外籍房地产投资者的泰国税务

外籍业主出租泰国公寓，需就租金在泰国纳税；出售时又会产生另一组税费——但实际税额取决于持有时间与持有方式，因此本文是税费的地图，而非您个人的计算。以下说明租金如何计税、什么被预扣、出售时会产生什么，以及您自身的税务居民身份从何时开始产生影响。

作者：Property advisory team发布于 2026年7月25日阅读 8 分钟

若您拥有泰国公寓并将其出租，您需就租金在泰国纳税——日后出售时还会产生另一组税费。两者都不取决于您是否居住在泰国：位于泰国的房产所产生的收入，依《税法典》第41条属泰国来源所得，无论您是否为税务居民、无论租金是在曼谷支付还是汇入您本国的银行，均应在泰国纳税。

以下所述是税的形状，而非税的数额。您实际应缴的金额取决于您的总所得、持有该单位的时间长短、以个人名义还是通过公司持有，以及泰国与您居住国之间的任何避免双重征税协定——这些变量没有任何文章能替您得出结论。请将本文视为一张地图，说明存在哪些税费、各由什么触发，再就您自己的交易与税务顾问核算具体金额。

要点速览

泰国公寓的租金属泰国来源所得，无论您是否居住于此均须在泰国纳税（《税法典》第40(5)、41条），以您本人名义办理年度申报。
租金所得按 0%–35% 累进个人税率计税（第48条），可就楼宇按 30% 定额扣除费用（或按实际扣除）；法人承租人预扣 5% 作为抵免，个人承租人不预扣。
出售会产生在土地厅按评估价或登记价核定的税费：2% 过户费，加 3.3% 特种商业税（持有不足五年，第91/2条）或 0.5% 印花税，以及第50条的预扣税——公司卖方为 1%，个人卖方为累进。
实际税额取决于您的持有时间与持有架构（个人、公司或租赁），无法从表格报出，须就真实交易核算。
一年内停留满 180 天即成为泰国税务居民（第41条），自 2024 年 1 月 1 日起，这可能使您汇入泰国的境外所得进入税网（Paw 161/2566、Paw 162/2566）。

即便您居住在国外，出租公寓的租金也要缴纳泰国税吗？

要缴。位于泰国的房产所产生的租金，依《税法典》第40(5)条属应评税所得，而第41条规定，泰国房产的所得须在泰国纳税，无论业主是否为税务居民，也无论款项在泰国还是境外支付。不具税务居民身份的外籍业主，与税务居民一样，就该泰国来源租金纳税；身处他国并不能使租金脱离泰国税网。

这意味着须以您本人名义就租金所得办理年度纳税申报，使用泰国税务厅向外籍房产业主核发的纳税人识别号。义务落在作为业主的您身上；代收租金的出租代理或楼宇管理处并不能替您履行此义务。

双重征税——即同一笔租金在泰国与您本国同时被征税——是真实存在的风险，泰国的避免双重征税协定网络正是为缓解此问题而设，通常以泰国已缴税款抵免您本国的应纳税额。某项协定是否适用、如何适用，取决于您本国的规定与您自身情形，因此这是应尽早与顾问核实的首要事项之一，而非自行假定。

租金如何计税，什么会被预扣？

租金所得按泰国累进的个人所得税税率计税——依《税法典》第48条，目前介于 0% 至 35% 之间——就租金扣除费用与免税额后的余额计征，而非就租金全额计征。对于楼宇建筑，《税法典》准予以租金总额的 30% 作为定额费用扣除以替代逐项列支；若实际且有凭证的费用更高，您亦可改按实际扣除。您落入的税率取决于您当年的应评税总所得，因此相同的租金对不同业主会产生不同的税负。

申报为年度进行，于历年结束后使用 PND 90 或 91 表办理；有租金所得的业主还须就上半年所得使用 PND 94 表办理年中申报。这些是泰国会计师日常处理的事务，尽早办妥纳税人识别号与各项申报，可避免许多身处境外的业主临时手忙脚乱。

预扣取决于付款人是谁。当承租人为法人——例如租下您单位作为员工宿舍或办公室的公司——须预扣租金的 5% 并上缴税务厅，该预扣金额可抵免您的年度税负，并非额外税项。当承租人为个人时，则无预扣，全额通过您的年度申报结清。无论何种情形，预扣都是就最终税额的分期预缴，而非最终税额本身。

出售时会产生哪些税？

出售会触发另一组税费，于所有权转移当天在土地厅核定并征收，且按官方评估价与登记价中的较高者计算，而非按您的实际收益计算。本文对这些税费作出概览；至于当天约见的具体流程——柜台缴纳什么、各项费用按惯例由谁承担——已在我们关于土地厅过户日的专文中说明，本文不再重复。

在土地局 2% 的过户登记费之外，可能产生三项税目。特种商业税为 3.3%（含地方附加税），依《税法典》第91/2条，在卖方持有该单位不足五年时征收，并有例外情形，例如户口簿登记满一定期间；不需缴纳时，则改缴 0.5% 的印花税，两者绝不同时征收。过户的预扣所得税依《税法典》第50条征收。

该预扣税因卖方身份而异。卖方为公司时，为评估价或登记价的固定 1%；卖方为个人时，则为土地厅依评估价与持有年限计算的累进金额。对于并非从事房地产买卖的个人而言，该预扣究竟是您本次出售的最终税，还是要在年度申报中汇算清缴，正是取决于您个人情形的问题——应与税务顾问商定，而非在柜台前决定。

持有时间或持有方式会改变税负吗？

两者都会改变，正因如此，无法为“出售公寓的税”报出单一数字。持有时间直接影响出售端的税费：第91/2条的五年界线，正是缴纳 3.3% 特种商业税与缴纳 0.5% 印花税之间的分野，因此同一单位在第四年出售与在第六年出售，仅此一项即计税不同。

持有方式带来的改变更为深层。以个人名义持有的单位，按上述个人税率在您名下计税。通过泰国公司持有的单位属公司资产：租金为公司所得，按企业所得税制度计税，公司须保有经审计的账目并自行申报，而将利润作为股东分配给您又是一道应税环节——这是一种带有运营成本与后果的架构，鲜少适合仅持有单一公寓，更绝非代持（挂名）安排，本所对此类委托予以拒绝。以登记租赁权而非所有权持有的单位，则又按不同方式计税。

没有哪一种本身就是“更省的方式”；每一种都各有其义务，而合适的方式取决于您持有的单位数量、打算持有的时间长短，以及您自身的居住与遗产状况。这是本主题诚实的核心：实际税负是持有时间与持有架构的函数，须就真实交易核算，而不能从表格中读取。

您是否为泰国税务居民，境外所得是否会牵涉进来？

依《税法典》第41条，任何一年您在泰国停留满 180 天，即成为泰国税务居民——某些房产业主仅因在此长期停留，便在无意间跨过此门槛。取得居民身份并不改变您的泰国租金本已应税这一事实；它所改变的，是您来自泰国境外的所得是否会被牵引进来。

依泰国税务厅第 Paw 161/2566 号及第 Paw 162/2566 号厅令，泰国税务居民的境外来源所得，在汇入泰国时应在泰国计税，适用于自 2024 年 1 月 1 日起汇入的所得。简言之，将境外收入汇入泰国的居民——无论用于生活开支还是进一步置业——都可能使该笔资金在汇入当年进入泰国税网。这是一个较新且仍在演进的领域，它与避免双重征税协定以及 2024 年之前储蓄如何相互作用，正是顾问价值所在。

对大多数以到访而非定居为主的外籍买方而言，这些都不会取代那个简单的出发点：泰国租金在泰国计税，出售在土地厅计税。居住身份是当泰国真正成为您生活所在地时才变得重要的一层——也正是一般性文章应当止步、而关于您自身情形的对话应当开始之处。

本文的适用范围

本文指出各项税费及其触发情形，并不计算任何具体出租或出售的税额；该税额取决于总所得、持有时间、持有架构、评估价及任何适用的协定。
税率、扣除与门槛会发生变化，且居民境外所得的汇入规则较新、实务中仍在适用当中。数字以 2026 年 7 月 25 日为准——在据以行事前，请就您的情形予以核实。
仅为一般性信息，并非投资、税务或法律意见，亦非对任何回报的预测。您自身情形的租金与出售税务，均在与 Suwanvara Law Firm 另行签订的委托下办理。

延伸阅读

In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails. / กรณีข้อความหลายภาษาไม่ตรงกัน ให้ยึดฉบับภาษาอังกฤษเป็นหลัก / 如各语言版本存在差异，以英文版本为准。

来源

本文面向外籍买家，属一般性信息，不构成法律意见。如需法律审查，可另行委托 Suwanvara Law Firm 提供。

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