ภาษีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในประเทศไทย

หากคุณเป็นเจ้าของห้องชุดในประเทศไทยและปล่อยเช่า คุณต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่าในประเทศไทย และเมื่อขายในภายหลังก็มีค่าใช้จ่ายอีกชุดหนึ่ง ทั้งสองอย่างไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าคุณอาศัยอยู่ในประเทศไทยหรือไม่ เพราะเงินได้จากทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเป็นเงินได้ที่มีแหล่งในไทยตามมาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากร ต้องเสียภาษีไม่ว่าคุณจะมีถิ่นที่อยู่หรือไม่ และไม่ว่าค่าเช่าจะจ่ายให้คุณในกรุงเทพฯ หรือเข้าบัญชีธนาคารในประเทศบ้านเกิด

สิ่งที่กล่าวต่อไปนี้คือรูปร่างของภาษี ไม่ใช่จำนวนภาษี จำนวนที่คุณต้องเสียจริงขึ้นอยู่กับเงินได้รวมของคุณ ระยะเวลาที่ถือครองห้องชุด การถือครองในนามบุคคลหรือผ่านบริษัท และอนุสัญญาภาษีซ้อนระหว่างประเทศไทยกับประเทศที่คุณอาศัยอยู่ ซึ่งเป็นตัวแปรที่บทความใดก็ไม่อาจสรุปแทนคุณได้ โปรดถือว่านี่คือแผนที่ว่ามีค่าใช้จ่ายทางภาษีใดบ้างและอะไรเป็นเหตุให้เกิด แล้วคำนวณจำนวนสำหรับธุรกรรมของคุณกับที่ปรึกษาภาษี

สรุปสั้น

• ค่าเช่าจากห้องชุดในไทยเป็นเงินได้ที่มีแหล่งในไทย ต้องเสียภาษีในประเทศไทยไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่ที่นี่หรือไม่ (ประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) และ 41) โดยยื่นแบบประจำปีในชื่อของคุณเอง
• เงินได้ค่าเช่าเสียภาษีตามอัตราก้าวหน้า 0%–35% (มาตรา 48) หลังหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% สำหรับอาคาร (หรือหักตามจริง) ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย 5% เป็นเครดิต ผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่หัก
• การขายมีค่าใช้จ่ายที่ประเมินที่สำนักงานที่ดินจากราคาประเมินหรือราคาจดทะเบียน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2% บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถือครองไม่ถึงห้าปี มาตรา 91/2) หรืออากรแสตมป์ 0.5% และภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามมาตรา 50 คือ 1% สำหรับนิติบุคคล และแบบขั้นบันไดสำหรับบุคคลธรรมดา
• ภาระที่แท้จริงขึ้นอยู่กับระยะเวลาและรูปแบบการถือครอง (บุคคล บริษัท หรือสัญญาเช่า) และไม่อาจเปิดจากตารางได้ ต้องคำนวณจากธุรกรรมจริง
• การอยู่ในไทยตั้งแต่ 180 วันขึ้นไปในปีหนึ่งทำให้คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทย (มาตรา 41) ซึ่งตั้งแต่ 1 มกราคม 2567 อาจทำให้เงินได้ต่างประเทศที่คุณนำเข้ามาในไทยเข้าสู่ขอบเขตภาษี (ป.161/2566 และ ป.162/2566)

แม้อาศัยอยู่ต่างประเทศ คุณต้องเสียภาษีไทยจากค่าเช่าห้องชุดหรือไม่?

ต้องเสีย ค่าเช่าจากทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในประเทศไทยเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40(5) แห่งประมวลรัษฎากร และมาตรา 41 กำหนดให้เงินได้จากทรัพย์สินในไทยต้องเสียภาษีในประเทศไทยไม่ว่าเจ้าของจะมีถิ่นที่อยู่หรือไม่ และไม่ว่าเงินจะจ่ายในประเทศไทยหรือต่างประเทศ เจ้าของชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ก็เสียภาษีจากค่าเช่าที่มีแหล่งในไทยนี้เช่นเดียวกับผู้มีถิ่นที่อยู่ การพำนักอยู่ในอีกประเทศหนึ่งไม่ทำให้ค่าเช่าพ้นจากภาษีไทย

นั่นหมายถึงการยื่นแบบแสดงรายการภาษีประจำปีจากเงินได้ค่าเช่าในชื่อของคุณเอง โดยใช้เลขประจำตัวผู้เสียภาษีที่กรมสรรพากรออกให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ภาระอยู่ที่ตัวคุณในฐานะเจ้าของ ตัวแทนปล่อยเช่าหรือผู้จัดการอาคารที่เก็บค่าเช่าไม่ได้ปลดภาระนี้แทนคุณ

การเสียภาษีซ้ำซ้อน คือการถูกเก็บภาษีจากค่าเช่าเดียวกันทั้งในไทยและในประเทศบ้านเกิด เป็นความเสี่ยงจริงที่เครือข่ายอนุสัญญาภาษีซ้อนของไทยมีขึ้นเพื่อบรรเทา โดยปกติด้วยการนำภาษีไทยไปเครดิตกับภาระภาษีในประเทศบ้านเกิด อนุสัญญาจะใช้ได้หรือไม่และอย่างไรขึ้นอยู่กับประเทศและสถานการณ์ของคุณเอง จึงเป็นเรื่องแรก ๆ ที่ควรตรวจสอบกับที่ปรึกษา มิใช่สันนิษฐานเอาเอง

ค่าเช่าเสียภาษีอย่างไร และมีอะไรถูกหัก ณ ที่จ่าย?

เงินได้ค่าเช่าเสียภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าของไทย ปัจจุบันอยู่ระหว่าง 0% ถึง 35% ตามมาตรา 48 แห่งประมวลรัษฎากร โดยคำนวณจากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อน มิใช่จากค่าเช่าเต็มจำนวน สำหรับอาคารสิ่งปลูกสร้าง ประมวลรัษฎากรให้หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา 30% ของค่าเช่ารวมแทนการหักตามจริง หรือคุณจะเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงที่มีหลักฐานได้หากสูงกว่า อัตราที่คุณตกอยู่ขึ้นกับเงินได้พึงประเมินรวมของคุณในปีนั้น ค่าเช่าเท่ากันจึงให้ภาระต่างกันสำหรับเจ้าของแต่ละราย

การยื่นแบบเป็นรายปี ด้วยแบบ ภ.ง.ด.90 หรือ 91 หลังสิ้นปีปฏิทิน เจ้าของที่มีเงินได้ค่าเช่ายังต้องยื่นแบบครึ่งปีด้วยแบบ ภ.ง.ด.94 สำหรับเงินได้ครึ่งปีแรก เหล่านี้เป็นงานที่ผู้ทำบัญชีในไทยจัดการเป็นประจำ การจัดเลขประจำตัวผู้เสียภาษีและการยื่นให้เรียบร้อยแต่เนิ่น ๆ ช่วยเลี่ยงความวุ่นวายที่เจ้าของซึ่งอยู่ต่างประเทศมักประสบ

การหัก ณ ที่จ่ายขึ้นอยู่กับว่าใครเป็นผู้จ่าย เมื่อผู้เช่าเป็นนิติบุคคล เช่น บริษัทที่เช่าห้องของคุณเป็นที่พักพนักงานหรือสำนักงาน ผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่าและนำส่งกรมสรรพากร จำนวนที่ถูกหักนั้นเป็นเครดิตหักกับภาระภาษีประจำปีของคุณ ไม่ใช่ภาษีเพิ่ม เมื่อผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ไม่มีการหัก ณ ที่จ่าย และชำระภาระเต็มจำนวนผ่านแบบประจำปี ไม่ว่ากรณีใด การหัก ณ ที่จ่ายเป็นการชำระล่วงหน้าเทียบกับยอดสุดท้าย ไม่ใช่ยอดสุดท้ายในตัวเอง

เมื่อขายมีภาษีอะไรเกิดขึ้นบ้าง?

การขายก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายอีกชุดหนึ่ง ซึ่งประเมินและจัดเก็บที่สำนักงานที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ และคำนวณจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินของทางราชการกับราคาจดทะเบียน ไม่ใช่จากกำไรที่คุณได้จริง บทความนี้ทำหน้าที่เป็นแผนที่ของค่าใช้จ่ายเหล่านั้น ส่วนขั้นตอนในวันนัดหมาย เช่น จ่ายอะไรที่เคาน์เตอร์และใครรับภาระรายการใดตามธรรมเนียม อธิบายไว้ในบทความเรื่องวันโอนที่สำนักงานที่ดินของเรา ซึ่งบทความนี้จะไม่กล่าวซ้ำ

มีรายการภาษีสามรายการที่อาจเกิดควบคู่กับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนของกรมที่ดินซึ่งอยู่ที่ 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) จัดเก็บตามมาตรา 91/2 แห่งประมวลรัษฎากร เมื่อผู้ขายถือครองห้องชุดมาไม่ถึงห้าปี โดยมีข้อยกเว้น เช่น มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลานาน กรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน และทั้งสองรายการไม่เก็บพร้อมกัน ส่วนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายสำหรับการโอน จัดเก็บตามมาตรา 50 แห่งประมวลรัษฎากร

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้ต่างกันตามว่าใครเป็นผู้ขาย กรณีนิติบุคคลคิด 1% ของราคาประเมินหรือราคาจดทะเบียน กรณีบุคคลธรรมดาเป็นจำนวนแบบขั้นบันไดที่สำนักงานที่ดินคำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง สำหรับบุคคลธรรมดาที่มิได้ค้าอสังหาริมทรัพย์ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายนั้นจะถือเป็นภาษีสุดท้ายของการขายหรือจะนำไปกระทบยอดในแบบประจำปี เป็นคำถามที่ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณโดยแท้ ควรตกลงกับที่ปรึกษาภาษี ไม่ใช่ที่หน้าเคาน์เตอร์

ระยะเวลาหรือรูปแบบการถือครองเปลี่ยนภาระภาษีหรือไม่?

เปลี่ยนทั้งสองประการ จึงเป็นเหตุว่าทำไมจึงไม่อาจระบุ "ภาษีจากการขายห้องชุด" เป็นตัวเลขเดียวได้ ระยะเวลาถือครองส่งผลต่อค่าใช้จ่ายฝั่งการขายโดยตรง เส้นห้าปีตามมาตรา 91/2 คือความต่างระหว่างการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% กับการเสียอากรแสตมป์ 0.5% ห้องเดียวกันที่ขายในปีที่สี่กับปีที่หกจึงเสียภาษีต่างกันเฉพาะรายการนี้

รูปแบบการถือครองเปลี่ยนภาพในระดับลึกกว่า ห้องที่ถือในนามบุคคลเสียภาษีในมือคุณตามอัตราบุคคลธรรมดาข้างต้น ห้องที่ถือผ่านบริษัทไทยเป็นทรัพย์สินของบริษัท ค่าเช่าเป็นเงินได้นิติบุคคลที่เสียภาษีตามระบบภาษีเงินได้นิติบุคคล บริษัทต้องจัดทำบัญชีที่ผ่านการตรวจสอบและยื่นแบบของตนเอง และการนำกำไรออกมาสู่คุณในฐานะผู้ถือหุ้นเป็นอีกขั้นที่ต้องเสียภาษี เป็นโครงสร้างที่มีต้นทุนและผลตามมา ซึ่งแทบไม่เหมาะกับห้องชุดเพียงห้องเดียว และไม่ใช่การใช้ตัวแทนอำพราง (นอมินี) ซึ่งสำนักงานปฏิเสธที่จะรับดำเนินการ ส่วนห้องที่ถือครองด้วยสัญญาเช่าจดทะเบียนแทนกรรมสิทธิ์ก็เสียภาษีต่างออกไปอีก

ไม่มีรูปแบบใดเป็น "ทางที่ถูกกว่า" โดยตัวมันเอง แต่ละแบบมีภาระของตน และแบบที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับจำนวนห้องที่คุณถือ ระยะเวลาที่ตั้งใจจะถือ และสถานะถิ่นที่อยู่และมรดกของคุณเอง นี่คือแก่นที่ตรงไปตรงมาของเรื่องนี้ ภาระภาษีที่แท้จริงเป็นผลของระยะเวลาและรูปแบบการถือครอง และคำนวณจากธุรกรรมจริง มิใช่เปิดจากตาราง

คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยหรือไม่ และเงินได้ต่างประเทศเกี่ยวข้องไหม?

คุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทยในปีใดก็ตามที่คุณอยู่ในประเทศไทยตั้งแต่ 180 วันขึ้นไป ตามมาตรา 41 แห่งประมวลรัษฎากร เป็นเกณฑ์ที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์บางรายก้าวข้ามโดยไม่ตั้งใจ เพียงเพราะใช้เวลาอยู่ในไทยเป็นช่วงยาว การมีถิ่นที่อยู่ไม่ได้เปลี่ยนข้อเท็จจริงที่ว่าค่าเช่าไทยของคุณต้องเสียภาษีอยู่แล้ว แต่เปลี่ยนเรื่องว่าเงินได้จากนอกประเทศไทยของคุณจะถูกดึงเข้ามาหรือไม่

ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.161/2566 และ ป.162/2566 เงินได้ที่มีแหล่งในต่างประเทศของผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของไทย ต้องนำมาเสียภาษีในไทยเมื่อนำเข้ามาในประเทศ สำหรับเงินได้ที่นำเข้ามาตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 เป็นต้นไป กล่าวอย่างเข้าใจง่าย ผู้มีถิ่นที่อยู่ที่โอนเงินได้จากต่างประเทศเข้ามาในไทย ไม่ว่าเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพหรือเพื่อซื้อทรัพย์เพิ่ม อาจนำเงินนั้นเข้าสู่ขอบเขตภาษีไทยในปีที่นำเข้ามา เรื่องนี้เป็นประเด็นใหม่และยังพัฒนาอยู่ และการที่มันเกี่ยวพันกับอนุสัญญาภาษีซ้อนและกับเงินออมก่อนปี 2567 อย่างไร คือจุดที่คำปรึกษาคุ้มค่าที่สุด

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่มาเยือนมากกว่าจะมาตั้งถิ่นฐาน เรื่องเหล่านี้ไม่ได้ลบล้างจุดตั้งต้นง่าย ๆ ค่าเช่าไทยเสียภาษีในไทย และการขายเสียภาษีที่สำนักงานที่ดิน ถิ่นที่อยู่เป็นชั้นที่มีความสำคัญหากประเทศไทยกลายเป็นที่ที่คุณอาศัยอยู่จริง และเป็นจุดที่บทความทั่วไปควรหยุด แล้วเริ่มการสนทนาเกี่ยวกับสถานะเฉพาะของคุณ

ขอบเขตของบทความนี้

• บทความนี้ระบุค่าใช้จ่ายทางภาษีและเหตุที่ทำให้เกิด ไม่ได้คำนวณภาษีของการปล่อยเช่าหรือการขายใดโดยเฉพาะ ซึ่งขึ้นอยู่กับเงินได้รวม ระยะเวลาถือครอง รูปแบบการถือครอง ราคาประเมิน และอนุสัญญาที่ใช้บังคับ
• อัตราภาษี ค่าลดหย่อนและเกณฑ์ต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลง และกฎการนำเงินได้ต่างประเทศเข้ามาของผู้มีถิ่นที่อยู่เป็นเรื่องใหม่และยังอยู่ระหว่างการปรับใช้ในทางปฏิบัติ ตัวเลขเป็นข้อมูล ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 โปรดตรวจสอบสำหรับกรณีของคุณก่อนนำไปใช้
• เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุน ภาษี หรือกฎหมาย และไม่ใช่การคาดการณ์ผลตอบแทนใด การเสียภาษีค่าเช่าและการขายสำหรับกรณีของคุณดำเนินการภายใต้การว่าจ้างแยกต่างหากกับสำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา

อ่านต่อ

• Transfer at the Land Department
• Pre-purchase due diligence

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

แหล่งอ้างอิง

• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Revenue Code, s.40(5) (rental of property is assessable income), s.41 (income from property situated in Thailand is Thai-source and taxable regardless of residence or where paid; a person present in Thailand 180 days or more in a tax year is a resident), and s.48 (progressive personal income tax rates, currently 0%–35%) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department — standard deduction for property rental income (30% of gross for buildings, in lieu of actual expenses, under the Royal Decree issued pursuant to the Revenue Code); withholding of 5% on rent paid by a juristic person; annual return PND 90/91 and mid-year return PND 94 (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department — on a sale: specific business tax (Revenue Code s.91/2, 3.3% incl. local surcharge, where the seller has held the unit under five years, with exceptions), stamp duty (0.5%, only where specific business tax is not due), and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Revenue Department — Departmental Instructions No. Paw 161/2566 and No. Paw 162/2566: foreign-source income of a Thai tax resident is assessable when brought into Thailand, for income remitted from 1 January 2024 onwards (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)
• Department of Lands (กรมที่ดิน) — transfer registration fee on a condominium transfer (2% of the appraised value; the 0.01% reduction to 30 June 2027 reaches only Thai-national buyers of homes up to THB 7 million) (ตรวจสอบเมื่อ 2026-07-25)