Sur plan et achevé ne sont pas deux prix pour la même chose. Ce sont deux opérations différentes, aux profils de trésorerie différents, aux risques différents et aux documents différents, et le choix entre les deux se décide généralement par celui de ces profils qu’un acquéreur peut réellement porter — non par celui qui est le moins cher.
Cette note décrit les deux, en s’appuyant sur notre propre portefeuille lorsque c’est pertinent et sur la loi sur les copropriétés d’où viennent les protections. Elle ne formule aucune affirmation sur les antécédents de livraison d’un quelconque promoteur, car nous ne détenons aucune donnée sur les antécédents de livraison.
En quoi payer un achat sur plan diffère-t-il de payer un logement achevé ?
Un seul événement de paiement, contre plusieurs années d’événements de paiement. Acheter achevé est un événement de paiement unique. Vous réservez, vous signez, vous transférez les fonds depuis l’étranger et, en quelques semaines, vous vous retrouvez au Département des Terres, payez le solde et recevez un titre de propriété à votre nom. Le capital est engagé pendant des semaines et, à compter du jour de la mutation, l’actif existe sous une forme que vous pouvez inspecter, louer ou vendre.
Acheter sur plan étale le même montant sur plusieurs années. Des frais de réservation retiennent le lot ; un versement à la signature du contrat suit dans un délai déterminé ; des échéances courent pendant la construction ; et la tranche la plus importante devient exigible à la mutation, qui est aussi le premier moment où quelque chose est enregistré à votre nom. Jusque-là, vous détenez un droit contractuel contre une société, et non un droit réel opposable à tous.
Trois de nos 23 programmes publient leurs conditions de paiement sur la grille de prix elle-même, et nous les reproduisons mot pour mot plutôt que de les résumer : l’un prend ฿100,000 à la réservation, 30 % du prix à la signature du contrat trente jours plus tard et le solde à la mutation ; l’un prend ฿5,000 à la réservation et ฿25,000 à la signature du contrat trente jours plus tard, soit ฿30,000 d’échéances au total, déduites du solde dû à la mutation ; l’un indique des frais de réservation de ฿5,000 par lot. Les vingt autres communiquent leurs conditions au moment de la réservation. L’écart entre les deux premières structures est l’écart entre un tiers du prix exposé pendant des années et quelques dizaines de milliers de bahts.
Pour un acquéreur étranger, il existe une seconde conséquence de calendrier qui n’a rien à voir avec le promoteur. Vos fonds d’acquisition doivent arriver de l’étranger en devises et être justifiés auprès du Département des Terres, et le taux de change qui compte est celui du jour où chaque tranche arrive — non celui que vous avez vu à la signature. Un achat sur plan convertit votre devise sur plusieurs années. Ce n’est pas un risque que quiconque puisse chiffrer pour vous à l’avance, et aucun calculateur de ce site ne prétend le faire.
Que peut-il mal tourner avant la livraison d’un immeuble vendu sur plan ?
Le retard, qui est ordinaire, et la non-livraison, qui ne l’est pas. Le retard est le cas ordinaire, et le contrat type le prévoit. La non-livraison est le cas grave : un chantier qui s’arrête, une société qui ne peut pas achever, une prestation livrée substantiellement différente de celle qui a été vendue. En Thaïlande, les bulles de vente sont fréquemment meilleures que l’immeuble qui suit, ce qui est précisément la raison pour laquelle la loi intègre la publicité au contrat.
Les dates d’achèvement figurant dans les annonces publiques sont des prévisions, et nous maintenons la distinction visible dans nos propres données plutôt que de l’aplatir. Sur nos 23 programmes, vingt sont enregistrés comme achevés, deux portent une date prévisionnelle et un est en construction avec un achèvement annoncé au quatrième trimestre 2027. Une date prévisionnelle est une date que quelqu’un a publiée, non un immeuble dont nous aurions vérifié l’achèvement, et tout chiffre calculé sur un tel programme hérite de cette incertitude.
De quelles protections un acquéreur sur plan dispose-t-il réellement ?
De trois, et toutes trois sont légales. La loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), telle que modifiée par la loi sur les copropriétés (n° 4) B.E. 2551 (2008), accorde à l’acquéreur sur plan d’un lot de copropriété trois protections réelles. L’article 6/2 impose que le contrat de vente soit conforme au modèle prescrit par le ministre, et rend nulle toute clause qui s’en écarte au détriment de l’acquéreur — le contrat qui vous est remis n’est donc pas la rédaction propre du promoteur sur les points qui comptent. L’article 6/1 fait des supports publicitaires du promoteur une partie du contrat et impose à celui-ci de les conserver, raison pour laquelle vous devez garder votre propre exemplaire de chaque brochure, plan de niveau et descriptif technique qui vous a été montré.
Troisièmement, un lot ne peut vous être transféré tant que l’immeuble achevé n’a pas été enregistré comme copropriété et que les titres de propriété des lots n’ont pas été établis. Cet enregistrement est ce qui convertit votre contrat en propriété, et c’est le moment où le quota étranger est mesuré — un achat convenu aujourd’hui est ainsi transféré au regard de la position du quota des années plus tard.
Au-delà de la loi, la loi sur le séquestre (Escrow Act) B.E. 2551 (2008) permet que les fonds d’acquisition soient détenus par un agent de séquestre agréé et libérés au fur et à mesure des jalons. Ce dispositif est facultatif et, sur le marché thaïlandais, il est peu répandu. Il vaut néanmoins la peine d’être demandé, et la réponse que vous obtiendrez est en elle-même une information.
- Vérifiez que le contrat de vente est établi sur le modèle réglementaire prescrit
- Conservez chaque brochure et chaque descriptif — la publicité fait partie du contrat
- Obtenez par écrit les recours en cas de retard et de défaillance, et lisez ce qu’ils indemnisent réellement
- Rendez le dépôt restituable si le quota étranger n’est pas disponible à la mutation
- Demandez si un séquestre est possible, et notez la réponse
- Demandez ce qui est figé et ce que le promoteur peut faire varier dans le descriptif
- Faites confirmer par le contrat, et non en conversation, qui paie chaque prélèvement du jour de la mutation
Qu’apporte en échange l’achat d’un logement achevé ?
Des preuves. Un immeuble achevé s’inspecte, et ses comptes aussi. Les comptes du syndicat de copropriété, le solde du fonds de réserve, le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle et la lettre de quitus vous disent comment l’immeuble a réellement été géré — des éléments qui n’existent pas pour un immeuble qui n’a pas ouvert. Vous pouvez voir la vue réelle depuis l’étage réel, et vous pouvez louer le logement dès le mois où vous en recevez les clés.
Les contreparties sont l’image inverse. Il n’y a pas d’échéancier pour étaler le coût, le logement est ce qu’il est plutôt que ce que vous spécifiez, et dans un immeuble ancien les appels de fonds qui financent le ravalement de façade ou le remplacement des ascenseurs constituent une charge réelle et proche plutôt que lointaine.
Un point s’applique à tous les logements de ce site, quelle que soit la voie retenue : la totalité de notre stock est du stock de promoteur, de sorte que le vendeur est une société. Cela modifie la composition fiscale à la mutation — retenue à la source de 1 % applicable aux sociétés plutôt que le calcul par années de détention applicable aux personnes physiques — et cela signifie que les offres commerciales du jour de la mutation sont celles du promoteur, publiées sur sa grille et reproduites sur nos annonces dans ses propres termes, exclusions comprises.
Ce que cette note ne vous dit pas
Chaque note de cette rubrique comporte ce bloc. Ce n’est pas une clause de non-responsabilité ajoutée à la fin — c’est la partie qui décide si l’on peut se fier au reste.
- Cette note ne dit rien des antécédents de livraison, de la solidité financière ou de la fiabilité d’un quelconque promoteur, y compris ceux dont nous présentons les logements. Nous ne détenons, pour aucune société, ni historique d’achèvement, ni contentieux, ni pénalités de retard versées, ni qualité de livraison, et nous ne qualifierons pas un promoteur que nous ne pouvons pas étayer.
- L’état d’achèvement que nous publions est relevé de sources publiques pour chaque programme et porté comme « achevé », « prévu » ou « en construction ». « Prévu » signifie une date que quelqu’un a publiée, non un immeuble que quiconque de notre côté aurait inspecté. Nous ne vérifions pas l’avancement des travaux.
- Rien ici ne chiffre le risque de construction, la probabilité de retard ou l’évolution des changes sur une période de construction. Ce sont les trois variables qui déterminent si un achat sur plan a fonctionné, et aucune ne peut être estimée honnêtement à partir de ce que nous détenons.
- Les protections contractuelles décrites ci-dessus sont des minimums légaux, non une assurance. Elles vous disent ce qu’un juge tiendrait pour nul ; elles ne restituent pas un immeuble qui n’a pas été construit. L’examen juridique d’un contrat déterminé est disponible auprès de Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct, et ne conditionne jamais un achat réalisé par notre intermédiaire.
Sources
Des textes nommément désignés et des organismes publics nommément désignés, avec leurs dates. Lorsqu’un chiffre provient au contraire de nos propres grilles de prix, le fichier à partir duquel il a été calculé est nommé dans la même liste.
- Loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), telle que modifiée par la loi sur les copropriétés (n° 4) B.E. 2551 (2008), articles 6/1 et 6/2Les supports publicitaires font partie du contrat de vente et doivent être conservés par le promoteur ; le contrat doit être conforme au modèle prescrit par le ministre, et les clauses qui s’en écartent au détriment de l’acquéreur sont nulles.
- Loi sur les copropriétés (Condominium Act) B.E. 2522 (1979), article 19 et suivantsLa détention étrangère est plafonnée à 49 % de la surface de plancher vendable totale d’un immeuble et s’apprécie lors de l’enregistrement de la mutation — non lors de la signature du contrat. Département des Terres.
- Loi sur le séquestre (Escrow Act) B.E. 2551 (2008)Permet que les fonds d’acquisition soient détenus par un agent de séquestre agréé et libérés au fur et à mesure des jalons convenus. Facultatif pour les parties ; supervisé par le ministère des Finances.
- Réglementation des changes de la Banque de ThaïlandeLes fonds d’acquisition doivent parvenir en Thaïlande depuis l’étranger en devises, avec justification bancaire, ce qui, pour un achat sur plan échelonné, signifie plusieurs conversions à plusieurs taux différents. Banque de Thaïlande (bot.or.th).
- Portefeuille de Suwanvara Property, grilles de prix de juillet 202623 programmes et 1 734 logements à la vente avec un prix : 20 enregistrés comme achevés, 2 prévus, 1 en construction (quatrième trimestre 2027). Trois programmes publient leurs conditions de paiement sur la grille ; ces conditions sont reproduites mot pour mot sur les pages des programmes.
Ces notes contiennent des informations générales destinées aux acquéreurs étrangers ; elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Aucun revenu locatif, taux d’occupation, rendement ou gain en capital n’est projeté, promis ou sous-entendu, et aucun chiffre figurant ici n’est vérifié ni validé par Suwanvara Property en tant que rendement. Les chiffres sont soit calculés à partir des grilles de prix de promoteurs en notre possession, soit attribués à la source publique nommément citée, soit saisis par vous. Les règles, les taux et les procédures changent, et chaque situation est différente ; faites examiner votre propre situation par un conseil fiscal et juridique thaïlandais.