プレビルド（未完成物件）と完成物件は、同じものについての二つの価格ではありません。キャッシュフローの形も、リスクも、書類も異なる二つの別々の取引であり、どちらを選ぶかは通常、どちらが安いかではなく、そのどちらを買主が実際に負担できるかによって決まります。
本稿は両者を記述します。関連する箇所では当社自身の取扱い物件を、保護の根拠についてはコンドミニアム法を用います。いかなるデベロッパーの引渡し実績についても主張はいたしません。引渡し実績に関するデータを保有していないからです。
プレビルドの支払いは、完成物件の支払いとどう違いますか？
一度の支払いイベントか、数年にわたる複数回かの違いです。完成物件の購入は一度の支払いイベントです。ご予約になり、ご署名になり、海外から送金され、数週間のうちに土地局で待ち合わせて残代金をお支払いになり、お名前の入った権利証書を受け取られます。資本が拘束されるのは数週間であり、移転登記の日から、その資産は内見し、賃貸し、売却できる形で存在します。
プレビルドの購入は、同じ資金を数年にわたって分散させます。予約金がユニットを押さえ、一定期間内に契約金が続き、建設期間中は分割金が続き、最大の一括金は移転登記時に到来します。移転登記は、何かがお客様の名義で登記される最初の瞬間でもあります。それまでお客様が保有しているのは、万人に対抗できる物権ではなく、一つの会社に対する契約上の権利です。
当社の23プロジェクトのうち3件は、価格表そのものに支払条件を公表しており、当社はそれを要約せずに逐語で転記しています。1件は予約時に100,000バーツ、30日後の契約時に価格の30％、残額を移転登記時とします。1件は予約時に5,000バーツ、30日後の契約時に25,000バーツ、分割金は合計30,000バーツで、移転登記時の残額から控除されます。1件は1戸あたりの予約金5,000バーツのみを記載しています。残る20件は予約時に条件を提示します。前二者の構造の差は、価格の3分の1が数年にわたりリスクに晒されるか、数万バーツにとどまるかの差です。
外国人購入者には、デベロッパーとはまったく関係のない、もう一つのタイミング上の帰結があります。購入資金は外貨で海外から入金され、土地局のために証明されなければなりません。そして重要なのは、ご署名になったときにご覧になった為替相場ではなく、各回の入金があった日の相場です。プレビルドの購入は、お客様の通貨を数年にわたって両替していきます。それは誰も事前に定量化できないものであり、本サイトのいかなる計算ツールもそのふりをいたしません。
プレビルドの建物が引き渡される前に、何が起こり得ますか？
遅延（通常のこと）と、不引渡し（通常ではないこと）です。遅延は通常のケースであり、標準契約はこれに対処しています。不引渡しは深刻なケースです。止まってしまった建設、完成させられない会社、販売時とは実質的に異なる仕様。タイのモデルルームは、その後に建つ建物より優れていることが少なくありません。法律が広告を契約の一部としているのは、まさにそのためです。
公開されている物件情報の完成時期は見込みであり、当社は自社のデータにおいてもこの区別を曖昧にせず可視化しています。当社の23プロジェクトのうち、20件が完成と記録され、2件が完成予定日を記載し、1件は2027年第4四半期完成予定で建設中です。「完成予定」とは、公開情報に基づく日付であって、当社が完成を確認した建物ではありません。そのようなプロジェクトについて算出された数字は、その不確実性を引き継ぎます。
プレビルドの買主には、実際にどのような保護がありますか？
三つあり、いずれも法定のものです。コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）（コンドミニアム法（第4号）仏暦2551年（2008年）による改正後）は、プレビルドのコンドミニアム購入者に三つの実質的な保護を与えています。第6条の2は、売買契約が大臣の定める標準様式に従うことを求め、これに反して買主に不利となる条項は無効とします。したがって、お客様が渡される契約書は、重要な論点についてはデベロッパーの独自の起案ではありません。第6条の1は、デベロッパーの広告資料を契約の一部とし、デベロッパーにその保存を義務づけています。ご覧になったパンフレット、平面図、仕様書のすべてについて、ご自身の控えを保管しておくべき理由がここにあります。
第三に、完成した建物がコンドミニアムとして登記され、区分所有権証書が発行されるまで、ユニットをお客様に移転することはできません。この登記が、お客様の契約を所有権へと転換するものであり、外国人枠が測られるのもこの時点です。したがって、今日合意された購入は、数年先の枠の状況に対して移転されることになります。
同法のほかに、エスクロー法 仏暦2551年（2008年）は、購入資金を免許を受けたエスクロー・エージェントが保管し、進捗に応じて解放することを認めています。任意の制度であり、タイの市場では一般的ではありません。それでも求めてみる価値はありますし、返ってくる答えそのものが一つの情報です。
- 売買契約が所定の標準様式によっているかを確認してください
- すべてのパンフレットと仕様書を保管してください。広告は契約の一部を構成します
- 遅延と債務不履行の救済を書面で取得し、それが実際に何を支払うのかをお読みください
- 移転登記時に外国人枠がない場合には手付金が返還されるようにしてください
- エスクローが利用できるかをお尋ねになり、その答えを記録してください
- 仕様のうち何が確定で、何をデベロッパーが変更し得るのかをお尋ねください
- 移転登記当日のどの費用を誰が負担するかを、会話ではなく契約書で確認してください
完成物件の購入は、代わりに何を与えてくれますか？
証拠です。完成した建物は内見でき、その財務も同じく確認できます。管理法人の会計、修繕積立金の残高、直近の管理組合総会の議事録、共益費完納証明書は、その建物が実際にどう運営されてきたかを教えてくれます。まだ開業していない建物には存在しない証拠です。実際の階から実際の眺望をご覧になれますし、鍵を受け取られた月から賃貸に出すこともできます。
トレードオフはその裏返しです。費用を分散する分割払いの仕組みはなく、ユニットはお客様が指定されたものではなくあるがままのものであり、築年数の経った建物では、外壁工事やエレベーター更新の原資となる特別徴収が、遠い将来ではなく現実的で近い負担になります。
どちらのルートを選ばれても、本サイトのすべての住戸に当てはまる点が一つあります。当社の在庫はすべてデベロッパー在庫であり、したがって売主は法人です。これは移転登記時の税の構成を変え（個人の保有年数による計算ではなく、法人としての1％の源泉徴収になります）、移転登記当日のキャンペーンはデベロッパーのものであって、価格表に公表され、当社の物件情報にはデベロッパー自身の文言のまま、除外条項も含めて掲載されることを意味します。
このノートがお伝えできないこと
この節は、本セクションのすべてのノートに設けています。末尾に付け足した免責文ではありません — 残りの内容を信頼してよいかどうかを決めるのが、この節です。
- 本稿は、当社が住戸を掲載しているものを含め、いかなるデベロッパーの引渡し実績、財務的な信用力、信頼性についても何も述べていません。当社は、いかなる会社についても、竣工履歴、訴訟、支払われた遅延損害金、引渡し品質に関するデータを保有しておらず、証拠を示せないデベロッパーを評価することはいたしません。
- 当社が公表する完成状況は、各プロジェクトについて公開情報から転記したもので、「完成」「完成予定」「建設中」のいずれかとして記載しています。「完成予定」とは、誰かが公表した日付であって、当社側の誰かが検査した建物ではありません。当社は建設の進捗を検証していません。
- 本稿は、建設リスク、遅延の確率、建設期間中の為替変動を定量化するものではありません。この三つの変数こそ、プレビルドの購入がうまくいったかどうかを決めるものですが、当社が保有するいかなる情報からも、誠実に推計することはできません。
- 上記の契約上の保護は法定の最低限であって、保険ではありません。裁判所が何を無効と扱うかを教えるものであり、建てられなかった建物を取り戻してくれるものではありません。個別の契約についての法的レビューはSuwanvara Law Firmに別途の委任契約に基づきご依頼いただけますが、当社を通じたご購入の条件では決してありません。
出典
名称を明示した法令と公的機関を、日付とともに記載します。数字が当社自身の価格表から得られたものである場合は、その計算に用いたファイル名を同じ一覧に記載します。
- コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）（コンドミニアム法（第4号）仏暦2551年（2008年）による改正後）第6条の1および第6条の2広告資料は売買契約の一部を構成し、デベロッパーはこれを保存しなければならない。契約は大臣の定める標準様式に従わなければならず、これに反して買主に不利となる条項は無効である。
- コンドミニアム法 仏暦2522年（1979年）第19条以下外国人の所有は建物の総販売床面積の49％を上限とし、契約の署名時ではなく移転登記時に判定される。土地局。
- エスクロー法 仏暦2551年（2008年）購入資金を免許を受けたエスクロー・エージェントが保管し、合意された進捗に応じて解放することを認める。当事者にとって任意であり、財務省が監督する。
- タイ中央銀行 外国為替規制購入資金は外貨で海外からタイに到達し、銀行の証明を伴わなければならない。段階払いのプレビルド購入では、これは異なる複数の相場での複数回の両替を意味する。タイ中央銀行（bot.or.th）。
- Suwanvara Property 取扱い在庫、2026年7月時点の価格表23プロジェクト、価格の付された販売用住戸1,734戸。完成20件、完成予定2件、建設中1件（2027年第4四半期）。3プロジェクトが価格表に支払条件を公表しており、その条件は各プロジェクトのページに逐語で転記している。
本欄の記事は外国人購入者向けの一般的な情報であり、投資、税務または法律に関する助言ではありません。賃料収入、稼働率、利回りまたは資産価値の上昇について、予測、約束または示唆を行うことは一切なく、ここに示すいかなる数値も、Suwanvara Property が収益として検証または保証したものではありません。数値は、当社が保有するデベロッパーの価格表から算出したもの、名称を明示した公開情報源に帰属するもの、またはお客様ご自身が入力されたもののいずれかです。規則、料率および手続は変わり、個々のご事情も異なります。お客様ご自身の状況については、タイの税務および法律に関する助言をお受けください。