투자
비용은 계산할 수 있습니다. 수익은 계산할 수 없습니다.
저희는 해외에서 매입하시는 고객을 위해 콘도미니엄을 발굴하고 확인하며 소유권 이전까지 진행합니다. 이 페이지에는 저희 자체 자료로 뒷받침되는 투자 관련 수치 — 제곱미터당 가격, 관리비, 소유권 이전 비용, 지급 조건 — 을 모두 정리하고, 근거가 어디에서 끝나는지를 분명히 밝힙니다. 저희는 수익률을 예측하지 않습니다.
일반 정보 · 투자자문이 아닙니다 · 수익률을 예측하지 않습니다
저희가 실제로 하는 일
후보 선정부터 등기까지, 창구는 하나입니다.
해외에서 매입하는 투자자는 투자의 문제에 부딪히기 전에 조율의 문제에 먼저 부딪힙니다. 가격표는 태국어로 되어 있고, 건물별 외국인 쿼터 잔여 현황은 주 단위로 바뀌며, 매입 자금은 증빙이 남는 형태로 입금되어야 하고, 소유권 이전 자체는 토지국 사무소에서 정해진 시각에 이루어집니다. 이 조율이 바로 저희의 업무입니다.
저희는 거래가 완결된 시점에 중개보수를 받습니다. 펀드 운용사가 아니며, 고객 자금을 보관하지 않고, 주택이 이후 창출하는 수익에서 어떤 몫도 받지 않습니다 — 이 페이지의 어떤 수치도 수익률처럼 포장되지 않은 이유이기도 합니다.
- 01
물건 발굴
시행사 자체 가격표를 읽고, 예산·지역·평면·보유 목적 등 고객님의 요건에 맞춰 후보를 좁힙니다. 현재 22개 프로젝트, 가격이 확정된 1,538세대를 취급하고 있습니다.
- 02
외국인 쿼터 확인
외국인 명의의 소유권에는 해당 건물에 외국인 쿼터가 남아 있어야 합니다. 고객님이 무엇이든 확약하시기 전에 저희가 시행사에 잔여 현황을 확인합니다. 매물 정보에서 추정하지 않으며, 확인되기 전까지는 취득 가능하다고 말씀드리지 않습니다.
- 03
매입
예약, 계약, 지급 일정은 시행사 자체 조건에 따르며, 번역하여 설명해 드립니다. 저희 취급 프로젝트 중 3건은 가격표에 해당 조건을 명시하고 있고, 나머지는 예약 시점에 제시됩니다.
- 04
자금 송금과 소유권 이전
매입 자금은 해외에서 외화로 송금되어야 하며, 토지국에 제출할 증빙이 남아야 합니다. 저희는 일정과 이전 당일 예약을 조율합니다. 증빙은 고객님의 거래 은행이 발급합니다.
- 05
법률 업무, 원하시는 경우
권리관계 실사와 계약서 검토는 Suwanvara Law Firm과의 별도 수임계약에 따라 별도의 전문가 보수를 받고 수행합니다. 매입의 조건이 되는 일은 결코 없으며, 고객님은 원하시는 자문사를 자유롭게 선임하실 수 있습니다.
- 06
소유권 이전 이후
인도, 관리비 등록, 관리단 관련 서류 업무입니다. 임대 운용 프로그램이 있는 프로젝트는 안내해 드리고, 없는 경우에는 임차인이 있을 것처럼 쓰지 않고 없다고 말씀드립니다.
수치는 어떻게 산출되는가
계산할 수 있는 네 가지 수치와, 계산할 수 없는 두 가지.
아래는 모두 저희가 보유한 가격표에 대한 산술입니다. 시장이 아니라 저희 자체 취급 물건을 설명하는 것이므로, 수치가 나오는 자리마다 그 사실과 근거가 된 프로젝트 수를 함께 적어 두었습니다.
제곱미터당 가격
태국 매수인이 가장 먼저 비교하는 수치입니다. 저희가 게재하는 22개 콘도미니엄 프로젝트에서 호가는 전용면적 1제곱미터당 ฿67,468에서 ฿251,600까지 분포합니다. 이 폭의 대부분은 상품성과 입지의 차이입니다 — 랑싯의 학생 대상 건물의 스튜디오와 방콕 도심의 넓은 세대는 하나의 곡선 위에 놓인 두 점이 아닙니다.
지역별, 모수가 충분한 곳에 한하여
지역 수치는 저희 프로젝트가 두 곳 이상 있는 지역에만 표시합니다. 저희가 물건을 보유한 18개 지역 중 3개가 해당합니다. 나머지 지역에서 "지역 수치"를 내놓는다면 한 시행사의 가격표를 기준값이라고 바꿔 부른 것에 지나지 않으며, 그것은 기준값이 아닙니다.
저희가 게재하는 세대 기준 — 시장 지수가 아닙니다
| 지역 | 프로젝트 수 | 세대 수 | ฿/㎡ — 최저~최고 | 중앙값 |
|---|---|---|---|---|
| ChatuchakBangkok | 2 | 182 | ฿105,366 – ฿166,253 | ฿128,496 |
| Bang NaBangkok | 2 | 279 | ฿79,744 – ฿124,530 | ฿100,769 |
| Khlong LuangPathum Thani | 3 | 247 | ฿67,468 – ฿176,682 | ฿89,914 |
표를 옆으로 밀면 모든 열을 보실 수 있습니다.
해당 요건을 갖춘 지역이라 해도 모수가 얕을 수 있습니다. 폭이 넓게 나타날 때는 지역의 차이라기보다 두 건물의 상품성 차이인 경우가 대부분입니다. 각 행에 함께 적은 프로젝트 수는 그 모수가 얼마나 얕은지를 직접 확인하시라고 넣어 둔 것입니다.
프로젝트별 — 콘도미니엄
저희가 게재하는 세대 기준 — 시장 지수가 아닙니다
| 프로젝트 | 세대 수 | ฿/㎡ — 최저~최고 | 중앙값 | 관리비 |
|---|---|---|---|---|
| Modiz Sukhumvit 50Phra Khanong, Bangkok | 30 | ฿134,554 – ฿216,844 | ฿174,768 | — |
| Modiz Collection BangphoBang Sue, Bangkok | 30 | ฿132,143 – ฿251,600 | ฿163,331 | ฿70 |
| Modiz Rhyme RamkhamhaengBang Kapi, Bangkok | 23 | ฿131,614 – ฿153,770 | ฿147,817 | ฿55 |
| Modiz Vault Kaset-SripatumChatuchak, Bangkok | 101 | ฿110,294 – ฿166,253 | ฿132,095 | — |
| Origin Plug & Play Nonthaburi StationMueang Nonthaburi, Nonthaburi | 47 | ฿76,890 – ฿148,064 | ฿126,394 | ฿55 |
| Modiz AvantgardeKhlong Luang, Pathum Thani | 95 | ฿110,965 – ฿176,682 | ฿119,027 | ฿59 |
| Maroon Ratchada 32Chatuchak, Bangkok | 81 | ฿105,366 – ฿139,456 | ฿115,912 | ฿49 |
| Atmoz Palacio Ladprao-WanghinLat Phrao, Bangkok | 92 | ฿98,790 – ฿115,141 | ฿106,639 | — |
| Origin Play Sri Udom StationBang Na, Bangkok | 202 | ฿79,744 – ฿124,530 | ฿101,608 | ฿53 |
| Chewathai Hallmark Ladprao-Chokchai 4 Phase 2Wang Thonglang, Bangkok | 5 | ฿98,279 – ฿99,501 | ฿99,499 | ฿45 |
| Atmoz Kanaal RangsitThanyaburi, Pathum Thani | 29 | ฿74,793 – ฿101,912 | ฿95,547 | ฿50 |
| Atmoz Oasis OnnutSuan Luang, Bangkok | 130 | ฿89,535 – ฿112,747 | ฿95,459 | ฿55 |
| Kave COCO BangsaenMueang Chonburi, Chonburi | 28 | ฿91,379 – ฿98,214 | ฿94,828 | — |
| Atmoz Serene SrirachaSi Racha, Chonburi | 77 | ฿74,750 – ฿136,036 | ฿94,783 | — |
| Atmoz Tropicana BangnaBang Na, Bangkok | 77 | ฿79,896 – ฿102,953 | ฿92,378 | — |
| Kave Genesis Nakhon PathomMueang Nakhon Pathom, Nakhon Pathom | 73 | ฿86,974 – ฿94,564 | ฿90,808 | — |
| Kave WonderlandKhlong Luang, Pathum Thani | 63 | ฿80,451 – ฿100,000 | ฿88,827 | — |
| Atmoz Flow MinburiMin Buri, Bangkok | 62 | ฿79,835 – ฿91,858 | ฿87,623 | ฿49 |
| Atmoz Portrait SrisamarnPak Kret, Nonthaburi | 92 | ฿77,486 – ฿90,989 | ฿83,430 | ฿49 |
| Atmoz Canvas RayongChoeng Noen, Rayong | 88 | ฿80,061 – ฿96,103 | ฿82,682 | — |
| Atmoz Season LadkrabangLat Krabang, Bangkok | 24 | ฿73,406 – ฿90,349 | ฿81,465 | ฿45 |
| KAVE Embryo RangsitKhlong Luang, Pathum Thani | 89 | ฿67,468 – ฿83,794 | ฿78,640 | ฿55 |
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관리비, 그리고 아무도 공개하지 않는 수선적립금
22개 프로젝트 중 13건이 관리비를 공개하고 있습니다 — 1제곱미터당 월 ฿45에서 ฿70이며, 세대 면적에 따라 부과됩니다. 나머지 9건에 대해서는 그럴듯한 숫자로 채우는 대신 연간 금액을 빈칸으로 둡니다. 따라서 세대 페이지에 관리비가 표시되지 않았다면, 그것은 가격표에 기재가 없었다는 뜻입니다.
저희 취급 물건 가운데 수선적립금을 금액으로 공개한 프로젝트는 한 곳도 없습니다. 두 곳이 프로모션이 부담하는 항목으로 언급하고 있을 뿐입니다. 그래서 본 사이트 어디에도 수선적립금 금액을 표시하지 않습니다 — 실제로 발생하는 일회성 비용이며, 금액을 지어내는 것은 무시하는 것과 똑같이 확실하게 매입 비용을 과소하게 보이게 만들기 때문입니다.
소유권 이전 비용
소유권 이전 당일에 네 가지 공적 부담금이 발생합니다. 모든 세대 페이지에는 해당 세대 자체의 호가로 산출한 참고치를 표시하고, 아래의 산출 도구에서는 거래 전체를 계산해 보실 수 있습니다. 저희 취급 물건은 모두 시행사 물건이므로 매도인은 법인입니다. 특별사업세와 법인 원천징수세는 시행사의 부담이며 매수인에게 전가할 수 없습니다. 또한 태국 법은 시행사가 매수인에게 넘길 수 있는 금액을 소유권 이전 수수료 2%의 절반까지로 제한하고 있습니다.
보유 비용말씀드릴 수 없는 것
투자자가 가장 알고 싶어 하는 두 가지가 저희 자료에는 없고, 따라서 본 사이트에도 없습니다. 그 세대가 얼마에 임대되는가, 그리고 나중에 얼마의 가치가 되는가입니다.
저희는 실제 성사된 임대료도, 입주율·공실률도, 임대차계약도, 임대료 보증이나 렌탈풀 조건도, 재매각 가격도, 과거 가격 추이도 보유하고 있지 않습니다. 따라서 임대수입 예측, 순수익률, 자산가치 상승에 관한 어떠한 언명도 여기에는 근거가 없으며, 어떤 표현을 쓰더라도 그것이 안전해지지는 않습니다. 저희는 수익률을 예측하지 않으며, 본 사이트의 어떤 수치도 Suwanvara가 수익률로서 검증하거나 보증한 것이 아닙니다.
임대료 근거
22개 프로젝트 중 17건이 임대료표를 공개합니다.
수익률을 내려면 임대료가 있어야 합니다. 저희 프로젝트 중 17건이 가격표와 함께 임대료표를 공개하고 있으며, 이것이 저희 취급 물건에서 유일한 임대료 근거입니다. 세대의 평면과 면적이 임대료표의 구간 안에 들어올 때에 한해 호가로 나눌 수 있습니다. 그중 한 건을 여기에 전문 그대로 싣습니다. Kave Genesis Nakhon Pathom — 5개 행, 한 행이 하나의 평면이며, 각각 월 임대료의 범위입니다. 저희 자료에 임대료가 담긴 것은 이 밖에 없습니다.
따라서 매매 매물 1,538세대 중 861세대(56.0%)에 참고용 총수익률을 붙일 수 있습니다. 그 밖의 세대에는 아무것도 붙이지 않습니다 — 더 낮은 수치도, 추정치도 아닙니다.
공개된 임대료표
| 평면 | 면적 구간 | 월 임대료 | 가격이 확정된 세대 | 참고용 총수익률 |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 21.23-22.20 ㎡ | ฿8,000 – ฿8,500 | — | — |
| 1 Bedroom | 23.20-24.30 ㎡ | ฿9,000 – ฿9,500 | 24 | 5.0% – 5.5% |
| 1 Bedroom Exclusive | 26.20-28.30 ㎡ | ฿10,000 – ฿11,000 | 43 | 4.6% – 5.6% |
| 1 Bedroom Extra | 30.30-30.70 ㎡ | ฿12,000 – ฿13,000 | — | — |
| 1 Bedroom Plus | 34.90-35.00 ㎡ | ฿14,000 – ฿15,000 | — | — |
표를 옆으로 밀면 모든 열을 보실 수 있습니다.
시행사가 공개한 임대료표, 2023년 9월. 원문 그대로 옮겼습니다. 이 중 두 개 행은 저희가 매매 물건을 보유하지 않은 평면이므로 어떤 가격에도 대응하지 않습니다.
계산 과정 전부
예를 들어 SWP-KVG-047 — 면적 26.98 ㎡, 호가 ฿2,510,000. 임대료표는 1 Bedroom Exclusive에 대해 면적 26.20-28.30 ㎡ 세대를 월 ฿10,000에서 ฿11,000로 제시합니다. 낮은 쪽 임대료로 12개월이면 ฿120,000이고, 이를 그 호가로 나누면 4.8%입니다. 같은 구간의 높은 쪽 임대료라면 5.3%가 됩니다. 이 나눗셈이 방법의 전부입니다 — 조정도, 시장에 관한 가정도, 다른 건물에서 빌려 온 수치도 전혀 없습니다.
계산에 사용한 세대 열어 보기 — SWP-KVG-047이 수치가 전제하는 것
- 총수익률입니다. 관리비, 수선적립금, 소유권 이전 비용, 가구·설비 비용, 임대 중개보수와 관리 위탁 수수료, 공실, 수선비, 보험료, 소득세, 차입 비용을 차감하기 전의 수치입니다.
- 공개된 임대료로 1년 내내 임대되며, 임차인 교체에 따른 공백 기간이 없다고 가정합니다.
- 이 임대료는 시행사가 임대 운용 프로그램에 대해 제시하는 모집 임대료이며, 실제 성사된 임대료가 아닙니다. 임차인이 있다고 표시된 세대는 없으며, 해당 건물의 입주율 자료도 보유하고 있지 않습니다.
- 분모는 가격표상의 호가이며, 협상 후 가격도 아니고 토지국 평가액도 아닙니다.
- 해당 건물의 준공은 2026년으로 예정되어 있으며, 이 시기는 공개된 매물 정보에서 얻은 것이지 저희가 확인할 수 있었던 완성 건물에서 얻은 것이 아닙니다.
Suwanvara는 이 결과를 검증하지도, 보증하지도 않습니다. 공개된 두 수치에 대한 산술일 뿐이며, 예측도, 기대치도, 약속도 아닙니다.
나머지 5개 프로젝트에 대하여
임대료 근거가 없으므로 수익률도 없습니다. 임대료 가늠이 판단에 필요하시다면 말씀해 주십시오. 해당 건물에 대해 시행사나 임대 중개사에 문의하여, 상대방이 실제로 말한 내용을 출처와 날짜를 붙여 보내 드립니다. 저희가 하지 않는 일은, 근거 없는 임대료를 모델로 만드는 것입니다.
임대료 가늠에 대해 문의하기외국인의 소유
구조는 세 편의 글에.
투자자가 마주하는 규정은 모든 외국인 매수인이 마주하는 규정과 같으며, 매수인 가이드가 이미 제대로 설명하고 있습니다. 여기에서 더 짧고 느슨한 형태로 되풀이하는 대신, 해당 장을 그대로 안내해 드립니다.
- 외국인 쿼터 이해하기건물 분양 면적의 최대 49%까지 외국인이 소유할 수 있습니다. 이 쿼터는 건물에 속한 것이지 고객님께 속한 것이 아니며, 서명 전에 세대별로 확인합니다.
- 매입 자금을 태국으로 송금하기자금은 해외에서 외화로 들어와야 하고 증빙이 남아야 합니다. 이 증빙은 외국인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 위한 조건이지, 나중에 정리하면 되는 서류가 아닙니다.
- 소유권(프리홀드)과 임차권(리스홀드)실제로 취득하는 것이 무엇인지, 그리고 매각할 때가 되었을 때 완전소유권(프리홀드) 세대와 임차권(리스홀드) 세대가 같은 자산이 아닌 이유는 무엇인지.
보유 비용
매입할 때, 보유하는 동안, 매각할 때.
세 시점에 서로 다른 세 묶음의 비용이 있습니다. 앞의 두 가지는 저희 자료와 공개된 요율로 계산할 수 있지만, 세 번째는 오늘 아무도 알 수 없는 가격에 달려 있습니다.
- 01
매입할 때
- 소유권 이전 수수료 — 토지국 평가액의 2%. 시행사가 매수인에게 넘길 수 있는 것은 최대 그 절반까지이므로, 관행상 매수인 부담은 가격의 1%에 해당합니다.
- 신축 분양에서는 특별사업세 3.3%와 법인 원천징수세 1%가 시행사의 부담이며, 고객님께 전가할 수 없습니다. 인지세가 중복해서 부과되지도 않습니다 — 둘 중 하나입니다.
- 시행사 프로모션은 프로젝트마다 다르므로, 저희는 내용을 요약해 주장으로 바꾸지 않고 각 사의 문구를 그대로 싣습니다. 저희 취급 물건 중에는 이전 당일 비용이 무료라고 적은 것이 다수이지만 제외 조건은 서로 같지 않으며, 한 곳은 정반대를 명시하고 있습니다.
- 예약금, 계약금, 중도금은 시행사 자체 조건에 따르며, 저희 취급 프로젝트 중 세 곳이 이를 가격표에 인쇄해 두고 있습니다.
- 02
보유하는 동안
- 관리비 — 저희 취급 프로젝트 대부분이, 전부는 아니지만, 공개하고 있으며 세대 면적에 따라 매월 부과됩니다. 가격표에 요율이 기재된 프로젝트는 각 세대 페이지에 첫해 금액을 표시합니다.
- 수선적립금 — 실제로 발생하는 일회성 비용이지만, 저희 취급 물건 가운데 금액을 공개한 프로젝트는 없습니다. 예산에 반영해 두시기 바랍니다. 보유하지 않은 숫자를 싣지는 않겠습니다.
- 그 밖의 모든 것 — 공과금, 보험료, 임대하시는 경우의 중개보수와 관리 위탁 수수료, 임대수입에 대한 태국 소득세 — 은 건물이 아니라 고객님 자신의 사정에 따라 정해집니다. 이는 회계사의 영역이며, 저희는 회계사가 아닙니다.
- 03
매각할 때
- 같은 항목이 거래의 반대편에서 다시 나타납니다. 소유권 이전 수수료, 보유 5년 이내라면 특별사업세, 그 이후라면 인지세, 그리고 매도인의 원천징수세입니다. 산출 도구는 매입뿐 아니라 재매각도 계산합니다 — 재매각으로 전환하시고 보유 연수를 입력해 주십시오.
- 외국인 쿼터는 매입만이 아니라 환금성의 문제이기도 합니다. 외국인 49% 쿼터 안에서 보유된 세대는 다른 외국인 매수인에게 가장 수월하게 매각되며, 그 매수인 층은 태국 국내 매수인 층보다 작습니다.
- 계산할 수 없는 것은 매각 가격입니다. 이 건물들에 대한 재매각·유통시장 자료를 전혀 보유하고 있지 않으므로, 매각 시 가치도, 상승 폭도, 총수익 수치도 본 사이트 어디에도 나오지 않습니다.
소유권 이전 비용 계산기
참고용입니다
- 소유권 이전 수수료감정가의 2% — 여기서는 입력하신 가격을 기준으로 계산했습니다개발사가 매수인에게 전가할 수 있는 몫은 최대 절반까지이며, 프로모션으로 그 절반을 부담하는 경우도 많습니다
- 약 ฿120,000
- 특별사업세지방세 포함 3.3% — 개발사 분양에는 언제나 적용됩니다개발사가 부담합니다 — 매수인에게 전가할 수 없습니다
- 약 ฿198,000
- 원천징수세법인이 매도인인 경우 일률 1%개발사가 부담합니다 — 매수인에게 전가할 수 없습니다
- 약 ฿60,000
매수인이 관행상 부담하는 몫
약 ฿60,000
약 $1,720
약 CN¥12,400
약 €1,600
매도인·매수인 양측 전체 비용
≈ ฿378,000
참고 환율 — 2026년 7월
비용 분담은 관행이며 법으로 정해진 것이 아닙니다 — 실무에서는 온갖 조합이 존재하고, 협의를 거쳐 예약계약서와 매매계약서에 기재됩니다. 소유권 이전 수수료, 인지세, 원천징수세는 모두 토지국 감정가를 기준으로 부과되며, 이 감정가는 매매가와는 다른 수치로 통상 더 낮습니다. 따라서 위 금액은 견적이 아니라 자금 계획상의 상한으로 보시기 바랍니다.
개발사 분양에는 특별사업세가 언제나 적용되며, 그 원천징수는 법인 일률 1%입니다 — 어느 쪽도 매수인에게 전가할 수 없고, 인지세가 중복 부과되지도 않습니다.
세율과 감면 조치는 달라집니다 — 태국 정부는 시장을 부양하기 위해 소유권 이전 수수료를 수시로 인하해 왔습니다. 무엇이든 결정하시기 전에 고객 본인의 거래에 적용되는 현행 수치를 확인해 주십시오.
참고용입니다 — 확인과 법률 검토를 전제로 합니다. 여기에 표시된 내용은 견적도, 세무 의견도, 보증도 아닙니다.
태국의 소유권 이전 수수료와 세금은 어떻게 되는가산출 도구는 예시 가격과 시행사로부터의 매입 — 저희 취급 물건은 모두 이에 해당합니다 — 을 초기값으로 엽니다. 어느 항목이든 바꾸어 고객님의 조건으로 계산해 보실 수 있습니다. 각 부담금은 토지국 평가액을 기준으로 부과되며, 이는 가격과는 별개의, 보통 더 낮은 수치입니다. 따라서 표시되는 것은 견적이 아니라 예산의 상한선입니다. 누가 무엇을 부담하는지는 관행이며, 예약계약서와 매매계약서에서 협상하여 정해집니다.
수익률 · 총수익 계산기
참고용입니다
고객 본인의 전제를 입력해 주십시오. 모든 출력에는 그 계산 과정을 함께 표시합니다 — 여기에 예측은 전혀 없으며, 입력하신 내용이 이 브라우저 밖으로 나가는 일도 없습니다.
Kave Genesis Nakhon Pathom — SWP-KVG-047의 내용을 초기값으로 채웠습니다. 어느 항목이든 자유롭게 바꾸실 수 있습니다.
고객의 전제 조건
이 단지가 직접 공개한 임대료표(1 Bedroom Exclusive, 26.20-28.30 ㎡)의 2023년 9월 기준 내용을 초기값으로 채웠습니다 — 호가 임대료이며, 실제 체결된 임대료가 아닙니다.
이 단지는 관리비를 공개하지 않으므로 초기값은 0입니다 — 금액을 알고 계시면 입력해 주십시오.
임대 가동률과 임대 관리 수수료는 임시 초기값입니다 — 시장 데이터가 아니므로, 고객 본인의 전제로 바꾸어 주십시오. 정수 %로 입력해 주십시오.
참고 산출값
표면 수익률
4.8%
월 임대료 × 12 ÷ 매수 가격
순수익률(계산한 비용 공제 후)
4.0%
연간 현금흐름 ÷ 총 투입 자금
연간 현금흐름
฿102,600
수취 임대료 − 관리비 − 임대 관리 수수료
수취 임대료는 연간 90%를 임대한다는 전제로 계산했습니다.
총 투입 자금
฿2,535,100
매수 가격 + 매수인 부담 이전 비용 + 가구·초기 세팅
손익분기 임대 가동률
—
연간 관리비 ÷ (연간 임대료 × (1 − 임대 관리 수수료율))
계산하지 않았습니다 — 관리비가 입력되지 않았고, 이 단지도 공개하지 않았습니다. 고정비가 0이면 이 산식의 답도 0이 되어, 공실 상태에서도 손익이 맞는 것처럼 읽힙니다. 관리비를 입력하신 뒤 계산해 주십시오.
5년간 현금흐름
฿513,000
연간 현금흐름 × 보유 기간. 임대료와 비용은 변동하지 않는 것으로 계산
매수인이 관행상 부담하는 이전 비용 ฿25,100을(를) 포함합니다 — 토지국 소유권 이전 수수료 2%의 절반이며, 비용 페이지와 같은 계산기를 사용했습니다. 매도인 측 비용은 매수인이 부담하지 않으므로 포함하지 않았습니다.
포함하지 않은 항목 — 수선비, 보험료, 임대 소득에 대한 소득세, 임대 중개 수수료, 부과되는 경우의 장기수선충당금, 차입에 따르는 비용, 그리고 소유권 이전 시 매도인 측 비용.
자산 가격 상승은 예측하지 않습니다. 이 계산기에는 가격 상승 입력란이 없고, 상승분을 산출하지도 않습니다. 가격은 변하지 않는다고 보고 임대료와 비용만 계산합니다. 태국의 콘도미니엄이 5년 뒤 얼마가 될지는 누구도 말씀드릴 수 없으며, 그럴 수 있는 것처럼 꾸민 수치는 수치가 없는 것보다 나쁩니다.
참고용입니다 — 입력하신 수치에 대한 계산이며, 예측도, 감정평가도, 약속도 아닙니다. 임대료, 임대 가동률, 비용은 고객 본인의 전제입니다. 가격과 판매 가능 여부는 확인이 필요합니다.
위험과 실사
이름을 붙여야 할 다섯 가지 위험.
면책 문구를 목록으로 만든 것이 아닙니다. 여기에서의 매입이 잘 풀리는지를 좌우하는 것이 바로 이 다섯 가지이며, 각각에 대해 저희 자체 자료가 무엇을 말하고 무엇을 말하지 않는지를 함께 적었습니다.
시행사와 건물의 위험
저희는 각 프로젝트에 대해 조사한 사실을 그 출처 URL과 함께 공개하고, 출처를 찾지 못한 항목은 빈칸으로 둡니다. 그것은 출처 표시이지 감사가 아닙니다. 재무제표나 시공 품질을 검사하지 않으며, 시행사의 가격표는 무엇보다 먼저 판매 자료입니다.
준공 위험
저희 22개 프로젝트 중 19건이 준공된 건물입니다. Modiz Avantgarde — 공사 중, 2027년; Kave COCO Bangsaen — 2025년 준공 예정; Kave Genesis Nakhon Pathom — 2026년 준공 예정."준공 예정"과 "준공 완료"는 의도적으로 구분합니다. 공개된 매물 정보에서 얻은 날짜는 완성된 건물에 관한 사실이 아니며, 준공 전에 지급한 자금은 그 차이에 노출되기 때문입니다.
재매각 환금성
태국 콘도미니엄의 재매각 시장은 신축 시장보다 움직임이 느리고, 외국인 49% 쿼터의 매수인 층은 태국인 쪽보다 작습니다. 이 건물들에 대한 재매각 가격을 보유하고 있지 않으므로, 신축이 얼마인지는 말씀드릴 수 있어도 재매각이 얼마가 되는지는 전혀 말씀드릴 수 없습니다.
환율 위험
계약은 바트화이고 가격도 바트화입니다. 고객님의 매입에 실제로 적용되는 환율은 자금이 입금된 날 거래 은행이 제시하는 환율입니다. 본 사이트에 표시된 환산은 2026년 7월 기준의 참고 환율에 따른 것으로, 읽기를 돕기 위한 것일 뿐 견적이 아닙니다.
임대 위험
본 사이트에 임차인이 있다고 표시된 매물은 없으며, 어느 건물에 대해서도 입주율·공실률 자료를 보유하고 있지 않습니다. 임대료표는 모집 임대료입니다. 공실인 한 달은 임대수입 없이 관리비가 발생하는 한 달이며, 1년 내내 임대된다는 전제로 산출한 총수익률은 그에 대해 아무것도 말해 주지 않습니다.
법률 검토가 실제로 다루는 범위
권리증서와 담보·부담의 유무, 매도인의 이전 권한, 외국인 쿼터 현황의 서면 확인, 계약상 채무불이행 및 인도지연 조항, 그리고 관리단의 회계입니다. 어느 것도 매물을 게재하는 것으로 이루어지지 않으며, 저희의 중개 서비스에도 포함되지 않습니다 — Suwanvara Law Firm과의 별도 수임계약, 또는 고객님이 선임하신 자문사와의 계약에 따른 것입니다.
법률 수임은 어떻게 이루어지는가이런 것을 물어봐 주십시오
투자자께서 후보 목록을 청하시기 전에 물으시는 것들.
각 질문에 대한 짧은 답과, 그것을 끝까지 따져 본 노트로 가는 링크입니다. 저희가 자료를 갖고 있지 않은 사안은 추정하지 않고 없다고 말씀드립니다.
- 방콕 콘도미니엄에서 어느 정도의 수익률을 기대할 수 있습니까?
저희는 예상 수익률을 게시하지 않으며, 본 사이트의 어떤 수치도 예측이 아닙니다. 저희가 다루는 일부 단지는 자체 임대 요율표를 공개합니다. 세대의 평면과 면적이 그 표의 범위에 드는 경우에 한하여, 전제를 함께 밝혀 총수익률의 참고 수치를 보여 드리며, 그 밖의 곳에서는 보여 드리지 않습니다.
고객님의 수치로 계산해 보기 →- 세대를 임대할 수 있습니까? 임대료는 어떻게 과세됩니까?
임대하실 수 있습니다. 다만 건물 자체의 관리규약과 「호텔법」(불기 2547년/2004년)이 30일 미만의 숙박을 배제합니다. 임대료는 「국세법」 제40조(5)에 따른 과세소득으로 누진세율이 적용되며, 연 2회 신고합니다.
임대소득의 과세 →- 소유하는 데 한 해에 얼마가 듭니까?
가장 큰 정기 항목은 관리비입니다. 저희가 다루는 23개 단지 가운데 요율을 공개한 13개 단지에서 ㎡당 월 45~70바트입니다. 토지·건물세는 지방자치단체가 감정가를 기준으로 매년 부과합니다.
해마다의 비용 →- 누구에게 팔 수 있고, 매각에는 얼마가 듭니까?
다른 외국인(쿼터에 영향이 없습니다), 태국인 매수인, 또는 쿼터 여유가 필요한 외국인입니다. 소유권 이전 시 매도인이 관행상 특별사업세 또는 인지세와 원천징수세를 부담합니다. 태국에는 이와 별도의 양도소득세가 없습니다.
국가가 가져가는 몫 →- 선분양과 준공 물건 가운데 어느 쪽이 더 나은 매입입니까?
우열이 아니라 성격이 다른 위험입니다. 선분양은 대금을 여러 해에 나누고 등기 전까지 계약상의 권리를 줍니다. 준공 물건은 회계자료와 회의록, 그리고 직접 서서 확인할 수 있는 조망을 줍니다.
돈이 놓이는 자리 →- 수익을 보장하거나 렌탈 풀을 제공하십니까?
아닙니다. 현재 저희가 다루는 단지 가운데 임대 보장이나 렌탈 풀을 제공하는 곳은 없으며, 있었다면 그 문구가 아니라 계약 조건을 그대로 옮겨 실었을 것입니다. 저희는 거래가 완료될 때 중개 보수를 받을 뿐, 세대가 벌어들이는 것에서 어떤 몫도 가져가지 않습니다.
세대가 관리되는 방식 →
투자자 노트
가격표로는 보이지 않는 부분에 관한 다섯 편의 노트.
위의 수치는 당사 자체 자료가 뒷받침할 수 있는 범위입니다. 이 노트들이 다루는 것은 그 주위의 구조입니다 — 임대료에 어떻게 과세되는지, 무엇이 평가를 움직이는지, 선분양이 시기 면에서 무엇을 요구하는지, 보유를 어떻게 마무리하는지, 그리고 1년간의 보유 비용은 얼마인지.
투자자 인사이트
수익률, 세금, 소유 형태, 그리고 출구에 관한 읽을거리.
숫자가 실제로 어떻게 작동하는지 출처를 밝혀 쓴 글입니다. 각 글은 다루는 계산 도구나 위험 항목으로 이어집니다. 어느 것도 예측이 아닙니다. 제시한 계산은 예시이며 세전 수치이고, 어떠한 수익도 예측하거나 보장하지 않습니다.
- 총수익률과 순수익률: 실제로 수익을 갉아먹는 것들총수익률(gross yield)은 겉으로 내세우는 숫자이고, 순수익률(net yield)은 건물과 임대 관리, 그리고 과세당국이 각자의 몫을 가져간 뒤에 남는 것입니다. 이 글은 두 가지를 정의하고, 둘을 갈라놓는 비용들을 열거하며, 의도적으로 가정에 기반한 예시 하나를 — 예시이며 소득세 공제 전임을 명시하여 — 계산해 봅니다. 그래야 수익률 수치를 보이는 대로가 아니라 있는 그대로 읽으실 수 있습니다.읽는 데 7분
- 태국 부동산에 투자하는 외국인의 세금태국 콘도미니엄을 임대하는 외국인 소유자는 임대료에 대해 태국 세금을 내고, 매각 시에도 다시 세금이 발생합니다. 다만 실제 세액은 얼마나 오래, 어떤 방식으로 보유하는지에 따라 달라지므로 이 글은 세액 계산이 아니라 어떤 부담이 있는지에 대한 지도입니다. 임대소득이 어떻게 과세되고 무엇이 원천징수되는지, 매각 시 무엇이 발생하는지, 그리고 본인의 세법상 거주지가 언제부터 문제가 되는지를 정리했습니다.읽는 데 7분
- 방콕 콘도 투자의 실제 위험실제로 무엇이 잘못될 수 있는지를 균형 있게, 출처와 함께 정리했습니다. 일부 세부 시장의 공급 과잉, 시행사 및 준공 위험, 얇은 재매각 유동성, 환위험, 공실, 그리고 매각할 때 다시 적용되는 외국인 한도. 예측도 없고, 가격이 오른다는 약속도 없습니다.읽는 데 7분
- 해외에서 콘도를 임대하기: 관리, 의무, 그리고 임대료를 본국으로 가져오기해외에 거주하시면서 태국의 임대 물건을 관리하는 현실적인 선택지, 관리자가 수수료를 받고 실제로 하는 일, 그리고 어디에 계시든 귀하에게 남는 두 가지 의무 — TM30 거주지 신고와 소득세를 정리했습니다. 출입국관리국과 국세청 자료에 근거합니다.읽는 데 6분
- 해외에서 태국 콘도를 보유할 때의 통화와 환위험태국의 호실은 바트를 벌어들이지만, 예산을 세우고 저축하고 지출하시는 통화가 다르다면 환율이 그 임대료와 실제 수익 사이에 놓입니다. 환율 변동이 소유자의 수익에 무엇을 하는지, 임대료와 매각 대금을 어떻게 송금하는지, 그리고 헤지의 솔직한 한계를 다룹니다 — 외환 자문이나 투자 자문은 하지 않습니다.읽는 데 6분
- 매각과 자금 회수: 외국인 소유자의 출구외국인 소유자가 태국 콘도미니엄을 매각하는 일은 서류로 이어지는 사슬입니다. 매수자와 합의하고, 이전 등기를 하고, 각종 부담금을 납부하고, 대금을 해외로 송금합니다. 그 가운데 가장 중요한 서류는 매입하신 날 발급되었습니다 — 매각 결정에서 자금이 본국 계좌에 도착하기까지 이 사슬이 어떻게 이어지는지 정리했습니다.읽는 데 6분
- 투자자를 위한 프리홀드와 리스홀드: 지배력, 재매각, 금융, 상속투자자에게 프리홀드(완전소유권)와 리스홀드(임차권)는 네 가지를 결정합니다. 지배력, 재매각, 금융, 상속이며, 그 차이는 구조적입니다. 프리홀드는 기한 없는 소유권이고, 리스홀드는 민상법전 제540조에 따라 최장 30년까지 등기되는 권리입니다.읽는 데 6분
- 콘도 직접 소유와 태국 부동산 펀드·리츠: 어느 쪽이 맞습니까?콘도미니엄을 소유하는 것과 태국 부동산 펀드나 리츠(REIT)의 수익증권을 보유하는 것은 태국 부동산에 들어가는 서로 다른 두 가지 방법이며, 가까운 대체재가 아닙니다. 통제권, 유동성, 진입 비용, 분산, 수입, 그리고 외국인에게는 누가 무엇을 보유할 수 있는지를 나란히 놓고 비교합니다. 자문이 아니라 비교이며, 예상 수익은 제시하지 않습니다.읽는 데 7분
- 투자로서의 선분양: 실제로 무엇을 사시는 것인가선분양 매입은 낮은 진입 가격과 분할 납부 일정을, 공사 및 준공 위험과 맞바꾸는 것입니다. 납부 계획이 어떻게 작동하는지, 법이 계약에 어떤 보호를 담도록 하는지, 왜 자금이 에스크로에 있는 경우가 드문지, 그리고 현금 흐름과 시점이 준공된 호실을 사는 것과 어떻게 다른지를 정리했습니다 — 재매각 차익을 약속하지는 않습니다.읽는 데 5분
- 태국 콘도미니엄을 에어비앤비로 임대해도 되나요? 단기임대와 호텔법안 됩니다. 태국 콘도미니엄의 일 단위·주 단위 임대는 일반적으로 호텔법(불기 2547년/서기 2004년)상의 호텔업에 해당하여 허가가 필요하며, 대부분의 건물은 이를 결코 허용하지 않습니다. 적법한 경로는 1개월 이상의 임대차입니다.읽는 데 5분
투자자 문의
요건을 알려 주시면, 가격표에 무엇이 적혀 있는지 말씀드리겠습니다.
예산, 지역, 보유 목적, 일정을 알려 주십시오. 1영업일 이내에 영어로 회신하여, 실제로 취득 가능한 것, 완결까지 드는 비용, 그리고 저희가 제시하는 수치의 근거가 어디에 있는지를 말씀드립니다.
문의는 Suwanvara Property 자문 데스크로 전달됩니다. 법률 검토를 원하시는 경우 Suwanvara Law Firm과의 별도 수임계약에 따라 별도의 전문가 보수를 받고 진행하며 — 매입의 조건이 되는 일은 결코 없습니다.
이 페이지의 어떤 내용도 투자자문, 감정평가, 세무의견, 예측이 아닙니다. 모든 수치는 저희가 보유한 시행사 가격표에 대한 산술이며, 참고치로 표시되어 있고, 확인이 필요합니다.
물건 정보, 가격, 프로모션, 외국인 쿼터의 잔여 여부 및 소유권 이전 조건은 모두 확인을 거쳐 확정됩니다. 물건의 게재는 법률적 검증에 해당하지 않으며, 소유권, 건물 상태, 투자 수익 또는 이전 가능성을 보증하는 것도 아닙니다.
거래가 완료되는 경우 Suwanvara Property가 중개 보수를 받을 수 있습니다. 법률 서비스는 고객께서 요청하시는 경우 Suwanvara Law Firm이 별도의 위임계약에 따라 별도로 제공합니다. 고객께서 다른 법률 자문을 선임하실 자유는 언제나 유지됩니다.
재고 정보는 2026년 7월 기준입니다. 판매 가능 여부와 가격은 확인을 거쳐 확정됩니다.