선분양과 완공 물건 — 시점, 위험, 계약

선분양 대금 지급은 완공 세대와 어떻게 다릅니까?

한 번의 지급 사건이냐, 수년에 걸친 여러 번이냐의 차이입니다. 완공 물건 매수는 한 번의 지급 사건입니다. 예약하고, 서명하고, 해외에서 자금을 송금하고, 몇 주 안에 토지국에서 만나 잔금을 지급하고 고객 이름이 적힌 권리증서를 받습니다. 자본은 몇 주간 묶이고, 이전일부터 그 자산은 확인하고 임대하고 매도할 수 있는 형태로 존재합니다.

선분양 매수는 같은 금액을 수년에 걸쳐 나눕니다. 예약금이 세대를 확보하고, 정해진 기간 안에 계약금이 뒤따르며, 공사 기간 동안 중도금이 이어지고, 가장 큰 금액은 이전 시점에 도래합니다. 그리고 그 이전 시점이 고객 명의로 무언가가 처음 등기되는 순간이기도 합니다. 그때까지 고객께서 보유하시는 것은 세상에 대한 물권이 아니라 한 회사에 대한 계약상 권리입니다.

당사의 23개 단지 중 3개가 가격표 자체에 지급 조건을 공개하고 있으며, 당사는 이를 요약하지 않고 그대로 옮겨 적습니다. 한 곳은 예약 시 100,000바트, 30일 후 계약 시 매매가의 30%, 잔금은 이전 시입니다. 한 곳은 예약 시 5,000바트와 30일 후 계약 시 25,000바트로 중도금 합계 30,000바트이며, 이는 이전 시 잔금에서 차감됩니다. 한 곳은 세대당 예약금 5,000바트를 명시하고 있습니다. 나머지 20개 단지는 예약 시점에 조건을 제시합니다. 앞의 두 구조의 차이는, 매매가의 3분의 1이 수년간 위험에 노출되는 것과 수만 바트가 노출되는 것의 차이입니다.

외국인 매수인에게는 개발사와 무관한 두 번째 시점 문제가 있습니다. 매입 자금은 외화로 해외에서 도착해 토지국을 위해 증빙되어야 하고, 중요한 환율은 서명하실 때 보신 환율이 아니라 각 회차가 입금되는 날의 환율입니다. 선분양 매수는 고객의 통화를 수년에 걸쳐 환전합니다. 이는 누구도 미리 정량화해 드릴 수 없는 위험이며, 본 사이트의 어떤 계산기도 그럴 수 있는 척하지 않습니다.

선분양 건물이 인도되기 전에 무엇이 잘못될 수 있습니까?

지연은 통상적인 경우이고, 인도 불능은 그렇지 않습니다. 지연은 흔한 경우이며 표준 계약이 이를 다룹니다. 인도 불능은 심각한 경우입니다. 공사가 멈춘 건물, 완공할 수 없는 회사, 판매된 것과 실질적으로 다르게 나온 사양입니다. 태국의 모델하우스는 뒤따르는 건물보다 나은 경우가 잦으며, 바로 그래서 법이 광고를 계약의 일부로 만들어 두었습니다.

공개된 매물의 완공일은 예상이며, 당사는 그 구분을 뭉개지 않고 자체 자료에서 그대로 보이게 유지합니다. 당사의 23개 단지 중 20개가 완공으로 기록되어 있고, 2개는 예상일을 두고 있으며, 1개는 2027년 4분기 완공 예정으로 공사 중입니다. 예상일은 공개 자료에 나온 날짜이지 당사가 완공을 확인한 건물이 아니며, 그러한 단지를 대상으로 산출한 수치는 그 불확실성을 함께 물려받습니다.

선분양 매수인에게 실제로 어떤 보호가 있습니까?

세 가지이며, 세 가지 모두 법정 보호입니다. 「콘도미니엄법」 불기 2522년(서기 1979년)은 「콘도미니엄법(제4호)」 불기 2551년(서기 2008년)으로 개정되면서 선분양 콘도미니엄 매수인에게 세 가지 실질적 보호를 부여합니다. 제6조의2는 매매계약서가 장관이 정한 표준 양식을 따를 것을 요구하며, 매수인에게 불리하게 그 양식에서 벗어나는 조항은 무효입니다 — 따라서 고객께서 받으시는 계약서는 중요한 지점에서 개발사가 직접 작성한 문언이 아닙니다. 제6조의1은 개발사의 광고 자료를 계약의 일부로 만들고 개발사가 이를 보관하도록 요구합니다. 고객께서도 보신 브로슈어, 평면도, 사양서 사본을 모두 보관하셔야 하는 이유입니다.

셋째, 완공된 건물이 콘도미니엄으로 등기되고 세대 권리증서가 발급되기 전에는 세대가 고객께 이전될 수 없습니다. 그 등기가 고객의 계약을 소유권으로 전환시키며, 외국인 쿼터가 측정되는 시점도 바로 그때입니다 — 따라서 오늘 합의된 매수는 수년 뒤의 쿼터 상황을 기준으로 이전됩니다.

이 법 외에 「에스크로법」 불기 2551년(서기 2008년)은 매입 자금을 인가받은 에스크로 대리인이 보관하고 공정 단계에 따라 지급하도록 허용합니다. 임의 사항이며 태국 시장에서는 흔하지 않습니다. 그래도 요청해 보실 가치가 있고, 그때 받으시는 답변 자체가 하나의 정보입니다.

• 매매계약서가 정해진 표준 양식으로 되어 있는지 확인하십시오
• 모든 브로슈어와 사양서를 보관하십시오 — 광고는 계약의 일부입니다
• 지연과 채무불이행의 구제 수단을 서면으로 받으시고, 실제로 얼마를 지급하는지 읽으십시오
• 이전 시 외국인 쿼터가 없을 경우 예약금이 반환되도록 하십시오
• 에스크로가 가능한지 문의하시고, 그 답변을 기록해 두십시오
• 사양 중 무엇이 확정이고 무엇을 개발사가 변경할 수 있는지 문의하십시오
• 이전 당일의 어떤 비용을 누가 부담하는지 대화가 아니라 계약서에서 확인하십시오

완공 세대를 매수하면 대신 무엇을 얻습니까?

증거입니다. 완성된 건물은 직접 확인할 수 있고, 그 재무 상태도 확인할 수 있습니다. 관리단(법인)의 회계, 장기수선충당금 잔액, 직전 정기 총회 회의록, 무채무 증명서는 그 건물이 실제로 어떻게 운영되어 왔는지 알려 줍니다 — 아직 문을 열지 않은 건물에는 존재하지 않는 증거입니다. 실제 층에서 실제 조망을 보실 수 있고, 열쇠를 받으신 달부터 세대를 임대하실 수 있습니다.

반대급부는 그 거울상입니다. 비용을 나눌 분할 지급 계획이 없고, 세대는 고객께서 지정하시는 대로가 아니라 있는 그대로이며, 오래된 건물에서는 외벽 공사나 승강기 교체를 위한 부과금이 먼 이야기가 아니라 실제로 임박한 부담일 수 있습니다.

어느 경로를 택하시든 본 사이트의 모든 주거에 적용되는 점이 하나 있습니다. 당사의 재고는 전부 개발사 재고이므로 매도인이 법인입니다. 이는 이전 시 세금 구성을 바꿉니다 — 개인의 보유 연수 계산이 아니라 법인의 1% 원천징수입니다 — 그리고 이전 당일 프로모션은 개발사의 것이며, 가격표에 공개된 내용을 개발사 자신의 문언 그대로, 제외 항목까지 포함하여 당사 매물 정보에 게재한다는 뜻이기도 합니다.