ihren Gesamteinkünften ab, davon, wie lange Sie die Wohnung gehalten haben, ob Sie sie persönlich oder über eine Gesellschaft halten, und von einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Thailand und Ihrem Wohnsitzstaat — Größen, die kein Artikel für Sie auflösen kann. Nehmen Sie dies als Übersicht darüber, welche Abgaben es gibt und was sie jeweils auslöst, und klären Sie den Betrag für Ihr eigenes Geschäft mit einem Steuerberater.

Kurz gefasst

• Miete aus einer thailändischen Eigentumswohnung ist Einkommen aus thailändischer Quelle und in Thailand steuerpflichtig, ob Sie hier leben oder nicht (§ 40 (5), § 41 Revenue Code) — über eine jährliche Erklärung in Ihrem eigenen Namen.
• Mieteinkünfte werden mit den progressiven Sätzen von 0 % bis 35 % besteuert (§ 48), nach einem Pauschalabzug von 30 % für Gebäude (oder den tatsächlichen Aufwendungen); ein Mieter, der eine juristische Person ist, behält 5 % als anrechenbare Vorauszahlung ein, eine natürliche Person behält nichts ein.
• Beim Verkauf werden im Land Office Abgaben auf den Schätz- oder Eintragungswert festgesetzt: 2 % Übertragungsgebühr zuzüglich 3,3 % Sonderbetriebsteuer (Haltedauer unter fünf Jahren, § 91/2) oder 0,5 % Stempelsteuer sowie die Quellensteuer nach § 50 — 1 % bei einer verkaufenden Gesellschaft, progressiv bei einer natürlichen Person.
• Die genaue Rechnung hängt von Ihrer Haltedauer und der Haltestruktur ab (persönlich, Gesellschaft oder Miete) und lässt sich nicht aus einer Tabelle nennen — sie wird für ein konkretes Geschäft ermittelt.
• Wer sich in einem Jahr 180 Tage oder länger in Thailand aufhält, wird dort steuerlich ansässig (§ 41); das kann seit dem 1. Januar 2024 nach Thailand überwiesene ausländische Einkünfte in das Steuernetz bringen (Paw 161/2566, Paw 162/2566).

Zahlen Sie thailändische Steuern auf die Miete Ihrer Eigentumswohnung, auch wenn Sie im Ausland leben?

Ja. Miete aus einer in Thailand belegenen Immobilie gehört nach § 40 (5) des Revenue Code zu den steuerpflichtigen Einkünften, und § 41 macht Einkünfte aus thailändischen Immobilien in Thailand steuerpflichtig, unabhängig davon, wo der Eigentümer ansässig ist und ob das Geld in Thailand oder im Ausland gezahlt wird. Ein nicht ansässiger ausländischer Eigentümer wird auf diese Mieteinkünfte aus thailändischer Quelle genauso besteuert wie ein Ansässiger; ein Wohnsitz in einem anderen Land nimmt die Miete nicht aus dem thailändischen Steuernetz heraus.

Das bedeutet eine jährliche thailändische Steuererklärung über die Mieteinkünfte, in Ihrem eigenen Namen, unter der Steueridentifikationsnummer, die das Revenue Department einem ausländischen Immobilieneigentümer erteilt. Die Pflicht liegt bei Ihnen als Eigentümer; ein Vermietungsverwalter oder Hausverwalter, der die Miete einzieht, erfüllt sie nicht für Sie.

Die Doppelbesteuerung — dieselbe Miete hier und im Heimatland besteuert zu sehen — ist ein reales Risiko, das Thailands Netz von Doppelbesteuerungsabkommen mildern soll, üblicherweise durch Anrechnung der thailändischen Steuer auf Ihre Steuerschuld im Heimatland. Ob und wie ein Abkommen greift, hängt von Ihrem Land und Ihren Verhältnissen ab; es gehört daher zu den ersten Punkten, die mit einem Berater zu klären und nicht zu unterstellen sind.

Wie werden Mieteinkünfte besteuert, und was wird einbehalten?

Mieteinkünfte werden mit den progressiven thailändischen Einkommensteuersätzen besteuert — derzeit von 0 % bis 35 % nach § 48 des Revenue Code —, und zwar auf die Miete nach Abzügen und persönlichem Freibetrag, nicht auf die Bruttomiete. Für ein Gebäude lässt der Revenue Code anstelle des Einzelnachweises einen Pauschalabzug von 30 % der Bruttomiete zu; alternativ können Sie die tatsächlichen, belegten Aufwendungen abziehen, wenn diese höher sind. Welcher Satz Sie trifft, hängt von Ihren gesamten steuerpflichtigen Einkünften des Jahres ab — dieselbe Miete führt daher bei verschiedenen Eigentümern zu verschiedenen Beträgen.

Erklärt wird jährlich, nach Ablauf des Kalenderjahres, auf dem Formular PND 90 oder 91; ein Eigentümer mit Mieteinkünften muss zusätzlich eine Halbjahreserklärung auf dem Formular PND 94 für das erste Halbjahr abgeben. Das ist die Mechanik, die ein thailändischer Steuerberater routinemäßig erledigt; die Steuernummer und die Erklärungen frühzeitig in Ordnung zu bringen, erspart die Hektik, in die viele abwesende Eigentümer geraten.

Beim Einbehalt kommt es auf den Zahlenden an. Ist der Mieter eine juristische Person — eine Gesellschaft, die Ihre Wohnung als Mitarbeiterwohnung oder als Büro mietet —, muss sie 5 % der Miete einbehalten und an das Revenue Department abführen; dieser einbehaltene Betrag wird auf Ihre Jahressteuerschuld angerechnet und ist keine zusätzliche Steuer. Ist der Mieter eine natürliche Person, findet kein Einbehalt statt, und die gesamte Steuer wird über Ihre Jahreserklärung abgewickelt. In beiden Fällen ist der Einbehalt eine Vorauszahlung auf den endgültigen Betrag und nicht der endgültige Betrag selbst.

Welche Steuern werden beim Verkauf fällig?

Der Verkauf löst einen eigenen Satz von Abgaben aus, die am Tag des Eigentumsübergangs im Land Office festgesetzt und eingezogen werden; berechnet werden sie auf den höheren der beiden Werte — den amtlichen Schätzwert oder den zur Eintragung erklärten Preis — und nicht auf Ihren tatsächlichen Gewinn. Dieser Artikel gibt einen Überblick; die Abläufe des Termins selbst — was am Schalter gezahlt wird und wer welche Abgabe üblicherweise trägt — behandelt unsere Notiz zum Übertragungstag im Land Office, die hier nicht wiederholt wird.

Neben der Eintragungsgebühr des Department of Lands für die Übertragung von 2 % können drei Steuerposten anfallen. Die Sonderbetriebsteuer (Specific Business Tax) von 3,3 % (einschließlich des kommunalen Zuschlags) wird nach § 91/2 des Revenue Code erhoben, wenn die Verkäuferseite die Wohneinheit weniger als fünf Jahre gehalten hat — mit Ausnahmen, etwa bei langjähriger Eintragung im Hausregister. Fällt sie nicht an, tritt an ihre Stelle die Stempelsteuer von 0,5 %; beide werden nie zugleich erhoben. Die Quellensteuer auf die Übertragung wird nach § 50 des Revenue Code eingezogen.

Dieser Einbehalt richtet sich danach, wer verkauft. Bei einer Gesellschaft beträgt er pauschal 1 % des Schätz- oder Eintragungspreises; bei einer natürlichen Person ist es ein progressiver Betrag, den das Land Office aus dem Schätzwert und der Zahl der Haltejahre berechnet. Ob dieser Einbehalt bei einer natürlichen Person, die nicht gewerblich mit Immobilien handelt, praktisch Ihre endgültige Steuer auf den Verkauf ist oder in Ihrer Jahreserklärung abgeglichen wird, ist genau die Art von Frage, die von Ihren Verhältnissen abhängt — klären Sie sie mit einem Steuerberater und nicht am Schalter.

Ändert sich die Rechnung dadurch, wie lange — oder in welcher Form — Sie die Wohnung halten?

Ja, in beiderlei Hinsicht; und genau deshalb lässt sich für „die Steuer beim Verkauf einer Eigentumswohnung“ keine einzelne Zahl nennen. Die Haltedauer wirkt sich unmittelbar auf die Abgaben der Verkaufsseite aus: Die Fünfjahresgrenze des § 91/2 entscheidet darüber, ob 3,3 % Sonderbetriebsteuer oder 0,5 % Stempelsteuer anfallen — dieselbe Wohnung wird im vierten und im sechsten Jahr allein bei diesem Posten unterschiedlich besteuert.

Die Form des Haltens verändert das Bild noch tiefgreifender. Eine persönlich gehaltene Wohneinheit wird bei Ihnen mit den oben genannten Sätzen der Einkommensteuer besteuert. Eine über eine thailändische Gesellschaft gehaltene Wohneinheit ist Gesellschaftsvermögen: Die Miete ist Gesellschaftseinkommen und wird nach dem Körperschaftsteuerregime besteuert, die Gesellschaft muss geprüfte Abschlüsse führen und eigene Erklärungen abgeben, und Gewinne an Sie als Gesellschafter auszukehren, ist ein weiterer steuerpflichtiger Schritt — eine Struktur mit laufenden Kosten und Folgen, die für eine einzelne Eigentumswohnung selten passt und niemals als Strohmann-Konstruktion, die die Kanzlei ablehnt. Eine im Wege einer eingetragenen Miete (Leasehold) gehaltene Wohneinheit wird wiederum anders besteuert.

Keine dieser Formen ist von Natur aus „der günstigere Weg“; jede bringt eigene Pflichten mit sich, und die richtige hängt davon ab, wie viele Einheiten Sie halten, wie lange Sie halten wollen und wie Ihre eigene Ansässigkeit und Nachlasslage aussieht. Das ist der ehrliche Kern des Themas: Die genaue Steuerlast ist eine Funktion von Haltedauer und Struktur, und sie wird für ein konkretes Geschäft ermittelt und nicht aus einer Tabelle abgelesen.

Sind Sie in Thailand steuerlich ansässig, und spielen Ihre ausländischen Einkünfte hinein?

Sie werden in jedem Jahr in Thailand steuerlich ansässig, in dem Sie sich 180 Tage oder länger im Land aufhalten, § 41 des Revenue Code — eine Schwelle, die manche Immobilieneigentümer ungewollt überschreiten, einfach weil sie längere Zeiträume hier verbringen. An der Steuerpflicht Ihrer thailändischen Mieteinkünfte ändert die Ansässigkeit nichts; sie ändert, ob Ihre Einkünfte von außerhalb Thailands hereingeholt werden können.

Nach den Verwaltungsanweisungen des Revenue Department Nr. Paw 161/2566 und Nr. Paw 162/2566 werden ausländische Einkünfte einer in Thailand steuerlich ansässigen Person in Thailand steuerpflichtig, wenn sie ins Land eingebracht werden — für Beträge, die ab dem 1. Januar 2024 überwiesen werden. Im Klartext: Wer ansässig ist und im Ausland erzielte Einkünfte nach Thailand überweist — um Lebenshaltungskosten oder einen weiteren Kauf zu finanzieren —, kann dieses Geld im Jahr der Überweisung in das thailändische Steuernetz bringen. Das ist ein junges und noch in Entwicklung befindliches Feld, und wie es mit einem Doppelbesteuerungsabkommen und mit Ersparnissen aus der Zeit vor 2024 zusammenwirkt, ist genau der Punkt, an dem sich Beratung auszahlt.

Für die meisten ausländischen Käufer, die zu Besuch kommen, statt sich niederzulassen, verdrängt nichts davon den einfachen Ausgangspunkt: Die thailändische Miete wird in Thailand besteuert, und der Verkauf wird im Land Office besteuert. Die Ansässigkeit ist die Ebene, auf die es ankommt, wenn Thailand tatsächlich Ihr Lebensmittelpunkt wird — und der Punkt, an dem ein allgemeiner Artikel endet und ein Gespräch über Ihre eigene Lage beginnen sollte.

Die Grenzen dieses Artikels

• Dieser Artikel benennt die Abgaben und ihre Auslöser; er berechnet nicht die Steuer einer bestimmten Vermietung oder eines bestimmten Verkaufs, die von Gesamteinkünften, Haltedauer, Haltestruktur, Schätzwert und einem etwaigen Abkommen abhängt.
• Steuersätze, Abzüge und Schwellenwerte ändern sich, und die Regel zur Überweisung ausländischer Einkünfte einer ansässigen Person ist jung und wird in der Praxis noch angewandt. Die Zahlen sind auf dem Stand vom 25. Juli 2026 — lassen Sie sie für Ihre Verhältnisse bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.
• Nur allgemeine Information, keine anlagebezogene, steuerliche oder rechtliche Beratung und keine Prognose irgendeiner Rendite. Die Besteuerung von Vermietung und Verkauf in Ihrer eigenen Lage wird im Rahmen eines gesonderten Mandats mit Suwanvara Law Firm bearbeitet.

Weiterlesen

• Übertragung beim Department of Lands
• Sorgfaltsprüfung vor dem Kauf

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / Bei Abweichungen zwischen den Sprachfassungen ist die englische Fassung maßgeblich.

Quellen

• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Revenue Code, § 40 (5) (die Vermietung von Immobilien gehört zu den steuerpflichtigen Einkünften), § 41 (Einkünfte aus in Thailand belegenen Immobilien sind Einkünfte aus thailändischer Quelle und steuerpflichtig, unabhängig von Ansässigkeit und Zahlungsort; wer sich in einem Steuerjahr 180 Tage oder länger in Thailand aufhält, ist dort ansässig) und § 48 (progressive Einkommensteuersätze, derzeit 0 % bis 35 %) (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department — Pauschalabzug für Einkünfte aus Immobilienvermietung (30 % der Bruttomiete für Gebäude anstelle der tatsächlichen Aufwendungen, nach der aufgrund des Revenue Code erlassenen Königlichen Verordnung); Einbehalt von 5 % auf Miete, die von einer juristischen Person gezahlt wird; Jahreserklärung PND 90/91 und Halbjahreserklärung PND 94 (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department — beim Verkauf: Sonderbetriebsteuer (Specific Business Tax) (§ 91/2 Revenue Code, 3,3 % einschließlich kommunalem Zuschlag, wenn die Verkäuferseite die Wohneinheit weniger als fünf Jahre gehalten hat, mit Ausnahmen), Stempelsteuer (0,5 %, nur wenn keine Sonderbetriebsteuer anfällt) und Quellensteuer auf die Übertragung unbeweglichen Vermögens (§ 50 Revenue Code) (geprüft am 2026-07-25)
• Revenue Department — Verwaltungsanweisungen Nr. Paw 161/2566 und Nr. Paw 162/2566: Ausländische Einkünfte einer in Thailand steuerlich ansässigen Person sind steuerpflichtig, wenn sie nach Thailand eingebracht werden, für ab dem 1. Januar 2024 überwiesene Beträge (geprüft am 2026-07-25)
• Department of Lands (กรมที่ดิน) — Eintragungsgebühr für die Übertragung einer Eigentumswohnung (2 % des Schätzwerts; die Senkung auf 0,01 % bis zum 30. Juni 2027 erreicht nur thailändische Käufer von Wohnungen bis 7 Mio. THB) (geprüft am 2026-07-25)