Kauf vor Fertigstellung oder fertiggestellt: der Zeitpunkt, das Risiko, der Vertrag

Wie unterscheidet sich das Bezahlen vor Fertigstellung vom Bezahlen einer fertigen Wohnung?

Ein Zahlungsvorgang gegen mehrere Jahre davon. Der Kauf einer fertiggestellten Wohnung ist ein einziger Zahlungsvorgang. Sie reservieren, Sie unterzeichnen, Sie überweisen die Mittel aus dem Ausland, und binnen weniger Wochen treffen Sie sich beim Land Department, zahlen den Restbetrag und erhalten eine Eigentumsurkunde mit Ihrem Namen darauf. Das Kapital ist für Wochen gebunden, und vom Tag der Übertragung an existiert der Vermögenswert in einer Form, die Sie besichtigen, vermieten oder verkaufen können.

Der Kauf vor Fertigstellung verteilt dasselbe Geld über Jahre. Eine Reservierungsgebühr sichert die Wohnung; eine Vertragszahlung folgt binnen einer festgelegten Frist; Raten laufen durch die Bauzeit; und die größte Tranche wird bei der Übertragung fällig, die zugleich der erste Moment ist, in dem überhaupt etwas auf Ihren Namen eingetragen wird. Bis dahin halten Sie einen vertraglichen Anspruch gegen eine Gesellschaft und kein dingliches Recht gegenüber jedermann.

Drei unserer 23 Projekte veröffentlichen ihre Zahlungsbedingungen auf der Preisliste selbst, und wir übernehmen sie wortgetreu, statt sie zusammenzufassen: eines nimmt 100.000 ฿ bei der Buchung, 30 % des Preises bei Vertragsschluss dreißig Tage später und den Rest bei der Übertragung; eines nimmt 5.000 ฿ bei der Buchung und 25.000 ฿ bei Vertragsschluss dreißig Tage später, insgesamt 30.000 ฿ an Raten, die vom bei der Übertragung fälligen Restbetrag abgezogen werden; eines nennt eine Buchungsgebühr von 5.000 ฿ je Wohneinheit. Die übrigen zwanzig nennen ihre Bedingungen bei der Reservierung. Der Unterschied zwischen den ersten beiden Strukturen ist der Unterschied zwischen einem Drittel des Preises, das jahrelang im Risiko steht, und einigen Zehntausend Baht.

Für einen ausländischen Käufer kommt eine zweite zeitliche Folge hinzu, die mit dem Bauträger nichts zu tun hat. Ihr Kaufgeld muss in Fremdwährung aus dem Ausland eintreffen und für das Land Department dokumentiert werden, und maßgeblich ist der Wechselkurs an dem Tag, an dem die jeweilige Tranche eingeht — nicht der, den Sie bei der Unterschrift gesehen haben. Ein Kauf vor Fertigstellung tauscht Ihre Währung über mehrere Jahre hinweg um. Das ist ein Risiko, das Ihnen niemand im Voraus beziffern kann, und kein Rechner auf dieser Website gibt vor, es zu können.

Was kann schiefgehen, bevor ein Gebäude vor Fertigstellung übergeben wird?

Verzögerung, was gewöhnlich ist, und Nichtlieferung, was es nicht ist. Die Verzögerung ist der Regelfall, und der Standardvertrag behandelt sie. Die Nichtlieferung ist der ernste Fall: ein Bau, der stehen bleibt, eine Gesellschaft, die nicht fertigstellen kann, eine Ausstattung, die wesentlich anders ankommt, als sie verkauft wurde. Verkaufsgalerien sind in Thailand häufig besser als das Gebäude, das ihnen folgt — genau deshalb macht das Gesetz die Werbung zum Vertragsbestandteil.

Fertigstellungstermine in öffentlichen Exposés sind Erwartungen, und wir halten diese Unterscheidung in unseren eigenen Daten sichtbar, statt sie einzuebnen. Von unseren 23 Projekten sind zwanzig als fertiggestellt erfasst, zwei tragen ein voraussichtliches Datum und eines befindet sich im Bau mit angegebener Fertigstellung im vierten Quartal 2027. Ein voraussichtliches Datum ist ein Datum aus öffentlichen Quellen und kein Gebäude, dessen Fertigstellung wir geprüft hätten, und jede gegen ein solches Projekt gerechnete Zahl erbt diese Unsicherheit.

Welche Schutzrechte hat ein Käufer vor Fertigstellung tatsächlich?

Drei, und alle drei sind gesetzlich. Der Condominium Act B.E. 2522 (1979) in der Fassung des Condominium Act (Nr. 4) B.E. 2551 (2008) gibt dem Käufer einer Eigentumswohnung vor Fertigstellung drei wirkliche Schutzrechte. § 6/2 verlangt, dass der Kaufvertrag der vom Minister vorgeschriebenen Standardform folgt, und jede davon zum Nachteil des Käufers abweichende Klausel ist nichtig — der Vertrag, den man Ihnen aushändigt, ist in den Punkten, auf die es ankommt, also nicht die eigene Formulierung des Bauträgers. § 6/1 macht das Werbematerial des Bauträgers zum Bestandteil des Vertrags und verpflichtet den Bauträger, es aufzubewahren; deshalb sollten Sie von jeder Broschüre, jedem Grundrissplan und jedem Ausstattungsblatt, das man Ihnen gezeigt hat, ein eigenes Exemplar behalten.

Drittens kann eine Wohnung Ihnen erst übertragen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude als Wohnungseigentumsanlage eingetragen und die Eigentumsurkunden für die Wohnungen ausgestellt sind. Diese Eintragung verwandelt Ihren Vertrag in Eigentum, und sie ist der Zeitpunkt, zu dem die Ausländerquote gemessen wird — ein heute vereinbarter Kauf wird also gegen den Quotenstand von in Jahren übertragen.

Über das Gesetz hinaus erlaubt der Escrow Act B.E. 2551 (2008), Kaufgeld bei einem zugelassenen Treuhänder zu hinterlegen und gegen Meilensteine freizugeben. Das ist freiwillig, und im thailändischen Markt ist es unüblich. Danach zu fragen lohnt sich dennoch, und die Antwort, die Sie erhalten, ist selbst eine Information.

• Prüfen Sie, ob der Kaufvertrag der vorgeschriebenen Standardform folgt
• Bewahren Sie jede Broschüre und jedes Ausstattungsblatt auf — Werbung ist Vertragsbestandteil
• Lassen Sie sich Verzugs- und Rücktrittsfolgen schriftlich geben und lesen Sie, was sie tatsächlich zahlen
• Machen Sie die Anzahlung rückzahlbar, falls die Ausländerquote bei der Übertragung nicht verfügbar ist
• Fragen Sie, ob ein Treuhandkonto verfügbar ist, und halten Sie die Antwort fest
• Fragen Sie, was an der Ausstattung fest ist und was der Bauträger ändern darf
• Halten Sie im Vertrag fest, wer welche Abgabe am Übertragungstag trägt — nicht im Gespräch

Was gibt Ihnen stattdessen der Kauf einer fertiggestellten Wohnung?

Belege. Ein fertiges Gebäude lässt sich besichtigen, und seine Finanzen ebenso. Die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft, der Stand der Instandhaltungsrücklage, das Protokoll der letzten ordentlichen Eigentümerversammlung und die Schuldenfreiheitsbescheinigung zeigen Ihnen, wie das Gebäude tatsächlich geführt worden ist — Belege, die es für ein Gebäude, das noch nicht eröffnet hat, nicht gibt. Sie sehen die wirkliche Aussicht aus der wirklichen Etage, und Sie können die Wohnung ab dem Monat vermieten, in dem Sie die Schlüssel bekommen.

Die Nachteile sind das Spiegelbild. Es gibt keinen gestaffelten Zahlungsplan, der die Kosten verteilt, die Wohnung ist, was sie ist, statt das, was Sie festlegen, und in einem älteren Gebäude sind die Umlagen, die Fassadenarbeiten oder eine Aufzugserneuerung finanzieren, eine reale und nahe Verbindlichkeit statt einer fernen.

Ein Punkt gilt für jede Wohnung auf dieser Website, unabhängig vom gewählten Weg: Unser gesamter Bestand ist Bauträgerbestand, der Verkäufer ist also eine Gesellschaft. Das verändert die Steuerzusammensetzung bei der Übertragung — 1 % Quellensteuer der Gesellschaft statt der auf Haltejahre abstellenden Berechnung bei natürlichen Personen — und es bedeutet, dass die Aktionen zum Übertragungstag die des Bauträgers sind, auf dessen Blatt veröffentlicht und auf unseren Exposés in seinen eigenen Worten abgedruckt, Ausnahmen eingeschlossen.