Строящееся и готовое — это не две цены на одно и то же. Это две разные сделки с разной структурой денежных потоков, разными рисками и разными документами, и выбор между ними обычно определяется тем, что покупатель реально способен вынести, а не тем, что дешевле.
Эта заметка описывает оба варианта, используя нашу собственную базу там, где это уместно, и Закон о кондоминиумах там, откуда берутся защиты. Она не делает никаких утверждений о том, как какой-либо застройщик соблюдает сроки сдачи, потому что у нас нет данных о соблюдении сроков сдачи.
Чем оплата строящегося объекта отличается от оплаты готовой квартиры?
Одно платёжное событие против нескольких лет платежей. Покупка готовой квартиры — это одно платёжное событие. Вы бронируете, подписываете, переводите средства из-за рубежа и в течение нескольких недель встречаетесь в Земельном департаменте, доплачиваете остаток и получаете свидетельство о праве собственности со своим именем. Капитал связан на недели, и со дня регистрации перехода права актив существует в форме, которую можно осмотреть, сдать или продать.
Покупка на стадии строительства растягивает те же деньги на годы. Бронировочный платёж закрепляет квартиру; договорный платёж следует в установленный срок; рассрочка идёт в течение строительства; а самый крупный транш приходится на переход права, который также является первым моментом, когда что-либо регистрируется на ваше имя. До этого вы держите договорное право требования к компании, а не вещное право, действующее против всех.
Три из наших 23 проектов публикуют условия оплаты прямо в ценовой ведомости, и мы переносим их дословно, а не пересказываем: один берёт ฿100,000 при бронировании, 30 % цены по договору через тридцать дней и остаток при переходе права; другой берёт ฿5,000 при бронировании и ฿25,000 по договору через тридцать дней, всего ฿30,000 рассрочки, которые вычитаются из остатка, подлежащего уплате при переходе права; третий указывает бронировочный платёж ฿5,000 за квартиру. Остальные двадцать называют условия при бронировании. Разница между первыми двумя структурами — это разница между третью цены, находящейся под риском годами, и несколькими десятками тысяч батов.
Для иностранного покупателя есть и второе следствие по срокам, не связанное с застройщиком. Ваши деньги на покупку должны поступить из-за рубежа в иностранной валюте и быть документально оформлены для Земельного департамента, а значение имеет курс того дня, когда приходит каждый транш, а не тот, который вы видели при подписании. Покупка на стадии строительства конвертирует вашу валюту в течение нескольких лет. Это риск, который никто не может заранее для вас количественно оценить, и ни один калькулятор на этом сайте не делает вид, что может.
Что может пойти не так до сдачи строящегося здания?
Задержка, которая обычна, и несдача, которая нет. Задержка — обычный случай, и стандартный договор её регулирует. Несдача — случай серьёзный: остановленная стройка, компания, которая не может достроить, спецификация, существенно отличающаяся от проданной. Шоурумы в Таиланде нередко лучше здания, которое за ними следует, — именно поэтому закон делает рекламу частью договора.
Даты завершения в публичных объявлениях — это ожидания, и мы сохраняем это различие видимым в наших собственных данных, а не сглаживаем его. Из наших 23 проектов двадцать учтены как завершённые, два несут ожидаемую дату, а один строится с заявленным завершением в IV квартале 2027 года. Ожидаемая дата — это дата из публичных источников, а не здание, завершённость которого мы проверили, и любая цифра, рассчитанная по такому проекту, наследует эту неопределённость.
Какие защиты в действительности есть у покупателя на стадии строительства?
Три, и все три установлены законом. Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) с изменениями, внесёнными Законом о кондоминиумах (№ 4) B.E. 2551 (2008), даёт покупателю строящейся квартиры три реальные защиты. Статья 6/2 требует, чтобы договор купли-продажи соответствовал типовой форме, установленной министром, а любое условие, отступающее от неё в ущерб покупателю, ничтожно, — то есть договор, который вам вручают, не является собственной редакцией застройщика в тех пунктах, которые имеют значение. Статья 6/1 делает рекламные материалы застройщика частью договора и обязывает застройщика их хранить, — поэтому вам стоит сохранить собственную копию каждого буклета, поэтажного плана и спецификации, которые вам показывали.
Третье: квартира не может быть передана вам, пока завершённое здание не зарегистрировано как кондоминиум и не выданы свидетельства о праве собственности на квартиры. Именно эта регистрация превращает ваш договор в право собственности, и именно в этот момент измеряется иностранная квота, — то есть покупка, согласованная сегодня, регистрируется против положения с квотой через годы.
Помимо Закона, Закон об эскроу B.E. 2551 (2008) позволяет держать деньги покупателя у лицензированного эскроу-агента и высвобождать их по достижении контрольных точек. Это добровольно и на тайском рынке встречается нечасто. Спросить об этом всё равно стоит, а полученный ответ сам по себе является информацией.
- Проверьте, что договор купли-продажи составлен по установленной типовой форме
- Сохраняйте каждый буклет и спецификацию — реклама является частью договора
- Получите письменно средства правовой защиты при задержке и неисполнении и прочитайте, что они реально возмещают
- Сделайте задаток возвратным, если иностранная квота недоступна на момент перехода права
- Спросите, доступно ли эскроу, и запомните ответ
- Спросите, что зафиксировано, а что застройщик вправе изменить в спецификации
- Подтвердите в договоре, а не в разговоре, кто какой платёж дня регистрации несёт
Что взамен даёт покупка готовой квартиры?
Доказательства. Готовое здание можно осмотреть, как и его финансы. Отчётность юридического лица кондоминиума, остаток резервного фонда, протокол последнего общего годового собрания и справка об отсутствии задолженности показывают, как домом действительно управляли, — доказательства, которых для неоткрытого здания не существует. Вы можете увидеть настоящий вид с настоящего этажа и сдавать квартиру с того месяца, когда получили ключи.
Компромиссы зеркальны. Нет плана поэтапной оплаты, который растянул бы расходы; квартира такая, какая есть, а не такая, какую вы закажете; а в старом доме целевые взносы, финансирующие работы по фасаду или замену лифтов, — реальное и близкое обязательство, а не отдалённое.
Одно замечание относится к каждому объекту на этом сайте вне зависимости от выбранного пути: весь наш ассортимент — это предложение застройщиков, поэтому продавцом является компания. Это меняет налоговую структуру при переходе права — корпоративное удержание 1 % вместо расчёта по сроку владения для физического лица, — и означает, что акции дня регистрации принадлежат застройщику, публикуются в его ведомости и печатаются в наших объявлениях его собственными словами, включая исключения.
Чего эта заметка вам не скажет
Этот блок есть в каждой заметке раздела. Это не оговорка, приписанная в конце, — это та часть, которая решает, можно ли доверять всему остальному.
- Эта заметка ничего не говорит о соблюдении сроков сдачи, финансовом положении или надёжности какого-либо застройщика, включая тех, чьи проекты мы публикуем. У нас нет данных об истории завершения, судебных спорах, уплаченных неустойках за задержку или качестве передачи ни по одной компании, и мы не будем характеризовать застройщика, если не можем это подтвердить.
- Публикуемый нами статус завершённости перенесён из публичных источников по каждому проекту и указывается как «завершён», «ожидается» или «строится». «Ожидается» означает дату, которую кто-то опубликовал, а не здание, которое кто-либо с нашей стороны осмотрел. Мы не проверяем ход строительства.
- Ничто здесь не даёт количественной оценки строительного риска, вероятности задержки или валютных колебаний за период строительства. Именно эти три переменные решают, удалась ли покупка на стадии строительства, и ни одна из них не может быть честно оценена по тому, чем мы располагаем.
- Описанные выше договорные защиты — это установленный законом минимум, а не страховка. Они говорят, что суд признает ничтожным; они не восстанавливают здание, которое не было построено. Юридическая проверка конкретного договора доступна через Suwanvara Law Firm по отдельному соглашению и никогда не является условием покупки через нас.
Источники
Поимённо названные акты и поимённо названные государственные органы, с датами. Там, где цифра взята не из них, а из наших собственных прайс-листов, в том же списке назван файл, по которому она посчитана.
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) с изменениями по Закону о кондоминиумах (№ 4) B.E. 2551 (2008), статьи 6/1 и 6/2Рекламные материалы являются частью договора купли-продажи и подлежат хранению застройщиком; договор должен соответствовать типовой форме, установленной министром, а отступающие от неё условия в ущерб покупателю ничтожны.
- Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), статья 19 и последующиеИностранное владение ограничено 49 % совокупной продаваемой площади здания и оценивается при регистрации перехода права, а не при подписании договора. Земельный департамент.
- Закон об эскроу B.E. 2551 (2008)Позволяет держать деньги покупателя у лицензированного эскроу-агента и высвобождать их по согласованным контрольным точкам. Для сторон добровольно; надзор осуществляет Министерство финансов.
- Валютные правила Банка ТаиландаСредства на покупку должны поступить в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте с банковским подтверждением, что при поэтапной покупке строящегося объекта означает несколько конверсий по нескольким разным курсам. Банк Таиланда (bot.or.th).
- База Suwanvara Property, ценовые ведомости по состоянию на июль 2026 года23 проекта и 1 734 квартиры с указанной ценой продажи: 20 учтены как завершённые, 2 ожидаются, 1 строится (IV квартал 2027 года). Три проекта публикуют условия оплаты в ведомости; эти условия дословно перенесены на страницы проектов.
Эти материалы содержат общую информацию для иностранных покупателей и не являются инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Никакой арендный доход, заполняемость, доходность или прирост капитала не прогнозируются, не обещаются и не подразумеваются, и ни одна приведённая здесь цифра не проверена и не подтверждена компанией Suwanvara Property в качестве доходности. Цифры либо рассчитаны по имеющимся у нас прайс-листам застройщиков, либо отнесены к названному публичному источнику, либо введены вами. Правила, ставки и процедуры меняются, а обстоятельства у каждого свои; получите тайскую налоговую и юридическую консультацию по вашей собственной ситуации.