タイの不動産に投資する外国人のための税務

タイのコンドミニアムを所有し賃貸しておられる場合、賃料についてタイの税を負担し、いずれご売却の際にはさらに別の税目が生じます。いずれもタイにお住まいであることを前提としません。タイに所在する不動産から生じる所得は、歳入法典第41条によりタイ源泉所得であり、お客様が居住者であるかどうか、賃料がバンコクで支払われるか本国の銀行に届くかを問わず課税されます。

以下でお示しするのは税の形であって、その大きさではありません。実際にお客様が負担する金額は、総所得、ユニットの保有期間、個人で保有しているか法人を通じて保有しているか、そしてタイとお住まいの国との租税条約によって決まります。いずれも記事が解決できる変数ではありません。どの税目が存在し、何が課税の引き金になるのかの見取り図としてお読みいただき、ご自身の取引の具体的な金額は税務専門家とお決めください。

要点

• タイのコンドミニアムからの賃料は、タイにお住まいかどうかにかかわらずタイで課税されるタイ源泉所得であり（歳入法典第40条(5)、第41条）、お客様ご自身の名義で年次申告を行います。
• 賃料収入には、建物について30％の概算控除（または実額の費用）を差し引いた後、0％から35％の累進個人所得税率（第48条）が適用されます。法人である賃借人は5％を源泉徴収し（納税額に対する控除となります）、個人である賃借人は源泉徴収を行いません。
• 売却時には、公示評価額または登記価格に基づいて土地事務所で税が算定されます。2％の移転手数料に加え、3.3％の特定事業税（保有5年未満の場合、第91条の2）または0.5％の印紙税、そして第50条に基づく源泉徴収（法人の売主は1％、個人は累進）です。
• 正確な税額は保有期間と保有形態（個人、法人、賃借権）によって決まり、表から示すことはできません。実際の取引について計算するものです。
• 年間180日以上滞在するとタイの税務上の居住者となり（第41条）、2024年1月1日以降は、タイへ送金した国外所得が課税の網に入り得ます（ポー161/2566号、ポー162/2566号）。

海外に住んでいても、コンドミニアムの賃料にタイの税がかかりますか？

かかります。タイに所在する不動産から生じる賃料は歳入法典第40条(5)により課税所得となり、第41条は、タイの不動産から生じる所得を、所有者の居住地を問わず、また金銭がタイで支払われるか海外で支払われるかを問わず、タイで課税対象とします。非居住者である外国人所有者も、居住者と同じようにそのタイ源泉の賃料について課税されます。他国を拠点としていることによって、その賃料がタイの課税の網の外に出ることはありません。

つまり、賃料収入についてお客様ご自身の名義で毎年タイの確定申告を行うことになります。その際には、歳入局が外国人不動産所有者に付与する納税者番号を用います。義務はご所有者であるお客様にあります。賃料を回収する賃貸管理会社や建物の管理者が、お客様に代わってこれを果たすことはありません。

二重課税——同じ賃料についてタイと本国の双方で課税されること——は現実のリスクであり、タイが締結する租税条約網は、通常タイで納めた税を本国の納税額から控除する形で、これを緩和するために設けられています。条約が適用されるか、どのように適用されるかは、お客様の国とご事情によって異なりますので、当然のこととせず、専門家に最初に確認すべき事項の一つです。

賃料収入はどのように課税され、何が源泉徴収されますか？

賃料収入には、歳入法典第48条に基づくタイの累進的な個人所得税率——現在は0％から35％——が適用されます。適用されるのは、控除および人的控除を差し引いた後の賃料であって、賃料の総額ではありません。建物については、歳入法典が実額の明細に代えて総賃料の30％の概算控除を認めており、実額の費用がこれを上回る場合には、証憑のある実際の費用を控除することもできます。適用される税率はその年の課税所得の総額によって決まりますので、同じ賃料でも所有者によって税額は異なります。

申告は暦年終了後の年次申告で、様式PND 90またはPND 91を用います。賃料収入のある所有者は、上半期を対象とする様式PND 94による年央申告も求められます。これらはタイの会計士が日常的に扱う実務であり、納税者番号と申告の準備を早めに整えておけば、多くの不在所有者が陥る土壇場の慌ただしさを避けられます。

源泉徴収は、支払う側が誰かによって変わります。賃借人が法人——社宅や事務所としてユニットを借りる会社——である場合、その法人は賃料の5％を源泉徴収して歳入局へ納付しなければならず、源泉徴収された金額はお客様の年間の納税額に対する控除であって、追加の税ではありません。賃借人が個人である場合、源泉徴収はなく、税額の全部を年次申告で精算します。いずれにせよ源泉徴収は最終的な金額そのものではなく、最終的な金額に対する前払いです。

売却するとき、どのような税が生じますか？

売却は別の税目群を生じさせます。これらは所有権が移転する当日に土地事務所で算定・徴収され、実際の譲渡益ではなく、政府の公示評価額と登記価格のいずれか高い方に基づいて計算されます。本記事はその見取り図を示すものです。当日の手続そのもの——窓口で何を支払い、どの費用を慣行上誰が負担するか——は、土地事務所での所有権移転当日に関する記事で扱っており、本記事では繰り返しません。

土地局の移転登記手数料2％と並んで、三つの税目が生じ得ます。特定事業税は3.3％（地方付加税を含みます）で、売主が当該ユニットを5年未満しか保有していない場合に歳入法典第91条の2に基づいて課されます。住居登録簿への長期の登録などの例外があります。これが課されない場合には、代わりに0.5％の印紙税が課され、両者が同時に課されることはありません。移転に係る源泉徴収税は歳入法典第50条に基づいて徴収されます。

この源泉徴収は、売主が誰かによって異なります。法人の場合は公示評価額または登記価格の一律1％、個人の場合は、土地事務所が公示評価額と保有年数から算出する累進的な金額です。不動産取引を業としない個人について、その源泉徴収が実質的に売却に係る最終的な税となるのか、年次申告で精算されるのかは、まさにご事情によって変わる種類の問題です。窓口ではなく、税務専門家とともに解決してください。

保有期間や保有の形は、税額を変えますか？

いずれも変えます。だからこそ「コンドミニアム売却の税金」を一つの数値で示すことはできません。保有期間は売却側の税目を直接動かします。第91条の2の5年という線は、3.3％の特定事業税を負担するか0.5％の印紙税を負担するかの分かれ目ですので、同じユニットでも4年目に売る場合と6年目に売る場合とでは、この一項目だけで課税が異なります。

保有の形は、さらに深いところで様相を変えます。個人で保有するユニットは、上記の個人の税率でお客様の手元において課税されます。タイ法人を通じて保有するユニットは会社の資産です。賃料は法人税制のもとで法人所得として課税され、会社は監査済みの会計帳簿を備えて自ら申告を行わなければならず、利益を株主であるお客様へ取り出すことはさらに課税の対象となる一段階です。維持費と帰結を伴うストラクチャーであり、コンドミニアム1戸に適することはまれです。そしてノミニーによる仕組みは決して適法ではなく、当事務所はこれをお断りしています。フリーホールドではなく登記された賃借権として保有するユニットは、また別の課税となります。

いずれかが本質的に「安い方法」だということはありません。それぞれに固有の義務があり、どれが適切かは、保有戸数、想定される保有期間、そしてお客様ご自身の居住地と相続の状況によって決まります。これがこのテーマの率直な核心です。正確な税負担は保有期間とストラクチャーの関数であり、表から読み取るものではなく、実際の取引について計算するものです。

あなたはタイの税務上の居住者ですか。海外所得は関係しますか？

歳入法典第41条により、暦年内にタイに180日以上滞在した年は、タイの税務上の居住者となります。長期の滞在を重ねるうちに、意図せずこの基準を超える不動産所有者もいます。居住者となっても、タイでの賃料がすでに課税対象であるという事実は変わりません。変わるのは、タイ国外の所得が課税の網に引き込まれ得るかどうかです。

歳入局通達ポー161/2566号およびポー162/2566号により、タイの税務上の居住者の国外源泉所得は、2024年1月1日以降に送金された所得について、タイに持ち込まれた時点で課税所得となります。平たく言えば、居住者が生活費や追加のご購入のために海外の収入をタイへ送金した場合、その資金は送金の年にタイの課税の網に入り得るということです。これは新しく、なお運用が固まりつつある領域であり、租税条約や2024年以前の蓄積との関係こそ、専門家の助言が価値を発揮する場面です。

定住ではなく訪問される大半の外国人買主にとって、以上はシンプルな出発点を覆すものではありません。タイでの賃料はタイで課税され、売却は土地事務所で課税されます。居住者かどうかは、タイが実際にお住まいの場所になる場合に効いてくる層であり、一般的な記事が終わり、お客様ご自身の状況についての対話が始まるべき地点でもあります。

本記事の範囲

• 本記事は税目と、その課税の引き金になるものを示すにとどまり、個別の賃貸や売却に係る税額を計算するものではありません。税額は、総所得、保有期間、保有形態、公示評価額、および適用され得る租税条約によって決まります。
• 税率、控除および基準額は変わり、居住者の国外所得に関する送金ルールは新しく、実務上の運用もなお定まりつつあります。数値は2026年7月25日時点のものです。依拠なさる前に、ご自身のご事情についてご確認ください。
• 一般的な情報のみであり、投資・税務・法務の助言ではなく、いかなる収益の予測でもありません。お客様ご自身の状況における賃貸および売却の課税は、Suwanvara Law Firm との別途の委任契約に基づいてお取り扱いします。

続けて読む

• Transfer at the Land Department
• Pre-purchase due diligence

各言語版の間に相違がある場合は、英語版が優先します。

出典

• Revenue Department (กรมสรรพากร) — Revenue Code, s.40(5) (rental of property is assessable income), s.41 (income from property situated in Thailand is Thai-source and taxable regardless of residence or where paid; a person present in Thailand 180 days or more in a tax year is a resident), and s.48 (progressive personal income tax rates, currently 0%–35%) (確認日 2026-07-25)
• Revenue Department — standard deduction for property rental income (30% of gross for buildings, in lieu of actual expenses, under the Royal Decree issued pursuant to the Revenue Code); withholding of 5% on rent paid by a juristic person; annual return PND 90/91 and mid-year return PND 94 (確認日 2026-07-25)
• Revenue Department — on a sale: specific business tax (Revenue Code s.91/2, 3.3% incl. local surcharge, where the seller has held the unit under five years, with exceptions), stamp duty (0.5%, only where specific business tax is not due), and withholding tax on transfer of immovable property (Revenue Code s.50) (確認日 2026-07-25)
• Revenue Department — Departmental Instructions No. Paw 161/2566 and No. Paw 162/2566: foreign-source income of a Thai tax resident is assessable when brought into Thailand, for income remitted from 1 January 2024 onwards (確認日 2026-07-25)
• Department of Lands (กรมที่ดิน) — transfer registration fee on a condominium transfer (2% of the appraised value; the 0.01% reduction to 30 June 2027 reaches only Thai-national buyers of homes up to THB 7 million) (確認日 2026-07-25)