Investissement
Les coûts se calculent. Le rendement, non.
Nous recherchons, vérifions et faisons muter des appartements en copropriété pour des clients qui achètent depuis l’étranger. Cette page expose tous les chiffres utiles à un investisseur que nos propres dossiers permettent d’établir — prix au mètre carré, charges de copropriété, frais de mutation, conditions de paiement — et dit clairement où s’arrêtent les éléments dont nous disposons. Nous ne projetons aucun rendement.
Information générale · Ne constitue pas un conseil en investissement · Aucun rendement projeté
Ce que nous faisons réellement
Un seul interlocuteur, de la sélection à l’acte.
Un investisseur qui achète depuis l’étranger rencontre un problème de coordination avant de rencontrer un problème d’investissement : les grilles de prix sont en thaï, la situation du quota étranger de chaque immeuble change d’une semaine à l’autre, les fonds destinés à l’achat doivent arriver sous une forme documentée, et la mutation elle-même a lieu dans un bureau du Département des Terres, à une heure fixée. Cette coordination, c’est notre métier.
Nous sommes rémunérés par une commission d’intermédiation lorsque la transaction aboutit. Nous ne sommes pas gestionnaires de fonds, nous ne détenons jamais les fonds de nos clients et nous ne prenons aucune part sur ce qu’un logement rapporte ensuite — ce qui explique aussi pourquoi rien, sur cette page, n’est présenté comme un rendement.
- 01
Recherche de biens
Nous lisons les grilles de prix des promoteurs eux-mêmes et établissons une sélection à partir de votre cahier des charges — budget, district, plan, intention de détention. 22 programmes et 1 538 logements chiffrés figurent aujourd’hui à notre inventaire.
- 02
Vérification du quota
La propriété par un étranger suppose qu’il reste du quota dans cet immeuble précis. Nous en confirmons la situation auprès du promoteur avant que vous ne vous engagiez à quoi que ce soit ; elle n’est jamais déduite d’une annonce, et n’est jamais présentée comme disponible tant qu’elle n’est pas confirmée.
- 03
Achat
Réservation, contrat et échéancier de paiement aux conditions propres au promoteur, traduits et expliqués. 3 de nos programmes publient ces conditions sur la grille ; les autres les indiquent à la réservation.
- 04
Fonds et mutation
Les fonds destinés à l’achat doivent arriver de l’étranger en devises et être documentés pour le Département des Terres. Nous coordonnons le calendrier et le rendez-vous du jour de la mutation ; c’est votre banque qui délivre le justificatif.
- 05
Volet juridique, si vous le souhaitez
L’audit juridique et la relecture du contrat font l’objet d’une mission distincte auprès de Suwanvara Law Firm, avec des honoraires distincts. Jamais une condition de l’achat, et vous restez libre de désigner le conseil de votre choix.
- 06
Après la mutation
Remise des clés, enregistrement des charges de copropriété et formalités auprès du syndicat de copropriété. Lorsqu’un programme dispose d’un service de gestion locative, nous vous le présentons ; lorsqu’il n’en a pas, nous le disons plutôt que de laisser entendre qu’un locataire est acquis.
Comment les chiffres sont établis
Quatre chiffres que nous savons calculer, deux que nous ne savons pas.
Tout ce qui suit est une opération arithmétique sur les grilles de prix que nous détenons. Cela décrit notre propre portefeuille et non le marché : la mention en est portée partout où ces chiffres apparaissent, avec le nombre de programmes sur lequel ils reposent.
Prix au mètre carré
Le chiffre qu’un acheteur thaïlandais compare en premier. Sur les 22 programmes de copropriété que nous publions, les prix affichés vont de ฿67 468 à ฿251 600 le mètre carré de surface construite. L’essentiel de cet écart tient au produit et à l’emplacement — un studio dans un immeuble étudiant de Rangsit et un grand appartement dans Bangkok intra-muros ne sont pas deux points d’une même courbe.
Par district, là où la base est assez large
Un chiffre par district n’apparaît que là où au moins deux de nos programmes sont implantés. 3 des 18 districts où nous détenons des biens remplissent cette condition ; pour les autres, un « chiffre de district » ne serait que la grille d’un seul promoteur présentée comme une référence, ce qu’elle n’est pas.
Sur les logements que nous publions — et non un indice de marché
| District | Programmes | Logements | ฿/m² — du plus bas au plus haut | Médiane |
|---|---|---|---|---|
| ChatuchakBangkok | 2 | 182 | ฿105 366 – ฿166 253 | ฿128 496 |
| Bang NaBangkok | 2 | 279 | ฿79 744 – ฿124 530 | ฿100 769 |
| Khlong LuangPathum Thani | 3 | 247 | ฿67 468 – ฿176 682 | ฿89 914 |
Faites défiler le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Même un district éligible peut reposer sur une base étroite. Lorsque l’écart est large, il traduit le plus souvent une différence de produit entre deux immeubles plutôt qu’une différence de secteur — le nombre de programmes indiqué en regard de chaque ligne est là pour que vous voyiez la minceur de cette base.
Par programme — biens en copropriété
Sur les logements que nous publions — et non un indice de marché
| Programme | Logements | ฿/m² — du plus bas au plus haut | Médiane | Charges de copropriété |
|---|---|---|---|---|
| Modiz Sukhumvit 50Phra Khanong, Bangkok | 30 | ฿134 554 – ฿216 844 | ฿174 768 | — |
| Modiz Collection BangphoBang Sue, Bangkok | 30 | ฿132 143 – ฿251 600 | ฿163 331 | ฿70 |
| Modiz Rhyme RamkhamhaengBang Kapi, Bangkok | 23 | ฿131 614 – ฿153 770 | ฿147 817 | ฿55 |
| Modiz Vault Kaset-SripatumChatuchak, Bangkok | 101 | ฿110 294 – ฿166 253 | ฿132 095 | — |
| Origin Plug & Play Nonthaburi StationMueang Nonthaburi, Nonthaburi | 47 | ฿76 890 – ฿148 064 | ฿126 394 | ฿55 |
| Modiz AvantgardeKhlong Luang, Pathum Thani | 95 | ฿110 965 – ฿176 682 | ฿119 027 | ฿59 |
| Maroon Ratchada 32Chatuchak, Bangkok | 81 | ฿105 366 – ฿139 456 | ฿115 912 | ฿49 |
| Atmoz Palacio Ladprao-WanghinLat Phrao, Bangkok | 92 | ฿98 790 – ฿115 141 | ฿106 639 | — |
| Origin Play Sri Udom StationBang Na, Bangkok | 202 | ฿79 744 – ฿124 530 | ฿101 608 | ฿53 |
| Chewathai Hallmark Ladprao-Chokchai 4 Phase 2Wang Thonglang, Bangkok | 5 | ฿98 279 – ฿99 501 | ฿99 499 | ฿45 |
| Atmoz Kanaal RangsitThanyaburi, Pathum Thani | 29 | ฿74 793 – ฿101 912 | ฿95 547 | ฿50 |
| Atmoz Oasis OnnutSuan Luang, Bangkok | 130 | ฿89 535 – ฿112 747 | ฿95 459 | ฿55 |
| Kave COCO BangsaenMueang Chonburi, Chonburi | 28 | ฿91 379 – ฿98 214 | ฿94 828 | — |
| Atmoz Serene SrirachaSi Racha, Chonburi | 77 | ฿74 750 – ฿136 036 | ฿94 783 | — |
| Atmoz Tropicana BangnaBang Na, Bangkok | 77 | ฿79 896 – ฿102 953 | ฿92 378 | — |
| Kave Genesis Nakhon PathomMueang Nakhon Pathom, Nakhon Pathom | 73 | ฿86 974 – ฿94 564 | ฿90 808 | — |
| Kave WonderlandKhlong Luang, Pathum Thani | 63 | ฿80 451 – ฿100 000 | ฿88 827 | — |
| Atmoz Flow MinburiMin Buri, Bangkok | 62 | ฿79 835 – ฿91 858 | ฿87 623 | ฿49 |
| Atmoz Portrait SrisamarnPak Kret, Nonthaburi | 92 | ฿77 486 – ฿90 989 | ฿83 430 | ฿49 |
| Atmoz Canvas RayongChoeng Noen, Rayong | 88 | ฿80 061 – ฿96 103 | ฿82 682 | — |
| Atmoz Season LadkrabangLat Krabang, Bangkok | 24 | ฿73 406 – ฿90 349 | ฿81 465 | ฿45 |
| KAVE Embryo RangsitKhlong Luang, Pathum Thani | 89 | ฿67 468 – ฿83 794 | ฿78 640 | ฿55 |
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Les charges de copropriété, et le fonds de réserve que personne ne publie
13 des 22 programmes publient des charges de copropriété — de ฿45 à ฿70 par mètre carré et par mois, calculées sur la surface de votre lot. Pour les 9 autres, nous laissons le montant annuel vide plutôt que de le remplir avec un chiffre plausible : une page de logement sans charges signifie donc que la grille n’en publiait aucune.
Aucun programme de notre inventaire ne publie de montant chiffré pour le fonds de réserve. Deux d’entre eux n’en font mention que comme d’un poste couvert par une offre commerciale. Nous n’indiquons donc nulle part sur ce site de montant de fonds de réserve — c’est une charge unique bien réelle, et lui inventer un montant fausserait le coût d’acquisition tout autant que l’ignorer.
Frais de mutation
Quatre prélèvements publics interviennent le jour de la mutation. Chaque page de logement porte un montant indicatif calculé sur son propre prix affiché, et le simulateur, plus bas, modélise l’opération entière. Tous nos biens proviennent de promoteurs : le vendeur est donc une société, la taxe spécifique sur les activités commerciales et la retenue à la source des sociétés sont à la charge du promoteur et ne peuvent pas être répercutées, et la loi thaïlandaise plafonne à la moitié du droit de mutation de 2 % ce qu’un promoteur peut mettre à la charge d’un acheteur.
Coût de détentionCe que nous ne pouvons pas vous dire
Les deux choses qu’un investisseur souhaite le plus connaître sont absentes de nos dossiers, elles sont donc absentes de ce site : le loyer que le logement produira, et ce qu’il vaudra plus tard.
Nous ne détenons aucun loyer effectivement encaissé, aucun taux d’occupation ni de vacance, aucun bail, aucune clause de pool locatif ou de garantie de loyer, aucun prix de revente et aucune série de prix historiques. Il n’existe donc ici aucune base permettant d’établir une projection de revenus locatifs, un rendement net ou une quelconque affirmation sur la valorisation du capital — et aucune formulation ne rendrait une telle affirmation prudente. Nous ne projetons aucun rendement, et aucun chiffre de ce site n’est vérifié ni cautionné par Suwanvara comme en étant un.
Éléments de loyer
17 programmes sur 22 publient une grille de loyers.
Un rendement suppose un loyer. 17 de nos programmes publient une grille de loyers à côté de la grille de prix — les seuls éléments de loyer de notre inventaire, et de quoi diviser un prix affiché partout où le plan et la surface d’un lot tombent à l’intérieur d’une tranche de cette grille. L’une d’elles est reproduite ici intégralement : Kave Genesis Nakhon Pathom — 5 lignes, une par plan, chacune donnant une fourchette mensuelle. Rien d’autre dans nos dossiers ne porte de loyer.
861 des 1 538 logements à vendre (56,0 %) peuvent donc porter un rendement brut indicatif. Aucun des autres n’en porte — ni un rendement plus faible, ni un rendement estimé.
La grille de loyers, telle que publiée
| Plan | Tranche de surface | Loyer mensuel | Logements chiffrés | Rendement brut indicatif |
|---|---|---|---|---|
| Studio | 21.23-22.20 m² | ฿8 000 – ฿8 500 | — | — |
| 1 Bedroom | 23.20-24.30 m² | ฿9 000 – ฿9 500 | 24 | 5,0% – 5,5% |
| 1 Bedroom Exclusive | 26.20-28.30 m² | ฿10 000 – ฿11 000 | 43 | 4,6% – 5,6% |
| 1 Bedroom Extra | 30.30-30.70 m² | ฿12 000 – ฿13 000 | — | — |
| 1 Bedroom Plus | 34.90-35.00 m² | ฿14 000 – ฿15 000 | — | — |
Faites défiler le tableau horizontalement pour voir toutes les colonnes.
Grille de loyers publiée par le promoteur, septembre 2023. Retranscrite mot pour mot ; deux de ses lignes décrivent des plans pour lesquels nous n’avons aucun bien à vendre, elles ne chiffrent donc rien.
Le calcul, en entier
Prenons SWP-KVG-047 — 26.98 m², affiché à ฿2 510 000. La grille de loyers cote le plan 1 Bedroom Exclusive de ฿10 000 à ฿11 000 par mois pour les lots de 26.20-28.30 m². Douze mois au tarif bas font ฿120 000 ; divisés par ce prix affiché, cela donne 4,8 %. Au tarif haut de la même tranche, cela donne 5,3 %. Cette division est toute la méthode — aucun ajustement, aucune hypothèse sur le marché, et aucun chiffre emprunté à un autre immeuble.
Ouvrir le logement à partir duquel ce calcul a été fait — SWP-KVG-047Ce que ce chiffre suppose
- Il est brut. Avant charges de copropriété, fonds de réserve, frais de mutation, ameublement, honoraires de location et de gestion, vacance locative, réparations, assurance, impôt sur le revenu et tout coût d’emprunt.
- Il suppose une location pleine sur douze mois au tarif publié, sans aucune vacance entre deux locataires.
- Le tarif est le loyer demandé par le promoteur pour un service de gestion locative, et non un loyer effectivement encaissé. Aucun lot n’est présenté comme loué et nous ne détenons aucune donnée d’occupation pour l’immeuble.
- Le dénominateur est le prix affiché sur la grille, ni un prix négocié, ni la valeur d’expertise du Département des Terres.
- La livraison de l’immeuble est annoncée pour 2026, et cette date provient d’annonces publiques et non d’un immeuble achevé que nous aurions pu vérifier.
Suwanvara ne vérifie ni ne cautionne ce résultat. C’est une opération arithmétique sur deux chiffres publiés — ni une prévision, ni une attente, ni une promesse.
Pour les 5 autres programmes
Il n’existe aucun élément de loyer, il n’y a donc aucun rendement. Si une indication de loyer compte pour votre décision, demandez-la-nous : nous interrogerons le promoteur ou un gestionnaire locatif de cet immeuble et vous transmettrons ce qu’ils auront effectivement répondu, avec la source et la date. Ce que nous ne ferons pas, c’est modéliser un loyer que nous ne pouvons pas étayer.
Demander une indication de loyerPropriété étrangère
Le mécanisme, en trois articles.
Les règles que rencontre un investisseur sont celles que rencontre tout acheteur étranger, et le guide de l’acheteur les expose déjà correctement. Plutôt que de les reprendre ici sous une forme plus courte et plus approximative :
- Comprendre le quota de propriété étrangèreJusqu’à 49 % de la surface vendable d’un immeuble peut être détenue par des étrangers. Le quota appartient à l’immeuble, non à vous, et il est confirmé lot par lot avant toute signature.
- Transférer les fonds d’acquisition vers la ThaïlandeLes fonds doivent arriver de l’étranger en devises et être justifiés. Ce justificatif conditionne l’inscription de la mutation au nom d’un étranger — ce n’est pas une formalité à régulariser ensuite.
- Pleine propriété ou bail emphytéotiqueCe que vous acquérez réellement, et pourquoi un lot en pleine propriété et un lot en droit de bail ne sont pas le même actif au moment de revendre.
Coût de détention
Achat, détention, sortie.
Trois moments, trois séries de coûts différentes. Les deux premières se calculent à partir de nos dossiers et de taux publiés ; la troisième dépend d’un prix que personne ne peut connaître aujourd’hui.
- 01
À l’achat
- Droit de mutation — 2 % de la valeur d’expertise du Département des Terres. Un promoteur ne peut en mettre au plus que la moitié à la charge de l’acheteur : la part usuelle de l’acheteur est donc de 1 % du prix.
- La taxe spécifique sur les activités commerciales de 3,3 % et la retenue à la source des sociétés de 1 % sont à la charge du promoteur sur une vente en neuf et ne peuvent pas vous être répercutées. Le droit de timbre ne s’y ajoute pas — c’est l’un ou l’autre.
- Les offres commerciales des promoteurs diffèrent d’un programme à l’autre, et nous reproduisons la formulation de chacune mot pour mot plutôt que de la résumer en une affirmation : la plupart des nôtres indiquent que les frais du jour de la mutation sont offerts, mais les exclusions ne sont pas les mêmes, et l’une d’elles énonce franchement l’inverse.
- Réservation, contrat et échéances aux conditions propres au promoteur, que trois de nos programmes impriment sur la grille.
- 02
Pendant la détention
- Charges de copropriété — publiées par la plupart de nos programmes, mais pas par tous, et appelées mensuellement sur la surface de votre lot. Chaque page de logement indique le montant de la première année lorsque la grille publie un tarif.
- Fonds de réserve — une charge unique bien réelle, dont aucun programme de notre inventaire ne publie le montant. Prévoyez-la au budget ; nous n’imprimerons pas un chiffre que nous ne détenons pas.
- Tout le reste — charges courantes, assurance, honoraires de location et de gestion si vous louez, et impôt thaïlandais sur les revenus locatifs — dépend de votre situation personnelle plutôt que de l’immeuble. C’est une question de comptable, et nous ne sommes pas comptables.
- 03
À la sortie
- Les mêmes prélèvements réapparaissent de l’autre côté de la table : droit de mutation, puis taxe spécifique sur les activités commerciales en cas de détention de moins de cinq ans ou droit de timbre au-delà, plus la retenue à la source sur le vendeur. Le simulateur modélise aussi bien une revente qu’un achat — basculez-le sur la revente et indiquez la durée de détention.
- Le quota étranger relève aussi de la liquidité, et pas seulement de l’achat : un lot détenu dans les 49 % étrangers se revend le plus facilement à un autre acheteur étranger, et ce vivier est plus étroit que le vivier thaïlandais.
- Ce que nous ne pouvons pas modéliser, c’est le prix de sortie. Nous ne détenons aucune donnée de revente ni de marché secondaire pour ces immeubles : aucune valeur de sortie, aucun chiffre de plus-value et aucun rendement global n’apparaissent donc où que ce soit sur ce site.
Simulateur des frais de mutation
Indicatif uniquement
- Droits de mutation2 % de la valeur d’expertise — estimé ici sur le prix saisiUn promoteur peut en répercuter au plus la moitié sur l’acquéreur ; les offres commerciales absorbent souvent cette moitié
- environ ฿120 000
- Taxe spécifique sur les activités commerciales3,3 % taxe municipale comprise — toujours applicable à une vente par un promoteurSupportée par le promoteur — elle ne peut pas être répercutée sur l’acquéreur
- environ ฿198 000
- Retenue à la source1 % forfaitaire lorsque le vendeur est une sociétéSupportée par le promoteur — elle ne peut pas être répercutée sur l’acquéreur
- environ ฿60 000
Part usuelle de l’acquéreur
environ ฿60 000
environ $1 720
environ CN¥12 400
environ €1 600
Ensemble des frais, des deux côtés
≈ ฿378 000
Taux indicatif — juillet 2026
La répartition est usuelle, jamais fixée par la loi — toutes les combinaisons existent en pratique, et elle se négocie puis s’inscrit dans le contrat de réservation et l’acte de vente. Les droits de mutation, le droit de timbre et la retenue à la source sont assis sur la valeur d’expertise du Département des Terres, qui est un montant différent du prix et généralement inférieur : les montants ci-dessus constituent donc un plafond de planification, non un devis.
La taxe spécifique sur les activités commerciales s’applique toujours à une vente par un promoteur, et sa retenue à la source est le taux forfaitaire de 1 % applicable aux sociétés — ni l’une ni l’autre ne peut être répercutée sur l’acquéreur, et le droit de timbre n’est alors pas dû en plus.
Les taux et les allègements changent — les gouvernements thaïlandais réduisent périodiquement les droits de mutation pour soutenir le marché. Confirmez les chiffres en vigueur pour votre propre opération avant de vous engager.
Indicatif uniquement — sous réserve de confirmation et d’un examen juridique. Rien ici ne constitue un devis, une consultation fiscale ou une garantie.
Comment fonctionnent les droits de mutation et les taxes en ThaïlandeLe simulateur s’ouvre sur un prix d’exemple et sur une vente par un promoteur, ce qu’est la totalité de nos biens ; modifiez n’importe quel champ pour modéliser votre propre cas. Les prélèvements sont assis sur la valeur d’expertise du Département des Terres, chiffre distinct du prix et normalement inférieur : ce qu’il affiche est donc un plafond budgétaire et non un devis. La répartition de ce que chacun paie relève de l’usage et se négocie dans les contrats de réservation et de vente.
Calculateur de rendement et de retour global
Indicatif uniquement
Saisissez vos propres hypothèses. Chaque résultat affiche le calcul qui l’a produit — rien ici n’est une prévision, et rien de ce que vous saisissez ne quitte ce navigateur.
Pré-rempli à partir de Kave Genesis Nakhon Pathom — SWP-KVG-047. Chaque champ vous appartient.
Vos hypothèses
Pré-rempli d’après la grille de loyers publiée par le programme lui-même (1 Bedroom Exclusive, 26.20-28.30 m²), septembre 2023 — un loyer demandé, non un loyer effectivement obtenu.
Ce programme ne publie aucune charge de copropriété : ce champ démarre donc à zéro — saisissez-en une si vous la connaissez.
Le taux d’occupation et les frais de gestion démarrent sur des valeurs d’exemple — ce ne sont pas des chiffres de marché, et il vous appartient de les remplacer par les vôtres. En pourcentages entiers.
Résultats indicatifs
Rendement brut
4,8%
Loyer mensuel × 12 ÷ prix d’acquisition
Rendement net, après les coûts modélisés
4,0%
Flux de trésorerie annuel ÷ capital total investi
Flux de trésorerie annuel
฿102 600
Loyers encaissés − charges de copropriété − frais de gestion
Les loyers encaissés supposent que le logement est loué 90 % de l’année.
Capital total investi
฿2 535 100
Prix d’acquisition + droits de mutation à la charge de l’acquéreur + ameublement et installation
Taux d’occupation à l’équilibre
—
Charges de copropriété annuelles ÷ (loyer annuel × (1 − frais de gestion))
Non modélisé — aucune charge de copropriété n’a été saisie, et ce programme n’en publie aucune. Sans coût fixe, la formule renvoie zéro, ce qui se lirait comme un équilibre atteint sur un logement vide. Saisissez une charge pour le modéliser.
Flux de trésorerie sur 5 ans
฿513 000
Flux de trésorerie annuel × durée de détention, loyer et coûts maintenus constants
Comprend les droits de mutation usuellement à la charge de l’acquéreur, soit ฿25 100 — la moitié des 2 % de droits de mutation du Département des Terres, issue du même estimateur que celui de la page des frais. Les charges du vendeur sont exclues, puisqu’un acquéreur ne les acquitte pas.
Non inclus — Réparations, assurance, impôt sur les revenus locatifs, commission de location, fonds de réserve lorsqu’il est appelé, tout coût d’emprunt, ainsi que les charges du vendeur le jour de la mutation.
La plus-value n’est pas projetée. Ce calculateur ne comporte aucun champ de croissance et ne produit aucun chiffre de plus-value. Il modélise des loyers et des coûts face à un prix supposé constant. Personne ne peut vous dire ce que vaudra un condominium thaïlandais dans cinq ans, et un chiffre qui prétendrait le contraire serait pire que pas de chiffre du tout.
Indicatif uniquement — un calcul sur les chiffres que vous avez saisis, non une prévision, une expertise de valeur ou une promesse. Loyer, taux d’occupation et coûts sont vos propres hypothèses ; prix et disponibilité sont sous réserve de confirmation.
Risques et audit
Cinq risques qu’il faut nommer.
Non pas une clause de non-responsabilité déguisée en liste — ce sont les risques qui décident si un achat ici se passe bien, chacun accompagné de ce que nos propres dossiers en disent et n’en disent pas.
Risque promoteur et immeuble
Nous publions sur chaque programme des faits documentés avec l’adresse d’où ils proviennent, et laissons un champ vide lorsqu’aucune source n’a été trouvée. C’est une attribution de source, pas un audit. Nous n’examinons ni les comptes ni la qualité de construction, et la grille de prix d’un promoteur est un document commercial avant d’être autre chose.
Risque d’achèvement
19 de nos 22 programmes sont des immeubles achevés. Modiz Avantgarde — En construction, 2027; Kave COCO Bangsaen — Livraison prévue en 2025; Kave Genesis Nakhon Pathom — Livraison prévue en 2026.« Livraison prévue » est tenu à l’écart de « livré » à dessein : une date reprise d’annonces publiques n’est pas un fait établi sur un immeuble achevé, et l’argent versé avant l’achèvement est exposé à cette différence.
Liquidité à la revente
La revente de copropriétés en Thaïlande est un marché plus lent que celui du neuf, et les 49 % étrangers représentent un vivier d’acheteurs plus étroit que le côté thaïlandais. Nous ne détenons aucun prix de revente pour ces immeubles : nous pouvons donc vous dire ce que coûte un lot neuf, et absolument rien sur ce qu’il se revend.
Risque de change
Le contrat est en bahts et le prix est un prix en bahts. Le taux qui s’appliquera à votre achat est celui que votre banque pratiquera le jour où les fonds arriveront — les conversions affichées sur ce site utilisent un taux indicatif fixé en juillet 2026 et constituent une aide à la lecture, jamais un devis.
Risque locatif
Aucune annonce de ce site n’est présentée comme louée, et nous ne détenons ni taux d’occupation ni taux de vacance pour aucun immeuble. Une grille de loyers est un loyer demandé ; un mois vide est un mois de charges de copropriété sans loyer en face, et un rendement brut calculé sur une année pleine n’en dit rien.
Ce qu’un audit couvrirait réellement
Le titre de propriété et les charges qui le grèvent, le pouvoir du vendeur de transférer, la situation du quota étranger par écrit, les clauses de défaut et de retard du contrat, et les comptes du syndicat de copropriété. Rien de tout cela ne résulte de la publication d’une annonce, et rien n’est compris dans notre prestation d’intermédiation — c’est une mission distincte auprès de Suwanvara Law Firm, ou auprès du conseil que vous désignerez.
Comment se noue une mission juridiquePosez-nous la question
Ce que les investisseurs demandent avant de demander une sélection.
La réponse courte à chacune, et l’article qui la développe. Là où nous ne détenons aucune donnée, la réponse le dit plutôt que d’estimer.
- Quel rendement puis-je attendre d’un appartement à Bangkok ?
Nous ne publions aucun rendement attendu, et aucun chiffre de ce site n’est une prévision. Certains des programmes que nous détenons publient leur propre grille de loyers ; là où le plan et la surface d’un lot tombent à l’intérieur de cette grille, nous affichons un rendement brut indicatif accompagné de ses hypothèses — et nulle part ailleurs.
Le calculer sur vos propres chiffres →- Puis-je louer le lot, et comment le loyer est-il imposé ?
Vous pouvez le louer ; le règlement de l’immeuble et la loi sur les hôtels (Hotel Act) B.E. 2547 (2004) excluent les séjours de moins de trente jours. Le loyer est un revenu imposable au sens de l’article 40 (5) du Code des impôts, soumis au barème progressif, avec deux déclarations par an.
Comment les revenus locatifs sont imposés →- Que coûte une année de détention ?
Les charges de copropriété sont le poste récurrent le plus important : de ฿45 à ฿70 par mètre carré et par mois sur les 13 de nos 23 programmes qui publient un tarif. L’impôt foncier et immobilier est établi chaque année par la collectivité locale sur la valeur d’expertise.
Les coûts, année par année →- À qui puis-je revendre, et que coûte la sortie ?
À un autre étranger (sans effet sur le quota), à un acheteur thaïlandais, ou à un étranger qui a besoin de place dans le quota. À la mutation, le vendeur supporte usuellement la taxe spécifique sur les activités commerciales ou le droit de timbre, ainsi que la retenue à la source ; il n’existe pas en Thaïlande d’impôt distinct sur les plus-values.
Ce que prélève l’État →- Vaut-il mieux acheter sur plan ou achevé ?
Ce sont des risques différents, non un meilleur et un moins bon. L’achat sur plan étale le paiement sur plusieurs années et vous donne un droit contractuel jusqu’à l’inscription ; un bien achevé vous donne des comptes, des procès-verbaux d’assemblée et une vue devant laquelle vous pouvez vous tenir.
Où se trouve l’argent →- Garantissez-vous un rendement, ou proposez-vous un pool locatif ?
Non. Aucun programme que nous détenons ne propose aujourd’hui de garantie locative ni de pool locatif, et si l’un le faisait, nous en reproduirions les clauses mot pour mot plutôt que l’accroche. Nous sommes rémunérés par une commission d’intermédiation à l’aboutissement de la transaction et ne prenons aucune part sur ce qu’un logement rapporte.
Comment un lot est géré →
Notes d’investisseur
Cinq notes sur ce qu’une grille de prix ne peut pas montrer.
Les chiffres ci-dessus sont ceux que nos propres dossiers permettent d’établir. Ces notes portent sur la mécanique qui les entoure — comment le loyer est imposé, ce qui fait bouger une valeur, ce que l’achat sur plan coûte en calendrier, comment fonctionne une sortie, et ce que coûte une année de détention.
Analyses pour investisseurs
À lire sur le rendement, la fiscalité, le régime de propriété et la sortie.
Des articles sourcés sur la façon dont les chiffres fonctionnent réellement — chacun renvoie à l’outil ou au risque dont il traite. Aucun n’est une prévision : les calculs présentés sont illustratifs et s’entendent avant impôt, et aucun rendement n’est projeté ni garanti.
- Rendement brut et rendement net : ce qui ronge réellement votre revenuLe rendement brut est le chiffre d’accroche ; le rendement net est ce qui reste une fois que l’immeuble, la mise en location et le fisc ont pris leur part. Cette note définit les deux, énumère les coûts qui les séparent et déroule un exemple délibérément hypothétique — signalé comme illustratif et avant impôt sur le revenu — afin que vous lisiez un chiffre de rendement pour ce qu’il est, et non pour ce dont il a l’air.11 min de lecture
- La fiscalité de l’investisseur immobilier étranger en ThaïlandeLe propriétaire étranger qui loue un lot de copropriété thaïlandais acquitte l’impôt thaïlandais sur les loyers, et d’autres prélèvements deviennent exigibles à la revente — mais le montant exact dépend de la durée et du mode de détention : ceci est donc une carte des prélèvements, non le calcul du vôtre. Voici comment les revenus locatifs sont imposés et ce qui est retenu à la source, ce qui est dû lors de la vente, et à partir de quand votre propre résidence fiscale entre en jeu.12 min de lecture
- Les risques réels d’un investissement en copropriété à BangkokUn exposé mesuré et sourcé de ce qui peut réellement mal tourner : suroffre sur certains sous-marchés, risque promoteur et risque d’achèvement, liquidité étroite à la revente, exposition de change, vacance locative, et le quota étranger qui s’applique de nouveau au moment où vous vendez. Aucune prévision, aucune promesse de hausse des prix.11 min de lecture
- Louer votre appartement depuis l’étranger : gestion, obligations et rapatriement des loyersLes options réalistes pour gérer une location thaïlandaise pendant que vous vivez à l’étranger, ce qu’un gestionnaire fait en contrepartie de ses honoraires, et les deux obligations qui restent les vôtres où que vous soyez — la déclaration d’immigration TM30 et l’impôt sur le revenu. Sources : Bureau de l’immigration et Département des impôts.10 min de lecture
- Devise et risque de change lorsque vous détenez un appartement thaïlandais depuis l’étrangerVotre logement thaïlandais rapporte des bahts ; mais si vous budgétez, épargnez ou dépensez dans une autre monnaie, le taux de change s’intercale entre ce loyer et votre revenu réel. Ce que la variation du change fait au revenu d’un propriétaire, comment rapatrier loyers et produit de vente, et les limites honnêtes de la couverture — sans aucun conseil en change ni en investissement.9 min de lecture
- Vendre et rapatrier vos fonds : la sortie du propriétaire étrangerVendre une copropriété thaïlandaise en tant que propriétaire étranger est une chaîne documentaire : trouver un acquéreur, faire enregistrer le transfert, acquitter les prélèvements, puis transférer le produit à l’étranger. Le document le plus important a été délivré le jour de votre achat — voici comment la chaîne s’articule, de la décision de vendre à l’arrivée des fonds sur votre compte.10 min de lecture
- Pleine propriété ou bail de longue durée pour l’investisseur : contrôle, revente, financement et successionPour un investisseur, la pleine propriété et le bail de longue durée déterminent quatre choses — le contrôle, la revente, le financement et la succession — et la différence est structurelle. La pleine propriété est un titre perpétuel ; le bail est un droit enregistré d’une durée maximale de trente ans en application de l’article 540 du Code civil et commercial.10 min de lecture
- Détention directe d’un appartement ou fonds immobilier / REIT thaïlandais : que choisir ?Posséder un appartement en copropriété et détenir des parts d’un fonds immobilier ou d’un REIT thaïlandais sont deux voies différentes vers l’immobilier thaïlandais, et non des substituts proches. Cette note les met côte à côte sur le contrôle, la liquidité, le ticket d’entrée, la diversification, les revenus et — pour un étranger — la question de savoir qui a le droit de détenir quoi. Une comparaison, non un conseil, sans aucun rendement projeté.11 min de lecture
- L’achat sur plan comme investissement : ce que vous achetez réellementAcheter sur plan, c’est échanger un prix d’entrée plus bas et un échéancier étalé contre un risque de construction et d’achèvement. Voici comment fonctionnent les plans de paiement, ce que la loi impose au contrat de protéger, pourquoi vos fonds sont rarement séquestrés, et en quoi la trésorerie et le calendrier diffèrent de l’achat d’un logement achevé — sans aucune promesse de profit à la revente.9 min de lecture
- Louer votre lot de copropriété thaïlandais sur Airbnb est-il légal ? La location de courte durée et la Loi sur les hôtelsNon — la location à la nuitée ou à la semaine d’un lot de copropriété thaïlandais constitue généralement une activité hôtelière au sens de la Loi sur les hôtels B.E. 2547 (2004) et requiert une licence que la plupart des immeubles n’autoriseraient jamais ; un bail d’un mois ou plus est la voie licite.9 min de lecture
Demande investisseur
Dites-nous votre cahier des charges, nous vous dirons ce que disent les grilles.
Budget, districts, intention de détention et calendrier. Nous répondons en un jour ouvré, en anglais, en indiquant ce qui est réellement disponible, ce que coûte l’aboutissement de l’opération, et d’où provient ce sur quoi repose chaque chiffre que nous citons.
La demande est adressée au bureau de conseil de Suwanvara Property. La relecture juridique, si vous la souhaitez, fait l’objet d’une mission distincte auprès de Suwanvara Law Firm, avec des honoraires distincts — jamais une condition de l’achat.
Rien sur cette page ne constitue un conseil en investissement, une évaluation, un avis fiscal ni une prévision. Chaque chiffre est une opération arithmétique sur des grilles de prix de promoteurs que nous détenons, est présenté comme indicatif, et reste sous réserve de confirmation.
Les informations sur les biens, les prix, les offres promotionnelles, la disponibilité du quota étranger et les conditions de transfert sont sous réserve de confirmation. La publication d’un bien ne constitue pas une vérification juridique, ni une garantie de propriété, d’état, de rendement d’investissement ou de transmissibilité.
Suwanvara Property peut percevoir une commission d’intermédiation lorsqu’une transaction aboutit. Les services juridiques, lorsqu’ils sont demandés, sont fournis séparément par Suwanvara Law Firm dans le cadre d’un mandat distinct. Le client reste libre de désigner un autre conseil juridique.
Stock au mois de juillet 2026. Disponibilité et prix sous réserve de confirmation.