태국 부동산에 투자하는 외국인의 세금

태국 콘도미니엄을 소유하고 임대하신다면 임대료에 대해 태국 세금을 납부하시게 되며, 훗날 매각하실 때에도 별도의 부담이 발생합니다. 어느 쪽도 태국 거주 여부에 좌우되지 않습니다. 이곳에 소재한 부동산에서 발생한 소득은 국세법 제41조에 따라 태국 원천소득이며, 거주자든 아니든, 임대료를 방콕에서 받든 본국 은행에서 받든 과세됩니다.

아래에서 다루는 것은 세금의 형태이지 그 크기가 아닙니다. 실제로 부담하실 금액은 총소득, 보유 기간, 개인 명의 보유인지 법인을 통한 보유인지, 그리고 태국과 거주국 사이의 조세조약에 따라 달라지며, 이는 어떤 글로도 대신 해결해 드릴 수 없는 변수입니다. 이 글은 어떤 부담이 존재하고 무엇이 각각을 발생시키는지에 대한 지도로 삼으시고, 귀하의 거래에 대한 실제 금액은 세무 자문인과 확정하시기 바랍니다.

요점

• 태국 콘도미니엄의 임대료는 태국 거주 여부와 무관하게 태국에서 과세되는 태국 원천소득이며(국세법 제40조 제5호, 제41조), 본인 명의의 연간 신고를 통해 납부합니다.
• 임대소득은 건물에 대한 30% 표준공제(또는 실제 비용) 후 0%~35%의 누진 개인 세율로 과세됩니다(제48조). 법인 임차인은 5%를 원천징수하여 기납부세액이 되고, 개인 임차인은 원천징수하지 않습니다.
• 매각 시에는 평가액 또는 등기 가격을 기준으로 토지사무소에서 산정되는 부담이 발생합니다. 이전등기 수수료 2%에 더하여 특별사업세 3.3%(보유 5년 미만, 제91/2조) 또는 인지세 0.5%, 그리고 제50조에 따른 원천징수세(법인 매도인은 1%, 개인은 누진)입니다.
• 정확한 세액은 보유 기간과 보유 구조(개인·법인·임차권)에 따라 달라지며 표에서 인용할 수 없습니다. 실제 거래를 놓고 계산해야 합니다.
• 한 해에 180일 이상 체재하면 태국 세법상 거주자가 되며(제41조), 2024년 1월 1일부터는 태국으로 반입하는 해외 소득이 과세망에 들어올 수 있습니다(Paw 161/2566호, Paw 162/2566호).

해외에 거주하더라도 콘도미니엄 임대료에 태국 세금을 내야 하나요?

그렇습니다. 태국에 소재한 부동산에서 나오는 임대료는 국세법 제40조 제5호에 따른 과세대상 소득이며, 제41조는 태국 부동산에서 발생한 소득을 소유자의 거주지와 무관하게, 그리고 그 대금이 태국에서 지급되든 해외에서 지급되든 상관없이 태국에서 과세하도록 정하고 있습니다. 비거주 외국인 소유자도 거주자와 마찬가지로 그 태국 원천 임대소득에 과세되며, 다른 나라에 거점을 두고 있다는 사정이 임대료를 태국의 과세망 밖으로 빼내 주지 않습니다.

따라서 임대소득에 대하여 본인 명의로, 국세청이 외국인 부동산 소유자에게 발급하는 납세자번호를 사용하여 매년 태국 세무신고를 하셔야 합니다. 의무는 소유자인 귀하에게 있으며, 임대료를 수령하는 임대관리업체나 건물 관리인이 이를 대신 이행해 주지 않습니다.

이중과세 — 같은 임대료에 대하여 이곳과 본국에서 모두 과세되는 것 — 는 실제로 존재하는 위험이며, 태국이 체결한 조세조약망은 통상 태국에서 낸 세금을 본국 세액에서 공제해 주는 방식으로 이를 완화하기 위한 것입니다. 조약이 적용되는지, 어떻게 적용되는지는 귀하의 국가와 개별 사정에 달려 있으므로, 짐작하지 마시고 자문인과 가장 먼저 확인하실 사항 중 하나입니다.

임대소득은 어떻게 과세되고, 무엇이 원천징수되나요?

임대소득은 태국의 누진 개인소득세율 — 국세법 제48조에 따라 현재 0%에서 35%까지 — 로 과세되며, 총임대료가 아니라 공제와 인적공제를 반영한 뒤의 금액에 적용됩니다. 건물의 경우 국세법은 항목별 실액 대신 총임대료의 30%를 표준공제로 인정하며, 실제 비용이 그보다 크고 증빙이 있는 경우에는 실제 비용을 공제하실 수도 있습니다. 적용되는 세율 구간은 그해의 총 과세대상 소득에 따라 달라지므로, 같은 임대료라도 소유자에 따라 세액이 달라집니다.

신고는 역년이 끝난 뒤 PND 90 또는 91 양식으로 연 1회 하며, 임대소득이 있는 소유자는 상반기를 대상으로 하는 PND 94 양식의 중간 신고도 하여야 합니다. 이는 태국 회계사가 통상적으로 처리하는 실무이며, 납세자번호와 신고를 일찍 정비해 두면 많은 부재 소유자가 겪는 막판 혼란을 피할 수 있습니다.

원천징수는 지급인이 누구인지가 관건입니다. 임차인이 법인인 경우 — 직원 숙소나 사무실로 호실을 임차하는 회사 — 임대료의 5%를 원천징수하여 국세청에 납부해야 하며, 그 금액은 추가 세금이 아니라 연간 세액에 대한 기납부세액입니다. 임차인이 개인인 경우에는 원천징수가 없고, 전액을 연간 신고를 통해 정산합니다. 어느 경우든 원천징수는 최종 세액이 아니라 최종 세액에 대한 분할 선납입니다.

매각할 때는 어떤 세금이 발생하나요?

매각은 별도의 부담을 발생시키며, 이는 소유권이 이전되는 날 토지사무소에서 산정·징수되고, 귀하의 실제 양도차익이 아니라 정부 공시 평가액과 등기 가격 중 높은 쪽을 기준으로 계산됩니다. 이 글은 그 항목들을 정리하며, 그날의 절차 자체 — 창구에서 무엇을 납부하고 각 부담을 통상 누가 지는지 — 는 토지사무소 이전등기일에 관한 저희 글에서 다루므로 여기에서 되풀이하지 않습니다.

토지국의 이전등기 수수료 2%와 함께 세 가지 세목이 발생할 수 있습니다. 매도인이 해당 호실을 5년 미만 보유한 경우 국세법 제91/2조에 따라 3.3%(지방 부가세 포함)의 특별사업세가 부과되며, 주택등록부에 오래 등재되어 있었던 경우 등의 예외가 있습니다. 특별사업세가 부과되지 않는 경우에는 대신 0.5%의 인지세가 적용되고, 두 가지가 함께 부과되는 일은 없습니다. 이전에 따른 원천징수세는 국세법 제50조에 따라 징수됩니다.

그 원천징수세는 매도인이 누구인지에 따라 다릅니다. 법인의 경우 평가액 또는 등기 가격의 1% 정액이고, 개인의 경우 토지사무소가 평가액과 보유 연수를 기준으로 산정하는 누진 금액입니다. 부동산 매매를 업으로 하지 않는 개인의 경우, 그 원천징수가 사실상 매각에 대한 최종 세금인지 아니면 연간 신고에서 정산되는지는 바로 개별 사정에 따라 달라지는 문제입니다. 창구가 아니라 세무 자문인과 확정하십시오.

보유 기간이나 보유 방식이 세액을 바꾸나요?

두 가지 모두 바꾸며, 그래서 "콘도미니엄 매각 시 세금"을 하나의 수치로 제시할 수 없습니다. 보유 기간은 매각 측 부담을 직접 움직입니다. 제91/2조의 5년 기준선은 3.3%의 특별사업세를 내는지 0.5%의 인지세를 내는지를 가르므로, 같은 호실이라도 보유 4년차에 매각할 때와 6년차에 매각할 때 그 항목만으로도 과세가 달라집니다.

보유 방식은 더 근본적으로 그림을 바꿉니다. 개인 명의로 보유한 호실은 위의 개인 세율로 귀하에게 과세됩니다. 태국 법인을 통해 보유한 호실은 법인의 자산이므로, 임대료는 법인세 체계에 따라 과세되는 법인 소득이 되고, 법인은 감사받은 회계장부를 유지하고 자체 신고를 해야 하며, 이익을 주주인 귀하에게 배분하는 것은 또 하나의 과세 단계가 됩니다. 이는 유지 비용과 결과가 따르는 구조로서 콘도미니엄 한 채에 적합한 경우는 드물며, 저희가 거절하는 차명 구조는 결코 대안이 되지 않습니다. 프리홀드가 아니라 등기된 임차권으로 보유하는 호실은 또 다르게 과세됩니다.

이들 중 본질적으로 "더 저렴한 방법"인 것은 없습니다. 각각 고유한 의무를 수반하며, 어느 것이 맞는지는 몇 채를 보유하시는지, 얼마나 오래 보유하실 계획인지, 그리고 귀하의 거주지와 상속 계획에 달려 있습니다. 이 주제의 정직한 핵심은 이것입니다. 정확한 세액은 보유 기간과 보유 구조의 함수이며, 표에서 읽어 내는 것이 아니라 실제 거래를 놓고 계산하는 것입니다.

귀하는 태국 세법상 거주자인가요? 해외 소득도 관련이 있나요?

국세법 제41조에 따라 한 해에 태국에 180일 이상 체재하시면 그해 태국 세법상 거주자가 됩니다. 일부 부동산 소유자는 이곳에서 장기간 머무르다 의도치 않게 이 기준을 넘습니다. 거주자가 된다고 해서 태국 임대소득이 이미 과세된다는 사실이 달라지지는 않습니다. 달라지는 것은 태국 밖의 소득이 끌려 들어올 수 있는지입니다.

국세청 예규 Paw 161/2566호 및 Paw 162/2566호에 따라, 2024년 1월 1일 이후 반입되는 소득에 관하여 태국 세법상 거주자의 해외 원천소득은 태국으로 반입될 때 과세대상이 됩니다. 쉽게 말해, 거주자가 생활비나 추가 매수 자금을 마련하려고 해외 소득을 태국으로 송금하면 그 자금이 송금된 해에 태국 과세망 안으로 들어올 수 있다는 뜻입니다. 이는 최근에 도입되어 아직 정립되어 가는 영역이며, 조세조약이나 2024년 이전에 형성된 저축과 어떻게 맞물리는지는 자문이 제 값을 하는 지점입니다.

정착이 아니라 방문을 하시는 대다수 외국인 매수인에게는, 이 가운데 어느 것도 단순한 출발점을 뒤집지 않습니다. 태국 임대료는 태국에서 과세되고, 매각은 토지사무소에서 과세됩니다. 거주자 여부는 태국이 실제 생활 근거지가 되는 경우에 문제가 되는 층위이며, 일반적인 글이 멈추고 귀하 개인의 상황에 관한 상담이 시작되어야 하는 지점입니다.

본 문서의 범위

• 본 글은 어떤 부담이 있고 무엇이 이를 발생시키는지를 밝힐 뿐, 특정 임대나 매각에 대한 세액을 계산하지 않습니다. 그 세액은 총소득, 보유 기간, 보유 구조, 공시 평가액, 적용 가능한 조세조약에 따라 달라집니다.
• 세율, 공제, 기준 금액과 그 해석은 변경되며, 거주자의 해외 소득에 대한 반입 과세 규정은 최근에 도입되어 실무에서 아직 정립되어 가는 중입니다. 여기의 수치는 2026년 7월 25일 기준 현행 내용이므로, 신뢰하시기 전에 귀하의 상황에 맞추어 확인해 주십시오.
• 일반적인 정보일 뿐 투자·세무·법률 자문이 아니며, 어떠한 수익의 예측도 아닙니다. 귀하 개인의 임대 및 매각 과세는 Suwanvara Law Firm과의 별도 위임계약에 따라 처리합니다.

이어서 읽기

• 토지국에서의 소유권 이전등기
• 매수 전 실사

각 언어 버전 간에 차이가 있는 경우 영문본이 우선합니다. / In case of any discrepancy between language versions, the English version prevails.

출처

• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Revenue Code, s.40(5) (rental of property is assessable income), s.41 (income from property situated in Thailand is Thai-source and taxable regardless of residence or where paid; a person present in Thailand 180 days or more in a tax year is a resident), and s.48 (progressive personal income tax rates, currently 0%–35%) (확인 2026-07-25)
• Revenue Department — standard deduction for property rental income (30% of gross for buildings, in lieu of actual expenses, under the Royal Decree issued pursuant to the Revenue Code); withholding of 5% on rent paid by a juristic person; annual return PND 90/91 and mid-year return PND 94 (확인 2026-07-25)
• Revenue Department — on a sale: specific business tax (Revenue Code s.91/2, 3.3% incl. local surcharge, where the seller has held the unit under five years, with exceptions), stamp duty (0.5%, only where specific business tax is not due), and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (확인 2026-07-25)
• Revenue Department — Departmental Instructions No. Paw 161/2566 and No. Paw 162/2566: foreign-source income of a Thai tax resident is assessable when brought into Thailand, for income remitted from 1 January 2024 onwards (확인 2026-07-25)
• Department of Lands (กรมที่ดิน) — transfer registration fee on a condominium transfer (2% of the appraised value; the 0.01% reduction to 30 June 2027 reaches only Thai-national buyers of homes up to THB 7 million) (확인 2026-07-25)